臺灣新竹地方法院98年度重訴字第154號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　 98年度重訴字第154號

原告

乙○○

訴訟代理人

喬國偉律師

複代理人

洪坤宏律師

被告

美地建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

被告

甲○○

共同訴訟代理人

洪大明律師

複代理人

丁○○

上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國99年7 月22日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序方面

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第2 項分別定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，避免重複審理者，自屬之。判斷是否合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之「請求之基礎事實」同一，應考慮被告之防禦權是否受到不利益及在訴訟之過程，准予為訴之變更、追加後，原來已經進行過之訴訟資料與證據資料，有無繼續使用之可能性及價值（最高法院90年度台抗字第287 號、90年度台抗字第519 號裁判意旨可資參照）。查本件原告起訴時，原主張被告美地建設股份有限公司（下稱美地建設公司）出賣坐落新竹縣寶山鄉○○○段三叉凸小段345-53地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼為新竹縣寶山鄉○○路1 巷16號房屋（下稱系爭房屋）予原告，因系爭房屋興建過程中，曾發生工人因施工意外而死亡之工安事件，原告爰依民法第359 條規定解除買受系爭房地之預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並訴請被告美地建設公司給付原告新臺幣（下同）20,491,742元及法定遲延利息；嗣於訴訟進行中，原告又主張甲○○就系爭土地與原告簽訂預定土地買賣契約書，爰追加甲○○為被告，並訴請被告連帶給付原告20,491,742元及法定遲延利息；另主張縱原告未達可解除系爭買賣契約之程度，惟原告亦得依民法第359 條規定請求減少買賣價金，乃提起備位之訴，並聲明被告應連帶給付原告10,055,000元及法定遲延利息，此核屬訴之追加，惟該追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為具關連性，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，得期待於後請求之審理予以利用，故宜於同一訴訟程序審理，藉以一次解決紛爭，俾符合訴訟經濟之要求，況對於被告之程序權保障亦無不利影響，揆諸前開說明，原告所為追加之訴與原訴間之基礎事實即屬同一，且被告就此訴之追加並無異議，而為本案之言詞辯論者，是以，原告所為之訴之追加，程序上並無不合，應予准許，合先敘明。

二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。查原告起訴時，就先位聲明部分，原係請求被告美地建設公司應給付原告20,491,742元，及自民國96年10月27日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣原告更正訴之聲明為被告應連帶給付原告20,491,742元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，就利息部分，核係減縮應受判決事項之聲明，於法亦無不合，應併准許之。

乙、實體方面

壹、原告主張：

一、先位之訴部分：

（一）被告明知系爭房屋於興建過程中，發生工人因施工不慎而意外死亡之工安事件，竟故意隱瞞未告知原告，渠等自應對原告負物之瑕疵擔保責任，爰依民法第359 條之規定，解除系爭買賣契約，請求渠等連帶返還買賣價金及賠償損害，茲敘述如下：

⒈緣原告於95年4 月2 日分別與被告甲○○及被告美地建設公司簽訂系爭買賣契約，買受系爭土地及房屋，約定總價款為20,110,000元，詎於95年9 月20日，系爭房屋興建過程中，發生訴外人即施作工人陳明聰因施工不慎而意外死亡之工安事件，訴外人陳明聰之家屬並曾至系爭房屋現場招魂，被告二人明知此事，卻未告知原告，致原告於不知情之情況下，繼續依系爭買賣契約給付買賣價金，並於96年10月27日交屋受領系爭房地。

