97年度重訴字第190號｜民事：損害賠償｜裁判日期：98 年 12 月 31 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 97年度重訴字第190號原　　　告即反訴被告　漢彊科技股份有限公司法定代理人　甲○○ 訴訟代理人　陳明正律師複代理人　許俊仁律師被　　　告即反訴原告　丙○○ 訴訟代理人　耿淑穎律師王彩又律師李明仙律師複代理人　張淑美律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國98年12月1日辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告新台幣叁拾萬陸仟柒佰玖拾貳元，及自民國九十七年十二月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之三十七，餘由反訴原告負擔。本判決第一項於反訴原告以新台幣拾萬貳仟貳佰陸拾肆元為被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新台幣叁拾萬陸仟柒佰玖拾貳元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由甲、本訴部分：壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時原係聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）6,047,982元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於民國98年7月22日提出書狀變更其聲明為：被告應給付原告1,999,423元，及自本訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：（一）原告於96年1月5日就新竹縣竹北市○○里○○街165巷5號之建築物（以下簡稱系爭租賃物）與被告訂立房屋租賃契約書，當次簽定系爭租賃契約係於介紹人即訴外人龍木炎家中，由龍木炎代表被告即房東丙○○簽收押金支票22萬元，並完成簽約手續，約定同年2月底以前交屋，租賃期間為96年3月1日起至101年3月1日止（原證一、二）。原告簽訂前揭租賃契約後，被告竟反悔，嫌房租太低，要求換約並增加2萬元之押金，當時原告已進行樓上裝潢工程，不得已只好臨時又補2萬元支票，由龍木炎代表簽收（原證三）。被告於同年3月6日即提領兩筆押金分別為22萬元及2萬元（原證四）；後因系爭租賃物之原來房客所羅門公司發電機無法如期搬遷，被告於同年4月4日再次與原告簽約，同意延後租賃期間為96年4月5日起至101年4月5 日止（原證五）。（二）查被告明知系爭租賃物為違章建築物，竟故意隱匿前揭重要事項，傳遞與事實不符合之資訊，復與原告訂立租賃契約，約定租期長達5年，每月租金11萬元，押租保證金24 萬，後原告更花費巨資裝潢系爭租賃物，直至96年4月12 日忽接獲新竹縣竹北市公所函文，欲請新竹縣政府勘查認定系爭租賃物是否為違建（原證六），原告始知系爭租賃物竟為違章建築，隨時有被拆除之可能，其後即接獲新竹縣政府以系爭租賃物依法不得補辦建造執照，應執行拆除之函文（原證七），並於同年5月4日來函指稱工務局工程隊欲於同年月16日勘查系爭租賃物及拆除工法（原證八）。為避免影響公司營運，原告遂於96年5月14日及同年7月19日委請律師發函終止系爭租賃契約，並請求被告返還前已交付之押租金支票（原證九）。（三）次查被告收受租金後，依系爭租賃契約及民法第423條之規定，本負有交付合於所約定使用、收益之租賃物，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。惟系爭租賃物竟於原告承租後，將隨時遭新竹縣政府拆除而無法續為利用，被告顯已無法提供完整之租賃物，原告自得終止租約，請求被告返還96年9月份租金支票（96年9月5日到期，票面金額11萬元，票號：HE0000000）及押金24萬元並依民法第263條準用第260條之規定向被告請求損害賠償。（四）原告依系爭租賃契約、民法第423條、民法第227條第1項及第226條第1項等規定，請求被告返還押金24萬元、96年9月份租金支票（票號：HE0000000，96年9月5日到期，票面金額11萬元），並賠償1,759,423元，應有理由：１按最高法院97年台上字第979號裁判要旨係承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人始不負擔保之責。惟查原告並非於96年4月間方與被告簽訂系爭租賃契約，實於同年1月5日即與被告簽約。是原告於訂立系爭租賃契約時，並不知系爭建物存在違建，方於簽立系爭契約後，花費巨資進行裝潢工程，又依96年1月5日所簽訂之租賃契約書可知，被告本應於同年2月底前交屋，惟因系爭建物之原房客所羅門公司所有發電機無法如期搬遷，兩造便於4月4日再次簽約，同意延後租賃期間，實非如被告所稱原告於系爭契約成立時，早已知情系爭建物屬違建。２次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又依同法第423條之規定，出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因故無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務。查被告明知原告為「科技公司」，以經銷與維修真空元件（如：冷凍幫浦、渦輪幫浦、迴旋式幫浦、測漏儀、真空元件等）為業，向其承租系爭建物除為用以辦公外，主要目的即欲作為物流中心使用，惟被告卻故意隱瞞系爭建物屬農業設施，僅能存放農業器具之事實，致原告承租系爭建物並耗費巨資裝潢系爭建物，卻無法使用。被告既未交付合於所約定使用收益之租賃物予原告，原告自得依系爭租賃契約、民法第423條、民法第227條第1項及第226條第1項等規定，請求被告返還押金24萬元、96年9月份租金支票（票號：HE0000000，96年9月5日到期，票面金額11萬元），並賠償搬遷費用33,300元及原花費於系爭建物內包括裝潢、電信及辦公室設備等費用1,726,123元，共計1,759,423元。