臺灣新竹地方法院九十三年度訴字第二四三號

臺灣新竹地方法院民事判決　九十三年度訴字第二四三號

原告

乙○○

訴訟代理人

徐國楨律師

複代理人

湛碧香

被告

甲○○

訴訟代理人

蘇明淵律師

訴訟代理人

韓寶誼

被告

丁○○

訴訟代理人

戊○○

　　　　　　　　丙○○

右當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國九十三年五月十九日辯論終結，判決如左：

：

主文

事實

甲、原告方面：

一、聲明：

（一）被告丁○○應將門牌號碼新竹市○○路○段一五九巷二號一樓房屋（建號一九一九）全部遷讓交還原告。

（二）被告甲○○應給付原告新臺幣（下同）一百四十六萬零八百元，並自本準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率百分之五計算之利息。

（三）被告丁○○應給付原告二十五萬七千二百八十元，並自本準備書狀繕本送達翌日起至清償日止，按法定利率百分之五計算之利息。

（四）訴訟費用由被告負擔。

（五）原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、陳述：

（一）遷讓房屋部分：１訴外人林國忠所有門牌號碼新竹市○○里○○路○段一五九巷四號、建號一九二二之房屋（下稱建號一九二二號號房屋），於民國八十六年八月間為訴外人錢家琦（訴外人林國忠之債權人）聲請查封拍賣，為被告甲○○於八十八年三月二十三日拍定，同年四月十六日登記完峻。原告所有門牌號碼新竹市○○里○○路○段一五九巷二號、建號一九一九號之房屋（下稱系爭房屋），係毗鄰建號一九二二號號房屋（即查封拍賣標的），新竹市地政事務所於八十六年十一月十三日為建物門牌整編時，將系爭房屋與建號一九二二號房屋之門牌號碼對調，致使訴外人錢家琦向本院執行處查報拍賣標的物，即建號一九二二號房屋之使用狀況時，誤呈報系爭房屋之使用狀況，而被告甲○○拍得建號一九二二號房屋後，又誤遷入系爭房屋，並於九十一年六月一日將之出租與訴外人劉源海經營燒腊店至九十二年六月十二日止，每月租金四萬元。嗣被告甲○○將系爭房屋出賣與被告丁○○，並為移轉占有，被告丁○○即出租與訴外人郭博文開設豐產水果行販售水果。２原告並未居住於系爭房屋，因此不知被告甲○○占有使用情事，直至九十一年年初回上址探視母親時，方發現系爭房屋已為訴外人劉源海經營文園燒腊店，幾經詢問查證方知上情。系爭房屋為原告所有，被告甲○○所拍得之房屋為建號一九二二號房屋，被告丁○○自被告甲○○處所買得之房屋亦為建號一九二二號房屋，惟該二人卻先後占有使用系爭房屋，爰依民法第七百六十七條請求現占有人被告丁○○遷離交還系爭房屋。

（二）相當於租金之損害賠償部分：１被告係同時占用系爭房屋及新竹市○○段一一四○地號土地，依新竹市稅捐稽徵處房屋稅繳款書所載之課稅現值，被告占用系爭房屋之價值為二十一萬六千八百元，另系爭房屋之地面層面積為三五．四四平方公尺，依新竹市地政事務所公布之上開土地公告現值為每平方公尺八萬一千元，是被告占用土地之價值為二百八十七萬六百四十元，兩者價值合計三百零八萬七千四百四十元。本件被告所占用之土地及房屋係位於新竹市中心區，交通發達，商店林立，生活機能極佳，且被告甲○○出租系爭房屋與上開土地與訴外人劉源海每月可收取四萬元租金，原告依土地法第九十七條規定，以土地及房屋價值年息百分之十計算，被告每年應支付原告三十萬八千七百四十元租金，每月應支付原告二萬五千七百二十八元。２原告依被告占用系爭房屋及上開土地之時間及利用方式，分別計算其應賠償原告相當於租金之損害賠償數額如左：

⒈被告甲○○部分：被告甲○○於八十八年三月二十三日拍定系爭房屋，同年四月十六日登記完峻，嗣於九十一年六月一日將系爭房屋出租與訴外人劉源海，自八十八年四月十六日起至九十一年五月三十一日止，共計三十七點五個月，每月以二萬五千七百二十八元土地法所規定之租金計算，被告甲○○在此期間內，應給付原告相當於租金之損害賠償合計九十六萬四千八百元；自九十一年六月一日至九十二年六月十二日將系爭房屋出賣與被告丁○○止，共計十二．四個月，被告甲○○於此期間內將系爭房屋出租予訴外人劉源海，每月租金四萬元，則被告甲○○應給付原告相當於租金之損害賠償合計四十九萬六千元。綜上，被告甲○○應給付原告合計一百四十六萬零八百元。

⒉被告丁○○部分：被告丁○○自九十二年六月十三日止至九十三年四月十二日止間，無權占用系爭房屋，期間共計十個月，每月租金以土地法第九十七條上限二萬五千七百二十八元計算，被告丁○○應給付原告相當於租金之損害賠償合計二十五萬七千二百八十元。

