臺灣新竹地方法院97年度訴字第417號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 97年度訴字第417號

原告

精品不動產仲介經紀有限公司

法定代理人

甲○○

訴訟代理人

己○○

訴訟代理人

丙○○

被告

庚○○

訴訟代理人

乙○○

訴訟代理人

辛○○

訴訟代理人

路春鴻律師

複代理人

戊○

上列當事人間給付報酬事件，本院於民國98年2月27日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：緣被告於民國97年1 月21日授權證人辛○○就被告所有坐落新竹市○○段第1302地號土地應有部分萬分之二百四十四及其上第5363建號即門牌號碼：新竹市○道○路○段391 號11樓之一（新竹市東區藝術名宮六十二期Ⅰ棟11樓及其基地）及新竹市○○段第5223建號應有部分九九八一六分之三一八（即編號431 、471 車位2 處）（下稱系爭房地）與原告簽立委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約書）。又合意變更上述契約內容將委託價格調整為新臺幣（下同）10,050,000元整。經原告廣告銷售並數度帶同欲購屋者前往系爭房地介紹看屋，證人黃維健於同年3 月26日同意被告全部售屋條件並簽立購屋承諾書（下稱系爭購屋承諾書）。惟於同年3 月28日原告邀集被告與證人黃維健出面簽約完成不動產買賣契約書簽訂時，被告要求證人黃維健再提高買價，否則不賣。證人黃維健當下同意提高買價至10,150,000元，被告仍不願履約。復經原告聯絡均拒不出面簽訂買賣契約，亦不願意給付報酬與違約金。依系爭委託銷售契約書貳、第4 條第1 項約定，乙方（指原告）之服務報酬請求權，於賣方簽認「購屋承諾書」時發生。甲方應給付服務報酬，計價方式依實際成交總價百分之四計算；又系爭委託銷售契約書貳甲方（指被告）有買方依壹、第4 條第1 項簽署「購屋承諾書」後甲方拒絕與買方簽定買賣契約書，視為乙方（指原告）已完成仲介之義務，甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）。爰依上揭系爭委託銷售契約書約定請求被告給付報酬及違約金等語，並聲明：（一）被告應給付原告609,000 元及自民國97年3 月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（二）訴訟費用由被告負擔。

二、被告抗辯略以：

（一）按無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。民法第170 條第1 項亦有明文。又按附始期之法律行為，於期限屆至時，發生效力。民法第102 條第1 項亦有明文。查被告原委任原告銷售之總價為10,800,000元，並未授權如系爭承諾書之條件。又系爭委託銷售契約壹、第2 條、銷售總價（含車位價格）後段約定：「如因事實需要，本銷售總價得經甲、乙雙方以書面同意調整之」，有關原告提出系爭委託銷售契約書內容變更同意書（下稱系爭內容變更同意書），被告並未簽署生效日期，依「省略規定之事項，應認為有意省略」之法諺，被告有意藉該日期生效以為節制原告，應無爭議。且依系爭委託銷售契約壹、第4 條第1 項；貳、第3 條第6 項、第6 條第2 項前段之約定，於買方簽署購屋承諾書者毋庸經被告簽收，買賣契約已經有效成立及在收受定金後通知並轉交被告之約定已排除24小時內將定金送達被告約定，且原告尚可依第6 條特別授權及重要約定事項之第3 項後段約定，代被告與買方約定簽訂不動產買賣契約書之時間及地點，被告因而認無任何節制之道，乃於系爭內容變更同意書未書立生效日期以節制原告。而被告既未明生效日期，縱使內心有同意變更之意思，惟因該始期無由起算之日，依上開法律規定，自無發生法律效力。是系爭承諾書之內容，即屬無權代理，被告拒絕承認，則原告本件請求實無法律上理由。