３被告於兩造間之刑事案件（臺灣新竹地方法院檢察署97年度偵字第3942號）偵查庭中自承，其透過訴外人龍木炎與原告之代理人朱欽甯簽約，過程都是由龍木炎與朱欽甯洽談，其並未參與（見被證1第2頁倒數第5行），足證龍木炎為被告之代理人而非介紹人。又被告及龍木炎明知系爭建物為違建（原證十八、十九），有隨時遭新竹縣政府拆除之風險，無法提供符合租賃契約債之本旨之使用收益，卻於原告裝潢系爭建物前即96年1月5日簽約時，故意不告知前揭情事，仍向原告收取高額租金及押金，將系爭建物租予原告，顯係可歸責被告之事由致給付不能，應負損害賠償責任。４原告就裝潢系爭建物提出眾多發票為證，並由前揭發票可知，買受人為漢彊科技股份有限公司，發票日期均為96年2月至3月期間，業足證明原告確實花費1,726,123元裝潢系爭建物，被告若欲主張原告未支付前揭費用裝潢系爭建物，自當就其主張之事實負舉證責任。（五）原告依民法第227條之1準用第195條規定及最高法院62年台上字第2806號判例見解，請求被告在自由時報、蘋果日報、中國時報及聯合報等各報頭版刊登「本人為造成漢彊科技股份有限公司之名譽受損，深感遺憾並特此公開道歉，尚祈漢彊科技股份有限公司見諒為禱。聲明人丙○○。」之道歉啟事1個月，應有理由：原告知悉系爭租賃物係違建將遭拆除乙節，即委請律師發函終止契約（原證九），並要求被告返還8、9月之租金及押金支票，孰知被告仍執意將8月份之租金支票（96年8月5日到期，票面金額11萬元，票號：HE0000000）提示，致原告產生退票紀錄。蓋原告向來聲譽卓著，信用極佳，若非被告將系爭違建物租予原告，並於原告終止租約後，仍將租金支票提示，原告必不會產生退票紀錄。是原告名譽因本事件受有嚴重衝擊、損害，爰依民法第227條之1準用第195條規定及最高法院62年台上字第2806號判例見解（原證十三），請求被告在自由時報、蘋果日報、中國時報及聯合報等各報頭版刊登上開內容之道歉啟事1個月。（六）為此聲明請求：１被告應給付原告1,999,423元及起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。２被告應返還96年9月份租金支票（票號：HE0000000，96年9月5日到期，票面金額11萬元）乙紙予原告。３被告應在自由時報、蘋果日報、中國時報及聯合報等各報頭版刊登「本人為造成漢彊科技股份有限公司之名譽受損，深感遺憾並特此公開道歉，尚祈漢彊科技股份有限公司見諒為禱。聲明人丙○○。」之道歉啟事1個月。４訴訟費用由被告負擔。５原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：（一）系爭租賃契約是在原告明知系爭建物存在部分違建之情形下，心存僥倖簽訂的，本應自行承擔系爭建物可能被拆除，而原告可能被迫遷離之風險，且系爭建物於租約存續中皆保持合於所約定之用益狀態，被告並無債務不履行之情形，是原告以被告有債務不履行之情形，請求被告賠償原告搬遷費用33,300元及裝潢費用1,726,123元，並無理由：１按「租賃為有償契約，依民法第347條準用第349條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責」，最高法院97年台上字第979號裁判要旨參照。臺灣高等法院92年度上易字第575號民事判決同認：「按買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。民法第351條、第347條定有明文。而租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定亦準用之。查被上訴人既於訂立系爭租約前即知系爭廠房屬違章建築，已如前述，則被上訴人當亦知悉系爭廠房隨時有被拆除之可能。依上說明，上訴人自無須負權利瑕疵擔保責任」。２查原告於96年4月間簽訂系爭租賃契約時，已明知系爭建物存在部分違建，此從原告法定代理人甲○○於刑事詐欺案件97年8月11日偵查庭中表示：「（檢：告訴人拿到建照，顯然可以選擇不締約，有何意見？）那是補簽的，1 月簽了之後發現有問題，協調2次，希望能把程序完成，所以才補簽契約。（檢：既然協調2次，也發現有問題，為何四月還要補簽？）我要把程序完成…，我希望大家妥協，把問題解決…，竹北都是違建，違建沒有關係，我跟你租。（檢：既已知悉，會被拆除，4月為何跟被告補簽約？）本來知道是違建而已…，我承認我有疏忽」可證。又查被告早於96年3月間即應原告法定代理人甲○○之要求將系爭建物之使用執照（被證2）交付予原告法定代理人，依上開使用執照所載，系爭建物之構造種類為「鋼骨造1樓基礎」，層棟戶數則為「地上1層地下0層1幢1棟1戶」。然查系爭建物出租現況為2層樓建物（被證3）。衡情，出租予原告之建物為2層建物，明顯與使用執照不同，而原告於96年1月間經訴外人龍木炎介紹帶同看屋時即已查明承租建物現況為2層樓房並非1層平房，故原告至少在取得上開使用執照時，已知系爭建物存在部分違建，卻仍於96年4月間與被告簽訂長達5年之租賃契約承租系爭建物，是系爭租賃契約是在原告明知系爭建物存在部分違建之情形下，心存僥倖簽訂的，而違建本即存在可能被拆除之風險，原告就此知之甚詳，自應承擔系爭建物可能被拆除，且原告可能被迫遷離之風險，原告自不得再以此主張被告應負損害賠償責任。３又查系爭建物自出租予原告以來，皆無諸如漏水等無法使用之情事，且迄今仍未被拆除，是系爭建物於租約存續中皆保持合於所約定之用益狀態，被告並無債務不履行之情形，原告主張被告應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任云云，自無理由。４又查被告及訴外人龍木炎從未表示系爭建物可作為倉儲使用，兩造亦從未約定系爭建物將作為倉儲使用，此從介紹人龍木炎於刑事詐欺案件97年3月5日偵訊時證稱：「倉儲部分是第3次朱欽甯當場問我…，朱欽甯問我可否申請當倉儲，我說不曉得，我不是政府單位的人，你要去申請才知道」可證。