臺灣新竹地方法院93年度簡上字第1號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 93年度簡上字第1號

上訴人

甲○○

上訴人

北區房屋仲介股份有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

乙○○

上列當事人間損害賠償事件，本院於民國94年1月26日辯論終結，判決如下：

主文

事實

甲、上訴人甲○○方面：聲明：

㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡右開廢棄部分，駁回對造上訴人在第一審之訴。

㈢駁回對造上訴人之上訴。除引用原審陳述外，另補稱：

㈠證人羅振華明知並未受本件買賣標的不動產所有權人陳瑞銀之授權，並且簽立協議書向上訴人甲○○保證不會另行起訴，間接證明羅振華確無訴外人陳瑞銀之授權。證人嗣於原審之證述乃避重就輕之卸責之詞，以規避刑責。

㈡對造上訴人北區房屋仲介股份有限公司（以下簡稱北區公司）以逕自訂立之定型化契約條款，要求上訴人甲○○放棄契約審閱期間，違反消費者保護法施行細則第11條第1項、第2項前段之規定應為無效。要約書不生效力，並無違約損害賠償之請求權。且對造上訴人北區公司業經將本件買賣標的不動產仲介售予訴外人林翠娟、魏銘德，更可以證明本件並無損害可言。原審漏未加以審查，為不利上訴人甲○○之判決有違誤。為此請求，如訴之聲明。除引用原審證據外另提出建物謄本、土地謄本各乙份。

乙、上訴人北區房屋仲介股份有限公司方面：聲明：

㈠原判決關於駁回後開第二項之訴部分廢棄。

㈡上訴人甲○○應再賠償上訴人300,000元，並自92年5月28日起至清償日止按年息5%計算之利息

㈢駁回對造之上訴。除引用原審之陳述外，另補稱：

㈠本件系爭不動產於92年8月24日由羅振華與上訴人北區公司簽定專任委託銷售契約，直至92年12月7日才與對造上訴人甲○○簽定要約書，上訴人北區公司已銷售長達三個月時間，此段時間上訴人北區公司支出銷售廣告費、企劃費、並為市場調查及提共諮商服務。對造上訴人甲○○無故不履行契約，上訴人北區公司之損失甚大。與原審所稱之簽定買賣預約時間僅一日，投入之成本有限之認定不同。

㈡原審認定上訴人北區公司僅居間完成簽定買賣預約手續，尚未進行協調稅費或其他費用負擔、付款條件、貸款事宜、交屋約定等事項，足見上訴人北區公司省卻此方面之人事及勞務費用等情，與實情不符。上訴人提出之不動產說明書中記載，代書費、登記規費等均於雙方簽約時另行約定。由此可知，稅費或其他費用負擔、付款條件、貸款事宜均由雙方當事人自行約定。上訴人在此一階段僅擔任輔助之角色，協助買賣雙方交易順利進行，並無省卻費用之問題。

㈢按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院49年台上字第807號著有判例可參。違約金乃雙方當事人於契約簽定之初所共同訂定，其目的在於防範當事人之一方惡意不履行契約，其乃本諸契約自由原則而訂定，故雙方當事人應遵守在契約自由原則下事前所合意之約定。

㈣綜上所述，請求駁回對造上訴人甲○○之上訴，並廢棄第一審判決駁回上訴人北區公司起訴部分，另為上訴聲明之判決。引用原審證據。

丙、本院依職權調閱本院92年度竹簡字108號履行契約事件卷宗。

理由

查兩造於91年12月7日上午簽立要約書及要約補充書，由上訴人甲○○委託上訴人北區公司以7,500,000元之價格代為未與陳瑞銀就系爭房地簽訂買賣契約書之本約等情，業據上訴人北區公司提出要約書及要約補充書各一紙附於原審卷可稽，均為兩造所不爭，堪信為真。再查，上訴人北區房屋以上訴人甲○○簽立要約書後同意委託上訴人北區公司代為居間協調購買系爭房屋，經上訴人北區公司為上訴人甲○○完成買賣預約之簽定，上訴人甲○○卻不願履行買賣本約之簽定，以致違反要約補充書第二條後段之約定，因而請求賠償。但上訴人甲○○抗辯，其並不明白要約書及補充書之效力，上訴人北區公司之業務員溫秀鳳告知，要書約及要約補充書僅為方便向賣方交代有積極促銷房屋，為一般慣例，並無特定意義，並有三天猶豫期等語。因此，首要釐清者為上訴人北區公司之業務員溫秀鳳是否曾告知上訴人甲○○要約書有三天之猶豫期。如無，則上訴人甲○○發出要約，經他方承諾，買賣預約立即成立。如有，則上訴人北區公司依要約書受任議價成功時，上訴人甲○○尚有三天之猶豫期，並非立即成立買賣預約，如在三天內為拒絕成立預約之表示，上訴人甲○○並無任何履行本約之義務，自與要約補充書第二條賠償之要件不符。經查：