（二）次按將要約擴張、限制或為其他變更而承諾者，視為拒絕原要約而為新要約。民法第160 條第2 項定有明文。原告所提出系爭購屋承諾書第2 條所記載之承購條件，其中第1 項之第1 期支付總價款10％、第2 期支付總價款20％、第3 期尾款支付總價款70％之約定，與兩造間所簽訂系爭委託銷售契約書之壹、銷售條件第3 條所約定「價款支付方式及時間」，約定第1 期支付總價款20％、第2 期支付總價款10％、第3 期尾款70％，就第1 、2 期價金收付方式全然不同。且依系爭購屋承諾書記載，其承諾條件多次變更，證人黃維健亦證述計變更2 次，顯見系爭承諾書應為新要約。而兩造於97年3 月31日進行會面協議，乃因原告未替被告向證人黃維健轉達，該買方之要約價金並不包含應繳付系爭房地建商之外管費用（包含交屋費用、變更工程款、第4 台佈線、建物契稅、瓦斯外管、代書及規費、管理基金、暫收裝潢款及管理費）在內。為此原告亦未安排被告與證人黃維健碰面磋商，而由原告主導。由於被告堅持價金不含外管費用未果，未能談及買方支付價金與被告原委託銷售之條件不同，該承諾書上並未有被告簽名確認，被告未承諾證人黃維健上揭新要約，而該要約依民法第157 條規定，已因被告未為承諾而失其拘束力。則被告與證人黃維健之間就系爭房地依民法第153 條第1 項規定，即無成立買賣契約餘地。

（三）又按定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。定型化契約中之定型化契約條款牴觸個別磋商條款之約定者，其牴觸部分無效。消費者保護第11條第2 項、第15條分別定有明文。查原告為不動產經紀業者，以提供房地仲介之服務為營業之人，應屬於消費者保護法第2 條第2 款之企業經營者，而兩造所簽訂之系爭委託銷售契約，應有消費者保護法適用。而又系爭委託銷售契約壹、第4條第1 款約定：「若買方同意本契約之甲方銷售條件而簽署『購屋承諾書』者，毋庸經甲方簽收，買賣契約已有效成立。」之約定顯然與貳、第6 條特別授權及重要約定事項之特別約定個別磋商事項有所牴觸，關於給付報酬之定型化契約條款，似與兩項牴觸無效。

（四）末按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用。又受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之。民法第571 、535 條分別定有明文。末查，退步言，縱認原告所主張被告與證人黃維健間就系爭房地已成立買賣契約，由於就房屋之點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，尚未為約定，依最高法院93年度台上字第441 號、80年台上字第1883號及79年台上字第1357號判決意旨，亦僅能認定被告與證人黃維健就系爭房地僅成立買賣契約之預約，是原告主張系爭房地買賣契約本約已成立，亦為非依債之本旨提出，而不生提出之效力。而原告未盡善良管理人之注意義務，該居間契約之目的尚未達成，而有上揭民法第571條前段規定情形，被告並引為抗辯。

（五）綜上所述，原告以尚未成就而對被告無拘束效力之約定，或是欠缺法定生效要件之無效約定，引為本件請求之依據，並無法律上理由。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如為不利判決，被告願供擔保免假執行。

三、本院之判斷原告主張被告於97年1 月21日授權證人辛○○就被告所有系爭房地與原告簽立系爭委託銷售契約書。又簽立系爭內容變更同意書書面。經原告仲介，證人黃維健於同年3 月26日簽立系爭購屋承諾書等情，業據原告提出系爭委託銷售契約書、系爭房地登記謄本、系爭內容變更同意書、授權書以及系爭購屋承諾書（以上均影本）並經證人黃維健到庭就簽立系爭購屋承諾書一節證述明確，且為被告所不爭執，堪信為真實。惟被告以上揭情詞置辯，是本件爭點厥為：（一）證人辛○○代理被告簽立系爭內容變更同意書中所記載委託調整價格10,050,000元是否已經生效？兩造所簽立委託銷售契約書銷售總價係為10,800,000元抑或已變更為10,050,000元？

