臺灣新竹地方法院95年度訴字第463號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 95年度訴字第463號

原告

庚○○

被告

甲○○

兼上一人

訴訟代理人

乙○○

被告

丙○○

被告

上圓不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

辛○○

訴訟代理人

洪大明律師

複代理人

壬○○

上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國97年12月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原主張請求：一、被告乙○○、甲○○、田燕玲應共同給付新臺幣（下同）1,800,000元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。二、被告上圓不動產仲介經紀有限公司（下稱上圓公司）應給付1,800,000元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。三、第一、二項之給付，如其中一方已全部履行完畢，他方即免除履行之義務。嗣於本院民國97年1 月22日及97年9 月16日言詞辯論期日當庭就上揭聲明減縮為：一、被告乙○○、甲○○、田燕玲應共同給付1,800,000 元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告上圓公司應給付390,800 元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。此部分核屬減縮應受判決事項之聲明，自應准許。

貳、實體事項

一、原告起訴主張略以：

（一）被告乙○○、甲○○、田燕玲於94年9 月13日經由被告上圓公司之仲介，出售渠等共有，坐落新竹縣竹北市○○段581 地號土地及其上門牌號碼為新竹縣竹北市○○○街221 號房屋（下稱系爭房屋）予原告，當時被告乙○○等三人雖在標的物現況說明書上第24項「是否曾經發生非自然身故之情事」一欄勾選「是」，惟僅說明記載「屋內住戶死亡」等語，且被告上圓公司之仲介業務員丁○○亦僅稱「屋主被誤殺，一人死亡」云云。原告經評估後，因認為此屋況與賣價新臺幣（下同）9,770,000 元尚稱相當，遂與被告乙○○等三人簽訂系爭房屋不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），並指定系爭房屋之產權移轉登記予原告之配偶陳美玲所有。原告並支付成交買賣價格百分之四之仲介費用共390,800 元與被告上圓公司。詎料原告在整理系爭房屋時，由鄰居得知系爭房屋內是發生「兇殺」事件，且是二人死亡，詳情是被告乙○○三人之母親遭繼父蓄意殺害後，繼父再喝農藥自殺。顯見被告乙○○三人蓄意隱瞞實際屋況。且被告上圓公司作為專業之不動產仲介業者，在收取買賣雙方之仲介費用後，亦未盡其專業調查系爭房屋之實際屋況，使原告因不知此一房屋有重大瑕疵之情況下而作成同意以9,770,000 元價格購買之錯誤的判斷。

（二）依一般經驗法則，房屋內是否曾發生兇殺案，且因此死亡人數之多寡，均會影響一般人購買該不動產之意願或價格。此情亦為被告乙○○等人所知悉，此可從兩造於95年5月29日在被告上圓公司會議室內商討如何解決本件買賣糾紛時，被告乙○○陳稱：「．所以我們才會委託仲介，那如果那麼好賣的話」等語可見。而系爭房屋內曾經發生兇殺案，且死亡人數為二人，足見系爭房屋確實具有減少其價值之瑕疵。而系爭房屋之出賣人即被告乙○○、甲○○、田燕玲等三人雖於系爭買賣契約所附屋況說明書上第24項「是否曾經發生" 非自然身故" 之情事」一欄勾選「是」，惟僅記載說明「屋內住戶死亡」等語，並未詳細填載發生原因及死亡人數，供買方作為是否同意以賣方提出之價格承買之判斷依據；亦未將實情告知本件不動產交易案之仲介業務員丁○○，致丁○○亦未告知原告上情而使原告做出同意以9,770,000 元價格承買具有物之瑕疵之系爭房屋的錯誤決定，依據民法第354 條及第359 條規定，原告自得訴請被告乙○○、甲○○、田燕玲三人共同給付原告因此一瑕疵減少之買賣價金1800,000元，及自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

（三）如被告乙○○等人有將系爭房屋內發生兇殺案之實情告知被告上圓公司之前業務員即證人己○○，而被告上圓公司作為本件不動產交易之專業仲介業者，竟未據實將屋況之實情轉告知原告，致原告因此陷於錯誤而同意承買有重大瑕疵之系爭不動產並受有支付過高價金之損害，被告上圓公司自應賠償原告之損失。如被告乙○○等人無將系爭房屋內發生兇殺案之實情告知，則被告上圓公司為專業房仲業者，依其專業能力應能輕易查詢得知在其營業範圍內之不動產內是否曾發生兇殺案之情形，竟疏而未查，就所仲介不動產屋況之查詢僅仰賴賣方之告知，終至因賣方亦未誠實告知而使原告以過高之價格承買有重大瑕疵之不動產，就原告因此所受之損害，被告上圓公司自應依民法227條第1 項之規定負損害賠償責任。