三、證據：提出地籍圖謄本、本院執行處拍賣公告附表、執行處發與地政機關函文各一紙、新竹市地政事務所建築改良物勘測結果通知書乙份、土地登記謄本、建築平面圖、收據各二紙、建物登記簿謄本三紙、照片八張為証。

乙、被告甲○○方面：

一、聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。

二、陳述：被告甲○○於八十八年三月間，因本院執行處拍賣而取得系爭房屋所有權，被告甲○○所取得之本院權利移轉證書，其標的物門牌記載為新竹市○○路○段一五九巷二號，且本院執行處拍賣程序進行時，係以系爭房屋為拍賣之鑑價標的物，被告甲○○亦以本院執行處所定之底標與系爭房屋實際屋況（大小及地點）相當，始決定下標拍定，故被告甲○○並非無權占有系爭房屋。因之，被告甲○○受有系爭房屋利益，有法律上之原因，原告請求被告甲○○應賠償相當於租金之損害，共計一百四十六萬零八百元，應無理由。

三、證據：提出房屋租賃契約書、土地增值稅免稅證明書、建築改良物買賣所有權移轉契約書各一份

丙、被告丁○○方面：

一、聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決時，請准供擔保免為假執行。

二、陳述：被告丁○○確於九十二年四月十一日買受系爭房屋，且於同年五月十二日完成移轉登記，惟被告丁○○未曾占有使用系爭房屋，因之，原告請求遷讓系爭房屋，並請求損害賠償，為無理由。

三、証據：不動產買賣契約書一件為証。

丁、本院依職權調閱系爭房屋、建號一九二二號房屋申請門牌號碼變更相關資料、本院八十六年度執字第四五一八號、八十七年度執字第二三六號執行卷，並勘驗現場。

理由

一、程序方面：按訴狀送達後，經被告同意或擴張應受判決事項之聲明者，原告得將原訴變更或追加；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項第一、三款、第二項定有明文。本件原告起訴時以訴外人劉源海為被告，於訴訟進行中經訴外人劉源海同意追加被告甲○○為被告，嗣經被告甲○○同意，撤回訴外人劉源海部分，並追加被告丁○○為被告；又原告於追加被告甲○○為被告時，其訴之聲明為遷讓返還系爭房屋與原告，於訴訟進行中，變更聲明為被告甲○○應給付原告四十四萬元，及自準備書狀繕本送達翌日至清償日止，依年息百分之五計算之利息，嗣並擴張為被告甲○○應給付一百四十六萬零八百元，及依前開方式計算之利息，被告甲○○均無異議而逕為本案言詞辯論，揆諸前揭說明，原告於訴狀送達後所為之訴之變更、追加，核無不合，應予允許，合先敘明。

二、得心證之理由：

（一）原告主張被告甲○○、丁○○等先後占有原告所有之系爭房屋事實，業據其提出與所述相符之地籍圖謄本、本院執行處拍賣公告附表、執行處發與地政機關函文、新竹市地政事務所建築改良物勘測結果通知書各一件、土地登記謄本、建築平面圖、收據各二紙、建物登記簿謄本三紙、照片八張為証，並據本院調閱系爭房屋及建號一九二二號房屋申請門牌號碼變更相關資料（見本院卷第九十三至一四九頁）、本院八十六年度執字第四五一八號、八十七年度執字第二三六號執行卷查明無訛，且會同新竹市地政事務所測量員至現場勘驗明確，亦有勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第八十五至八十六頁），復為兩造所不爭執，堪信原告之主張為真實。