㈠證人溫秀鳳於本院92年度竹簡字第108號履行契約事件中證稱，其告知上訴人甲○○如果屋主同意用750萬元出賣，就一定要買，但有告知三天之猶豫期，三天之猶豫期是指上訴人甲○○必須在三天內來簽定買賣契約，三天的猶豫期是在保護買方，但是上訴人甲○○稱其不必考慮，就是要用750萬元購買等語，有92年4月22日之言詞辯論筆錄附於92年度竹簡字第108號履行契約事件卷內可參。依據溫秀鳳所證，要約書確實有三天之猶豫期，且該猶豫期是保護買方，即上訴人甲○○。雖其後證人溫秀鳳解釋「三天猶豫期間」為如果賣方出價750萬元則上訴人甲○○一定要買，三天猶豫期是指三天內要進行簽定買賣契約等語，其解釋所謂「三天猶豫期」之含意，顯然與其所證三天之猶豫期是保護買方相互矛盾，且如果有三天猶豫期，對上訴人甲○○有利，上訴人甲○○，實無放棄之理由。證人溫秀鳳既然證實確實有保護買方之三天猶豫期，雖其後對於三天猶豫期之解釋雖然與其前所證之「保護買方之三天猶豫期」相互矛盾，實因證人為上訴人北區公司之業務員，其與上訴人北區公司利害相同，其所為之矛盾證述，應係出於偏袒上訴人北區公司所致，尚不影響其證稱有三天保護買方之猶豫期等語之可採性。

㈡契約之要約人，因要約而受拘束。但要約當時預先聲明不受拘束，或依其情形或事件之性質，可認當事人無受其拘束之意思者，不在此限，民法第154條第1項定有明文。上訴人甲○○雖簽定要約書，但因上訴人北區公司之業務員溫秀鳳告知有保護買方之三天猶豫期，且上訴人甲○○所簽定之要約內容多為法律用語，非一時之間可得理解，且又放棄審閱期間之情形下，上訴人甲○○確實認定就買賣預約之成立其有三日之猶豫期間，始會簽下此一要約書。因此，依其情形可認為為要約之上訴人甲○○並無因要約而受拘束，自可在三天之猶豫期間內決定是否要成立預約。本件之要約書係在91年12月7日上午簽定為兩造不爭執，上訴人甲○○已於當日下午5、6點鐘左右由其妻代理為拒絕成立預約之表示，亦據證人溫秀鳳於92年4月22日之言詞辯論證述屬實，並有筆錄附於92年度竹簡字第108 號履行契約事件卷內可參。因此，本件系爭房地之買賣預約因上訴人甲○○已在三天之猶豫期間內拒絕，故並未能成立。

㈢上訴人北區公司請求上訴人甲○○賠償之依據為要約補充書之第2項，該項之內容為「要約受託人為買方代覓本宗房地並議價成功時，買方應予簽定本約時給付要約受託人按成交價百分之二計算之服務費，並應予成交時一次付齊。若買方因故不履行訂立本約之義務時，買方除仍應支付前段2%之服務費予要約受託人外，另應支付成交價4％予要約受託人，作為損害賠償」。依據上開內容，上訴人甲○○必須負賠償責任之前提為，上訴人甲○○不履行訂立本約之義務之時，始有賠償責任。然上訴人甲○○之要約不受拘束，且已在三天之猶豫期間內為拒絕成立預約之意思表示，其與訴外人陳瑞銀間之買賣預約並不成立，上訴人甲○○即無必須訂立本約之義務，與要約補充書之第二項所定之賠償要件不符。上訴人北區公司依據上開約定請求上訴人甲○○為賠償，難謂理由。

三、綜上所述，上訴人甲○○抗辯，上訴人北區公司業務員溫秀鳳告知其有三天猶豫期間，其並在猶豫期間內表示不願成立預約，其與訴外人陳瑞銀間並無成立預約等語，自屬可信。從而，上訴人北區公司依據要約補充書第二項約定，以上訴人甲○○無故不履行簽定本約之義務，請求上訴人甲○○賠償450,000，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗。原審判命上訴人甲○○應給付原告150,000元，及自92年5月28日起至清償日止之法定利息，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴人甲○○上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。原審所為上訴人北區公司敗訴之部分，理由雖有不同，但結論相同，應予以維持，上訴人北區公司猶執陳詞，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴人北區公司之上訴。

四、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，因本件事證已臻明確，且與判決基礎不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

五、據上論結，本件上訴人甲○○之上訴為有理由，上訴人北區公司之上訴為無理由，依民事訴訟法第436之1第3項、第450 條、第449條第2項、第78條，判決如主文。