臺灣新竹地方法院97年度訴字第231號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 98 年 05 月 08 日
• 法官: 彭淑苑
• 法定代理人: 乙○○
• 原告: 辛○○
• 被告: 李力建設股份有限公司法人、戊○○

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第231號原　　　告　辛○○
訴訟代理人　鄒永禎律師
被　　　告　李力建設股份有限公司
法定代理人　乙○○
被　　　告　戊○○
前列二人共同
訴訟代理人　吳上晃律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年4月16日辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告方面：
(一)聲明：
1、被告李力建設股份有限公司應給付原告新台幣 (下同)壹佰陸拾玖萬元暨自九十六年七月十九日起至清償日止按年息百分
之五計算之利息，並自九十五年十一月八日起至清償日止按
日給付原告新台幣壹仟柒佰捌拾伍元之遲延利息。
2、被告李力建設股份有限公司應給付原告柒拾陸萬玖仟伍佰元
之違約金暨自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年
息百分之五計算之利息。
3、被告戊○○應給付原告貳佰零參萬元整暨自九十六年七月十
九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自九十五
年十一月八日起至清償日止按日給付原告新台幣壹仟柒佰捌
拾伍元之遲延利息。
4、被告戊○○應給付原告壹佰零陸萬伍仟元整之違約金暨自起
訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息百分之五計算
之利息。
5、願供擔保，請准宣告假執行。
6、訴訟費用由被告負擔。
(二)陳述：
一、
1、原告於九十四年三月十八日購買被告李力建設股份有限公司
與被告戊○○所有坐落新竹縣竹北市○○段６６５、６６６
－１、６６８、６６９、６７０等五筆土地上興建之「鴻觀
十力」建案第Ｓ棟十七樓預售房屋乙戶（建物門牌新竹縣竹
北市○○○路○段１３０號），而與被告二人委聘之代銷公
司人員庚○○簽訂購屋臨時證明單並預付訂金參拾參萬元，
旋於九十四年五月三十一日原告分別與被告二人簽訂土地、
房屋預定買賣契約書，雙方並約定土地價金柒佰壹拾萬元整
，房屋價金伍佰壹拾參萬元整。
2、原、被告雙方簽訂前揭土地、房屋買賣契約後，原告均依約
按期繳納土地價金共計貳佰零參萬元、房屋價金共計壹佰陸
拾玖萬元整，並依約完成貸款核撥手續，詎被告二人竟於九
十六年七月二十七日另行將系爭房屋、土地轉售與訴外人張
志松，並於九十六年八月二十日完成移轉登記，致本件買賣
契約已達給付不能。原告爰依兩造所訂系爭土地買賣契約第
八條第一款、系爭房屋買賣契約第二十二條第一款約定及民
法第二二六條第一項、第二五六條之規定逕為解除契約，並
以起訴狀繕本之送達視為對被告等人為解除契約之意思表示
。
3、本件系爭土地、房屋買賣契約既因給付不能而解除，原告爰
依民法第二五九條之規定及系爭土地買賣契約書第九條違約
之處罰第一款、系爭房屋買賣契約書第二十二條第一款約定
，分別向被告李力建設股份有限公司請求返還已付價金壹佰
伍拾肆萬元及代收款壹拾伍萬元共計壹佰陸拾玖萬元整及按
年息百分之五計算之法定利息，並依系爭房屋買賣契約書第
十四條約定請求被告李力建設股份有限公司給付依已付房、
地總價款參佰伍拾柒萬元按日息萬分之五計算之遲延利息，
即日息壹仟柒佰捌拾伍元，（計算式：已繳土地價款0000000元＋已繳房屋價款0000000元＝0000000元；0000000元×
5/10000＝1785元/日）及柒拾陸萬玖仟伍佰元整之違約金暨
法定利息（計算式：房屋總價款0000000×15％＝769500）；
並向被告戊○○請求返還已付價金貳佰零參萬元整及按年息
百分之五計算之法定利息，並依系爭土地買賣契約書第四條
