臺灣新竹地方法院95年度訴字第200號

• 裁判案由: 土地所有權移轉登記
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 95 年 08 月 10 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第200號原　　　告　乙○○
訴訟代理人　林進塗律師
複代理人　　甲○○
被　　　告　彭登榜即祭祀公業彭東泉管理人
上列當事人間土地所有權移轉登記事件，本院於民國95年7月27
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將祭祀公業彭東泉所有如附表所示之土地所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第
255條第1項第1款、第2款定有明文。本件原告起訴時係以祭祀公業彭東泉為被告，彭登榜為其法定代理人，嗣於訴訟進行中變更彭登榜即祭祀公業彭東泉管理人為被告，核屬當事人變更，因變更當事人前後之請求基礎事實均係以履行同一土地買賣契約為請求依據，被告對原告之變更復不爭執，揆諸前開法條，基於紛爭解決一次性之法理，本件原告訴之變更，於法並無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國（下同）93年11月25日授權代理人丁○○與被告彭登榜即祭祀公業彭東泉管理人訂立土地買賣契約，約定原告以新台幣（下同）600,000元承買祭祀公業彭東泉
所有坐落新竹縣竹東鎮○○段34-2地號，面積156平方公
尺之土地（下稱系爭土地）。被告彭登榜即祭祀公業彭東泉管理人係經祭祀公業彭東泉派下九大房份中六大房代表以同意書、代表授權書、印鑑證明書及戶籍謄本過半同意，並合法授權代表祭祀公業彭東泉與原告代理人簽訂土地買賣契約，依彭東泉祭祀公業規約章程第二項派下房份第二條及第四項組織第十一點規定，系爭土地之處分已得過半房份之代表同意，應屬合法有效。又原告已於93年11月25日及93年12月19日，分別交付被告現金250,000元及面
額350,000元、付款人陽信商業銀行古亭分行、發票日94
年3月20日之支票1紙，且該支票業已兌現，被告並將上開600,000元買賣價金分配於派下九大房之代表收受。
（二）詎料被告於收受價金後，竟拒絕配合辦理系爭土地移轉登記予原告，迭經原告代理人丁○○於95年1月6日，以永和郵局第14號存證信函催告通知，及委託律師於95年3月21
日以新竹英明街郵局第398號存證信函催告通知被告辦理
所有權移轉登記及交付系爭土地，惟被告拒收上開存證信函，顯見其無誠意履行，原告迫不得已，爰依兩造所簽訂之買賣契約書提起本訴等語。並聲明：如主文所示。
（三）對被告抗辯之陳述：
１、被告辯稱不知買方為何人，且其持有之土地買賣契約書上並無買方即原告乙○○之簽名，然原告持有之契約書竟有買方即原告之簽名，是屬事後補填，有偽造嫌疑云云。惟查買方即原告乙○○為證人即代書助理丙○○之胞弟，於93年11月25日，證人丙○○及代理人丁○○於北埔祠堂與被告彭登榜即祭祀公業彭東泉管理人訂立土地買賣契約書時，因證人丙○○未攜帶原告之印章而漏未記載買方之姓名，然於交付價金及完成契約當日，證人丙○○即已告知被告彭登榜即祭祀公業彭東泉管理人買方之姓名，惟其毫不在意，僅在意各房份要如何分配價金，嗣證人丙○○補填原告所持有契約書上買方姓名，並告知買方姓名希予記載，然祭祀公業彭東泉各房份代表則表示買賣價金既已分配各房，買方何人渠不在意而無需填載，此經證人丙○○到庭為證。
２、彭登榜之妻劉菊金固曾代原告墊付買賣價金350,000元，
惟原告業已付清，且原告從未同意給付彭登榜或其妻佣金100,000元，祭祀公業彭東泉九大房份之代表亦未曾同意
彭登榜得從本件買賣契約向原告抽取佣金，彭登榜更非仲介本件買賣之人，原告實無理由額外給付其佣金；況原告承買系爭土地後，尚不知需時多久始得由政府准許徵收抵稅，是原告購買系爭土地已無實益可圖，更無由同意給付100,000元之佣金。
３、被告雖辯稱兩造已合意解除契約云云。惟原告從未有解約之意思，被告之所以如此辯稱乃係因被告意圖勒索佣金不成，故刁難原告解除契約，並要求原告自行向各房份收回買賣價金，然原告認為此條件並無道理，因此從未達成解除契約之協議。況被告僅口頭提起解除契約並無書面可證，若真有意解除契約應以書面載明，豈會僅以口頭約定。至被告所提出鴻運開發有限公司於95年2月15日函致祭祀
公業彭東泉各大房代表之信件，僅係鴻運開發有限公司代原告通知被告履行契約義務，非原告本人之行為，況實際訂約之買受人係原告乙○○，與鴻運開發有限公司並無關聯。且該函中係以被告返還價金之同時始解除本件買賣契約至明，是鴻運公司之通知對原告不生任何效力。再者，被告於74年間，縱然曾就系爭土地與建商彭義芳簽訂合建契約，惟與本件土地買賣無關。原告亦未曾同意因此而與被告協議解除契約等語。
二、被告則以：被告於74年間曾與建商彭義芳就系爭土地簽定合建契約，約定建商分得利益3分之2，被告3分之1。嗣原告代理人與被告就系爭土地另簽訂買賣契約後，建商彭義芳即於93年10月26日以竹東郵局存證信函第696號通知被告勿將系