（四）聲明：⒈被告乙○○、甲○○、田燕玲應共同給付1,800,000 元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉被告上圓公司應給付390,800 元予原告，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒊訴訟費用由被告乙○○、甲○○、田燕玲等三人及被告上圓公司連帶負擔。⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告之抗辯略以：

（一）被告甲○○、乙○○及丙○○則以：被告乙○○有告知證人己○○系爭房屋內曾發生，被告乙○○等人母親林淑慧被其同居人鍾慶秀殺害後，同居人同時喝農藥自殺情事之屋況。並填寫標的物現況說明書且現況說明書上註記屋內住戶身亡是證人己○○告知如是記載。證人己○○離職後，在證人丁○○仲介下系爭房屋出售賣給原告，證人己○○如何與證人丁○○交接系爭房屋仲介事宜，以及證人丁○○是否知道系爭房屋為凶宅之屋況及如何告訴原告系爭房屋情形，被告乙○○等均不知悉，惟被告乙○○等人並無隱瞞系爭房屋屋況情形，故原告主張減少價金並不合理等語置辯。並均聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。

（二）被告上圓公司則以：被告上圓公司之仲介專員丁○○先生，已就賣方所告知之情事，記載於標的物現況說明書，原告已知屋內曾發生他殺命案，有人死亡情事，原告於此情況下，仍願意出價購買，被告上圓公司已將所知屋況記載於標的物現況說明書，並無隱瞞情事，自不得再請求減少價金。又被告上圓公司已就賣方之告知，詳實向原告說明，並無任何隱瞞。而原告稱就屋況僅得仰賴賣方之告知，並不實在，蓋原告已稱係由鄰居方面得知有二人死亡，故被告有足夠理由相信，原告於購買前，應已向鄰居查詢清楚，然後再砍價購買，買受後復以此理由要求減少價金顯與誠信原則有違，被告上圓公司並無不完全給付情事，原告援引民法第227 條第1 項之規定向被告求償，並無理由。又本件原告既主張系爭房屋為凶宅，且有人在其內非自然死亡，就此節亦應由原告負舉證責任等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利之判決，請准供擔保，免為假執行之宣告。

三、本院之判斷：原告主張：原告於94年9 月13日經由上圓公司仲介，以總價9,770,000 元，向被告乙○○、甲○○、田燕玲三人購買渠等共有系爭房屋，並將系爭房屋之產權移轉登記予原告之配偶陳美玲所有。又被告乙○○三人在系爭房屋委託銷售之標的物現況說明書上第24項「是否曾經發生非自然身故之情事」一欄勾選「是」，並說明記載「屋內住戶死亡」等情，業經原告提出系爭買賣契約書及所附標的物現況說明書（本院卷第5 至8 頁）、系爭房地建物及土地登記謄本（本院卷第9 至10頁）為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟被告等分別以上揭情詞置辯，是本件兩造之爭點在於：（一）系爭房屋是否有為「凶宅」之瑕疵，而原告得否依該瑕疵對被告乙○○、甲○○、田燕玲三人主張減少價金；（二）原告得否以被告上圓公司未告知原告系爭房屋有一人因兇殺死亡，一人因自殺死亡之情形為由，依不完全給付法律關係請求被告公司賠償其損害。茲審究如下：

（一）就系爭房屋是否有為「凶宅」之瑕疵，而原告得否依該瑕疵對被告乙○○、甲○○、田燕玲三人主張減少價金部分之判斷：

⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。民法第354條第1項定有明文。又所謂「物之瑕疵」，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，雖無法律上之定義，然依一般不動產買賣之交易慣例，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響，因此，在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋，會影響購買意願及購買價格，亦造成該等房屋之市場接受程度及價格之低落情事，同時該等房屋從市場接受度而言，亦非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵。查原告主張系爭房屋前曾發生兇殺事件，被告乙○○三人之母親林淑惠遭訴外人鍾慶秀蓄意殺害後，訴外人鍾慶秀再喝農藥自殺等情，業據被告丙○○於本院審理時陳述：「...91 年6 月5 日傍晚七點多到八點時房屋發生凶案之前我有接到我母親電話，有人打電話沒有人講話，我有聽到爭吵聲音，我有報警，我與被告甲○○先到系爭房屋，接著警察就到場，發現我母親全身都是血，我就與被告甲○○將我母親送東元醫院急診，當時我母親同居人也倒臥在現場並將其送醫，當時驗屍結果我母親肺部刀傷過深致死，我母親同居人是喝農藥... 」等語明確，且訴外人林淑惠以及鍾慶秀均於送達東元綜合醫院時已死亡等情，亦有東元綜合醫院97年10月24日東秘總字第097002140號函（本院卷第134 頁）在卷可按，是原告主張系爭房屋前曾發生兇殺事件，被告乙○○三人之母親林淑惠遭訴外人鍾慶秀蓄意殺害後，訴外人鍾慶秀再喝農藥自殺等情，堪信為真實。是系爭房屋應為有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「凶宅」，而於交易上具有客觀價值上瑕疵。