再者，原告法定代理人自承其於簽約前即已知悉系爭建物為農舍，無法申請工廠登記證，則依一般常識，農舍當然要農用，系爭建物既無法申請工廠登記證，豈有可能做為倉庫物流中心使用！至於原告承租系爭建物作何用途，被告並未過問，兩造於租賃契約中亦未特別註明此點。是原告以其係經銷與維修真空元件之公司為由，自行臆測被告知悉原告承租系爭建物欲作為物流中心使用云云，顯屬無稽，自無可採。５又原告雖提出原證12之發票數紙為證，惟該等費用是否即係用於裝潢系爭建物，亦屬有疑，原告就此部分應負舉證責任。退萬步言，縱認原證12列舉之費用係用於裝潢系爭建物，然因原告於97年1月18日才自系爭建物遷出，則從原告裝潢工程完成至原告遷出系爭建物時，原告亦已利用該等裝潢長達9個月期間，原告欲請求此部分損害賠償，自應依該等裝潢折舊後之費用計算。（二）因原告未按時繳交電費，且未支付96年8月份租金，被告自押租金24萬元中扣抵尚有不足，則原告請求被告返還押租金24萬元，自無理由：就原告請求被告返還押租金部分，經查因原告未按時繳納96年6月之電費，致被告必須代為繳納，而原告於8月份租金支票退票後亦未補繳租金，被告前於96年8月9日發函予原告請求原告於函到10日內繳清上開款項，屆期如未付清，租約即行終止（被證5），惟原告遲未繳清上開款項，是系爭租約已於96年8月21日終止。而迄至租約終止前，原告未繳交之電費高達175,232元【6月電費65,886元＋8 月電費109,346元＝175,232元】（被證6），加上8月份之租金66,000元（96年8月4日至96年8月21日共18天，租金為183011,000＝66,000），原告尚積欠被告241,232 元，自押租金24萬元中扣抵尚有不足，原告自不得再請求被告返還押租金24萬元。（三）原告請求被告返還96年9月份租金支票，並無理由：按原告雖主張被告應返還96年9月份租金支票，惟並未敘明其請求權基礎，自無可採，應予駁回。（四）被告從未承諾不提示原告簽發之96年8月份之租金支票，且該支票係因原告之疏失而致退票，與被告無涉，則原告請求被告登報道歉，亦無理由：１就原告稱其名譽因被告提示96年8月份租金支票而受損一事，查系爭租約係於原告明知系爭建物存在部分違建之情形下簽訂，則其於96年5月14日發函通知被告終止系爭租賃契約，並不合法，且原告遲至97年1月18日才自系爭建物遷出（被證4），是被告將原告交付之8月份租金支票提示以期兌現租金，並無不法。２又被告從未承諾不提示8月份之租金支票，自無違反誠實信用原則之可言，原告主張被告有承諾此事，卻未能舉證以實其說，顯不可採。原告雖主張被告曾於96年5月間至原告辦公室及原告訴訟代理人之事務所協調，並保證不提示該票據，惟查倘被告真有承諾此事，原告在訴訟代理人之協助下，為何不乾脆要求被告返還該支票或白紙黑字寫清楚？是原告主張被告有所承諾，並非事實。３再者，8月份租金支票面額僅區區11萬元，以原告公司之規模，豈有可能因存款不足而致退票！實則本件係因原告不願繳付租金，故意使支票退票，因而產生退票紀錄，本應由原告自行負責，與被告無涉。是原告請求被告刊登道歉啟事1個月，顯屬無稽，而無可採。（五）另原告就系爭租賃契約簽訂過程之陳述，多與事實不符，特澄清如下：１訴外人龍木炎係本件租賃之介紹人，並非被告之代理人，此從系爭租賃契約書係由被告親自簽署，而非由龍木炎代理簽署可證。是原告主張訴外人龍木炎為被告之代理人，並非事實。２就系爭建物之租金部分，兩造一開始即已談妥為11萬元，如欲租用停車場則再加1萬元，此從原證1之租賃契約書後方原加註「一、停車場等空地另加1萬元」，且被告收取之押租金為2個月租金24萬元可證。嗣因原告要求調降租金1萬元，兩造才於96年4月份再次簽訂租賃契約。又原告於96年1月份簽訂租約時，僅交付押租金24萬元之支票，並未交付各期租金之支票，嗣於96年4月份簽立該租賃契約後，原告才交付6張面額各11萬元，票載發票日分別為 96年4月至9月每月5日之支票，以支付96年4月至9月之租金。是原告稱被告於原告花費巨資進行裝潢工程後，再恣意要求提高押金及換約云云，並非事實。３又查系爭建物於96年5月間經檢舉為違建後，兩造曾進行協調，原告於簽約時明知系爭建物為違建，有被拆除之風險，竟仍持新竹縣政府之公文要求被告調降租金為6萬元，被告不願接受，並表明如原告不願繼續承租，兩造可合意終止租約。詎原告既不願搬離，亦不繳交水電費，則被告提示原告交付之8月份租金支票以兌現租金，並無不法。是原告辯稱被告表示願減價出租，且同意不兌現8月份租金支票云云，亦非事實。（六）為此答辯聲明：１原告之訴及假執行之聲請均駁回。２訴訟費用由原告負擔。３如受不利之判決，願供擔保請准宣告免予假執行。三、兩造不爭執之事實：（一）兩造先於96年1月5日就新竹縣竹北市○○里○○街165巷5號建物（下稱系爭建物）簽訂房屋租賃契約書（原證一）；嗣再於96年4月4日就系爭建物簽訂房屋租賃契約書（原證五），2份租賃契約書均約定原告向被告承租系爭建物，月租11萬元，租期5年，押租保證金為24萬元。（二）被告收受原告給付96年4月至9月面額各11萬元之租金支票6張，及面額分別為22萬元、2萬元之押租保證金支票2張，被告並於96年3月6日提示押租保證金支票（原證二、三、四）。（三）系爭建物屬農業設施，用途為農機具室（被證2）；系爭建物存在部分違章建築，現仍未遭拆除。（四）原告於96年3月間已取得系爭建物之使用執照（被證2）。（五）新竹縣竹北市公所於96年4月12日以竹市工字第0960007764號函檢送違章建築查報單予新竹縣政府及原告（原證六）。新竹縣政府嗣於96年4月25日以府工建字第0960050864號函通知原告系爭建物農業設施違規使用被查報違章建築（原證七）；再於96年5月4日以府工程字第0960059494號函通知原告欲於96年5月16日上午10時左右勘查系爭建物及拆除工法（原證八）。（六）原告前以系爭建物存在部分違章建築及無法供作物流中心使用為由，對被告提出詐欺告訴，經台灣新竹地方法院檢察署檢察官於97年6月9日以97年度偵字第3942號為不起訴處分，原告再議後復經台灣高等法院檢察署於97年8月28 日以97年度上聲議字第4622號處分書駁回再議確定（被證1）。