臺灣新竹地方法院93年度訴字第606號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 93年度訴字第606號

原告

庚○○

原告

戊○○

原告

己○○

原告

甲○○○

原告

丙○○

原告

乙○○

原告

前列六人共同

訴訟代理人

許美麗律師

訴訟代理人

王彩又律師

訴訟代理人

李林盛律師

訴訟代理人

追 加原 告 丁○○

被告

東陞建設股份有限公司

法定代理人

癸○○

訴訟代理人

洪大明律師

複代理人

子○○

之3號

　　　　　　丑○○

上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國95年5月25 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序部分：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但追加就訴訟標的須合一確定之人為當事人或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第5款、第7款定有明文。本件系爭新竹縣芒頭埔段芒頭埔小段8之3、8之5、8之7地號土地（下稱系爭土地）登記為訴外人林礽盆、壬○○分別共有，持分各2分之1，林礽盆死亡後由庚○○、戊○○、林祺准、甲○○○、丙○○、乙○○、丁○○共同繼承為共同共有，並於民國（下同）90年3月12日與壬○○與被告訂立不動產買賣契約出售系爭土地，有土地登記謄本及不動產買賣契約書各一件附卷可稽。而本件起訴時原以林礽三、庚○○、戊○○、林祺准、林礽斗為原告，本於前揭買賣契約之法律關係請求被告給付買賣價金新台幣（下同）2,543,060元及法定利息，嗣於訴訟進行中，撤回非買賣契約當事人之林礽三、林礽斗部分，並追加同為林礽盆繼承人之公同共有人甲○○○、丙○○、乙○○等人為原告，復聲請本院命公同共有人丁○○追加為原告，而仍基於同一買賣法律關係對被告為請求，揆諸前揭說明，本件訴訟標的對於公同共有人庚○○、戊○○、林祺准、甲○○○、丙○○、乙○○、丁○○等人係屬不可分須合一確定，且追加亦不甚被告之防禦及訴訟終結，核無不當，應予准許，先予敘明。

二、本件追加原告丁○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告聲請由其一造辯論而為判決。

乙、實體部分：

一、原告主張：

（一）兩造於90年3月12日就原告所有系爭土地達成買賣協議，並訂立不動產買賣契約書，約定買賣價金為每坪120,000元，總價金為94,116,600元，其付款方式第一次付款為簽約同時被告給付10,000,000元，第二次付款為系爭土地之增值稅單及遺產稅單核下後7日內給付27,000,000元。第三次付款為系爭土地過戶予被告並點交土地完成當日，給付尾款57,166,600元，合計為94,116,600元。然系爭土地原告均依約完成過戶、點交，經結算被告所給予之買賣價金僅有91,573,540元，短少2,543,060元，經原告多次催討，被告均置之不理。

（二）系爭買賣契約書第3條第2款約定，由被告代原告繳納土地增值稅、遺產稅，並由買賣價金內扣除，然系爭土地，地籍資料登記訴外人林礽盆擁有持分二分之一，訴外人壬○○擁有持分二分之一，但因林家財產分割因素，實際上林礽盆、林礽斗、林礽三及壬○○各擁有四分之一產權，又買賣契約書上雖將壬○○一同列為出賣人，但實際上壬○○並未與原告等人一起參與系爭三筆土地之買賣，易言之，原告等人與被告於90年3月12日簽訂買賣契約時，壬○○表示其擁有之四分之一持分並不出賣予被告，渠個人就系爭三筆土地將另外保留864平方公尺，為此，原告等人收取部分買賣價款後即依約先將系爭三筆土地中林礽盆、林礽斗、林礽三擁有四分之三持分先移轉過戶予被告。

