臺灣新竹地方法院97年度竹簡字第391號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 97年度竹簡字第391號

原告

乙○○

被告

禾立不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

戊○○

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國97年8月19日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張略以：

（一）住商不動產全國加盟總部公開網站刊登「為了維護交易的安全與秩序，住商不動產特別推出買賣價金履約保證，透過住商不動產簽約中心及安信建經公司及僑馥建經公司站在公正第三人的立場來做好監控安全及流程控管的責任，並由安信建經或僑馥建經給予保證書，為您的交易安全做更嚴密、更安全的把關」等文字廣告，並於電視媒體之廣告文宣中保證「買賣進度，線上查詢」等購屋服務內容，原告信任該廣告內容，於民國95年9月3日經被告公司之經紀營業員即證人甲○○仲介屋主即證人丁○○名下新竹市○○段594地號土地及其建物（即門牌號碼新竹市○○路○段173巷71弄45號）房屋（下稱系爭房地），以買賣總價新臺幣（下同）6,200,000元價金進行斡旋，並訂購屋要約委託書（下稱系爭要約委託書），該委託書第8條約定「一、本件不動產買賣，買方（即原告）同意指定由住商不動產總部所指定保證銀行，辦理房屋交易安全保證（保險）事宜（即買賣價金履約保證），並指定住商不動總部特約地政士辦理產權移轉登記事宜」，原告於被告業務員甲○○保證交易一定會採取其廣告「買賣價金履約保證」之制度下，遂於95年9月5日與證人丁○○締結買賣契約（下稱系爭房地買賣契約書），原告並依約交付第1期款400,000元給地政士丙○○。詎被告卻未依其刊載之廣告及上開購屋要約委託書中第8條約定將前開買賣價金存入指定保證銀行，且原告於交付第1期款後，多次登錄被告公司之網站搜尋交易進度，均未查獲，向住商不動產全國加盟總部查詢，亦查無紀錄，此已違反被告廣告中「買賣進度，線上查詢」等購屋服務內容，又被告公司並未依原告之委託辦理房屋交易安全保證等事宜，且辦理前開不動產交易之地政士丙○○，並非住商不動產總部特約地政士。經原告多次交涉，被告無改善，一再要求原告給付第2期款，原告害怕為購屋陷阱，拒付第2期款，而應存入保證銀行而未存入之第1期款400,000元竟遭沒收

（二）按民法第565、567條規定及最高法院84年度台上字第1046號判決意旨，被告關於訂約事項，應就其所知據實報告，並就訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。而被告業務人員為求快速成交，謊稱此筆不動產可貸款6,200,000元，簽約後又推辭原告條件不佳等藉口，表明貸款額度只達5,180,000元，前後差距百餘萬，欺騙原告。而原告對房地產專業知識本就不及被告，因為相信被告的專業能力及其加盟總部的廣告，才委託被告代為仲介購屋，是若原告貸款條件不佳，致使貸款未能達被告允諾的6,200,000元，被告也應於簽約時誠實告知原告，而不是簽約前允諾，簽約後推卸責任。

（三）綜合上述，被告行為有明顯業務過失之處，爰依不動產經紀業管理條例第26條規定請求被告負賠償責任。並聲明：被告應給付原告400, 000元及自起訴狀繕本送達之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；原告願供擔保，請准宣告假執行；訴訟費用由被告負擔。

二、被告則以：

（一）依原被告雙方間所定之「購屋要約委託書」第8條，雖表示買方同意使用交易安全制度，以及由住商總部特約地政士服務。惟不動產買賣契約成立之內容及條件，均有賴買賣雙方意思一致始為成立，非僅原告一方之同意即可。「購屋要約委託書」第8條內容，僅為訂約前被告表示所能提供之服務，若未經買賣雙方於買賣合約中合意採用，被告自不得擅自決定執行。查原告與賣方間買賣合約，既未約定採用交易安全制度，及由住商總部特約地政士辦理登記服務，被告即無違約情事。

（二）被告居間說和買賣雙方簽訂買賣契約後，因原告遲未依約於95年9月30日履行給付第2期價款，經賣方定期催告仍未履行，買賣契約因而解除在案，賣方並因此依約沒收原告已付第1期價款400,000元。是原告所給付價金被沒收之結果，乃因於其遲延給付第2期款所致，原告實難以事後自行未依約履行與屋主間之契約義務，遭屋主沒收價款之損失，而主張係因系爭買賣未承作交易安全制度或未由住商總部特約地政士服務所造成，兩者並無相當之因果關係，被告對原告自不負損害賠償責任。