四、本院之判斷：（一）原告主張：被告明知系爭建物之部分屬違章建築，有隨時遭拆除之風險，且系爭建物屬農業設施，僅能存放農業器具，無法供作物流中心使用，而不能提供合於約定使用收益之租賃物，竟隱匿該等重要事項，故意不告知原告前揭情事，於96年1月5日透過訴外人龍木炎向原告收取高額租金及押租保證金，而與原告代理人朱欽甯簽訂租賃契約書，將系爭建物出租予原告，嗣因原房客之發電機未能及時搬遷，兩造另於96年4月4日重訂租賃契約，原告支出巨額裝潢費用後，竟於96年4月12日接獲新竹縣竹北市公所檢送違章建築查報單，原告即委請律師於96年5月14日寄發律師函終止租約，要求被告返還96年8、9月之租金及押租保證金，且於96年8月31日搬離系爭建物，孰知被告仍執意提示8月份租金支票，致原告產生退票紀錄，商譽受損，爰依民法第227條第1項、226條第1項、第263條準用第 260條之規定請求被告賠償搬遷費用33,300元及裝潢費用 1,726,123元之損失、返還96年9月份之租金支票，並依民法第227條之1準用第195條之規定，請求被告登報道歉回復原告之商譽。被告則以：系爭租賃契約是在原告明知系爭建物存在部分違建之情形下心存僥倖簽訂，本應自行承擔可能被拆除之風險，且系爭建物迄未遭拆除，於租約存續中皆保持合於所約定之使用收益狀態，被告並無債務不履行情事，故原告請求被告賠償搬遷、裝潢費用之損失，並無理由；原告遲至97年1月18日始將系爭建物之大門遙控器寄還予被告而自系爭建物遷出，是被告自得兌現8月份租金支票，原告故意使8月份租金支票退票，應自行負責；另原告破壞系爭建物基本設施又未繳電費，致原告花費230,709元修繕，且代墊96年6至10月電費230,986元，押租保證金業已扣抵完畢。故兩造之爭點厥為：⒈原告主張被告不完全給付，請求被告賠償原告搬遷費用33,300元及裝潢費用1,726,123元，有無理由？⒉原告請求被告返還押租保證金24萬元及面額11萬元之96年9月份租金支票，有無理由？⒊原告以被告提示96年8月份租金支票致其產生退票紀錄，名譽受損，請求被告登報道歉，有無理由？茲分述如下：（二）原告主張被告不完全給付，請求被告賠償搬遷費用33,300元及裝潢費用1,726,123元，並無理由：１按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227條定有明文。債權人依該法條規定行使權利者，必債務人有不完全給付之情形，且係可歸責於債務人之事由所致，始得為之。查本件系爭建物租賃關係存續中，原告於96年4月12日接獲新竹縣竹北市公所竹市工字第0960007764號函副知已檢送違章建築查報單予新竹縣政府（原證六），新竹縣政府則於96年4月25日以府工建字第0960050864號函通知原告系爭建物農業設施違規使用被查報違章建築（原證七），嗣再於96年5月4日以府工程字第0960059494號函知原告欲於96年5月16日上午10時左右勘查系爭建物及拆除工法（原證八）；另系爭建物為農機具室，僅能存放農業器具，無法供作合法物流中心使用等事實，為兩造所不爭，並有上開各該公函、系爭建物之使用執照附卷可證（被證2）。茲存有爭執者乃為本件被告是否有可歸責事由？２原告於訂立系爭租賃契約時，已明知系爭建物部分係「違章建築」，被告應無可歸責事由： ⑴經查，系爭建物之使用執照已明確記載系爭建物係非供公眾使用之建築物，使用區分為特定農業區農牧用地，用途為農機具室，構造種類為鋼骨造1樓基礎，層棟戶數係地上1層地下0層1幢1棟1戶，建築面積為72.54平方公尺，建物高度為5.7公尺，此有新竹縣政府（092）工使字第00953號使用執照附卷可稽（被證2），亦有被告提出之現場照片在卷足參（被證3），系爭建物高度增建後為2層樓之建築物，建築高度約為10公尺，增建後面積為325平方公尺，較使用執照記載之面積增加252.46平方公尺，顯與使用執照不符，一望即知2樓部分顯然是違章建築。 ⑵原告前以系爭建物部分係違章建築、無法供作物流中心使用為由，對被告提出詐欺告訴，原告法定代理人甲○○於該詐欺案件97年8月11日偵查中自承：「（問：告訴人拿到建照，顯然可以選擇不締約，有何意見？）那是補簽的，1月簽了之後發現有問題，協調2次，希望能把程序完成，所以才補簽契約。（問：既然協調2次，也發現有問題，為何4月還要補簽？）我要把程序完成。（問：程序完成何意？）我希望大家妥協，把問題解決，你要告訴我會不會拆，違建沒有問題，但是你要說會不會拆。（問：何謂違建沒有問題？）竹北都是違建，違建沒有關係，我跟你租。（問：既已知悉，會被拆除，4月為何跟被告補簽約？）本來知道是違建而已… ，我承認我有疏忽」等語明確（見臺灣新竹地方法院檢察署97年度他字第1507號偵查卷宗第8-9頁之97年8月11日訊問筆錄），佐以原告法定代理人在該詐欺案件偵查中向檢察官確定其告訴事實為：我們是主張在1月份簽約時陷於錯誤，就4月份簽約部分不爭執（見臺灣新竹地方法院檢察署96年度他字第2282號偵查卷宗第6頁之 97年1月15日訊問筆錄），可見原告於96年1月第一次簽約時縱不知系爭建物為違章建築，然至第二次簽約之96年4月即已知悉上情至明。檢察官亦以原告法定代理人甲○○自承：96年1月即知悉系爭建物是2層樓，96年3 月拿到被告提供的使用執照，其知道系爭建物是農舍，不能登記做為工廠使用等情，進而認定被告並無隱匿詐欺行為而為不起訴處分（被證1）。 ⑶本件被告已將合於經營之系爭建物交付原告使用收益，其面積亦與兩造約定之面積相符，被告之主要義務已盡；雖系爭房屋存有部分違章建築，惟此並不妨礙原告對系爭房屋之使用收益；蓋租賃權重租賃物之使用收益，而非租賃物之交換價值，違章建築未必會減損租賃物之使用收益，系爭建物於本件言詞辯論終結前，尚未遭強制拆除違建，承租期間事實上並無不得使用收益之情事，為兩造所不爭執；故系爭建物縱有部分屬違章建築，仍無礙營業目的之使用收益。