第一款、第四款及系爭房屋買賣契約書第十四條約定請求被
告戊○○給付已付房、地總價款參佰伍拾柒萬元按日息萬分
之五計算之遲延利息，即日息壹仟柒佰捌拾伍元，（計算式
：已繳土地價款0000000元＋已繳房屋價款0000000元＝
0000000元；0000000元×5/10000＝1785元/日）及壹佰零陸
萬伍仟元整之違約金暨法定利息（計算式：土地價款0000000×15％＝0000000）。
二、對被告答辯之說明：
有關訂金三十三萬元部分：
1、原告前曾於九十四年三月十八日為購買被告李力建設股份有
限公司及被告戊○○合資興建之「鴻觀十力」建案編號店17
建物及B2 110車位，而以總價一千二百二十三萬元與被告李
力建設股份有限公司及被告戊○○委聘之代銷人員即訴外人
庚○○簽訂購屋臨時證明單，並當場以荷蘭銀行信用卡刷卡
方式支付訂金三十三萬元整。旋於九十四年五月三十一日，
原告與被告李力建設股份有限公司及被告戊○○分別簽訂房
屋、土地買賣契約書，原告並均依約按期繳納各期款，並於
使用執照核發後依約辦理房貸核撥手續及補足貸款不足差額
一百二十二萬元整，共計繳納房、地價款及代收款達三百七
十二萬元整。
2、被告李力建設股份有限公司及被告戊○○嗣後竟於九十五年
二月二十日以原告前揭刷卡支付之訂金三十三萬元並未獲銀
行兌現為由，發函要求原告再行支付三十三萬元，逾期即解
除契約，原告至感驚訝，旋即向訴外人庚○○洽詢事情始末
，驚悉此乃因訴外人庚○○積壓前揭刷卡單將近一年，遲未
提交被告李力建設股份有限公司致其無法按時於九十四年五
月間持向刷卡銀行請款，經原告嚴重抗議無法兌付非可歸責
於原告後，訴外人庚○○即表明將與被告李力建設股份有限
公司及被告戊○○說明事情始末，並設法解決本次糾紛，旋
於九十五年三月四日訴外人庚○○出示並交付由被告李力建
設股份有限公司及被告戊○○具名用印之繳款保證書，內容
略謂：原告所購系爭房屋１－１８期尚欠之土地及房屋款共
三十三萬元，茲同意原告以刷卡付足此款後，建商及地主即
放棄九十五年二月二十日存證信函之所有請求及任何相關１
－１８期之違約金及利息請求云云，原告因見繳款保證書上
所用印信與房屋、土地預定買契約書上之印章完全相同，且
訴外人庚○○復一再表明繳款保證書乃由被告李力建設股份
有限公司會計陳雅芳及被告戊○○授權用印，遂不疑有他，
逕依訴外人庚○○之指示，再度以富邦銀行信用卡刷卡支付
三十三萬元予被告李力建設股份有限公司及被告戊○○，前
揭金額並已獲兌付。
3、詎於九十六年六月二十九日被告李力建設股份有限公司及被
告戊○○竟仍發函要求原告於文到三日內補足貸款成數不足
之差額一百二十二萬元及前揭三十三萬元訂金之遲延利息共
二十萬五千七百四十五元，逾期即解除契約，迭經原告據理
力爭，被告李力建設股份有限公司及被告戊○○竟堅稱前揭
繳款保證書乃偽造，且嗣於原告依約補足前揭貸款不足差額
一百二十二萬元後，被告李力建設股份有限公司及被告戊○
○仍堅持解除買賣契約，且課以總價款一千一百二十三萬元
百分之十五即一百八十三萬四千五百元之違約罰款，並於九
十六年八月二十日將系爭不動產移轉登記與第三人張志松所
有。
4、依被告所附聯合信用卡處理卡中心特店請款明細表所載，被
告第一次請款日係在94年12月23日，而原告消費日則為94 年2月3日，足證被告係在原告於94年2月3日刷卡支付訂金33 萬元後，自行積壓請款並遲至近11個月後才向發卡銀行荷蘭銀
行請款，並非原告無故拒絕支付該筆訂金，且因被告等於事
隔十個多月後欲向發卡銀行請款時，因自行偽簽新的刷卡消
費日期將原告原本94年2月3日之刷卡消費日期改填為95年1月3日，導致原告於接獲荷蘭銀行95年1月16日信用卡帳單時因
原告自行查核結果原告並未於95年1月3日有該筆33萬元交易
，遂向發卡及請款銀行查詢並提出爭議，再向被告等之代銷
人員庚○○洽詢事情始末，方才驚悉係因庚○○自行積壓前
揭刷卡帳單近十一個月，遲未提請被告等向發卡銀行請款，
經原告嚴正抗議遲延請款非原告過失所致，經與庚○○多次
協商，方由庚○○出具被告公司用印之前揭繳款保證書，原
告並即依約於95年3月4日協議日當場再次補刷富邦銀行信用
