臺灣新竹地方法院九十二年度重訴字第二三○號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十二年度重訴字第二三○號

原告

甲○○

原告

己○○

原告

庚○○

右　三　人

訴訟代理人　　何邦超律師

丙○○

複代理　人　　乙○○

被　　　告　　夢家有約有限公司

法定代理人　　戊○○

被　　　告　　丁○○

右當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年六月三十日言詞辯論終結，判決如

左：

主文

事實及理由

一、原告主張：

１、座落新竹市○○路○段二九五號地下一樓之房屋為原告等所有，被告夢家有約有限公司（以下簡稱夢家公司）並向原告等承租上開房屋，兩造約定租期：自九十一年六月十一日起至九十七年六月十日止；租金：第一年每月租金新台幣（以下同）四十萬元，被告夢家公司於簽定租約之同時簽發以每月十一日到期支票十二紙支付原告等租金，爾後租賃期間則按當年度之租金重新再簽發支票十二紙給付原告等；另被告夢家公司並於簽定租約之同時依租賃契約第四條第一項之規定，給付一百二十萬元之押租金予原告等。惟被告夢家公司自九十二年六月十一日起即未依約給付原告等每月租金四十萬元，屢經原告等催告，被告夢家公司均置之不理。嗣原告於九十二年八月一日以新竹東園郵局第一八六號存證信函催告被告夢家公司於函到五日內繳清欠租八十萬元，並為終止本件租賃契約之意思表示通知。然被告夢家公司仍未予置理。嗣原告等又委請何邦超律師於九十二年八月二十六日以苗栗南苗郵局第一五五號存證信函，代理原告等再依租賃契約第十二條第一款約定並依法通知被告夢家公司終止租賃契約，請被告夢家公司即時依約遷讓返還房屋予原告等，並繳清欠租及相當於租金之損害賠償與不當利益。且為和諧，原告等仍於上揭苗栗南苗郵局第一五五號存證信函催告被告夢家公司於函到之日起七日內繳清欠租及相當於租金之損害賠償與不當利益。否則，原告等將依法依約追訴被告夢家公司及夢家公司於本件租賃契約之連帶保證人即被告丁○○之契約、損害賠償及不當得利之法律責任。惟被告夢家公司已於九十二年九月二日收到上開存證信函，卻仍置之不理，而未於限期之相當期限內依約繳付已到期之租金。且迄至原告等於九十二年十二月十一日提呈起訴狀時，被告夢家公司已積欠七個月共三百六十四萬元之房租、逾期罰款及相當於租金之損害賠償違約金，是以押租金一百二十萬元扣抵後，被告夢家公司仍欠負原告等二個月以上之房租。是被告夢家公司所欠負之租金額，以擔保金抵償外，已達二個月以上，原告等亦已依起訴狀訴請被告夢家公司給付欠租，原告等自得爰依租賃契約第十二條第一款約定：「乙方（即被告夢家公司）有違反本契約任一條款時，甲方（即原告等）有權立即終止租賃契約，押租保證金由甲方沒收，乙方並應按本契約第十條約定交還租賃物予甲方點收。」及土地法第一百條第三款規定終止租約並收回房屋。又原告等除已以前揭起訴狀繕本之送達，對被告夢家公司為終止系爭房屋租賃契約之意思表示外，另亦再以九十三年五月十二日之變更訴之聲明暨辯論意旨狀繕本送達被告夢家公司為終止系爭房屋租賃契約之意思表示。是系爭房屋租賃契約已經原告依租賃契約第三條第四款、第十二條第一款之約定、民法第四百四十條第一、二項及土地法第一條第三款之規定合法向被告夢家公司終止。退萬步言，原告等再以九十三年六月二日庭呈之辯論意旨（二）狀繕本送達被告等催告被告等於訴狀繕本送達之翌日起七日內給付前揭欠租，否則原告等即為終止租賃契約，不再為終止租賃契約之意思表示通知。為臻明確，原告等特再以本訴狀繕本送達被告等終止系爭租賃契約。是原告等已於被告等遲延給付租金，除以擔保押租金抵償外，達二個月以上後，定相當期限催告其履行給付租金義務，惟被告等仍未於相當期限內給付租金，故原告等對被告等為終止租賃契約之意思表示。

