98年度重訴字第48號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：99 年 06 月 30 日

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　98年度重訴字第48號原　　　告　庚○○ 甲○○ 辰○○ 己○○ 丁○○ 前列五人共同訴訟代理人　游開雄律師被　　　告　理銘開發股份有限公司法定代理人　戊○○ 被　　　告　癸○○ 壬○○ 子○○ 卯○○ 前列五人共同訴訟代理人　楊隆源律師複代理人　　丑○○ 上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國99年5 月28日辯論終結，判決如下：主文被告理銘開發股份有限公司應給付各原告如附表一所示之金額及利息。被告癸○○、壬○○、子○○、卯○○應分別各給付原告如附表二所示之金額及利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於各原告以附表四所示金額為被告供擔保後得假執行。若被告以附表一所示金額為各原告預供擔保後得免為假執行。本判決第二項於各原告以附表五所示金額為被告供擔保後得假執行。若被告以附表二所示金額為各原告預供擔保後得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序方面﹕ 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項聲明，或請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。二、原告等原起訴主張被告理銘開發股份有限公司（下稱理銘公司）、癸○○應返還原告所給付之全部買賣價金及給付懲罰性賠償金，嗣於起訴狀送達被告理銘公司、癸○○後追加子○○、卯○○、壬○○為共同被告，而就被告癸○○給付之部分則變更為由被告癸○○、子○○、卯○○、壬○○（以下稱被告癸○○等4人）給付。另就被告理銘公司、癸○○ 連帶給付之懲罰性賠償金則變更為由被告理銘公司、癸○○等4人連帶給付。又原告就請求給付之金額於起訴後變更為附表一、三所示之金額，有歷次原告所提書狀附卷可參。被告雖對原告追加子○○、卯○○、壬○○為共同被告表示不同意，然原告係於民國98年4 月29日追加子○○、卯○○、壬○○為本件被告，有追加起訴狀可憑，而本件第一次言詞辯論期日為98年5 月14日，是原告此部分追加，對被告子○○、卯○○、壬○○之防禦權並無妨礙。又被告子○○、卯○○、壬○○與被告癸○○同為新竹市○○段415 地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，有土地登記謄本可按，而系爭土地為被告理銘公司興建「藝術名宮六十六期」一品大觀預售屋（下稱系爭預售屋）之基地，並與系爭預售屋同時一併出售予原告等人，故原告於本件訴訟中一併請求，有利於訴訟經濟，且無礙於訴訟程序之終結，依前揭說明，此部分追加，應予准許。三、至請求金額之變更，核其所為屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，係基於系爭土地及系爭預售屋之買賣關係而生之請求，基礎事實同一，亦應准許，合先敘明。乙、實體方面﹕ 壹、原告方面﹕ 一、原告起訴主張﹕ ㈠、被告理銘公司與所屬昌益集團創辦人即被告癸○○係於96 年7 月間在座落新竹市○○段415 地號基地上興建「藝術名宮六十六期」一品大觀預售屋，廣告文宣多方標榜「讓孩子在名校群聚的人文部落學習成長，與學養素質齊一的同儕相互砥礪。沿著學府路及博愛路的行道樹，記錄了孩子的求學、成長歷程」、「符合風城仕伸、科技菁美文教生活圈的居住文化感」、「名門豪宅的聚集地」、「優質住宅特有的內涵」等一般居家住宅之宣傳字眼，且被告癸○○及該集團襄理即訴外人林榮旻於96年9 月及10月間尚分別透過媒體大力為該集團所推出之系爭預售屋對外宣傳，足致一般消費者誤認系爭預售屋為一般住宅之性質，原告等均係深受被告之廣告文宣中所謂優質住宅、孩子良好學習成長環境之訴求所吸引，而先後前往系爭預售屋銷售現場進一步瞭解。原告等皆已向銷售人員明確表達購屋目的為自住使用，而銷售人員於說明過程中亦再三強調系爭預售屋為一優質住宅社區，除一樓面臨馬路為店面外，其餘均為住宅，甚而銷售現場之樣品屋更一貫為客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房、廚房之住宅規劃擺設。