臺灣新竹地方法院98年度竹簡字第338號

• 裁判案由: 聲請酌減違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣新竹地方法院
• 裁判日期: 98 年 08 月 12 日
• 法官: 林麗玉
• 法定代理人: 丁○○
• 原告: 丙○○
• 被告: 昌禾開發建設股份有限公司法人、戊○○

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 98年度竹簡字第338號原　　　告　丙○○
訴訟代理人　甲○○
被　　　告　昌禾開發建設股份有限公司
法定代理人　丁○○
訴訟代理人　己○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　戊○○
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間聲請酌減違約金事件，本院於民國98年7 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告昌禾開發建設股份有限公司應給付原告新臺幣玖萬元，及自民國九十八年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告戊○○應給付原告新臺幣壹拾壹萬元，及自民國九十八年四月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告昌禾開發建設股份有限公司、戊○○各負擔百分之二十五，餘由原告負擔。
本判決於原告分別以新臺幣叁萬元、肆萬元為被告昌禾開發建設股份有限公司、戊○○供擔保後，得假執行。
事實及理由
壹、原告方面
一、原告起訴主張：
㈠、緣原告於民國97年6月3日與被告昌禾開發建設股份有限公司（下稱昌禾公司）簽訂房屋預定買賣合約書，以新臺幣（下同）3,160,000 元購買坐落新竹市○○段1585地號至同段第1588地號之「昌禾原創」A 棟3 樓房屋一戶（下稱系爭房屋），另與被告戊○○簽訂土地預定買賣合約書，以4,120,000 元購買上開房屋之基地應有部分（下稱系爭土地），二者合計7,280,000 元，原告並已依工程進度給付800,000 元。嗣原告經濟發生困難，致無法按期給付價金，被告等遂於98年1 月17日以存證信函向原告催繳價金，並於同年2 月4 日以存證信函通知原告解除契約及沒收已付之價款800,000 元。
㈡、原告與被告昌禾公司簽訂之系爭房屋買賣合約書第27條第2
款雖訂有「買方（即原告）如有違反本契約所定之情事，賣方（即被告昌禾公司）除得依契約第8 條請求逾期之遲延利息外，並得解除本契約且沒收買方已付之價款，為沒收之價款以不超過房屋總價百分之15為限。」惟前揭約款實係以原告已付之價金作為確保債務履行之賠償額預定性質之違約金，而應有民法第252 條之適用。另參照最高法院49年台上字第807 號判例見解：「違約金之數額是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。」而本件被告所沒收之違約金基於下列事由，確有過高情事：
⒈被告所受損害實屬輕微：
⑴按原告所買之房屋，僅為系爭房屋中之一戶，較系爭房屋整體建築地上11層、地下2層、2棟共計85戶，原告所買部分占整棟建築規模之比例實為甚少。
⑵次按被告與原告昌禾公司所簽訂系爭房屋之買賣契約於97年6 月3 日所簽訂，而原告於同年11月24日即發生繳款之困難，況至98年2 月4 日被告等解除前開契約，與簽訂前開契約僅相距半年左右。
⑶復按被告催繳原告應給付之價款200,000元，亦僅為6樓頂版完成期款，既距整體建築之完成時間尚早，且被告昌禾公司施工之比率尚屬不多，投入之資金亦尚非屬鉅，並仍有充裕時間可另行出賣或供作他用。
⑷再按系爭房屋實為預售屋，不生折舊問題。
⑸又按嗣原告請求被告昌禾公司再行出售，被告昌禾公司表示已出售予他人。
⑹且按原告倘依約給付，被告昌禾公司依約亦僅可獲取7,280,000 元之價金，故被告昌禾公司於98年2 月4 日解除契約至其另尋買主期間，其縱受有利息之損失，考量一般房屋三個月即可售出，故以價金7,280,000 元定期存款三個月計算利息，並以一般金融機構比較後最高之利率加以計算，被告受有之利息之損害應僅有7,462 元（計算式：7,280,000 ×0.