（三）按土地稅法施行細則第42條規定，土地交換，應分別向原土地所有權人徵收土地增值稅。查坐落新竹縣芒頭埔段芒頭埔小段8之3地號土地，壬○○所有四分之一部分，面積為23.25平方公尺，同段8之7地號土地，壬○○所有四分之一部分，面積為294平方公尺，二筆土地面積共317平方公尺，而系爭三筆土地林礽盆、林礽斗、林礽三所擁有之四分之三持分過戶予被告公司後，芒頭埔段芒頭埔小段8之5地號土地被告與壬○○成為共有，嗣後，被告與壬○○協商，由被告自芒頭埔段芒頭埔小段8之5地號土地中分割出317平方公尺土地與壬○○擁有之8之3、8之7地號土地交換，依上述土地稅法施行細則第42條規定，被告與壬○○就系爭三筆地號土地互為交換所產生之土地增值稅，應由原土地所有權人壬○○負責繳納。詎被告不察，遽將其與壬○○交換土地所產生之土地增值稅2,543,060元轉嫁由原告等人負擔，並將上揭2,543,060元之土地增值稅算進本件買賣總價款之內，誠屬無理。至原告戊○○、庚○○雖曾於被告之買賣契約上記載本約尾款共56,357,723元，於民國90年9月25日付清所有款項等語；惟查原告戊○○、庚○○二人收受上開尾款時，並不知道被告將壬○○名下土地辦理過戶予被告所產生之土地增值稅算入本件買賣價金內，或已對被告扣除本件買賣之稅款之數額提出質疑，此亦據證人辛○○於94年1月18日在本院證述甚詳，足證90年9月25日原告戊○○、庚○○二人在領款處簽名，僅係簽收被告當日所交付之56,357,723元價款，兩造並未結清所有買賣價款及稅款數額，亦非原告對於被告扣除2,543,060元之土地增值稅無意見。

（四）次按系爭買賣契約書第5條（二）雖約定，有關買賣時發生之土地增值稅、遺產稅、契稅監證費歸乙方（即原告）負擔，絕不推諉，惟探求兩造當事人簽約之真意，此所謂有關買賣時發生之土地增值稅，係指買賣契約書第2條約定之土地即新竹縣竹北市○○○段芒頭埔小段8之3、8之5、8之7等3筆土地，面積總計3,457平方公尺，權利範圍四分之三辦理過戶予被告所產生之土地增值稅而言，兩造簽約時，除買賣契約之約定外，雙方尚約定壬○○擁有之四分之一持份部分並不出賣予被告，渠就上述三筆土地將另外保留出864.25平方公尺，至於壬○○另外保留之864.25平方公尺土地辦理過戶所產生之土地增值稅，兩造並未約定應由原告等人負擔，被告將系爭買賣契約書第5條（二）之約定擴張解釋，認為壬○○土地辦理過戶所產生之土地增值稅也應由原告負擔繳納云云，與實務交易常情有悖，蓋一般實務上，出賣人僅就自己土地出賣所產生之土地增值稅負責繳納而已，並不需就他人土地辦理過戶所產生之土地增值稅負責繳納，本件兩造若有約定壬○○土地辦理過戶所產生之土地增值稅也應由原告繳納，應會在買賣契約書內具體載明此一攸關原告等人權益之事項，然觀諸兩造買賣契約書全文並未記載壬○○土地辦理過戶所產生之土地增值稅應由原告負擔繳納等語，是以，被告將買賣契約書第5條（二）之約定作擴張解釋，顯然有違兩造簽約時之真意，準此，被告就壬○○保留出之864.25平方公尺土地辦理過戶所產生之土地增值稅，實不應由原告等人負擔，並算入本件買賣價金之一部份。

（五）又系爭不動產買賣契約第3條約定就系爭3筆土地係採合併分割方式，根本無土地增值稅之問題，故被告就系爭8之3、8之7土地壬○○實質所有之四分之一持分事後以買賣方式辦理過戶給被告所產生之土地增值稅，自不應列入本件原告應負擔之稅賦之內而從買賣價款中扣除。故被告主張依系爭買賣契約書第5條（二）之約定，認為壬○○實質持有之土地以買賣名義辦理過戶予被告所產生之土地增值稅亦應由原告負擔繳納云云，顯無理由。

