臺灣新竹地方法院98年度簡上字第82號

灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　98年度簡上字第82號

上訴人

乙○○

訴訟代理人

徐原本律師

被上訴人

宏邦房屋有限公司

法定代理人

丙○○

訴訟代理人

甲○○

上列當事人間給付報酬事件，上訴人對於中華民國98年9 月25日本院竹北簡易庭98年度竹北簡字第129 號第一審判決提起上訴，本院於民國99年7 月28日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、上訴人方面：

一、聲明：

㈠、原判決不利於上訴人部分廢棄。

㈡、上項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。

㈢、第一審廢棄部分及第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：

㈠、按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568條第1項定有明文。又委託人得隨時終止居間契約，業經最高法院58年台上字第2929號著有判例可資遵循。查上訴人偕配偶於民國（下同）98年4月21日到被上訴人公司表明要終止居間契約，並向在場之賣主表示不買其屋，賣主也同意，且不追究責任。迨4月23日上訴人偕妻到被上訴人公司欲取回前揭70萬元本票，被上訴人公司店長甲○○推說已交給賣主。嗣後買賣雙方也未再簽訂不動產買賣契約書，顯見系爭不動產並未因被上訴人之仲介（居間）而成立，從而被上訴人不得請求報酬。

㈡、謹查不動產委託銷售定型化契約及其附件之審閱期間不得少於三日，違反此項規定者，該條款不構成契約內容;又要約書定型化契約及附件之審閱期間不得少於3 日，此有內政部92 年6月26日內授中辦地字第0920082743號公告（自公告6個月後生效），並經行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」足憑。且系爭「買賣議價委託書」亦記載: 請注意，依內政部公告，買方有三天以上之契約審閱權。惟因於簽訂「買賣議價委託書」後，被上訴人並未給予上訴人3 天以上之審閱期，依前開說明，系爭「買賣議價委託書」所記載之條款，不構成契約內容。故被上訴人不得依買賣議價委託書之有關約定，請求上訴人給付服務報酬。

㈢、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容; 違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，消費者保護法第11條之1 第1 、2項定有明文（92年修正前施行細則第11條第1、2項規定）。查最高法院94年度台上字第852號判決及台灣板橋地方法院94年度訴字第1472號判決，均認如未於訂約前有合理期間供消費者審閱契約條款，則消費者得依消費者保護法第11條之1第2項主張該條款不構成契約之內容。從而，上訴人自得主張「買賣議價委託書」有關約定給付服務費之條款不構成契約之內容。原判決認事用法尚有未合，為此狀請院鑒核，賜判決如上訴聲明，以保權益。

貳、被上訴人方面：

一、聲明：上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。

二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：

㈠、被上訴人主張上訴人因有意購屋，乃請被上訴人於98年4 月19日帶看系爭門牌號碼新竹縣竹北市○○街97巷26之1號房地，經上訴人看屋後，於98年4月19日中午1、2時許，在被上訴人公司簽訂買賣議價委託書，委託被上訴人仲介購買系爭房地，表明願意以735萬總價款買系爭房地，委託期限自98年4月19日至98年4月25日止，並當場簽發面額70萬元之本票乙紙作為保證金，嗣經被上訴人居間協調，經賣方同意出售，並約定於98年4月21日早上10點簽定書面買賣契約，詎上訴人於98年4月21日表示價格太高，經賣方鍾永能當場同意在上訴人出價中再折價5萬元作為成交價，惟上訴人又稱其子不喜歡系爭房地，致未能完成簽訂書面買賣契約。被上訴人已在委託期限內，完成上訴人所賦予之居間義務。上訴人辯稱被上訴人故意不給上訴人3天之審閱期，剝奪上訴人之審閱權，上訴人自得主張「買賣議委託書」有關約定給付服務費之條款不構成契約之內容乙節，實無理由。

㈡、按，「媒介居間人故以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。但上訴人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而且由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬」，有最高法院58年台上字第2929號判例意旨可參。上訴人在被上訴人所定委託期限內達成價格一致之合意並已通知且為雙方接洽好於98年4 月21日見面簽訂書面買賣契約等事宜，應認買賣契約已然有效成立。