卡以支付33萬元訂金款，並已由被告等受領完成，則原告自
始至終均未違約拒付或遲延支付前揭訂金33萬元，被告主張
原告違約遲延支付訂金33萬元乙節，實無足採。
有關第23期、第25期款項
1、被告遲至96年5月7日前仍未依約完成上開請求款項之工程，
此從卷附之協議書內容：「一、乙方同意……，且完成油漆
之粉刷後，即依當時房屋現況辦理交屋手續」；另10-2店17
加減帳對照表下方註記載明：「買賣雙方於96年5月7日協議
『鴻觀十力』店17房屋，依現況水電修改完成及油漆粉刷完
成即辦理交屋……」；10-10退鐵捲門費用確認表所載鐵捲門退費乃係96年5月14日，以上均明顯可知遲至96年5月7日前有關室內粉刷、內部地磚、及鋁框安裝等第23至25期工程均未
依約完工，被告本即不得向原告請款，原告依約並無付款義
務，況原告早於96年1月10日即應被告等承辦人員之請預付第23至25期工程款十二萬元與被告等，此有支票使用紀錄可稽
2、雖被告所傳喚之證人冠良營造廠有限公司工地主任甲○○及
被告公司工地主任丙○○二人於97年12月15日到庭證稱系爭
工地於請領使用執照時即已依約完成室內粉刷、鋁框安裝等
工項云云，惟查依證人甲○○、丙○○之證詞先係供稱系爭
工地之室內粉刷、鋁框安裝工程全部（包函系爭店17房屋）
均已於95年9月7日請領使用執照時完成，惟依其同日稍後之
證詞卻又明白承認遲至96年5月7日兩造對系爭店17室內1：3
牆面粉光等工項並未完成尚須進行協商，兩造三方（原告、
被告代理人丙○○及甲○○）並於稍後之96年6月15日達成協議，依該最終協議第6項載明：「6、交屋完成工項包含1F 地坪，原設計廁所……」足證證人甲○○、丙○○先前供稱系
爭店17至遲已於95年9月7日請領使用執照前已完成第23期至
第25期室內粉刷、鋁框安裝工程要與事屬不符，純屬附和前
僱主及訂作人即被告之說詞，不足採信。
2、證人甲○○雖證稱伊接任系爭建案工地主任後，因前手客戶
變更資料交接不清，伊即各別發函通知客戶確認變更內容，
惟原告遲未回應云云，然依冠良營造廠有限公司95年9月26
日冠字鴻觀第00006號函通知客戶確認變更函之說明欄第三項即要求原告應於文到三日內確認相關客變內容，以利工程之
進行，旋原告於接獲該函後第三日即95年9月29日遂以新竹武昌街郵局第1770號存證信函回覆請被告依去年（94年7月10
日）書面變更圖說施作，原告並未如證人甲○○所言拖延確
認變更事項，且原告自始至終僅依約於94年7月10日提出工程變更並經冠良營造廠當時之工地主任簽可，嗣候即未曾再行
提出任何工程變更事項，原告前揭存證信函亦已明白告知請
被告等依去年（即94年7月10日）書面變更圖說施作即可，故被告遲至96年5月7日前就系爭店17室內1：3牆面粉光等工項
均尚未完成乃係因可歸責於被告之事由所致，要與原告無關
，職是被告既尚未依約完成第23期、第25期工程，原告依約
自得主張同時履行抗辯毋庸支付該工期工程款，而不負遲延
責任，被告主張原告給付遲延云云，即非可採。
有關第28期款項
1、本件系爭建物及土地從未完成移轉予原告，被告依約即不得
向原告請款，原告亦無給付義務，況被告竟以全部應貸款金
額九百七十八萬元計算，而原告已依約完成所有貸款程序，
就因被告公司違約未依兩造簽訂系爭買賣契約書第十四條規
定於領得使用執照（95年9月7日）後三個月內即95年12月7日前依約完成移轉登記，反遲至隔年之96年4月7日始以竹北六
家郵局第151號存證信函通知原告配合辦理產權移轉登記，惟銀行貸款政策卻已於95年12月間改變，緊縮貸款額度導致原
訂貸款成數不足之差額一百二十二萬元，原告亦已依被告等
要求簽發本票保證支付其差額並同意支付差額，且先於96 年6月28日以掛號寄送一百二十二萬元之記名支票，詎被告李力建設股份有限公司竟誆稱並無收到前揭一百二十二萬元支票
，並再度發函催繳該筆款項，原告為保權益，迫於無奈，復
於96年7月12日，再度簽發面額一百二十二萬元之支票予被告李力建設股份有限公司經辦人員吳月秋親自簽收，被告並於
96年7月19日兌領前揭支票，原告自始即無拒絕或遲延給付房屋移轉完成款一百二十二萬元之情事，被告等片面主張解除