爭土地讓售他人，被告乃於94年12月21日將上開情事告知所有派下員及原告代理人、代書劉小姐及另一姓名不詳者，被告與原告代理人幾經研商結果，決定解除系爭土地買賣契約，並於95年3月集會於被告祠堂將買賣價金返還原告。95年3月初，原告代理人丁○○偕同代書與姓名不詳者攜帶錄音機前至被告彭登榜即祭祀公業彭東泉管理人住處商討，並同意解除契約及其自行向各房份收取所交付之買賣土地價金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
兩造於93年11月25日就系爭土地訂立買賣契約，約定原告以600,000元向被告購買系爭土地，原告已付清所有買賣價金
，被告迄未將系爭土地所有權移轉登記予原告。
四、本院經協議兩造整理並確認爭點為：兩造就系爭買賣契約是否合意解除？原告依買賣契約請求被告移轉系爭土地有無理由？茲述之如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。本件被告辯稱系爭
土地前曾與建商彭義芳訂立合建契約，於簽訂本件買賣契約後，遭建商以存證信函警告，故與買方代表人丁○○合意解除契約云云，然為原告及證人丁○○所否認，揆之上開規定，自應由被告就此有利於己之事實負舉證責任。查被告雖聲請傳訊證人劉菊金及陳宏澤到庭為證，惟證人即被告之妻劉菊金證稱：「簽約前幾天，丁○○來我家找我，說這麼多房希望一次可以解決，但是因為錢不少，要我借350,000元給丁○○，而且說過幾天就還我，萬一簽約
不成的話，錢丁○○自己會去收，簽約當天各房是因為有看到現金才願意簽約」、「因為買方說談成的話，要給我傭金100,000元，所以我才願意借給他」、「我和他有約
定，這件買賣如果不成解約的話，他自己必須去通知各房收回價金，這件事我朋友陳兆雄知道」等語，核與所述，僅能證明就系爭買賣，其曾借款350,000元予原告代理人
丁○○及雙方間曾有佣金之約定等情，與本件兩造間有無合意解除契約無涉；至證人陳宏澤（即陳兆雄）則到庭證稱：「第一次好像有聽到他們談土地買賣之事，但內容如何我不清楚。第二次也是談土地的事宜，只知道他們談的很不愉快，但後來有聽到羅代書很生氣說不然契約就解除，彭登榜說解除就解除，但錢你自己去收，羅代書說收就收還錢」、「（第二次是在何時？）大約是去年9月、10
月」、「（是否知道他們為何會談的不愉快？）我不知道」、「（彭登榜說錢你自己去收，是向誰收？收什麼錢？）我不知道向誰收，也不知道收什麼錢」等語，則依其所陳，顯對兩造間交易過程不甚明瞭，且其時兩造間既已發生爭執不歡而散，自不能僅依證人在場片斷聽聞之二、三語即認兩造間已有解除之合意。末查，被告雖又提出鴻運開發有限公司致函各大房代表之信件一紙為證，惟綜觀全文，並無隻字片語提及鴻運公司代理原告為解除或終止契約之意思表示，所為通知自對原告不生任何效力，況信函中提及「請房代表信守承諾，將已收價款返還雙方終止契約，若各房未能於95年3月1日前收妥，請該公業之公基金先代為支付，且無法於3月1日前返還價金並終止契約時，本公司將依法提起訴訟」等語，顯以被告備妥並返還價金為終止契約之條件，則被告於條件未成就前，逕認契約已合意終止云云，顯非有理。
（二）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，民法第348條第1項定有明文。本件兩造就系爭土地訂有買賣契約，原告已付清買賣價金，被告復不能舉證證明兩造間已解除或終止系爭契約，則原告依買賣之法律關係，請求被告將祭祀公業彭東泉所有如附表所示之土地所有權移轉登記予原告，即屬有據，應予准許。
五、又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　8 　　月　　10　　日民事第二庭 法　官　楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　95　　年　　8 　　月　　10　　日書記官　許麗汝
┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐
│附表： 95年度訴字第200號│
├──┬──────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤
│編號│　　　土　　　　　地　　　　　坐　　　　　落　　　　│地│　　面　　　　　　積　　│　　　　　　　　　│　　　　　　│
│　 ├───┬────┬────┬────┬───────┤　├──┬──┬──────┤　權　利　範　圍　│備　　　　考│
│ │縣　市│鄉鎮市區○　 段　 ○ ○　段 │ 地　　　號 │目│公頃│公畝│　平方公尺　│ 　　　　　　　　 │ 　 │
├──┼───┼────┼────┼────┼───────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤
│001 │新竹縣│ 竹東鎮 ○ ○○段 │ │ 34-2 │田│ │ │ 156 │ 全部 │ │
└──┴───┴────┴────┴────┴───────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┘