（二）證人黃維健所簽立購屋承諾書是否已經符合兩造所簽立專任委託銷售契約書約定，原告得以此項向被告請求報酬及違約金？經查：

（一）就上揭（一）爭點部分：原告於起訴狀中主張被告於97年1 月21日授權證人辛○○就被告所有系爭房地與原告簽立系爭委託銷售契約書，並於同日合意變更上述契約內容將委託價格調整為10,050,000元一節，核於證人辛○○於本院證述系爭內容變更同意書係於97年1 月21日當日書立等語相符，且系爭內容變更同意書上記載「委託價格調整為新台幣億壹仟零佰零拾伍萬__仟__佰元整」亦與原告於起訴狀上所主張將委託價格調整為10,050,000元部分相合，堪信為真實。既然兩造於簽立系爭委託銷售契約書之當日同時書立系爭內容變更同意書，則原告主張系爭委託銷售契約書將委託價格調整為10,050,000元即非無據。而被告抗辯為節制原告而未於系爭內容變更同意書上加註日期，而該系爭內容變更同意書始期未至尚未生效云云，惟依系爭內容變更同意書之內容文義以觀，僅記載「立同意書人茲為委託售（租）【委託銷售（出租）契約編號：A0000000】之不動產，建物門牌新竹市（縣）東區... 藝術名宮六十二期Ⅰ棟11F...委託價格調整為新台幣億壹仟零佰零拾伍萬__仟佰元整... 特立此同意書，各持乙份為憑」，並未有記載始期約定或生效日期之字樣，且該系爭內容變更同意書亦無以有是否加註日期為生效之約定，則被告上揭抗辯並不足採信。而既然兩造已於97年1 月21日簽立系爭內容變更同意書，則當自簽立當時起已發生效力，則兩造所簽立委託銷售契約書銷售總價已變更為10,050,000 元 等情，堪以認定。至於原告起訴後復主張系爭內容變更同意書係97年3 月26日當日或之後再由兩造簽立云云，惟已與原告於起訴狀上所記載不同，且證人丁○○於本院證述時亦無法明確證述系爭內容變更同意書確實簽立之時間，是尚難僅以證人唐鵬吉之證述而認原告上揭系爭內容變更同意書係97年3 月26日當日或之後再由兩造簽立主張為真實，附此指明。

（二）就上揭爭點（二）部分：按系爭委託銷售契約書壹、第4 條第1 項約定，若買方同意本契約甲方（指被告）之銷售條件而簽署「購屋承諾書」者，毋庸經甲方簽認，買賣契約已有效成立。又系爭委託銷售契約書貳、第5 條第1 項及第2 項第3 款約定甲方（指被告）有買方依第壹部分第4 條第1 項簽署「購屋承諾書」後甲方拒絕與買方簽定買賣契約書，視為乙方（指原告）已完成仲介之義務，甲方應支付乙方委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）等情，有系爭委託銷售契約書在卷可按。經查：

⒈證人黃維健原承諾以9,950,000 元購買系爭房地，後更改以10,050,000元承諾，復再增至10,150,000元承諾購買系爭房地，並簽立系爭購屋承諾書等情，業經證人黃維健到庭證述明確，並有系爭購屋承諾書在卷可按。而原告通知被告將系爭房地以10,050,000元價格出售予證人黃維健，為被告所拒絕。復經證人黃維健提高承諾購屋價格為10,150,000元，被告仍拒絕出售等情，亦經證人丁○○到院證述明確，此過程亦核與證人黃維健證述大致相符。則依兩造所簽訂系爭委託銷售契約書以及內容變更約定書所約定系爭房地委託銷售之總價為10,050,000元，證人黃維健最終業已簽署購屋承諾書以高於上揭委託銷售之總價為10,050,000元之10,150,000元購買系爭房地，依上揭兩造間所簽立系爭委託銷售契約書貳、第5 條第1 項約定，可視為原告已完成仲介之義務。而被告拒絕與證人黃維健簽定買賣契約書，依上揭系爭委託銷售契約書貳第5 條第2 項第3 款之約定甲方（即被告）應支付乙方（即原告）委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金），是原告之請求即為有據。

⒉依原告所提出由證人黃維健所簽立之系爭承諾書第2 條所記載之承購條件，其中第1 項之第1 期支付總價款10％、第2 期支付總價款20％、第3 期尾款支付總價款70％之約定，與兩造間所簽訂系爭委託銷售契約書之壹、銷售條件第3 條所約定「價款支付方式及時間」，約定第1 期支付總價款20％、第2 期支付總價款10％、第3 期尾款70％，就第1 、2 期價金收付方式之比例並不同，惟就第1 、2期款所佔總體買賣價金支付比例均同為百分之三十，所佔價金總額比例非鉅兩者相距僅百分之十，且第1 期支付時間為簽約備證，第2 期支付時間為簽約備證翌日起算7 個工作日內或土地增值稅單核下3 日內，兩者相距期間僅7日間，顯然此第1 、2 期價金之交付比例，並非兩造間所簽訂系爭委託銷售契約書之壹、銷售條件所約定之必要之點。且參以證人辛○○於本院審理時證述略以：簽約後3月20幾號證人丁○○通知買方，當天晚上就來找我關東橋光復路一段，證人丁○○與蔡嘉中來我家找我，一開始開價9,500,000 元，附近換屋行情一坪18、19萬元，我認為太低，我無法接受，後來提高9,800,000 元，我也不同意，後來出到10,050,000元，我還是不同意等語以觀，兩造間所簽訂系爭委託銷售契約書之壹、銷售條件之必要之點應為銷售之總價，是就兩造間所簽訂系爭委託銷售契約書而言，原告應已符合貳、第5 條第1 項約定，完成已完成仲介之義務。至於系爭委託銷售契約書壹、第4 條第1 項約定買賣契約成立部分涉及被告與證人黃維健間就系爭房地是否另行成立買賣契約之判斷，與原告主張完成仲介義務，請求報酬部分，並無關連。是被告抗辯證人黃維健所簽立之系爭購屋承諾書為新的要約云云，並非可採。