契約沒收價金，自屬於法無據。
二、被告方面：
(一)聲明：
1、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
2、訴訟費用由原告負擔。
3、如受不利之判決，願供擔保現金或同額之台灣土地銀行可轉
讓定期存單，請准宣告免為假執行。
(二)陳述：
一、系爭買賣契約業經被告合法解除，原告請求為無理由：
1、依土地預定買賣契約書第3條約定「一、本條付款辦法應依附件 (一)土地分期付款明細表之規定，於接獲賣方書面繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地點或銀行專戶以現金或
即期支票如數壹次繳清。二、依前款規定，如買方逾期達五
日仍未繳清期款或已繳之票據無法兌現時，買方應加付按逾
期期款部分每日萬分之五單利計算之遲延利息於補繳期款時
一併繳付賣方，如逾期十五日或逾使用執照核發一個月不繳
並經賣方以存證人函催，經送達後七日內仍未繳者，雙方同
意依第9條違約之處罰規定處理」。第9條則約定：「．．二
、買方違反第3條第2款及第5條第2、3、4款規定者，賣方得
沒收依土地總價款百分之15計算之金額，但該賠償之金額超
過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約
。．」，另系爭房屋預定買賣契約書第7條付款條件及方式、第22條，亦有相同之約定。
2、原告因積欠第28期款122萬元，及第1期訂金、第23期、第25
期、第28期遲延利息合計205,745元未付，經被告多次催促，均置之不理，不得已於96年6月29日以竹北六家郵局第257 號存證信函，通知於文到三日內給付，逾期不給付即解除契約
，不另為解約之意思表示，原告於96年7月9日收受該存證信
函，原告於96年7月12日給付第28期款122萬元，卻拒不給付
遲延利息205,745元，已逾期15日未給付，依前開約定，被告自得解除契約，上開存證信函已合法送達，被告解除契約已
生效力，系爭買賣契約既經合法解除，被告已無給付義務，
原告以系爭不動產給付不能而解除契約，於法不合，從而，
原告解除契約並請求損害賠償，為無理由，應予駁回。
3、又被告合法解除契約，依系爭土地買賣契約第9條第2項、房
屋買賣契約第22條第2項約定，沒收買賣價金總價之15%後，
於96 年8月23日以竹北六家郵局第303號存證信函，退還原告餘款1, 735,500元，及未經使用之代收款105,466元，原告已收受該存證信函及退還款項，有上開存證信函、支票、回執
可憑；原告於96年8月27日以竹東郵局第746號存證信函退回
上開支票，被告再於96年8月29日以竹北六家郵局第311號存
證信函，退還上開支票2張，及856萬元之擔保本票1張，亦有上開存證信函、支票、本票、回執可憑；原告又於96年9月5
日以竹北光明郵局第498號存證信函再度退回支票2張，及本
票1張，被告已先後二次退回不堪其擾，乃於96年9月10日以
竹北六家郵局第320號存證信函通知原告，不再隨其起舞，並表示已2次退回，原告得於被告上班時間前來領回等語。
4、原告雖於96年10月22日以桃園21支郵局第2374號存證信函補
寄上開遲延利息205,745元，然原告已逾期15日未給付，系爭買賣契約已合法解除，有如前述，其補寄遲延利息205,745
元支票一紙，被告不同意，隨即於96年10月25日以竹北六家
郵局第352號存證信函，退還上開支票。
二、關於遲延利息之說明：
訂金33萬元部分：
1、原告於94年3月18日因購買系爭房地，而以刷卡方式支付訂金33萬元，兩造並於94年5月31日簽訂系爭書面之買賣契約書，豈料上開訂金未獲信用卡之發卡銀行撥付被告，被告即多次
催促原告給付上開訂金，惟原告始終置之不理，情逼無奈，
被告遂於次年（即95年）2月20日以竹北六家郵局第39 號存
證信函催告原告給付，否則前開買賣契約即告解除，原告乃
於95年3月5日償付該訂金。茲原告本即應於94年3月18 日給
付上開訂金，且兩造所訂買賣契約之付款明細表亦載明其付