00l025＝7,462） 。
⑺另按被告非與他人合作，而係自行就「昌禾原創」預售屋加以廣告、展銷，且廣告之規劃均是針對「昌禾原創」之全部預售戶數。再者，被告等解除契約當時系爭房屋尚未完工，待原告於2個月後欲再向被告等買受時，被告等即表示系爭
房地已售出，故可合理推測被告等並未就系爭房地本身有額外之廣告及展銷費用支出。
⑻末按就原告已給付之800,000元而言，被告昌禾公司亦已受
有周轉使用之利益。
⒉原告並非故意違約，且於遭解約後2個月即有再請求被告等
買售之意，惟因系爭房屋已出賣他人而無法如願。
⒊依目前社會整體經濟環境之不景氣，無法按期繳款之情況所在多有，實為普遍之社會問題。是依目前之社會經濟狀況及客觀事實，被告等所沒收之違約金確屬過高。
⒋揆諸上情，倘任由被告將原告已給付之800,000元全數充做
違約金加以沒收，實有不公之情。
為此爰依民法第252 條，請求本院酌減違約金如起訴聲明第1 項所示。
二、起訴聲明：
㈠、被告昌禾開發建設股份有限公司、被告戊○○各應給付原告新臺幣200,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日
止，按年利率百分之5計算之利息。
㈡、訴訟費用由被告等負擔。
㈢、請依職權宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告等已就原告之繳款加以通融，後續之催繳亦給予相當期間，是依照兩造簽訂之系爭房屋買賣契約收取違約金。該房屋於98年3 月賣出，總共賣620 萬元（含車位85萬元），一坪約14萬多，因有沒收原告之違約金。本建案房屋預售時銷售9 成多，當時1 坪大概15至17萬元之間，該房屋原價608
萬元不含車位，車位是120 萬元。
二、答辯聲明：
㈠、請求駁回原告之訴。
㈡、訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、原告於97年6月3日與被告昌禾公司簽訂房屋預定買賣合約書，以3,160,000 元購買坐落新竹市○○段1585地號至同段第1588地號之「昌禾原創」A 棟3 樓房屋1 戶，及與被告戊○○簽訂土地預定買賣合約書，以4,120,000 元購買上開房屋之基地應有部分。
二、原告並已依工程進度給付800,000 元。原告嗣後未按期給付價金，被告等遂於98年1 月17日以存證信函向原告催繳價金，並於同年2 月4 日以存證信函通知原告解除兩造契約並沒收原告已付之價金800,000 元（房屋部分沒收36萬元，土地部分沒收44萬元）。
三、被告嗣後將原告原購買之上開房屋於98年3 月賣出，總共賣620 萬元（含車位85萬元）。
四、前開事實，有原告提出土地、房屋預定買賣合約書、6 樓頂版完成期款之繳款單影本、存證信函及被告提出之購屋臨時證明單為證，二造均不爭執。
肆、兩造之爭點及得心證之理由：
原告主張原告與被告於97年6 月3 日簽訂房屋、土地預定買賣合約書，原告於同年11月24日發生繳款困難，至98年2 月4 日被告解除前開契約，與簽訂前開契約僅相距半年，被告亦已將該屋出售予他人，被告沒收之違約金過高，被告所受損害實屬輕微乙節，提出催款通知單、存證信函、存款利率表、新聞報導為證，被告抗辯：被告已就原告之繳款加以通融，後續之催繳亦給予相當期間，應依照兩造簽訂之系爭房屋買賣契約收取違約金。是以本件兩造之爭點厥為：⒈原告主張依民法第252 條之規定，請求酌減違約金為40萬元，是否有理由？⒉原告主張依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告返還40萬元之不當得利，是否有理由？
一、當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。又違約金是否過高，應以解約時所生損害為酌定標準，契約解除後，系爭房地價格雖有昇降，不得作為酌減違約金之標準（最高法院82年度台上字第1866號判決意旨參照）。按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。按當事人約定之違約金過高者，法院得依民法第252 條規定，酌減至相當之數額。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌，最高法院84年度台上字第978 號、86年度台上字第1084號民事裁判可資參照。揆諸前開最高法院判決意旨，計算違約金是否過高，自應以解約時作為依據，本件原告未依約繳款，被告依兩造合約書第27條第2 項約定解除契約，並沒收原告已交付之80萬元充作違約金乙節，已為兩造所不爭執，則原告有違約之事實，即確然無疑，又原告係以前揭情詞主張被告沒收原告已交付之80萬元全數充作違約金，其違約金顯然過高，請求酌減違約金為40萬元等語，然此為被告所否認，辯稱：已就原告之繳款加以通融，應依照兩造簽訂之系爭房屋買賣契約收取違約金等語。經本院審酌全部卷證資料，依一般客觀之事實、社會經濟狀況、被告實際上所受損害及原告如能如期履行債務時，被告可享受之一切利益為衡量標準，參酌被告自簽約日因受領原告已繳價金可得之利息，本件被告沒收原告已交付之80萬元全數充作違約金，違約金達買賣總價金百分之11，而被告嗣後以總價620 萬元出售，被告亦陳稱係因已沒收原告之違約金，是以降價出售等情，被告分別係建商與地主，屬經濟上之優勢，原告自97年6