叁、得心證之理由：

一、被上訴人主張：上訴人出具議價委託書，委託與出賣人斡旋系爭房地之買賣價金，經被上訴人居間協調，且經賣方同意出售，上訴人自應給付系爭服務費等語。上訴人則抗辯：其所出具之議價委託書為定型化契約，而被上訴人未讓上訴人有3 日之審閱期間，被上訴人違反審閱期不得少於3 日規定，故該契約之條款不構成契約內容，被上訴人不得依買賣議價委託書請款等語。則本件首應審究之重點厥為：系爭定型化契約是否違反消保法第11 條之1規定？被上訴人與賣方間是否成立不動產買賣契約？茲詳述如下。

二、關於系爭定型化契約是否違反消保法第11條之1 規定部分：

㈠、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1 第1 項、第2 項定有明文。審閱期間之立法意旨，在於保障消費者於簽約前有充分時間瞭解定型化契約內容，蓋所謂定型化契約條款，依消保法第2條第7 款及第9 款規定，係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款，凡以定型化契約條款作為契約內容之契約，均屬定型化契約。此種契約之特色，在消費者只能按其契約條款與企業經營者訂約，且因此種契約之訂立，消費者並未就契約內容與企業經營者為個別磋商，只能對企業經營者所提供之定型化契約條款予以附合，而無討價還價之餘地，故為保護消費者之權益，特於消保法第11條之1 規定審閱期間。準此，倘企業經營者於訂約前，未予消費者合理之審閱期間，由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，固不構成契約之內容，惟非謂當事人間之契約關係不成立或無效。此因定型化契約條款未能列為契約內容之事項，應視兩造間契約之性質，依相關法律規定補充之。又企業經營者於其所提供之定型化契約中，加註消費者自願拋棄契約審閱權之條款，按其情形顯失公平者，依民法第247 條之1 第3 款、第4 款之規定，該條款應屬無效者，仍應由企業經營者舉證證明已提供消費者合理審閱契約之期間，否則即應依前開情形處理，有最高法院98年度台上字第168 號判決意旨可參。

㈡、查，上訴人因有意購屋，請被上訴人於98年4 月19日帶看系爭門牌號碼新竹縣竹北市○○街97巷26之1 號房地，經上訴人看屋後，於98年4 月19日中午1 、2 時許，在被上訴人公司簽訂買賣議價委託書，委託被上訴人仲介購買系爭房地，購買總價款為735 萬元，委託期限自98年4 月19日至98 年4月25日止，並當場簽發面額70萬元之本票乙紙作為保證，嗣經被上訴人居間協調，約定於98年4 月21日早上10時與賣方見面，上訴人嗣於98年4 月21日上午與賣方見面時，表示價格太高不願意買一節，為兩造所不爭執，且有被上訴人提出上訴人簽訂之買賣議價委託書、上訴人簽發之70萬元本票，賣方於98年4 月19日，98年4 月23日簽立之不動產專任委託銷售契約書、賣方出具之委託銷售契約修正同意書、被上訴人寄發予上訴人於函到3 日內至被上訴人公司簽訂正式買賣契約書之竹北光明郵局第230 號存證信函，賣方出具之授權書、賣方簽立之不動產一般委託銷售契約書各一紙為證，自堪信為真實，

㈢、本件兩造簽訂之系爭契約，除第1 、2 、4 條關於買賣範圍、委託承購價格、買方委託期間、付款方式係由當事人個別磋商後以手寫方式記載外，其餘第3 條、第5 條之後之約定條款，均係被上訴人為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所預先擬定之契約條款，核屬定型化契約，依上開消保法第11條之1規定，被上訴人與上訴人訂立系爭買賣議價委託前，應有30日以內之合理期間，供上訴人審閱全部條款內容，違反者，其由企業經營者單方所預先擬定之定型化契約條款，不構成契約之內容。而系爭契約第2頁首段明定「為配合買賣議價之進行，委託人（下稱買方）完全瞭解並同意以下條款:一、請注意，依內政部公告，買方有三天以上之契約審閱權。買方於契約簽立前可要求本契約影本攜回審閱。買方簽立本契約時業已充分了解該契約條文。因此自願放棄行使契約審閱權利。」等語，並由上訴人於該頁下方簽名蓋章；惟上訴人乃於98年4月19日當天即與被上訴人完成簽約，事先並未攜回契約審閱之事實，為兩造所不爭執，自難以上開記載遽認上訴人已提供合理審閱契約之期間。上訴人所辯：系爭契約之簽訂違反消保法第11條之1關於審閱期間之規定等語，即非無據。