款日期為94年5月31日，原告卻遲至95年3月5日始為償付，則被告依兩造所訂買賣契約第七條約定，請求自94年6 月1日起，至95年3月5日之遲延利息合計46,035元，並無不合。且原
告交付之訂金33萬元未獲兌付，被告公司之會計己○○於94
年8月間到職後，曾打了三、四次電話給原告催繳，但原告以銷售人員逾期請款，所以拒絕給付該筆款項，被告不得已以
人工托收請款方式向聯合信用卡中心請款，但荷蘭銀行後來
表示因原告拒絕，乃又沖回等語。被告公司另一接辦其後手
續之會計丁○○，亦為相同之證述由此可見原告確時拒付該
筆款項，雖銷售人員逾期請款，但被告催繳後，原告仍有給
付之義務，其竟拒絕付款，自應負遲延責任。原告另辯稱第
三人庚○○出示並交付被告公司交付之繳款保證書云云，實
則原告於96年7月14日16時傳真給被告之繳款保證書，其上所蓋用之印章，以肉眼觀之，該繳款保證書之印文係鏤空字體
，與被告交付之印章，顯有不同。又庚○○並未獲被告授權
處理系爭訂金33萬元部分事宜。原告亦未辯稱庚○○有此授
權，是該繳款保證書縱然為真，其效力亦不及於被告。
第23、25期款部分：
內粉刷完成、鋁框按裝完成係指整體建築物已完成室內粉刷
、鋁框按裝而言，係原告要求被告暫時不做，此部分自無礙
被告請求第23期、25期款。而系爭建案之竣工日期為95年8月18日，被告並於95年9月7日獲得新竹縣政府發給使用執照，
原告並按期給付第26期申請使用執照、第27期核發使用執照之
期款，實無可能未完成室內粉刷、鋁框按裝。而系爭建案之其
他客戶經被告通知後，即按期給付23-25期之期款。
第28期款部分：
原告辯稱被告未將系爭房屋移轉登記給原告，並無給付義務
云云，惟按因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行
為阻其條件之成就者，視為條件成就，民法第101條第1項定
有明文。被告已備妥相關文件，並繳清土地增值稅、房屋稅
，通知原告隨時可辦理移轉登記，原告卻拒不付清第28期款
，有如前述，是原告以不正當行為阻其條件成就，視為條件
成就，被告自應負遲延責任，其所辯無可採。
理 由
一、原告於94年3月18日購買被告李力建設股份有限公司與被告
戊○○合資興建坐落新竹縣竹北市○○段665、666－1、668、669、670等五筆土地上興建之「鴻觀十力」建案第Ｓ棟店17樓預售房屋乙戶（建物門牌新竹縣竹北市○○○路○段130
號)，並預付訂金33萬元，雙方旋於94年5月31日簽訂土地、房屋預定買賣契約書，約定土地價金710萬元，房屋價金513萬元，原告並依約繳納土地價金共計203萬元、房屋價金169萬元，並依約完成貸款核撥手續之情，為兩造所不爭執，並有房屋及土地預定買賣契約書在卷可查，本院依民事訴訟法第270條之1第1項第3款規定整理並協議簡化本件爭點為：被告主張原告遲延給付第1、23、25、28期款項，且未給付遲
延利息進而解除契約是否有理由？原告主張被告將系爭房地轉讓第三人進而解除契約是否有理由？
二、查：依據雙方簽訂之土地預定買賣契約書「一、本條付款辦法應依附件 (一)土地分期付款明細表之規定，於接獲賣方
( 即被告)書面繳款通知單七日內自行向賣方指定之繳納地
點或銀行專戶以現金或即期支票如數壹次繳清。二、依前款規定，如買方 (即原告)逾期達五日仍未繳清期款或已繳之
票據無法兌現時，買方應加付按逾期期款部分每日萬分之五單利計算之遲延利息於補繳期款時一併繳付賣方，如逾期十五日或逾使用執照核發一個月不繳並經賣方以存證人函催，經送達後七日內仍未繳者，雙方同意依第9條違約之處罰規
定處理」。第9條則約定：「．．二、買方違反第3條第2款
及第5條第2、3、4款規定者，賣方得沒收依土地總價款百分之15計算之金額，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除契約。．」，另系爭房屋預定買賣契約書第7條、第22條，亦有相同之約定，且第15條
第3項復約定：買方應於賣方房屋移轉登記前履行下列義務