月3 日簽約後至被告於98年2 月4 日解除契約歷時7 月餘，被告於同年3 月1 日即將該房屋出售，房價不含車位535 萬元，有被告提出之購屋臨時證明單可佐，並據被告陳述在卷，原告亦不爭執。原告原購買之房屋不含車位價金為608 萬元，業據被告陳述在卷，被告嗣後出售該房屋之價差雖為73萬元，然而被告亦陳稱該建案房屋市價係15至17萬元之間，被告於解約後1 月內即已將該屋再出售，系爭房屋約39.1
坪，若以最低每坪15萬元計算，總價亦應有585 萬元，被告因已沒收原告之違約金故以535 萬元低價售出，並非因原告違約致房屋滯銷以致須低價出售，且依系爭房屋買賣契約第13條規定該建案自97年6 月15日之前開工，98年11月31日前完成主建物，需時約1 年又5 月，被告於98年2 月4 日因原告無法依約繳款而解除契約，距被告該建案房屋開工約7 月餘，占總工時約百分之41，再參以內政部於90年9 月3 日內政部台（90）內中地字第9083628 號函公告修正（行政院消費者保護委員會第86次委員會會議通過）預售房地買賣契約書第27條約定買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收房地總價款（最高不得超過百分之15）計算之金額，但該沒收之金額已超過已繳價款者，則已繳款之價款為限，買賣雙方並得解除本契約」，併參酌97年度建築業同業利潤標準為毛利率百分之20（費用率百分之11，淨利率百分之9） ，是以原房屋總價款為728 萬元計算，被告預期可得之總毛利為145.6 萬元，自開工至解約歷時7 月餘，約占總工時百分之41，是以至被告解約時被告預期可得之毛利約為59.6萬元，則本件原告如能如期履行債務時，被告可享受之一切利益等情況，認為本件被告沒收原告原告已繳付之價金作為違約金數額應酌減為60萬元為適當。又本件原告買受房屋部分遭被告昌禾開發建設股份有限公司沒收36萬，買受土地部分遭被告戊○○沒收44萬元，依比例計算應各酌減違約金為27萬元、33萬元。
二、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179 條定有明文。本件依前所述，被告沒收原告原告已繳付之價金作為違約金，其違約金數額應酌減為60萬元始為適當。又本件原告買受房屋部分遭被告昌禾開發建設股份有限公司沒收36萬，買受土地部分遭被告戊○○沒收44萬元，依比例計算應各酌減違約金為27萬元、33萬元。被告昌禾開發建設股份有限公司、戊○○沒收原告違約金超過27萬元、33萬元部分即屬不當得利，被告昌禾開發建設股份有限公司、戊○○自應將超過之差額分別為9 萬、11萬元返還原告。從而，原告依據民法第252 條酌減違約金後，依民法不當得利之法律關係，請求被告昌禾開發建設股份有限公司、戊○○返還不當得利分別於9 萬、11萬元，及分別自起訴狀繕本送達（98年4 月29日）翌日即98年4 月30日至清償日止，按年息百分之5 計算之利息之範圍內，為有理由，洵屬正當，應予准許，其餘逾此範圍之請求，則非有據，應予駁回。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核均與本件論斷無涉，爰不一一論列，附此敘明。
四、假執行之宣告：
本件為依據民事訴訟法第427 條第1 項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，應依同法第389 條第1 項第3 款之規定，依職權宣告假執行。
五、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，應依民事訴訟法第436 條第2 項、第79 條、第389 條第1 項第3款，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　12　　日民事第一庭 法　官　林麗玉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　8 　　月　　13　　日書記官　陳思璟