（二）被告甲○○雖辯稱：本院執行處於八十八年三月間執行拍賣程序時，係以系爭房屋為拍賣標的物進行鑑價，其當時係以本院執行處所定之底標，與系爭房屋屋況相當，始為拍定，且本院所發給之權利移轉證書，其標的物門牌記載亦為新竹市○○路○段一五九巷二號，故其並非無權占有系爭房屋，其受有系爭房屋利益，有法律上之原因，原告請求被告甲○○應賠償相當於租金之損害，應無理由云云。惟查：１被告甲○○拍得建號一九二二號房屋，但卻占有建號一九一九號之系爭房屋，有本院所發給之不動產權利移轉證書在卷（見本院卷第七十二至七十三頁），復為其所自認，應堪認定。而本院八十七年度執字第二三六號拍賣程序，自始查封、拍賣，並使拍定人取得所有權之房屋均為建號一九二二號房屋，是本院所發給之權利移轉證書，其上雖依執行債權人所提出之建物謄本，記載拍賣標的建物門牌為新竹市○○路○段一五九巷二號，惟門牌號碼僅為戶政管理之便利，並非地政登記之要件，房屋建物之權利變動登記乃以建物建號為準，從而，被告甲○○於八十八年三月間因拍賣而取得所有權得之房屋，自為建號一九二二房屋號無疑。被告甲○○雖以本院執行拍賣程序時，係以系爭房屋為鑑價標的置辯，然尚無解於其對原告所有之系爭房屋無權占有之事實，所辯並不足採。２按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例意旨可資參照。被告甲○○占有系爭房屋為無權占有，已如前述，揆諸上開說明，自可認其獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用、收益系爭房屋之損害，從而，原告請求被告甲○○給付相當於租金之損害賠償，即屬正當，應予准許。３次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築改良物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。所謂土地總價額，係以法定地價為準，建築物價額，則以該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額為準，土地法施行法第二十五條定有明文。而法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依該法規定所申報之地價，建築改良物價值則是依土地法第一百六十四條規定，由直轄市或縣（市）政府估價後，送經標準地價評議委員會評定後，所公布之法定價值。４系爭房屋之價值，依新竹市稅捐稽徵處房屋稅繳款書所載之課稅現值，為二十一萬六千八百元，其地面層面積為三五．四四平方公尺，依新竹市地政事務所公布之上開土地公告現值為每平方公尺八萬一千元，有新竹市稅捐稽徵處新竹總處房屋稅繳款書、新竹市地政事務所建物測量成果圖、土地登記謄本在卷可參（見本院卷第十八、三十一、一五七頁），是被告占用之前開土地價值為二百八十七萬六百四十元（35.44×81000＝0000000），兩者價值合計三百零八萬七千四百四十元（216800＋0000000＝0000000），而被告甲○○所占用之系爭房屋與上開土地，位於新竹市中心區，交通發達，商店林立，生活機能尚佳，有原告所提照片八紙附卷可參（見本院卷第三十四、六十三、一五五至一五六頁）。本院參酌上開情狀，及自八十八年四月十六日起至九十一年五月三十一日止，共計三十七點五個月期間，被告甲○○並未將系爭房屋出租，認就此期間其相當於租金之損害賠償，應以申報地價及建築改良物價值年息百分之八為適當，據此，原告請求被告甲○○給付九十六萬四千八百元（0000000×8﹪/12×37.5＝771860，元以下四捨五入，以下同），為有理由，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。另自九十一年六月一日至九十二年六月十二日止，共計十二．四個月期間，被告甲○○將系爭房屋出租予訴外人劉源海，每月租金四萬元，有房屋租賃契約書在卷可參（見本院卷第一七五至一七八頁），原告主張被告甲○○應以每月租金四萬元，計算相當於租金之損害賠償，復為被告甲○○所不爭執，是原告主張被告甲○○應給付原告四十九萬六千元（12.4×40000＝496000）， 為有理由，應予准許。綜上，被告甲○○應給付原告合計一百二十六萬七千八百六十元（771860＋496000＝0000000）。

（三）又被告丁○○以買受後並未使用系爭房屋，未受有利益，無需支付相當於租金之損害賠償等語置辯，惟被告甲○○拍定取得所有權之房屋為建號一九二二號房屋，且無權占有系爭房屋，已如前述，復以被告丁○○、甲○○間所簽訂之房屋買賣契約，係以建號一九二二號房屋為買賣標的，有房屋買賣契約、土地登記簿謄本在卷足憑（見本院卷第二一一至二一二頁、一五七頁至一六０頁），是被告丁○○自被告甲○○處，因買受而取得所有權者為建號一九二二號房屋，並非系爭房屋，其占有系爭房屋，仍無合法權源，從而，被告丁○○占有系爭房屋亦屬無權占有，原告依民法第七百六十七請求遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。被告丁○○雖辯稱未曾對系爭房屋為使用收益，但系爭房屋已因被告甲○○交付其占有中，而為其實力上所得支配，是不論是否為使用收益，均無減其可能獲得相當於租金之利益，且致原告受有無法對系爭房屋為使用、收益之損害，因此，其所辯不足採信，原告請求給付相當於租金之損害賠償，為有理由。經本院參酌上開情狀，原告得向被告丁○○請求相當於租金之損害賠償，應以申報地價及建築改良物價值年息百分之八為適當，是自九十二年六月十三日止至九十三年四月十二日止，共計十個月，每月以二萬五百八十三元計算（0000000×8﹪/12＝20582.9，），合計為二十萬五千八百三十元（20583×10＝205830）。

（四）綜上所述，原告依民法第七百六十七條規定請求被告丁○○遷讓返還系爭房屋，並依民法第一百七十九條規定請求被告甲○○、丁○○分別給付相當於租金之損害賠償一百二十六萬七千八百六十元、二十萬五千八百三十元，及自九十三年二月十一日準備書狀繕本送達翌日，即分別自九十三年二月十二日、二月十四日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

三、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法與舉証，核與判決結果無影響，爰不一一論列，併此敘明。

四、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失其附麗，不應准許。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第八十五條第一項但書、第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項。

臺灣新竹地方法院民事第二庭~B法官　吳上晃

~B法院書記官　邱明智