⒉原告購買系爭房地本為供作其妻養病之用，因原告之妻於系爭房屋興建過程中，因罹患罕見慢性病客隆氏症導致水腫，繼而腹膜炎引發敗血症，不幸於95年7 月25日去世，斯時離完工交屋尚有年餘時間，原告及配偶等人從未入住系爭房地，亦未加以裝潢，原告於辦完妻子之告別式後，原即欲出售系爭房地，惟始終無法順利售出，經不斷降價求售後，終於98年6 月19日將系爭房地出售予訴外人賴姿吟，詎因訴外人賴姿吟求證後得知系爭房屋於興建過程中，曾發生建築工人意外死亡之工安事件，故以此為由向原告請求解除買賣契約，原告始悉上情，因系爭房屋係屬凶宅，而被告二人確未將此瑕疵告知予原告，渠等自應負物之瑕疵擔保責任。又依原告與被告美地建設公司所簽訂系爭房屋買賣契約書第18條第5 項約定：「本契約書不得單獨成立，應與本約房屋所座落之『預定土地買賣契約書』共同簽署併同履行始生效力，任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之預定土地買賣契約書併以違約論處，雙方皆無異議。」，再依原告與被告甲○○所簽訂系爭土地買賣契約書第11條第3 項約定：「本契約書不得單獨成立，應與『預定房屋買賣契約書』及其附件共同簽署始生效力，任何一方如有違反本約規定情事，該共同簽署之『預定房屋買賣契約書』亦併以違約之規定論處，雙方絕無異議。」等語，是該土地與房屋買賣契約二者之間有不可分之併存關係存在，一方並應就他方須履行之義務連帶負違約責任，故探求當事人之真意，乃係以房屋及土地出賣人應就其義務及義務之違反互負連帶保證責任。爰依民法第359 條規定解除系爭買賣契約，請求被告二人連帶返還買賣價金20,110,000元，並依民法第260 條請求連帶賠償原告因此所受支出契稅、代書費及房屋管理費之損害381,742 元，以上合計共20,491,742元。

二、備位之訴部分：被告明知系爭房屋於興建過程中，發生工人因施工不慎而意外死亡之工安事件，竟故意隱瞞未告知原告，則系爭房地自存有上開物之瑕疵等情，已如前述，縱認原告未達可解除契約之程度，惟原告亦得民法第359 條之規定請求減少買賣價金，爰依民法第359 條之規定請求減少買賣價金2 分之1 即10,055,000元（即20,110,000×1/2 ＝10,055,000），並訴請被告連帶返還所受領買賣價金10,055,000元。

三、為此，爰先位依解除契約回復原狀及損害賠償之法律關係，訴請被告連帶返還原告所支付之買賣價金、契稅、代書費及房屋管理費共20,491,742元，並聲明：（一）被告應連帶給付原告20,491,742元，其自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。另備位依物之瑕疵擔保之法律關係，訴請減少買賣價金，並聲明：（一）被告應連帶給付原告10,055,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。

貳、被告則以：

一、先位之訴即原告主張解除契約，並請求連帶返還買賣價金及賠償損害部分：

（一）系爭房屋興建過程中，雖曾發生訴外人陳明聰於95年9 月20日在拆除3 樓戶外模板時，不慎自1 米8 之高度跌落在3 樓陽台受傷之意外事件，惟訴外人陳明聰經立即送往行政院衛生署新竹醫院（下稱署立新竹醫院）治療，係於住院7 、8 日後，經家屬同意醫師拔管，始於同年月27日在醫院中宣告死亡，故系爭房屋內並未發生工人於施工過程中死亡之意外。又衡諸公寓大樓、大型社區之興建過程中，發生工安意外事件，在所難免，而本件事故地點係發生在系爭房屋外，且訴外人陳明聰亦係於送醫住院治療7 、8 日後，在醫院中身歿，故本件實與「兇宅」之情形有間。是以，系爭房屋興建過程中既無瑕疵，則原告以此為由，主張系爭房地存有物之瑕疵，請求解除系爭買賣契約，並連帶返還價金，顯失公平。