（六）綜上所述，被告給付予原告之買賣價金僅有91,573,540元，尚短少2,543,060元，原告提起本件訴訟，洵屬有據，為此聲明：被告應給付原告2,543,060元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）依系爭不動產買賣契約書前言及第2條觀之，出賣人包含壬○○及林礽盆之繼承人林礽三、林礽斗等人，另第5條亦言明，土地增值稅歸乙方（即賣方）負擔。又本件土地買賣之各項繳稅及過戶事宜，均委由專業之代書辦理，各期款項之支付及應扣款，均經雙方會算簽收確認，尾款56,357,720元被告亦已於90年9月25日付清，由賣方戊○○、庚○○代表收受，並經見證人辛○○簽名見證。且見證人辛○○時任新竹縣議會副議長，尾款金額高達56,357, 720元，絕無未經結算，原告等及證人即肯逕行簽收具名之理，故證人於到庭之證述，顯然虛偽不實，原告以其證詞作為請款之依據，毫無足取。

（二）本件被告既已付清價金，且經原告等及見證人簽名確認，原告等再以渠等內部間土地增值稅分配多寡之爭執，不思由其叔侄間理性解決，反而聯手向被告要求支付，顯非有理。再者，兩造於簽訂買賣契約書時，因壬○○係登記地主之一（持分為二分之一），故壬○○仍係出賣人之一；又壬○○要求其分配土地位置應如契約書附圖斜線部分所示864.25平方公尺，為原告等所同意，該附圖並作為契約書之一部分；為期將壬○○之土地劃歸於該處，勢必將竹北市○○○段芒頭埔小段8之5地號土地分割部分予壬○○，而壬○○則應將同小段8之3、8之7地號土地應有部分移轉予被告；原告為能順利履約，土地必須互相移轉，依法則應繳納土地增值稅2,543,060元，依買賣契約書第5條第2項約定：「增值稅由乙方（即賣方）負擔，絕不推諉」。被告於支付尾款時，原告、被告及見證人均已核算完畢，並無異見，始簽名領款。上開事實業經原告聲請傳訊之證人壬○○到庭證稱：「因為我是名義共有人持分二分之一」、「（是否在簽買賣契約的時候，就有此附圖？）有看過，在簽買賣契約的時候，就有此份附圖，當初在公司買賣的時候，粘特助說看我要那一塊土地，是我選附圖斜線的這塊土地，原告、被告他們都知道我要選這塊土地，先簽買賣契約書，後來再安排我要選那一塊土地。在簽買賣契約之前，我有要求要把我的持分集中在一塊土地上，兩造也都同意才簽買賣契約。」、「（如果兄弟買賣之後，你的土地持分被分成三塊土地，你會賣嗎？）沒有這個問題，因為大家都講好，我的部分要集中在同一塊土地才要賣。」顯見，壬○○所分配之土地位置，及應移轉之持分，均係契約之一部分，所產生之增值稅，即屬契約書第5條第2款之增值稅，應由乙方（即原告）負擔。

（三）原告雖於94年9月19日言詞辯論意旨續狀不爭執事項（二）略謂：「系爭買賣契約書上雖將訴外人壬○○一同列名為出賣人，但實際上訴外人壬○○並未與原告等人一起參與系爭三筆土地之買賣」等情，並不實在。蓋依卷附土地登記謄本所示，壬○○登記之持分為二分之一；不動產買賣契約書亦列名壬○○為出賣人之一；又買賣雙方均合意由壬○○集中保留864.25平方公尺之土地於契約書上附圖斜線所在位置；上開約定均屬合約之一部分，原告等為履行本合約，所產生之一切土地增值稅，均應由乙方（即原告）負擔，此參之契約書第5條第2款：「有關買賣時發生之土地增值稅…歸乙方（即原告等）負擔，絕不推諉。」之規定自明。故原告稱壬○○未與原告等人一起參與系爭三筆土地之買賣，為雙方所不爭執，顯不實在。原告倘認增值稅部分之款項應由其兄弟壬○○負擔，理應對其訴請返還，而非聯合對被告主張應由被告負擔此部分之增值稅，原告之訴顯無法律上之正當理由。添

（四）另原告於95年3月23日辯論意旨狀第4頁第4行以下稱：「事後壬○○將系爭8之3、8之7地號其實質所有之四分之一土地，以買賣名義過戶予被告。」，惟查，原告於93年11月4日準備書一狀卻稱：「東陞建設公司自芒頭埔段芒頭埔小段8之5地號分割317平方公尺土地與訴外人壬○○擁有之8之3、8之7地號土地交換。」，原告前後主張即有不符（一稱買賣、一稱交換），豈得謂為不爭執事項？又原告於同上書狀第4頁第10行以下稱：「依系爭不動產買賣契約第3條約定出賣人出具合併分割同意書，故就系爭三筆土地係約定採合併分割方式。」；被告對此提出嚴重爭執：