⒉次按買受人於契約成立時，知其物有滅失或減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355 條第1 項亦有明文。再者，房屋是否因為曾有人於內「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，固然由社會通念判斷屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大之負面影響。惟「凶宅」內發生非自然死亡事件之死亡之人數、死亡之方式以及死者之身分、年齡及性別等，不僅屬個人主觀及心理層面之範疇，復因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理。所以房屋內所發生之死亡之人數、死亡之方式以及死者之身分、年齡及性別等內容，僅為個人主觀感受，並非涉及「凶宅」客觀上之瑕疵判斷。惟除買賣雙方就「凶宅」所發生之非自然死亡事件內容另有約定而構成契約預定品質外，「凶宅」內發生之死亡之人數、死亡之方式以及死者之身分、年齡及性別等內容已非屬客觀上具有減少房屋價值之瑕疵內容。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。經查：

⑴系爭買賣契約特別約定事項中定有「本件買賣標的物依屋況說明書點交房地予甲方（指原告）」等情，有該契約書影本在卷可按（本院卷第7 頁），而系爭買賣契約所附委託銷售之標的物現況說明書上第24項「是否曾經發生非自然身故之情事」一欄勾選「是」，並說明記載「屋內住戶死亡」等情，已如上述，且該委託銷售之標的物現況說明書上「庚○○」之簽名係原告於買賣契約簽訂當天親自簽署等情，亦經證人丁○○到庭證述明確（本院卷第141 頁），並為原告所不否認。參以證人丁○○於本院審理時證述：「（問：有無提示原證一買賣契約書後現況說明書予原告？）有。簽立買賣契約書之前就有拿給原告看。（問：原告看完現況說明書後，原告有無詢問現況說明書記載『屋內住戶身亡』是發生何事？）原告沒有問我，仲介過程當中我只有跟原告說這是凶宅有人死在裡面。」等語以觀，顯然原告在簽訂系爭契約當時主觀上應已知悉系爭房屋確實發生屋內住戶非自然死亡之情事，且可以認定原告與被告甲○○、丙○○及乙○○所簽訂之系爭買賣契約之買賣標的為發生屋內住戶非自然死亡之「凶宅」，則依上揭民法第355 條第1 項規定，系爭房屋出賣人即被告甲○○、丙○○及乙○○已對原告不負擔保「系爭房屋非『凶宅』」責任，原告自不得再執此房屋係「凶宅」之瑕疵，請求被告甲○○、丙○○及乙○○負瑕疵擔保責任。

⑵原告主張證人丁○○僅告知原告系爭房屋屋主被誤殺，一人死亡云云，惟證人丁○○於本院審理時證述其並不知情系爭房屋內幾人死亡及死亡情形，僅告知原告系爭房屋有人死亡，未曾告知原告僅死一人，亦未告知原告系爭房屋發生誤殺死亡等語明確（本院卷第139 背面至141 頁），顯然與原告上揭指述並不相同。另依原告所提出原告與被告上圓公司員工戊○○、丁○○以及被告乙○○事後進行會商之談話譯文（本院卷第13至14頁）內容以觀，並無提及證人丁○○曾告知原告系爭房屋屋主被誤殺一人死亡一節，是依調查證據結果，並無法認定原告主張證人丁○○僅告知原告系爭房屋屋主被誤殺一人死亡之有利原告之事實為真實。

⑶原告購買系爭房屋之目的係投資等情，亦經證人丁○○於本院審理時證述明確（本院卷第140 頁背面），既然原告購買系爭房屋之動機為投資獲利，又如原告主張系爭房屋死亡一人或二人對於其主觀上判斷系爭房屋價值具有重大影響為真，為何未於系爭買賣契約上加以特別約定並註記以確保原告權益？又為何在得知系爭房屋為「凶宅」之情形下，未以向系爭房屋所在轄區警察機關查詢抑或親向系爭房屋鄰近居民詢問等方式確認系爭房屋內發生非自然死亡事件之詳細內容？且依證人己○○於本院審理時證述：「被告乙○○委託當時就有告知系爭房屋是凶宅。被告乙○○有告知我一樓發生命案是他殺及自殺情形共二人死亡，有告訴我發生在一樓客廳及發生時間，發生時間我已經忘記了，當時好像有告訴我已經距離二年，我有向左右鄰居求證確實有此事，此部分沒有留下書面資料，這部份特殊案例會在房屋現況說明書會記載，這案子現況說明書有記載非自然身故，備註欄有寫屋內有人身亡」等語（本院卷第138 頁）以觀，被告乙○○等人於委託被告上圓公司仲介銷售系爭房屋時，並無隱瞞未告知系爭房屋發生共二人，一他殺、一自殺非自然死亡事件之詳細內容。是原告只要向被告乙○○等人親自詢問亦應可得知系爭房屋所發生屋主非自然死亡事件之內容，而原告亦未為之。綜上調查審認結果，則原告於締結系爭買賣契約當時既然未將該系爭房屋內發生非自然死亡事件之內容特別約定為系爭買賣契約之內容一部，則此原告主觀上認定非自然死亡事件之內容之特別品質並未成為系爭買賣契約之內容，原告自不得執此要求出賣人被告甲○○、丙○○及乙○○對此負擔欠缺約定品質瑕疵之擔保責任。