（二）又實務上認定構成「凶宅」之要件為：⒈該建築改良物（專有部分）限於賣方產權持有期間。⒉曾發生凶殺或自殺而死亡，但不包括自然死亡之事實。⒊在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）情形，但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為。本件訴外人陳明聰既非於系爭房屋內身歿，是系爭房屋顯非實務上所稱之兇宅；再依目前實務上見解，對於房屋內曾發生「一氧化碳中毒意外」、「上吊，送醫才斷氣」、「前屋主因病猝死」等事故，皆不認屬兇宅，則在本件情形，依舉重明輕法則，系爭房屋更非屬「兇宅」自明。

（三）至原告另主張被告應連帶賠償其契稅、代書費、房屋管理費之支出，惟其並未表明請求權基礎；且若原告主張解除系爭買賣契約有理由，原告亦應將系爭房地之所有權返還予被告，為此，被告特提出同時對待給付之抗辯。

二、備位之訴即原告主張減少買賣價金部分：系爭房屋並非凶宅，且並無瑕疵存在等情，已如前述，則原告自不得請求減少買賣價金，是原告此部分請求，亦無理由。

三、準此，原告所提之先備位之訴，實均無理由，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決，被告願供擔保請准宣告免予假執行。

叁、兩造不爭執之事實及證據：

一、原告前於95年4 月2 日分別與被告甲○○及被告美地建設公司簽訂系爭預定土地買賣契約書及預定房屋買賣契約書，買受系爭土地及房屋，約定總價款為20,110,000元（其中土地價款為14,910,000元、房屋價款為5,200,000 元），而系爭土地及房屋之所有權分別於96年8 月13日及同年9 月26日移轉登記予原告之事實，有預定房屋買賣契約書、預定土地買賣契約書、土地登記謄本及建物登記謄本各1 份在卷可憑（見本院卷第6 頁至第34頁，第170 頁至第173 頁）。

二、系爭房屋興建過程中，於95年9 月20日，發生訴外人陳明聰在拆除3 樓戶外模板時，不慎跌落在3 樓陽台受傷之意外事件，嗣訴外人陳明聰經緊急送往署立新竹醫院治療，並於住院7 、8 日後，經家屬同意醫師拔管，而於同年月27日在醫院中宣告死亡之事實，有新竹縣警察局竹東分局寶山分駐所一般陳報單、新竹縣警察局竹東分局寶山分駐所相驗案件初步調查報告表、衛生署新竹醫院診斷證明書、調查筆錄、現場照片、工程承攬合約書、新竹縣警察局竹東分局寶山分駐所通報單、陳明聰身分證等件（均影本）附卷可佐（見本院卷第70頁至第87頁、第92至105 頁、第107 頁）。

三、原告以被告明知系爭房屋於興建過程中，發生上開工人因施工不慎致意外死亡之工安事件，竟故意隱瞞而不告知，嚴重侵害原告本人權益為由，於98年7 月9 日以新竹武昌街郵局第1383號存證信函向被告二人為解除系爭買賣契約之意思表示之事實，有新竹武昌街郵局第1383號存證信函1 紙在卷可考（見本院卷第35頁至第36頁）。

肆、本件係行集中審理程序，經兩造協商並簡化爭點如下，兩造並均同意本件爭點以下列整理並協議簡化之爭點為限，其餘不再主張：

一、先位之訴：原告主張系爭房屋為凶宅，有物之瑕疵，爰依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定解除系爭房地之買賣契約，並請求連帶返還價金及賠償損害共20,491,742元，是否有理由？

二、備位之訴：原告主張系爭房屋為凶宅，有物之瑕疵，爰依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定請求減少買賣價金2 分之1 ，並訴請被告連帶返還10,055,000元，是否有理由？

伍、得心證之理由：

一、先位之訴：原告主張系爭房屋為凶宅，有物之瑕疵，爰依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定解除系爭房地之買賣契約，並請求連帶返還價金及賠償損害共20,491,742元，是否有理由？

（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1 項固定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上第1173號判例意旨參照）。是物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。又房屋於興建過程中，是否發生工安意外而成為「凶宅」，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。