：(一)依契約約定之付款辦法，除約定之交屋款外，應繳清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息等語。是本院將逐一審究原告就上開期款是否有遲延給付事由：
(一)第1期款項33萬元部分：
1、原告原向被告李力建設股份有限公司及被告戊○○購買系爭
「鴻觀十力」建案編號店11建物及B2 110車位，並於94年2
月3日以荷蘭銀行信用卡刷卡方式支付訂金三十三萬元。旋因該標的已先行買出，於94年3月18日兩造遂協議由原告轉買系爭建案之店17房屋及B2 110車位，並將上開以刷卡方式給付
之33萬元轉為本件標的之訂金，此有原告所提之購屋臨時證
明單為證，並為被告所不否認，嗣被告遲於94年12月23 日始持該刷卡單向發卡銀行請款，並因已逾請款期間，故遭原告
拒絕之情，業經被告提出財團法人聯合信用卡處理中心於97
年10月22日之 (97)聯卡會計字第0970600309號函可查，互核原告所提之發卡荷蘭銀行之信用卡對帳明細中確於95 年1月3日有同額33萬為被告請款之消費，是就系爭買賣標的之定金
33萬元部分，被告既因可歸責自身事由遲於94年12月23日始
向發卡銀行請款，且從原告所提信用卡明細中中可知其明知
該筆款項係被告請領系爭33萬元訂金款，仍於95年2月3日向
其發卡荷蘭銀行表示拒絕付款，原告應自斯時即就該筆有給
付義務之款項負擔遲延責任。
2、證人即被告公司之會計己○○雖證稱當初被告公司有聯繫聯
合信用卡中心，並以將簽帳單寄交發卡銀行託收4至6個月，
再以人工請款方式處理，嗣發卡銀行撥款入被告公司帳後，
復因原告拒絕，始又將該筆款項沖回等情，且被告亦陳稱發
卡銀行未將上開訂金撥付被告後，先以言詞促請原告給付該
訂金，況原告從其每月之信用卡明細中亦可得知該筆33萬元
訂金部分尚未支付云云，然就買賣消費者而言，原告既於買
賣當時以信用卡支付該筆33萬訂金，其給付義務自斯時應已
滿足，被告公司就刷卡款項未立即請款乙事，原告或從每月
對帳單中可予知悉，然並未因此課以原告應隨時督促被告請
款之義務，嗣因被告逾時請款，並向發卡銀行以人工託收方
式請款，惟此期間之遲延撥款並非可歸責予原告，且被告以
口頭催繳33萬元乙事為原告所否認，是遲於95年2月3日原告
向發卡銀行查核該筆請款，並明知為被告公司請求33萬之應
付訂金款項仍予拒絕時，原告自斯時始負擔遲延責任。
3、雖原告提出被告公司於95年3月1日所出具之繳款保證書，內
容略謂：原告所購系爭房屋1－18期尚欠之土地及房屋款共33萬元，茲同意原告以刷卡付足此款後，建商及地主即放棄95
年2 月20日存證信函之所有請求及任何相關1－18期之違約金及利息請求暨切結書謂：原告已重新刷卡兌現買賣價款之訂
金，被告李力公司不得再以取消之原刷卡單重覆請款等情，
有繳款保證書及切結書在卷可參，惟此為被告所否認，並陳
稱被告與訴外人華邦公司所簽訂之代理銷售委託合約書中，
第15條約定：「甲方 (即被告)所交付乙方之任何印章，僅供乙方蓋用於與購屋者所簽訂，其上載約定及條款未經任何增
、刪之買賣契約書。如該買賣契約書上所載約定及條款進行
增、刪，須經甲方同意，始得為之。」、第九條亦載明「雙
方同意訂金及簽約金由乙方代收，並於次日前(假日遞延)轉
交予甲方收取。」等情，是華邦公司及代銷人員庚○○均未
被授權處理有關兩造間之訂金遲延收受部分等語，並提出代
銷契約為佐。本院細究繳款保證書上之用印與土地及房屋預
定買賣契約書之用印互核一致，且代銷系爭標的之業務人員
即證人庚○○亦證稱被告用以簽約之大、小章均放在代銷之
廣告公司內，再佐以原告亦自承繳款保證書之內容係由其所
擬定，並交由庚○○，再由庚○○提出被告公司用印之前揭
繳款保證書，原告隨即於95年3月4日補刷富邦銀行信用卡以
支付33萬元訂金款之情 (參本院97年8月15日之言詞辯論筆錄) ，故兩造就訂金33萬元部分，原告既於95年2月9日向發卡
銀行查帳，繼而被告於95年2月20日以存證信函催繳，內容略謂：因信用卡之金融機構未將33萬撥付被告，請原告於收文
後五日內清償，逾期將解除契約等情，有該份存證信函可參
，是雙方就訂金33萬元款項之支付既非存有信任基礎，姑不
論原告是否知悉被告與訴外人華邦廣告公司代銷契約之內容