況違章建築未經申請主管建築機關之審查許可並發給執照，而擅自建造或使用，其有隨時遭取締拆除之危險，為眾所周知之事實，原告於96年1月間第一次簽約後即發現系爭建物為違章建築，協調期間被告並於96年3月間提供系爭建物之使用執照予原告（詳如下述），則原告對於系爭建物部分為違章建築之事實，顯然明知，被告既未傳遞與事實不符之資訊，原告於明知系爭建物部分為違章建築之情況下，仍決定於96年4月與被告重新締結租賃契約，即便嗣後違章建築部分遭建管單位拆除致其無法使用收益該部分租賃物，亦難再執詞系爭建物為違章建築，而主張係可歸責於被告之不完全給付。３原告於訂立系爭租賃契約時，應已明知系爭建物用途為農機具室，無法供作「合法」之物流中心使用，被告應無可歸責事由，且無債務不履行情事： ⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判決參照）。查系爭租賃契約就「被告應提供合於『合法』物流中心使用之租賃物」並無明文約定，原告既主張有此約定，自應就此部分舉證以實其說，惟原告對此並未舉證證明。 ⑵且訴外人龍木炎於前揭詐欺案件偵查中證述：對方要當倉儲使用這件事3月初好像有告訴被告，我說朱欽甯要申請倉儲，一定要你的使用執照，被告就拿給我等語（見臺灣新竹地方法院檢察署96年度他字第2282號偵查卷宗第49頁之97年3月5日訊問筆錄），核與原告法定代理人自承於96年3月間取得系爭建物之使用執照相符。故被告於96年3月間將系爭建物之使用執照交予原告，既為兩造所不爭執，而該使用執照復載明系爭建物用途為農機具室，倘原告欲將系爭建物作為「合法」物流中心使用，衡情當會在第二次訂約時，約明於租賃契約內，惟揆諸2份租賃契約就此部分俱無任何相關記載，佐以原告於簽約時已明知系爭建物部分為違章建築，一般人均無可能誤認系爭建物可通過建管單位審查，取得「合法」物流中心之許可，故原告主張被告故意隱瞞系爭建物屬農業設施，僅能存放農業器具之事實，致原告無法供作「合法」物流中心使用云云，除無法舉證證明兩造曾有此等約定外，參諸上開說明，原告之主張亦非可信。 ⑵況原告法定代理人甲○○於前揭詐欺案件偵查中自承：96年1月即知悉系爭建物是2層樓，96年3月拿到被告提供的使用執照，其知道系爭建物是農舍，不能登記做為工廠使用，被告沒有說可以當倉庫使用，但是訴外人龍木炎說可以作為物流倉庫使用，但是後來申請，被縣府駁回等語（見臺灣新竹地方法院檢察署96年度他字第2282號偵查卷宗第7頁之97年1月15日訊問筆錄）。證人即原告之代理人朱欽甯亦證稱：簽約前，被告已說系爭建物不能工廠登記，因那是合法農舍，可做農機維修，可以擺東西等語（見臺灣新竹地方法院檢察署96年度他字第2282號偵查卷宗第50頁之97年3月5日訊問筆錄），證人龍木炎亦證稱：其告訴朱欽甯這是農地建的，沒有工廠登記，朱欽甯問其是否可申請當倉儲，其說不曉得，其不是政府單位的人，要去申請才知道，申請倉儲一定要使用執照，所以其向被告拿使用執照，96年3月15日左右交給告訴人等語（見臺灣新竹地方法院檢察署96年度他字第2282號偵查卷宗第49頁之97年3月5日訊問筆錄）。查訴外人龍木炎既已明確告知原告代理人朱欽甯系爭建物僅得供農業使用，並未擔保系爭建物可「合法」作為倉庫物流中心使用，足認被告並未有何隱匿或保證行為，已難認有何可歸責之事由，而原告既知悉系爭建物為農機具室，仍同意重新簽訂租賃契約，自不得僅因系爭建物嗣後申請倉庫物流中心執照未獲核准，即遽指被告未提供合於約定使用收益之租賃物。４準此，原告於簽訂系爭租賃契約時，已明知系爭建物部分係「違章建築」，隨時有遭拆除之風險，亦明知系爭建物用途為「農機具室」，無法供作合法之物流中心使用，被告既未隱匿上開情事或提出保證，自難認有何可歸責事由。從而，原告主張依民法第227條規定請求被告賠償其搬遷費用33,300元及裝潢費用1,726,123元，即難准許。（三）原告請求被告返還押租保證金24萬元、面額11萬元之96 年9月份租金支票，亦無理由：１押租保證金24萬元部分：被告辯稱：原告未按時繳納96年6月電費65,886元，致被告必須代為繳納，而原告於96年8月份租金支票退票後亦未補繳租金，被告前於96年8月9日寄發存證信函予原告請求函到10日內繳清上開款項，原告迄未付清，另96年8月份電費109,346元原告亦未繳納而係被告代墊等情，業據被告提出存證信函、電費通知及收據、電費通知單為憑（被證5、6），並為原告所不爭執（詳反訴部分之不爭執事項），故迄至96年8月31日前，原告未繳交之電費高達175,232元【65,886＋109,346＝175,232】。又原告主張其於96年8月31日自系爭建物搬遷完畢，故被告請求自96年8月4日計至96年8月31日之8月份部分租金99,355元【110,000×28/31＝99,355，元以下四捨五入】，即屬有據。原告既積欠被告175,232元之代墊電費及99,355元之8月份租金，共計274,587元，自押租保證金24萬元中扣抵尚有不足，原告自不得再請求被告返還押租保證金24萬元。２面額11萬元之96年9月份租金支票部分：查原告主張其於96年8月31日自系爭建物遷往新竹縣竹北市○○街36號2樓之5，並提出搬運費之統一發票（原證十）、台元科技園區管理費收據為憑（原證十四）。惟為被告所否認，辯稱：原告迄97年1月18日始將系爭建物大門之遙控器寄還被告，該日以前原告對系爭建物仍有實質管領力，故被告自得留存提兌原告交付之96年9月份支票。經查，由兩造所不爭之系爭建物96年9至10月電費通知單上記載：尚欠8月電費109,346元、10月電費應繳總金額為55,754元（被證6），可知系爭建物迄96年10月止仍有用電紀錄，雖原告否認10月電費係其所占有使用，惟系爭建物原在原告實質管領之下，原告搬遷時，依系爭租賃契約第6條約定應將系爭建物按照原狀交還予被告，以交卸保管責任，然原告並未通知被告點交房屋，亦未能舉證系爭建物於其搬遷後係遭他人占用，再佐以原告提出之搬運費收據日期為96年10月11日（原證十），應認被告使用系爭建物至96年10月31日為止，準此，原告請求被告返還面額11 萬元之96年9月份租金支票，應無理由。（四）原告以被告提示96年8月份租金支票致其產生退票紀錄，名譽受損，請求被告登報道歉，並無理由：按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準用第192條至第195條及第197條之規定，負損害賠償責任，民法第227條之1固定有明文。