１、蓋依契約書第3條第1款之規定，僅記載土地合併分割同意書五份；並未說明係作何使用？原告片面逕將之認定為係該三筆土地採合併分割分式。此為被告所爭執，不能同意。

２、查該系爭8之3、8之5、8之7等三筆土地，並未相鄰，如何合併？既不能合併，又如何分割？原告主張應採合併分割方式辦理，似有誤會。

３、本件兩造就壬○○分得部分，並未約定採合併分割方式處理，實際上亦無法合併，原告於前開書狀第6頁第2行以下稱雙方有此約定，並非事實，被告特予否認等語，資為抗辯。

（五）為此聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准免為宣告假執行。

三、兩造不爭執事項

（一）原告及訴外人壬○○與被告於90年3月12日就其等所有系爭土地，權利範圍4分之3訂立買賣契約，約定買賣價金為每坪120,000元，總價金為94,116,600元，被告已交付原告91,573,540元價金。

（二）系爭土地雖登記為壬○○、林礽盆分別共有，持分各二分之一，但實際包含林礽三、林礽斗各自信託登記予壬○○、林礽盆之四分之一持分。而因壬○○不願出賣其四分之一應有部分，故於90年3月12日簽約時，約定自系爭新竹縣芒頭埔段芒頭埔小段8之5地號分割出864,25平方公尺特定部分土地予壬○○（卷一第36頁），並繪有附圖一紙，嗣被告因上開分割而繳交土地增值稅2,543,060元。

（三）兩造不動產買賣契約第3條有關付款期限第2項約定：第二次付款新台幣貳仟柒佰萬元正，雙方約定於增值稅稅單及遺產稅單核發下後7日內，甲方（即被告）以現金支票代乙方（即出賣人）支付增值稅及遺產稅……。第5條第2項約定，有關買賣時發生之土地增值稅、遺產稅、契稅監證費歸乙方（即出賣人）負擔。

四、兩造爭執要旨系爭買賣契當事人為何人？被告就系爭買賣契約價款是否已全部付清？被告就壬○○保留之864.25平方公尺土地辦理過戶所產生的土地增值稅2,543,060元可否從本件買賣價款中扣除？茲分述如下：

（一）兩造所訂立之不動產買賣契記載：「立買賣契約書人，買主東陞建設股份有限公司（甲方），賣主壬○○及林礽盆之所有合法繼承人（乙方）」、「土地坐落……，面積總計3457平方公尺（1045.74坪），權利範圍：4分之3（除地籍登記之所有權人外，林礽三、林礽斗也同意本土地出售並授權乙方辦理土地出售事宜）。另契約書賣方簽約人亦載明為壬○○及原告等人，至林礽斗、林礽三則列名為分口書關係人（卷一第9頁至12頁），則自上開契約書形式上觀之，原告等人及壬○○均為買賣契約當事人。再就契約實質而言，兩造係以「除壬○○保留之坐落新竹縣芒頭埔段芒頭埔小段8之5地號864.25平方公尺以外之特定部分土地」為買賣之標的，則壬○○對系爭土地自亦負有分割及移轉超出其4分之1應有部分之義務，難謂非系爭買賣契約之當事人，則系爭買賣契約之出賣人為壬○○及原告等人應可認定。