⒊綜上所述，系爭房屋雖為「凶宅」而具有減少其價值之瑕疵存在，惟身為系爭房屋買受人之原告於締結系爭買賣契約當時主觀上已知悉系爭房屋為「凶宅」之瑕疵，當然不得再為請求出賣人即被告甲○○、丙○○、乙○○等人就此為凶宅之減少其價值瑕疵負擔保責任。又原告並無法證明被告甲○○、丙○○、乙○○等人及仲介系爭房屋之被告上圓公司員工即證人丁○○有告知並保證系爭房屋內僅發生一人遭誤殺之品質，而系爭買賣契約當中亦無就系爭房屋內僅發生一人遭誤殺之品質為特別約定，當然原告亦不得以系爭房屋欠缺約定品質之瑕疵，請求被告甲○○、丙○○、乙○○等人就此負擔保責任。是原告依據買賣契約瑕疵擔保之法律關係請求減少買賣價金並無理由。

（二）原告得否以被告上圓公司未告知原告系爭房屋有一人因兇殺死亡，一人因自殺死亡之情形為由，依不完全給付法律關係請求被告公司賠償其損害部分之判斷：按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227 條定有明文。又民法第227 條所謂之不完全給付，係指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種。是以須債務人已為給付，僅所提出之給付與債之本旨不相符合，並須可歸責於債務人始得構成不完全給付。次按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定。受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。民法第529 條、第535 條分別定有明文。查：

⒈原告係由被告上圓公司之仲介而購買系爭房屋並支付成交買賣價格百分之四之仲介費用共390,800 元與被告上圓公司，惟原告與上圓公司間並未簽定書面契約等情，為原告及被告上公司所不爭執，堪信為真實。則原告與被告上圓公司間就被告為原告報告購買系爭房屋之締約機會以及進行磋商購買房屋價格應成立居間以及委任契約，而依上揭民法第529 條及535 條之規定，在民法居間契約未有規定時，即應適用民法委任契約之相關規定，是被告上圓公司對於為原告報告購買系爭房屋之締約機會以及進行磋商購買房屋價格一事即應盡善良管理人之注意義務。

⒉系爭房屋前曾發生兇殺事件，被告乙○○三人之母親林淑惠遭訴外人鍾慶秀蓄意殺害後，訴外人鍾慶秀再喝農藥自殺而為「凶宅」，而系爭房屋委託銷售之標的物現況說明書上第24項「是否曾經發生非自然身故之情事」一欄勾選「是」，並說明記載「屋內住戶死亡」，其上並經原告簽名，原告於與被告甲○○、田燕玲及乙○○締結系爭買賣契約時，主觀已知系爭房屋為凶宅等情，已認定如上述。則被告上圓公司顯然已將被告乙○○所填寫之標的物現況說明書如實交付原告閱覽知悉，被告上圓公司受雇人即證人丁○○於本院審理時亦證述已告知原告系爭房屋內曾經死過人等語明確（本院卷第140 頁），則被告上圓公司已將系爭房屋為「凶宅」之資訊告知原告，已足使讓原告判斷系爭房屋在客觀上市場之價值，被告上圓公司應已盡善良管理人之注意義務，且事後原告與被告甲○○、田燕玲及乙○○就價金達成一致，締結系爭買賣契約，是被告上圓公司並無原告所指稱不完全給付之情形存在。又原告主張證人丁○○僅告知原告系爭房屋屋主被誤殺，一人死亡云云之有利於原告之事實，並無證據足以證明，故無法認定被告上圓公司在仲介系爭房屋之過程當中故意詐欺原告之加害給付情形存在。則原告主張依不完全給付法律關係請求被告上圓公司賠償原告所知出仲介費用之損害，並無理由。

（三）綜上所述，原告依據買賣契約瑕疵擔保之法律關係請求減少買賣價金以及依不完全給付法律關係請求被告上圓公司賠償原告所支出仲介費用之損害，均無理由。從而，原告請求被告乙○○、甲○○、田燕玲應共同給付1,800,000元給付，及自本訴狀本送達翌日起至清償日止依年息百分之五計算之利息，以及請求被告上圓公司應給付390,800元，及自本訴狀本送達翌日起至清償日止依年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。至原告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。