惟原告於承租時既已知悉系爭建物有部分係「違章建築」，有隨時遭建管單位拆除之可能，且明知系爭建物之用途為「農機具室」，無法作為合法之物流中心使用，自不得再執詞系爭建物有上開情事，係屬可歸責被告之不完全給付。本件被告既無債務不履行情形，原告以此為由於96年5月14日、96年7月19日發函通知被告終止系爭租賃契約，即非合法，難認系爭租約已於斯時合法終止。而本院認原告實際上使用系爭建物迄96年10月份止，均已析述如前，故被告將原告交付之96年8月份租金支票提示以期兌現租金，於法並無不合。原告雖又主張被告曾經承諾不提示系爭8月份之租金支票，惟為被告所否認，原告對此復無法舉證以實其說，此部分之主張即屬無據。準此，原告主張被告因債務不履行，致其人格權受侵害者，爰請求被告登報道歉，亦無理由。（五）綜上所述，原告以被告隱匿系爭建物系農舍，且部分建物為違章建築，致原告裝潢遷入系爭建物後遭新竹縣政府通知報拆，為可歸責被告之債務不履行，並據以解除租賃契約，核非有據。從而，原告依民法第227條第1項、第226 條第1項不完全給付之規定請求被告賠償原告搬遷費用33,300元及裝潢費用1,726,123元，返還押租保證金24萬元及面額11萬元之96年9月份租金支票，為無理由。原告另依民法第227條之1之規定，請求被告登報道歉，亦非有理。乙、反訴部分：壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，民事訴訟法第259條定有明文。本件反訴原告就與本訴之標的及其防禦方法相牽連之事件提起反訴，核無民事訴訟法第260條所列不得提起反訴之情形，其所為反訴，應屬合法，自得准許。貳、實體方面：一、反訴原告主張：（一）兩造間之租約已於96年8月21日終止，惟反訴被告遲至97 年1月18日才自系爭建物遷出，且因反訴被告未繳交電費致反訴原告須代為繳納，則反訴原告自得請求反訴被告返還代繳之電費56,986元及相當於租金之不當得利542,667 元。１細目如下： ⑴租約終止前：96年6月之電費65,886元（被證6）、8月份之租金66,000元（96年8月4日至96年8月21日共18天，租金為183011,000＝66,000），及96年8月電費 109,346元中之108,114元，合計24萬元自押租金扣除後，反訴被告尚受有96年8月電費1,232元之不當得利【（65,886＋66,000＋109,346）－240,000＝1,232】。 ⑵租約終止後：反訴被告自租約終止後至97年1月18日間受有相當於租金之不當得利542,667元【自96年8月22日至97年1月18日計4月28日，相當於租金之不當得利為（4＋2830）11,000＝542,667】， ⑶而反訴原告代繳之96年9、10月電費為55,754元（被證6），反訴被告亦受有55,754元之不當得利。 ⑷以上，反訴被告受有電費之不當得利56,986元【1,232 ＋55,754】及相當於租金之不當得利542,667元，自應返還予反訴原告。２就反訴被告主張其於96年8月31日即已搬遷完畢乙節，承前所述，反訴被告遲至97年1月18日才將系爭建物之搖控器歸還，且反訴被告於97年9月、10月間亦有用電紀錄，是反訴被告主張其於96年8月31日即完成搬遷云云，並非事實。退萬步言，縱如反訴被告所言，其於96年8月31日已搬遷完畢，且自9月開始繳交另行承租房屋之管理費用，惟此仍無足證明反訴被告未再使用系爭建物，否則豈可能有用電記錄？再者，茲不論系爭建物於96年9月以後是否有人使用，反訴被告遲至97年1月18日才將系爭建物之搖控器歸還，則系爭建物於97年1月18日前都在反訴被告實質掌控管領中，並排除反訴原告對系爭建物之使用權能，反訴被告自應給付相當於租金之不當得利。３又在反訴被告將搖控器歸還前，反訴原告依法僅能向法院訴請反訴被告返還系爭建物，斷不能自行複製搖控器以進入系爭建物，否則即可能涉犯侵入住宅等罪嫌！是反訴原告不可能自行進入系爭建物，反訴被告竟稱反訴原告亦非不能另行施作搖控器以進入系爭建物云云，顯係強辯之詞，不足採信。（二）反訴被告未以善良管理人之注意使用、保管系爭建物，致系爭建物被破壞，反訴原告因而支出修復費用230,709元，反訴被告自應賠償反訴原告230,709元：１按「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物」、「承租人違反前項義務致租賃物毀損滅失者，負損害賠償責任」，民法第432條第1項前段、第2項本文分別定有明文。而兩造簽訂之租賃契約書第11條亦規定：「乙方（即反訴被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」，經查反訴被告雖於97年1月18日以郵寄方式將系爭建物之搖控器歸還予反訴原告，惟並未進行點交，嗣反訴原告至系爭建物查看時，竟發現系爭建物之電線、電表、門窗等基本設施皆被破壞致不堪用，反訴原告只好僱工修理，共支出費用230,709元（反訴原證1）。反訴被告未以善良管理人之注意使用、保管系爭建物，自應賠償反訴原告上開修理費用230,709元。２就反訴被告抗辯其於96年8月30日即已盡其遷出系爭建物之義務，且系爭建物內之設施非其破壞云云，按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455條定有明文，是承租人於租賃關係終止後，除應自租賃物遷出外，尚應將租賃物以承租時之原狀返還予出租人，且承租人應舉證證明租賃物返還時與承租時之原狀相符。縱如反訴被告所辯，其於96年8月30日即已遷出，惟反訴被告仍未盡其返還系爭建物予反訴原告之義務，反訴原告並無受領遲延之情形。又反訴被告並未通知反訴原告進行點交，反訴原告於取得系爭建物搖控器並至系爭建物查看時，始發現系爭建物之電線、電表、門窗等基本設施皆被破壞致不堪用，茲不論系爭建物內之設施係何人所破壞，反訴被告未盡其保管系爭建物之義務，致系爭建物內之設施被破壞，反訴被告自應負損害賠償責任。