（二）又證人即承辦系爭土地過戶之代書李家麗到庭證稱：「竹北市○○○段芒頭埔小段8之3、8之5、8之7，這三筆土地是林礽盆、壬○○各二分之一，林礽盆過世以後，由繼承人繼承，我們先辦理林礽盆部分的二分之一過戶給被告，剩下壬○○的部分，但壬○○不賣地，他要把三筆不相鄰的土地與被告公司交換，把他的持分集中在8之5地號土地，壬○○三筆土地持分加起來的總面積是864.25平方公尺，因為三筆土地不相鄰無法合併分割，所以我跟被告公司說，如果要把壬○○三筆土地集中在一起的話，要用買賣的方式，將壬○○的部分過戶給被告公司，但這樣會有土地增值稅，但沒有談到土地增值稅由誰負責，只是說有稅單的話，交給被告公司。我將林礽盆部分持分移轉給被告之後，再將8之3、8之7壬○○的部分移轉給被告公司，所以8之3、8之7全部所有權都是被告公司，8之5的部分是被告公司和壬○○共有各二分之一，再把8之5部分作共有物分割，分割864.25平方公尺給壬○○，分割後壬○○的地號為8之11，被告公司地號為8之5」等語（卷一第64頁）；核與證人壬○○證稱：「系爭土地我們兄弟各持分四分之一，當初要買賣時，我不願意賣祖產，但願意配合他們用印」、「當初沒有談到土地交不交換的問題，我只要拿到我的應有部分864.25平方公尺及配合用印，所有的費用包括增值稅的部分我也不管，我只是配合代書的作業程序」、「（是否在簽買賣契約的時候，就有此份附圖？）有看過，在簽買賣契約的時候，就有此份附圖，當初在公司買賣的時候，粘特助說看我要那一塊土地，是我選附圖斜線的這塊土地，原告、被告他們都知道我要選這塊土地，先簽買賣契約書，後來再安排我要選那一塊土地。在簽買賣契約之前，我有要求要把我的持分集中在一塊土地上，兩造也都同意才簽買賣契約」等語（卷一第65頁至67頁）相符，堪信屬實。原告雖主張壬○○並未與原告等人一起參與系爭三筆土地之買賣云云。惟查壬○○為系爭土地權利範圍二分之一持分之登記名義人，亦係買賣契約之當事人已如前述，且買賣雙方均合意由壬○○集中保留864.25平方公尺之土地於契約書上附圖斜線所在位置，則此約定即屬合約之一部分，被告為履行上開分割約定所產生之土地增值稅2,543,060元，即難謂非因買賣所發生。從而，依系爭不動產買賣契約第3條第2項及第5條第2項約定，有關本件買賣契約所發生之土地增值稅應由出賣人負擔，是被告抗辯其代出賣人支付之前揭土地增值稅款2,543,060元應算入買賣價金之一部等情，應無不合。

（三）參以兩造約定系爭買賣價金共分三次付款，而尾款56,357,723 元被告已於90年9月25日付清，並由出賣人戊○○、庚○○代表收受，復經見證人辛○○簽名見證，有被告提出原告所不爭，並註記有「本約尾款共伍仟陸佰參拾伍萬柒仟柒佰貳拾參元於民國九十年九月二十五日付清所有款項」之買賣契約書一件附卷可稽（卷一第54頁），足見原告戊○○、庚○○於受領尾款時，亦認被告已付清所有買賣價金。至見證人辛○○雖到庭證稱：「（第三次付款在何時？）在彰化銀行付的，時間我忘記了」、「（是否為90 年9月25日？有無在現場？有無就增值稅的問題結算？）是，第三次付款時我有在，沒有就增值稅的問題結算，9 月25日那天我有跟粘特助講增值稅差二百多萬元，粘特助說給付總數是對，說他要回去問代書，後來就不了了之。9月25日前一天，林礽三拿繳完畢的稅單到我家說土地增值稅多算二百多萬元，叫我跟東陞公司講。東陞公司認為我們要負擔增值稅，但我們認為我們只要負擔四分之三的稅，超出的部分不用我們負擔」等語，顯見林礽三等人於尾款結算前二日已知被告將壬○○分割土地部分所生之土地增值稅算入買賣價金之一部，惟原告戊○○、庚○○仍代表賣方收受扣除增值稅之尾款並於買賣契約書記載「付清所有款項」而未為任何保留說明，益徵原告等人對增值稅應由渠等繳納及被告已付清買賣價金乙節並無爭執。

（四）綜上所述，本件不動產買賣被告已付清所有價金，原告主張增值稅款2,543,060元應由被告負擔，洵非有據。從而，原告本於系爭不動產買賣契約請求被告給付2,543,060元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。

六、假執行之宣告：原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。

據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。