，然就存證信函之內容及整個交易之主體而言，原告均應知
悉有關33萬元訂金之遲延部分，應與被告溝通，第三人在在
均非足以代表被告公司之人員，然原告就此部分捨向被告公
司親為，反透由不相干之第三人庚○○為之，不僅原告之此
番作為可議，其就第三人庚○○事後所出具之保證書之真實
性，亦應知可疑，而應再三向被告確認，故本院既無從推斷
該保證書之真正性，自不得為有利原告之認定。從而，原告
應自95年2月3日起至95年3月5日止，負擔訂金33萬元之遲延
利息責任。
(二)第23、25期款項部分：
1、被告就第23期室內粉刷完成及第25期鋁框按裝完成應給付款
項共8萬元部分，於95年6月6日通知書原告於95年6月23日給
付，原告遲於96年1月13日始為給付之情，為原告所不否認，並有繳款通知書及掛號函件執據在卷可查，原告雖陳稱被告
遲至96年5月7日前仍未依約完成上開請求款項之工程云云，
然證人即丙○○即被告李力建設公司就系爭建案之工地主任
證稱：「鋁框安裝在結構體完成時即已完成，且業界之粉刷
係指以水泥和沙將牆壁抹平，不包括油漆，(提示原告所提系爭建物之照片，是否粉刷完成？)答稱：是」等語，核與承攬該建案之營造商冠良營造之工地主任即證人甲○○證述：「
鋁框安裝在主體結構完成後就已經完成，因為在粉刷之前還
有個崁縫工程，粉刷是以水泥和沙以1比3將牆壁抹平，不包
含油漆。(提示原告所提系爭建物之照片，是否粉刷完成？)
答稱：是」等情相符。是原告所稱第23、25期工程尚未完成
，無以給付款項之依據云云，尚非可採。
2、至原告所提之卷附協議書，細究該內容：「一、乙方 (即原
告)同意……，且完成油漆之粉刷後，即依當時房屋現況辦理交屋手續」及另提有關店17加減帳對照表下方註記載明：「
買賣雙方於96年5月7日協議『鴻觀十力』店17房屋，依現況
水電修改完成及油漆粉刷完成即辦理交屋……」；96年6月15日達成協議，依該最終協議第6項載明：「6、交屋完成工項
包含1F地坪，原設計廁所……」等情，不僅未涉室內粉刷及
鋁框安裝等第23、25期工程未完工之記載，且上開協議書之
真意應係兩造就房屋內部設計之變更及價款之加、減，並就
房屋內部變更部分完成以辦理交屋等事項予以確認，是此協
議僅在價金之增減及交屋之現況上有所特約，並未排除雙方
依照本約既定之付款條件付款之權利義務，況本約依照付款
條件之真意本指雙方依據原先之房屋格局、設備等條件，依
照工期及價款履約，是雙方既未就上開第23、25期付款條件
予以特約排除，則雙方事後之特約當僅涉及內部格局變更及
施作之約定，而與本件爭點無涉。
3、按債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，
仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責；債權人
於催告給付價金時債務人未為同時履行之抗辯，債務人自不
得行使同時履行抗辯權，債權人即得解除買賣契約。查被告
既以繳款通知書載明依期繳納第23、25期款項共8萬元，姑且不論其所主張拒納第23期款項有無理由，然就第25期款項無
爭議部分並無拒絕繳納之合法理由，且依原告所提其與被告
公司會計己○○及丁○○之電話譯文，細究對話之原委，被
告之會計人員己○○係明確表示有關工程期款部分均係每一
期完工後始收該筆款項，而丁○○部分則係屬會計人員，有
關工地是否完工部分，則均回應由工地主任確認，在在亦未
應允有關第23、25期款可否遲延交付之問題，況依前揭說明
所示，原告未於被告通知繳納該期款項時行使同時履行抗辯
權，本不能主張免責，是原告遲延交付該期款項，而無正當
事由，自應負擔遲延責任。
(三)第28期款部分：
被告於96年4月11日以竹北六家郵局第151號存證信函，並附
有產權移轉登記客戶確認回函、過戶撥款同意書通知原告辦
理系爭房屋移轉登記，原告業於96年4月17日收受該存證信函，被告隨即於96年5月9日、5月3日繳清土地增值稅及房屋稅
之情，有卷附存證信函、確認回函、同意書、土地登記申請
書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約可查，原告陳稱