（二）本件原告主張系爭房屋興建過程中，發生工人即訴外人陳明聰意外身歿之工安事件，自屬「兇宅」，而存有物之瑕疵云云，惟此已為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查，系爭房屋興建過程中，雖於95年9 月20日，發生工人即訴外人陳明聰在拆除3 樓戶外模板時，不慎跌落在3 樓陽台受傷之意外事件，嗣經立即送往署立新竹醫院治療後，於同年月27日身歿之事實，此有新竹縣警察局竹東分局寶山分駐所一般陳報單、新竹縣警察局竹東分局寶山分駐所相驗案件初步調查報告表、衛生署新竹醫院診斷證明書、調查筆錄、現場照片、工程承攬合約書、新竹縣警察局竹東分局寶山分駐所通報單、陳明聰身分證等件（均影本）附卷可佐（見本院卷第70頁至第87頁、第92至105 頁、第107 頁），且為兩造所不爭執，自堪信實在。惟查，訴外人陳明聰於上揭工安事件發生斯時，雖受傷嚴重，但並未當場死亡，經緊急送往署立新竹醫院治療，然因持續陷入昏迷，故於住院治療經過一星期後，始經家屬同意醫師拔管，而於95年9 月27日在醫院宣告死亡之情，業為原告所不爭執，亦堪認真實。

（三）準此，本件核與一般房地產交易市場及實務經驗中，在買賣標的之房屋內發生兇殺或自殺死亡事故，依我國社會民情，因多會存有嫌惡畏懼心理，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，但對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。故就房屋交易市場之通常交易觀念，屋內是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，因認屬房屋交易之重大資訊，且影響房屋交易價值甚鉅，故認係交易上重大瑕疵之情形尚屬有間，無法等量齊觀，是縱系爭房屋興建過程中，曾發生上揭工安事件，衡諸一般交易觀念，難謂系爭房屋為「凶宅」，而有導致系爭房屋價值、效用、品質減損之物之瑕疵情事，則原告此部分主張已難遽採。至原告雖另主張因上揭工安事件，導致系爭房屋之市場交易價格減損云云。姑不論原告就此並未能舉證以實其說，則其此部分主張亦難遽信，縱系爭房地現所出售之價格較之原告原所購入之價格為低，然房屋交易價格本係受市場供需、經濟發展等因素影響，尚無從執此即遽認系爭房地存有瑕疵，則原告此部分主張亦非足採。

（四）從而，系爭房屋尚難認屬「兇宅」，而有任何價值、效用或品質不具備之物之瑕疵存在等情，已如前述，則原告主張依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定解除系爭房地之買賣契約，並請求被告連帶返還價金及賠償損害，於法尚有未合，無從准許。

二、備位之訴：原告主張系爭房屋為凶宅，有物之瑕疵，爰依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定請求減少買賣價金2 分之1 ，並訴請被告連帶返還10,055,000元，是否有理由？查系爭房屋並未因發生前揭工安意外，而認屬「凶宅」，亦即並無何減損該房屋價值、效用及一般居住品質之物之瑕疵存在等情，業詳如前述，則原告主張依民法第354 條第1 項前段、第359 條規定，請求減少買賣價金，並訴請被告連帶返還，亦屬無據，不應准許。

陸、綜上所述，系爭房屋並未因於興建過程中發生上揭工安事件，而認屬凶宅，並認存有物之瑕疵等情，既如前述，則原告先位之訴依解除契約回復原狀及損害賠償之法律關係，請求被告連帶給付20,491,742元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年9 月14日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，及備位之訴依物之瑕疵擔保之法律關係，請求減少價金，並訴請被告連帶給付10,055,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起即98年9 月14日起至給付日止，按年息百分之5 計算之利息，均非有據，應予駁回。又原告先備之訴既均經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。

柒、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌後，或與判決結果無涉，或與本件爭點無關，爰不一一論述，附此敘明。

捌、結論：本件原告先備位之訴均無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。