（三）被告員工均會告訴客戶銀行貸款部分，要視客戶信用狀況而定。且客戶之信用資料屬於隱私，我們無法要求客戶提出，我們會告知客戶如果貸款不足額度價金部分，客戶要以現金支付，並經客戶同意才會與客戶簽約。爰聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔；如受不利判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事實為：

（一）原告就系爭房地於95年9月3日與被告簽訂系爭要約委託書。

（二）系爭要約委託書第8條約定：「一、本件不動產買賣，買方同意指定由住商不動產總部所指定保證銀行，辦理房屋交易安全保證（保險）事宜，並指定由住商不動產總部特約地政士辦理產權移轉登記事宜」。

（三）於95年9月5日原告與證人丁○○簽訂系爭房地買賣契約書，買賣價金6,200,000元。並由非住商不動產特約地政士即證人丙○○辦理不動產交易登記事宜。原告分別於95年9月7日、9月12日交付頭期款現金各200,000元（共400,000元）予證人丙○○，並由證人丙○○交予證人丁○○。

（四）因原告未依系爭房地買賣契約書第2條第1項後段約定繳交第2期款400,000元，證人丁○○催告後解除系爭買賣契約並沒收原告所交付之頭期款400,000元。

四、本件爭點經兩造同意限縮為：

（一）原告與被告簽訂系爭要約委託書時，被告是否提供不動產說明書及房屋交易安全說明書與原告閱覽？

（二）採行「房屋交易安全保證制度」是否訂入原告與被告間所簽訂系爭要約委託書之契約當中？

（三）如採行「房屋交易安全保證制度」訂入原告與被告間所簽訂系爭要約委託書之契約當中，被告是否因故意或過失違背採行「房屋交易安全保證制度」之義務行為？

（四）如被告於履行系爭要約委託書之過程中，未履行應辦理房屋交易安全保證事宜，則原告遭到證人丁○○沒收原告已交付之頭期款400,000元是否有相當因果關係？原告得向被告請求賠償該400,000元？

（五）被告營業員是否有向原告表示本件全部價金皆可向銀行貸款，而導致原告誤認締約，造成400,000元頭期款損失？

五、本院之判斷：

（一）原告主張被告無交付提供不動產說明書以及房屋交易安全說明書與原告閱覽，為被告所否認，經查，依原告所提出其與被告所簽立之系爭要約委託書影本之「契約審閱權」欄已記載：「1.要約人（指原告）簽訂本契約前已確實攜回本契約及『不動產說明書』審閱三天（含）以上，已充分瞭解其內容無誤。2.要約人確實已詳閱受託人提供之『房屋交易安全制度說明書』並明瞭其內容，買方同意本不動產買賣使用房屋交易安全制度（指房屋交易安全或信託履約保證）。」等詞，且原告亦陳稱上揭購屋要約委託書係其親自簽名，足見被告應已交付房屋交易安全制度說明書予原告供其審閱，況證人甲○○於本院審理時證稱：一定有提供不動產說明書與原告等語，就交付不動產說明書一節亦與上揭書面記載相符合，是原告主張被告未交付不動產說明書以及房屋交易安全說明書與原告閱覽一節，於未有其他有利證據證明下，應認原告上揭主張，無足採信。

（二）原告委託被告仲介購買系爭房地時，所簽立系爭要約委託書第8條約定「... 本件不動產買賣，買方同意指定由住商不動產總部所指定保證銀行，辦理房屋交易安全保證（保險）事宜，並指定由住商不動產總部特約地政士辦理產權移轉登記事宜」等情為兩造所不爭執，是原告委託被告仲介購買系爭房地時，有簽署同意適用房屋交易安全制度即買賣價金履約保證等情，應可認定。惟原告與證人丁○○於簽訂系爭房地買賣契約書時並未適用買賣價金履約保證制度等情，為兩造所不爭執。且證人即負責系爭土地買賣登記地政士丙○○亦到庭證稱：系爭房地買賣並未採取履約保證，而提供原告與訴外人丁○○於簽訂系爭房地買賣契約書亦未採取履約保證制度等語，復以原告所提出系爭房地買賣契約書影本所載第2條付款說明當中亦無採取買賣價金履約保證之記載，堪認系爭買賣契約簽立時，確未依系爭要約委託書約定適用房屋交易安全制度。

（三）本件系爭房地買賣未適用買賣價金履約保證之緣由，被告辯稱係因原告與證人丁○○未合意採用等語，為原告所否認，惟查：

1.證人丙○○到庭證稱：曾詢問原告及證人丁○○需不需要履約保證，他們說不用，我所提供契約也沒有採用履約保證等語明確。

2.證人丁○○亦證稱：伊曾與被告表示不用採行履約保證制度且當時約定給付價金期限屆至時再到被告公司當面交付，當時系爭房屋有貸款，是前面3期各400,000元以現金給我，後面5,000,000元以代償前面貸款，如代償後剩餘，要將剩餘錢給伊等語甚明。