倘反訴被告主張系爭建物內之設施非其破壞，自應舉證證明系爭建物於返還時其內之基本設施係處於正常可使用之狀態。３而就反訴被告援引臺灣臺北地方法院93年度簡上字第701 號判決而主張反訴原告不得請求損害賠償乙節，該判決之案例事實與本案不同，蓋該案之承租人於搬離租賃物後，即通知出租人至租賃物現場進行點交，兩造亦會同辦理點交，惟就租賃物是否已回復原狀一事有所爭執，因而涉訟。而本案反訴被告從未通知反訴原告至系爭建物進行點交，且遲至97年1月18日才將系爭建物之搖控器歸還，反訴原告並無受領遲延之情形。是上開臺灣臺北地方法院判決與本案事實不同，自不得比附援引。４另就反訴被告主張反訴原證1之統一發票買受人係輝虎工業股份有限公司，與本案無涉云云，該發票金額230,709 元確係用於修理系爭建物內之設施，此參反訴原證1第2頁之估價單上業主欄載明「竹北張先生（原漢彊科技）」可證。（三）為此聲明請求：１反訴被告應給付反訴原告830,362元及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。２訴訟費用由反訴被告負擔。３反訴原告願供擔保請准宣告假執行。二、反訴被告則以：（一）反訴被告於何時自系爭建物遷出？１反訴被告於96年8月31日自系爭建物遷出，有搬遷費用發票（原證十）、繳交新租屋處管理費收據（原證十四）及系爭建物之電費查詢表（原證十七）等證物可稽。另由電費查詢表可知，反訴被告未遷入系爭建物時，系爭建物於95年12月亦因前有用電紀錄120度，需繳交電費336元；而系爭建物於96年8、9月份之用電量13920度相較於4、5月份用電量22160度及6、7月份之用電量29560度，差距達一半，足證反訴被告確為96年8月31日即完成搬遷，系爭建物自9月份起即無人使用。２租賃關係終止後，承租人僅須從租賃標的物中騰空遷出，達使出租人可受領狀態即已盡遷出之義務，至於出租人何時去受領系爭租賃物在所不問，殊不能因出租人遲不受領租賃物，或以原承租人未回復原狀為由，拒絕受領租賃物，而要求承租人負擔遲延責任，再向原承租人請求相當於租金之損害賠償，即有違誠信原則（原證二十一）。本案反訴原告於96年8月9日以反訴被告未繳交租金及電費為由終止系爭租約，反訴被告並於同年8月31日完成搬遷，系爭建物業處於反訴原告可受領之狀態，反訴被告即已盡遷出之義務，反訴原告主張系爭建物至97年1月18日前都在反訴被告掌控管理中，委不足採。３反訴原告指稱反訴被告持續占有並實際掌控管理系爭建物無非係以反訴被告未歸還遙控器為由，惟反訴被告即承租人於系爭租賃契約終止後，已於97年1月18日歸還系爭建物之遙控器，自可視為已盡承租人之義務；縱使反訴被告未歸還系爭建物之遙控器，反訴原告亦非不能另行施作遙控器進入系爭建物。是刑法第306條第1項所謂無故侵入他人住宅，係指無正當理由擅入他人住宅而言，反訴被告於96年5月14日委請律師發函予反訴原告終止系爭租賃契約（原證九），反訴原告並於同年8月9日以反訴被告未交付租金及電費為由寄送存證信函欲終止租約；兩造既然皆同意終止租約，反訴原告複製遙控器進入系爭建物，自非無正當理由擅入他人住宅，更未涉侵入住宅之罪，反訴原告以恐涉侵入住宅罪為由，遲遲不受領系爭建物，卻請求反訴被告給付電費及相當於租金之不當得利，顯無所據。（二）反訴原告請求其於97年3月間自行修繕系爭建物之費用230,709元，應無理由：１反訴原告指稱其於97年1月18日之後，前往系爭建物查看，發現系爭建物之電線、電表、門窗等基本設施皆被破壞致不堪用，惟其就系爭建物是否確有遭受破壞，何時遭受破壞，何人破壞皆未舉證說明。況反訴原告自承其於96年8月9日即發函予反訴被告，請求反訴被告於函到10日內繳清4至6月份之水電費及8月份租金，屆期如未付清，租約即行終止，卻遲於5個月後始前往系爭建物查看，並於反訴被告起訴請求損害賠償時，才提出系爭建物有遭受破壞之情事，實與常理不符。２兩造既然皆同意終止租約，反訴被告並於96年8月31日自系爭建物遷出，即已完成返還系爭建物予反訴原告之義務，反訴原告欲主張因反訴被告之過失致系爭建物毀損滅失，自當就前揭情事舉證。退萬步言，反訴原告提出之統一發票買受人係輝虎工業股份有限公司與估價單之買主並非同一人，反訴原告是否確有支出其指稱之修復費用，不無疑問。又系爭建物於95年12月至98年2月間並未有任何月份之電費為2,266元（原證十七），反訴原證1之估價單卻載明新東聯工程有限公司代繳電費2,266元，亦證前揭證物與本案根本毫不相干，反訴原告請求反訴被告負損害賠償責任，顯無所據。（三）為此答辯聲明：１反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。２訴訟費用由反訴原告負擔。３如受不利之判決，反訴被告願供擔保，請宣告免予假執行。三、兩造不爭執之事實：（一）反訴被告委請律師於96年5月14日及同年7月19日發函終止系爭租賃契約，並請求返還前已交付之押租金支票（原證九）。（二）反訴原告於96年8月9日寄發存證信函予反訴被告，請求反訴被告於函到10日內繳清96年4至6月之水電費及8月份租金，屆期如未付清，租約即行終止（被證5）。（三）反訴被告於97年1月18日將系爭建物之遙控器以郵寄方式寄予反訴原告（被證4）。（四）系爭建物於96年6月至10月之電費合計230,986元係由反訴原告繳交（被證6）。（五）反訴被告僅繳納租金至96年7月份，96年8月份之租金支票經反訴原告提示後因存款不足而退票，96年9月份金之租金支票則尚未經反訴原告提示。四、本院之判斷：（一）反訴原告主張：反訴原告於96年8月9日寄發存證信函予反訴被告，請求反訴被告於函到10日內繳清96年4至6月之水電費及8月份租金，屆期如未付清，租約即行終止，反訴被告於96年8月10日收受存證信函後未繳清水電費及租金，故系爭租約於96年8月21日催告期滿而終止，惟反訴被告遲至97年1月18日才將系爭建物大門搖控器寄還予反訴原告，自系爭建物遷出，且因反訴被告未繳交電費致反訴原告須代為繳納，則反訴原告自得請求反訴被告返還扣除24萬元押金後不足之代繳電費56,986元及自96年8月22日起迄97年1月18日止之相當於租金之不當得利542,667元；另反訴被告雖於97年1月18日以郵寄方式將系爭建物之大門搖控器歸還予反訴原告，惟並未進行點交，嗣反訴原告至系爭建物查看時，發現系爭建物之電線、電表、門窗等基本設施皆被破壞致不堪用，反訴原告只好僱工修理，共支出修繕費用230,709元，反訴被告未以善良管理人之注意使用、保管系爭建物，自應賠償反訴原告上開修理費用230,709元，並提出輝虎工業股份有限公司發票、估價單為證（反訴原證1）。。