２、系爭房屋租賃契約已經原告依租賃契約第三條第四款、第十二條第一款及民法第四百四十條第一、二項及土地法第一百條第三款之規定合法向被告夢家公司終止，被告夢家公司就系爭房屋即屬無權占有，應遷讓返還予原告等。是原告等爰依民法第七百六十七條、四百五十五條前段規定請求被告夢家公司遷讓返還房屋如訴之聲明第一項所示。又依系爭房屋租賃契約書第參條第四款前段所示：「乙（即被告夢家公司）給付之租金若有未如期付款時，每逾一日應按應付月租之百分之一計算，加付逾期罰款予甲方（即原告等）。」是被告夢家公司每月應按應付月租四十萬元之百分之三十即十二萬元之逾期罰款予原告等；是若被告夢家公司遲延一個月房租，應給付原告等合計五十二萬元之房租及逾期罰款。再依系爭房屋租賃契約書第拾貳條第二款所示：「乙方（即被告夢家公司）如終止契約或租賃期限屆滿而不遷出交還租賃物，乙方應自契約終止至完全遷出之日止每日以相當於原租金之五倍（為訴訟經濟計，原告僅請求每月依應付月租之一．三倍計算）之金額賠償甲方（即原告等）。」是被告夢家公司每月應按應付月租四十萬元之百分之一百三十即五十二萬元予原告等，作為懲罰性違約金。然被告夢家公司至九十二年十二月十一日止，共積欠原告等九十二年六月、七月、八月、九月、十月、十一月、十二月等七個月之房租、逾期罰款及相當於租金之損害賠償懲罰性違約金。是被告夢家公司應給付原告等三百六十四萬元（520000×7=0000000元）之房租、逾期罰款及相當於租金之損害賠償懲罰性違約金，以押租金一百二十萬元抵償後，尚有二百四十四萬元（0000000-0000000=0000000元）。而被告丁○○為被告夢家公司就系爭租賃契約之連帶保證人，是原告等依民法第二百七十三條第一項規定訴請被告夢家公司、丁○○連帶給付二百四十四萬元之租金、相當於租金之損害賠償懲罰性違約金及其法定遲延利息。

３、系爭租賃契約已為原告等所終止，被告夢家公司乃為無權占有系爭租賃物，被告夢家公司迄今仍拒不遷讓返還房屋予原告等，顯屬故意不法侵害原告等之權利。又依系爭房屋租賃契約書第拾貳條第二款所示：「乙方（即被告夢家公司）如終止契約或租賃期限屆滿而不遷出交還租賃物，乙方應自契約終止至完全遷出之日止每日以相當於原租金之五倍（為訴訟經濟計，原告等僅請求每月依應付月租之一、三倍計算）之金額賠償甲方（即原告等）。」被告夢家公司每月應按應付月租四十萬元之百分之一百三十即五十二萬元予原告等，作為懲罰性違約金。是被告夢家公司於原告等終止契約後不遷讓交還系爭租賃物，依租賃契約第拾貳條第二款，每月應按應付月租四十萬元之百分之一百三十即五十二萬元（400000×1.3＝520000元）給付予原告等，作為懲罰性違約金。另依租賃契約第拾貳條第四款所示：「乙方（即被告夢家公司）如有違反本租賃契約各條款或損害租賃房屋等情事時，丙方（即被告丁○○）應連帶負損害賠償責任，並放棄先訴抗辯權。」等語，即知被告丁○○亦應就被告夢家公司違反本租賃契約而生之懲罰性違約金，對原告等負有連帶給付義務。又依前揭六、所述，原告等就被告夢家公司、丁○○所遲延給付房租而應連帶給付之租金、逾期罰款及相當於租金之損害賠償懲罰性違約金計算至九十二年十二月十一日。故被告夢家公司、丁○○就拒不遷讓返還系爭房屋所應負之違約損害賠償責任，另應自九十二年十二月十二日起計算。是原告等爰依系爭房屋租賃契約第參條、第拾貳條第二款、第四款及民法第一百八十四條第一項前段，請求被告夢家公司、丁○○應自九十二年十二月十二日起至被告夢家公司將訴之聲明第一項所示房屋遷讓返還原告等之日止，按月連帶給付原告等五十二萬元租金、逾期罰款及相當於租金之懲罰性違約金。

４、並聲明：除擔保金額外如主文所示。

二、被告夢家有約有限公司法定代理人戊○○辯稱：真正的負責人是丁○○，原告也知道，當時談的時候也是丁○○與原告談的，其已經離開被告公司很久了，丁○○一直沒有作變更。

三、被告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。

四、得心証之理由：

１、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。原告起訴請求積欠之租金原為三百六十四萬元，嗣減縮為二百四十四萬元，核無不合，爰依上開規定准許之。

２、被告等經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

３、原告主張被告夢家公司自九十二年六月起積欠租金，經其扣除押租金一百二十萬元後，仍積欠達二個月以上之租，乃終止系爭租約之事實，已據其提出與所述相符之建物登記謄本、房屋租賃契約書、新竹東園郵局第一八六號存證信函及其收件回執、苗栗南苗郵局第一五五號存證信函及其收件回執各一件為証，被告夢家公司、丁○○未到庭爭執，亦未提出書狀答辯或有利証據供本院斟酌，堪信原告之主張為真實。雖被告夢家公司之法定代理人戊○○辯稱：真正的負責人是丁○○，原告也知道，當時談的時候也是丁○○與原告談的，已經離開被告公司很久了，丁○○一直沒有作變更云云，惟戊○○仍為被告夢家公司之法定代理人，有公司變更登記表一件可証（本院卷第三八頁），是其所辯要無可採。從而，原告以被告夢家公司積欠租金達二個月以上為由，終止系爭租約，請求返還系爭房屋，並請求連帶給付積欠之租金、違約金，為有理由，爰分別判決如主文第一、二、三項所示。

４、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條、第八十五條第二項。

臺灣新竹地方法院民事第二庭

法院書記官　邱 明 智