㈣、按，定型化契約審閱期間之規定，乃法律為保護消費者所為之特別規定，上訴人雖於契約下方簽名蓋章，惟既未攜回契約審閱，且被上訴人復未舉證證明上訴人於簽約前確已充分瞭解全部契約約款之權利義務關係，縱認上開定型化文字之聲明係屬自願拋棄契約審閱權之條款，依其情形亦屬顯失公平，依上開說明，該條款應屬無效。準此，被上訴人於兩造簽訂系爭契約前，未予上訴人合理之審閱期間，固非謂兩造間之契約關係不成立或無效，惟上訴人以系爭契約違反消保法第11條之1規定為由，抗辯系爭契約由被上訴人單方所預先擬定之定型化契約條款不構成契約之內容，即屬可採。

㈤、被上訴人主張有唸系爭買賣議價契約內容給上訴人聽，說買賣標的物、買賣價金等情，惟查上訴人配偶翁玉蘭於原審98年9月14日言詞辯論期日到庭證述：「（問：在簽買賣議價委託書時，伊與先生有無看裡面的內容？）答：銷售人員用唸的，伊與上訴人沒有看。那邊有很多銷售人員的同事，很多人走出來看，銷售人員在講的時候，同事很多人在講話，所以可能會沒有聽得很清楚。」、「（問：你說唸給你們聽，是怎麼唸？）答：伊看銷售人員，銷售人員都挑著唸，唸好就說好，這裡簽名住址寫一寫。」等語在卷（詳本院原審卷98年9月14日言詞辯論筆錄），則系爭買賣議價契約違反消保法第11條之1規定，上訴人辯稱由被上訴人單方所預先擬定之定型化契約條款不構成契約之內容，乃屬可採一節，已如上述。揆諸前揭消保法第11條之1之立法精神，尚難以被上訴人在吵雜辦公室將相關契約條文唸給上訴人聽並要上訴人在系爭買賣議價契約書上簽名，即遽謂上訴人應已瞭解契約之內容，而不得主張系爭「買賣議價委託書」有關約定給付服務費之條款無效。

三、本件被上訴人與賣方間尚未成立不動產買賣契約:

㈠、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號判決、最高法院79年台上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨參照）。

㈡、經查，系爭買賣議價委託書第3 條記載「本書據賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將保證金轉為買賣定金之一部分，買方應於三日補足買賣總價款百分之五以上之金額為定金並出面與賣方簽訂買賣契約書，買方絕無異議」一節，有系爭買賣議價委託書在卷可考。上訴人以系爭契約違反消保法第11條之1規定為由，抗辯系爭契約由被上訴人單方所預先擬定之定型化契約條款不構成契約之內容，而屬可採，已如前述外，被上訴人在原審時陳稱:「（你們如何告訴相對人（即被上訴人）賣方同意出售？）我們請賣方親自告知，當場相對人覺得太貴，賣方同意再讓價5萬元，實際成交價730萬元」等語在卷（見原審98年7月6日筆錄），亦不符系爭買賣議價委託書所載之「經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立」之要件，況依上訴人所陳，經賣方告訴上訴人願意出售時，上訴人當場即表示太貴，揆諸上揭第㈠點說明，足認上訴人與賣方就本件不動產買賣尚未成立，參之被上訴人隨即於98年5 月5 日另仲介覓得買主且與賣方簽訂不動產買賣契約，亦有被上訴人提出之其後系爭房地成交之不動產買賣契書一紙附原審卷可參，益證上訴人與賣方間就本件不動產買賣並未成立。再依系爭買賣議價委託書第2 頁第三點（一）之記載，「買方承諾有下列情形之一者，同意以買賣成交總價款百分之二之現金金額乙次給付受託人作為服務費報酬:１、買方與賣方簽訂不動產買賣契約書之同時」，有被上訴人所提出之系爭買賣議價委託書在原審卷第6 頁可稽。綜之，上訴人與賣方未簽訂不動產買賣契約一事，為兩造所不爭執，被上訴人自無從依系爭買賣議價委託書對上訴人主張服務報酬。被上訴人主張上訴人與賣方間成立買賣契約，依據系爭買賣議價契約第5條約定，及民法第565條、568條規定請求上訴人給付服務報酬，於法無據，為不可採。

四、綜上所述，被上訴人主張基於居間之法律關係請求上訴人給付報酬為不足採，而無理由。原審為被上訴人勝訴部分之判決，並依職權為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院予以廢棄，改判如主文第2項所示。

五、經審酌後認均無礙判決之結果，爰不予一一論述，附予敘明。

六、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1 第3項、第450條、第78條，判決如主文。

臺灣新竹地方法院民事第一庭