反訴被告則辯以：反訴被告於96 年8月31日即已遷出系爭建物，反訴原告主張系爭建物至 97年1月18日前都在反訴被告掌控管理中，而請求計至97 年1月18日相當於租金之不當得利及代墊之電費並非有據；且反訴原告欲主張因反訴被告之過失致系爭建物遭到破壞，自當就何時何人破壞等節舉證，並否認反訴原告提出之輝虎工業股份有限公司發票、估價單之真正。故反訴部分之爭點應為：⒈反訴原告請求反訴被告返還扣除24萬元押金後不足之代繳電費56,986元及相當於租金之不當得利542,667元，有無理由？⒉反訴原告請求反訴被告賠償系爭建物之修復費用230,709元，有無理由？茲分述如下：（二）反訴原告請求反訴被告返還扣除24萬元押金後不足之代繳電費56,986元及相當於租金之不當得利542,667元，有無理由？１按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；而無權占有他人土地（按建物亦同），可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是請求人請求無權占有人返還占有土地（建物）所得之利益，參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨，原則上應以相當於該土地（建物）之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決參照）。準此，租賃契約終止後，承租人繼續占有租賃標的物即屬無法律上原因而受利益，出租人得依不當得利之規定請求相當於租金之不當得利。２本院認反訴被告使用系爭建物迄96年10月份止，已如本訴部分之論述。而依不當得利之法則請求返還不當得利，其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準；從而，反訴原告就系爭建物之租金請求應計至96年10月31日止，始屬公允，逾此部分即非有理。查系爭租賃契約起租日係96年4月5日，有租賃契約書在卷可按（原證五），而96年8月份之租金支票經反訴原告提示不獲兌現，為兩造所不爭執，從而反訴被告應給付反訴原告自96年8月5日起至97年10月31日止之相當於租金之不當得利315,806元【110,000×2＋110,000×27/31，元以下四捨五入】。有關反訴原告代墊系爭建物96年6月至10月電費合計為230,986元，為兩造不爭執事項，故反訴被告亦應給付反訴原告該款項，準此，上開2筆款項合計後扣除反訴被告交付之押租保證金24萬元，反訴原告請求反訴被告給付於306,792元之範圍內應有理由【315,806＋230,986－240,000】。（三）反訴原告請求反訴被告賠償系爭建物之修復費用230,709 元，有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。反訴原告雖主張反訴被告搬遷後，反訴原告進入系爭建物後發現電線、電表、門窗等基本設施遭破壞，僱請新東聯工程有限公司人員修繕，花費230,709元，並提出系爭建物修繕之統一發票及估價單為憑（反訴原證1），且舉證人即新東聯工程有限公司負責人乙○○為證；證人乙○○亦到院證述確有在系爭建物施作如估價單所載之修繕工程等情在卷（見本院98年12月1日言詞辯論筆錄），惟查，反訴原告並未證明交付系爭建物予反訴被告之原始屋況為何，僅以接管系爭建物後之修繕情況作為請求基礎，本院認無從認定反訴原告是否確實受有此部分損失，應認反訴原告此部分之請求尚乏依據。（四）末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233第1項前段分別定有明文。查本件反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付自96年8月5日起至96年10月31日止之相當於租金之不當得利315,806元、及反訴原告代墊之96年6至10月份之電費合計為230,986元，為有理由；而反訴原告主張反訴被告應給付系爭建物之修復費用230,709元尚難准許。然反訴被告前交付予反訴原告之押租保證金支票共計24萬元業經反訴原告提示兌現，故上開相當租金之不當得利及代墊電費共計546,792元即應扣除該240,000元，從而反訴原告請求反訴被告給付306,792元，及反訴狀繕本送達被告之翌日（即97年12月13日，見本院98年12月1日言詞辯論筆錄第5頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，為無理由，應予駁回。叁、假執行之宣告：本訴部分，原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。反訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。肆、本件原告即反訴被告、被告即反訴原告其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。伍、據上論結，原告之訴為無理由；反訴原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 98 年 12 月 31 日民事第一庭法官吳靜怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 98 年 12 月 31 日書記官彭連喜

臺灣新竹地方法院97年度重訴字第190號

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