被告未將該筆房地移轉予原告，且就該筆遲延金額不應以全
部應貸款金額978萬元計算，且因被告公司違約未依兩造簽訂系爭買賣契約書第十四條規定於領得使用執照（95年9月7日
）後三個月內即95年12月7日前依約完成移轉登記，反遲至隔年之96年4月7日始以竹北六家郵局第151號存證信函通知原告配合辦理產權移轉登記，導致貸款額度不足差額122萬元，原告並於96年6月28日以掛號寄送支票，詎被告稱並無收到，原告為保權益，復於96年7月12日，再度簽發面額122萬元之支
票予被告云云，然查：探究雙方所訂之土地及房屋預地買賣
契約書第28期之產權移轉完成款之付款真意，佐以同契約書
第三條約定：買方於賣方土地產權移轉登記前應履行下列義
務：(一)依契約約定之付款辦法，除約定之交屋款外，應繳
清房地移轉登記前應繳之款項及逾期加付之遲延利息。(房屋預定買賣契約書第十五條第三項亦有同款約定)等情，原告本有義務於系爭房地所有權移轉登記前，依照付款辦法繳納其
應給付之第1期至第28期款項及遲延利息，是第28期產權移轉完成款應指賣方於備妥相關移轉產權資料，處於隨時可移轉
狀態時，即可向買方請求支付該期款項，買方收受通知後，
遂有繳款之義務，本不以將系爭房地所有權移轉登記後始得
請求，是原告就此容有誤解。且第28期產權移轉款於預售屋
之買賣過程中已近整個交易之尾聲，買方於整體買賣過程中
，因己身財務狀況及規劃不一，有關向銀行貸款與否或成數
為何，本取決買方之財力狀況，買方之原告亦本應預先規劃
，雖被告未於領得使用執照3個月內通知原告備妥相關文件辦理所有權移轉並同時繳納第28期款項，然此僅係原告另就契
約主張權利，尚非拒絕給付或將貸款不足額度122萬元歸責予被告之合理事由，是原告上述均非可採。而有關第28期款項
中，原告向銀行貸款部分既已撥款入被告帳戶，此並不為兩
造所爭執，是就貸款不足額122萬元部分，原告應自96年4月
17日收到該繳款通知書，依約逾5日起加計遲延利息，本件原告遲於96年7月12日始繳納，是被告主張至96年6月1日起至96年6月30日止，以遲延給付之122萬元計算之遲延利息為有理
由，逾此部分、尚屬無據。
三、綜上，原告確就第一期款33萬元，應給付95年2月3且至95年3月5日止之遲延利息計4950元；第25、28期款項部分，原告應給付自95年6月24日至96年1月12日之遲延利息計8120元；第28期款項部分，原告應以未繳納之122萬元計算，自96年6月1日起至96年6月30日止之遲延利息計18300元，共計31370元。
四、又被告於96年6月29日以竹北六家郵局第257號存證信函，通知原告於文到三日內給付第28期款項122萬元及相關遲延利
息，逾期不給付即解除契約，不另為解約之意思表示，原告收訖該存證信函後，雖於96年7月12日給付第28期款122萬元，卻拒不給付遲延利息，依前述說明，被告自得解除契約，系爭買賣契約既經被告合法解除，原告於系爭契約合法解除後，據以提起本件訴訟並主張被告將系爭不動產移轉登記予第三人，顯因可歸責於被告之事由致給付不能，並以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，依據兩造之契約及契約解除回復原狀等規定為訴之聲明之請求，即非正當，不應准許。五、兩造其餘之攻擊防禦方法暨聲明所用之證據，核與本件判決之結果均不生影響，已無再予論述之必要，至原告另聲請繳款保證書與土地、房屋預定買賣契約書上印文、印章之真正及所附相關繳款期間與被告公司人員及營造商對口人員之錄音譯文真正予以鑑定乙事，茲因本院已為如上之認定，故無鑑定之必要，此部分聲請併予駁回，附此敘明。
六、本件原告之訴為無理由，應予駁回，其假執行之聲請已失所依據，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　5 　　月　　8　　日
民事第二庭 法　　　官　彭淑苑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　5　　月　　 8　　日
書 記 官　王恬如