3.依系爭房地買賣契約書第二條付款說明以及第三條產權移轉之契約約定中並無記載採用買賣價金履約保證約定之字樣等情，亦有原告提出系爭房地買賣契約書影本1件可按。

4.就原告所主張其與被告締約前曾瀏覽住商不動產之網站並提出列印該網頁之資料（見原證一號），則該網站內容已詳細介紹買賣價金履約保證之內容特點，同時其中作業流程圖中記載買賣雙方在簽約前之作業內容為「審閱並同意『買賣價金履約保證』之內容及配合事項」、簽約時之作業內容為「簽立『履約保證專用之不動產買賣契約書』、『買賣價金保證申請書』、收執保證書及匯款提示卡，並依約給付簽約款及權利文書」等情明確，又參酌被告應已交付房屋交易安全制度說明書予原告等情，已如上述，則原告尚難就履約保證制度之流程須簽訂「履約專用不動產買賣契約書」及「買賣價金保證申請書」、收執保證書及匯款提示卡等文件等情，諉為不知。而原告於此情形下仍與證人丁○○簽訂未採用履約保證制度之系爭買賣契約情形以觀，是被告抗辯係因原告與訴外人丁○○未合意採用履約保證制度等語顯非無據。

5.是以，原告與證人丁○○於簽約時僅簽署未適用履約保證房屋交易安全制度之一般買賣契約書，並未簽立「履約專用不動產買賣契約書」及「買賣價金保證申請書」、收執保證書，與證人丙○○亦明確證稱原告與證人丁○○表示不採行履約保證等語所示不採行價金履約保證制度一節相符，復以證人丁○○證述簽約時就給付買賣價金約定履行之情形亦與系爭房地買賣契約書第二條付款說明內容相符，則系爭房地買賣契約未適用房屋交易安全制度之原因，乃因原告與訴外人丁○○未合意採用履約保證制度所致，尚難認定係可歸責於被告，更無法因之認被告等有故意或過失違背任務之行為，原告主張被告此部分有故意或過失違背任務之行為云云，應非可採。

（四）原告主張被告營業員有向原告表示本件全部價金皆可向銀行貸款，而導致原告誤認締約，造成400,000元頭期款損失云云，然為被告所否認。經查：證人甲○○於本院審理時證稱：「（問：締約過程有無向原告說明貸款可以貸到多少額度？）我沒有說，因為不能保證貸款可以貸到多少，因為銀行是審核人資格，曾經擔保物經過鑑價有一定價格，但因為貸款人信用有問題」等語，核與證人丙○○到庭證述：「（問：請說明辦理貸款過程？）當時原告要求貸到六百萬元或六百二十萬元、五百八十萬元，後來因為原告女朋友信用有瑕疵，後來只能貸到五百萬元，之後就產生交易問題。（問：有無向原告保證可貸多少金額？）沒有，因為無法確認，要看銀行審核。」等語，就未向原告保證可向銀行貸款之額度一節相符。參以，購屋向銀行貸款，銀行本即有核貸與否以及核貸數額多寡之權利並非房屋仲介公司或代書所得確認，仍應視貸款者之信用以及擔保而定，是上揭二位證人之證述與此常情相符而值採信。既然被告之代理人以代書均向被告表示過貸款金額必須經銀行審核，則無論被告之職員向原告告知銀行核貸之金額為多少？均係供原告參考，尚難以此認定，被告有何可歸責之情形，是原告主張被告營業員有向原告表示本件全部價金皆可向銀行貸款，而導致原告誤認締約造成400,000 元頭期款損失云云，亦無法採信。

六、綜上所述，原告並無法證明系爭房地買賣契約未適用履約保證制度之情形，係因可歸責於原告之因素所致，亦無法證明被告營業員向原告表示本件全部價金皆可向銀行貸款，原告因誤認而締約之情形，是無從認定被告有故意或過失違背任務之行為。因而，原告依不動產經紀業管理條例第26條規定，請求被告給付400,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

七、既然無從認定被告有故意或過失違背任務之行為，上揭有關原告遭到證人丁○○沒收原告已交付之頭期款400,000元與被告之行為是否有相當因果關係爭點之前提無法認定下，亦無庸加以判斷，附此指明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經審酌與判決結果尚不生影響，均不另論述，併予敘明。

九、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條，判決如主文。

以上正本係照原本做成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。