⒊至於被告抗辯系爭委託銷售契約壹、第4 條第1 款約定：「若買方同意本契約之甲方銷售條件而簽署『購屋承諾書』者，毋庸經甲方簽收，買賣契約已有效成立。」之約定顯然與貳、第6 條特別授權及重要約定事項之特別約定個別磋商事項有所牴觸，關於給付報酬之定型化契約條款，似與兩項牴觸無效云云。惟查：系爭委託銷售契約貳、第6 條約定之內容中包含簽約代理人代理甲方（指被告）簽訂本契約之授權書提出驗證；乙方（指原告）得為買賣雙方定金... 收受代理人；... 買方簽認購屋承諾書時，甲方同意授權乙方得代甲方與買方約定簽訂「不動產買賣契約書」之時間及地點；甲方同意有乙方特約不動產地政士，辦理過戶；以及契約文件傳真效力之約定與上揭第4 條第1 款約定買方簽立購屋承諾書，毋庸經甲方簽收，買賣契約已有效成立之約定，依據系爭委託銷售契約下方均載明印製版本96.1. 時間96.4.10,000 份以觀，均屬於定型化契約條款之內容，無法認定第6 條約定係屬於特別約定個別磋商事項而有被告抗辯相互牴觸之無效情形，是被告此部分抗辯亦無法採信。

⒋綜上所述，並無法認定原告有何違反其對於被告之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益情形，而原告既以依約報告締約機會，並由證人黃維健簽立購屋承諾書，而被告不願以委託價格將系爭房地出黃維健，依系爭委託銷售契約書貳、第5條第1 項之約定，應視為原告已完成仲介義務，則原告依上揭系爭委託銷售契約書貳、第5 條第2 項第3 款之約定甲方（即被告）應支付乙方（即原告）委託銷售總價的百分之六（其中百分之四為服務報酬、百分之二為違約金）之請求即為有據。而該服務報酬即應依委託銷售總價10,050,000元計算為402,000 元，是被告主張依實際成交總價10,150,000元計算服務報酬406,000 元，就超過402,000部分之報酬請求，即非可採。

⒌復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。查系爭委託銷售契約書貳第5 條第2 項第3 款之約定甲方（即被告）應支付乙方（即原告）委託銷售總價的百分之二為違約金部分，由於本件原告已經請求全額之約定報酬，顯然就被告違約未出售系爭房地之損失已降低，衡之系爭房地事實上並未出售，被告亦未獲致預期之利益，故本件違約金應酌減至8,000 元為適當。

⒍末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。查系爭委託銷售契約書貳第4 條第2 項約定甲方（指被告）應於簽訂不動產買賣契約時給付服務報酬百分之五十，交屋時再給付百分之五十，並均以現金一次交付。然而本件被告與證人黃維健並未簽訂系爭房地買賣契約書，則顯然就被告違約後報酬以及違約金給付未定有確定期限，依上揭法律規定，應以原告提起本件訴訟之起訴狀繕本送達被告翌日即97年7 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。為有理由，逾此部分則無理由。

（三）綜上所述，原告依據系爭委託銷售契約書貳、第5 條第2項第3 款約定請求被告給付服務報酬402,000 元、違約金於8,000 元內（共410,000 元）及自97年7 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，從而原告請求被告給付410,000 元及自97年7 月18日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，業經審酌，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。

五、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第79條，判決如主文。