原告等基於對昌益集團在新竹地區尚稱正面之形象，及信賴前述被告所為廣告內容及樣品屋之示範，認系爭預售屋可供合法住宅使用，原告庚○○於97年4 月14日、原告甲○○及辰○○於97年6 月2 日、原告己○○於97年1 月7 日、原告丁○○於97年4 月18日分別與被告理銘公司、癸○○簽訂系爭預售屋及土地預定買賣契約書（下稱合稱系爭買賣契約）。原告等購買後均已依約陸續給付各期房地價款（最後一期並於97年12月20日繳納），詎98年2 、3 月間原告等竟查知系爭土地為複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點之規定，不得作為住宅使用，原告等分別去函被告要求說明，均不得要領，遂依法去函撤銷及解除系爭買賣契約，請求返還價款，被告均置若罔聞。㈡、被告理銘公司應返還原告等所給付如附表一所示之系爭房屋價款： 1.被告理銘公司明知系爭預售屋之基地即系爭土地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2點第5款，明定複合商業區為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得供作住宅使用，卻欲使消費者陷於錯誤，故意於系爭預售屋之廣告文宣品，再三標榜「給您全新的居家學習概念，家不僅是身心的安憩之所」、「回家就是慢生活」、「每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「用優雅的詩性線條、示意回家的路徑」、「讓氣質優雅的鋼琴聲成為孩子成長的背景音樂」、「全家作登山健行運動休憩等活動」為住家訴求之字眼，銷售現場搭建之樣品屋亦全然為住宅陳設與裝潢，且銷售人員亦再三強調系爭預售屋可供住宅使用，被告更於系爭預售屋買賣契約書附件3建材設備中對於「門窗」、「內牆及地面」、「浴廁」、「電器設備」、「給水、排水設備」等說明，均多次明確以客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親房稱之，附件10住宅住戶管理規約第34條交屋後待辦事項一、辦理地價稅自用，載明「房屋基地如符合自用住宅要件（房屋無出租、營業、土地所有權人或配偶、直系親屬於該地設有戶籍），欲辦理自用住宅優惠稅率（千分之二）課稅，請至當地戶政機關將本人（或配偶或直系親屬）戶籍遷入系爭預售屋地址，並在9月22日前至當地稅捐處辦理自用住宅。則自當年度起即可以適用優惠稅率繳交地價稅。逾期未辦理則按一般稅率（千分之十）計算」，致原告等誤信所買受之系爭預售屋可作為住宅使用，況被告理銘公司於96年度年報中亦將96年7月於新竹市推出14層大樓住宅「一品大觀」列為該公司重要事蹟，在在足見被告理銘公司確係故意對外示以系爭預售屋為可供住宅使用之不實事項，並故意以此不實之事欲陷原告等於錯誤，且原告等亦確係受被告理銘公司所為不實事項之蒙蔽而買受系爭預售屋，核被告理銘公司所為洵屬該當民法第92條之詐欺行為。原告等自得依法撤銷所為買受系爭預售屋之意思表示，則被告理銘公司受領原告等給付部分系爭預售屋價款之法律上原因其後已不存在，原告等自得依不當得利之法則，請求被告理銘公司如數返還至明。 2.系爭預售屋預定買賣契約書第1條，賣方對廣告義務之約定載明﹕「賣方確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其他記載之建材設備表、房屋及停車位平面與位置示意圖視同契約之一部份」。被告理銘公司於系爭預售屋公開推出預售時，其廣告宣傳單上均以居家住宅為招徠消費者之主要訴求，且系爭預售屋預定買賣契約書相關附件之記載，亦均以一般住宅內部陳設之客廳、餐廳、主臥室、孝親房等稱之，甚而銷售現場之樣品屋示範亦全然為一般住宅之裝潢擺設，原告等信賴上開廣告內容而認系爭預售屋可供住宅使用，而誘發預購之動機，是依最高法院93年台上字2103號判決旨意及系爭預售屋買賣契約書第1條之約定，前揭廣告之說明及樣品屋示範即系爭預售屋可供住宅使用，應為系爭預售屋買賣契約之一部。詎料原告等嗣後查知系爭預售屋所在基地即系爭土地為複合商業區用地，根本不得供作住宅使用，被告理銘公司顯已違反廣告真實之義務，依法應負債務不履行之責。依前揭擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點第2點第5款既明定複合商業區用地不得供作住宅使用，且據新竹市政府都市計劃科亦於網路明確覆知不得供作住宅使用，否則將採行政罰鍰及斷水斷電等措施，自應認被告理銘公司依系爭買賣契約給付合法住宅予原告等已屬不能，原告等自得依民法第226條、第256條解除系爭預售屋買賣契約，並依民法第259條等規定，請求被告理銘公司返還系爭預售屋價款。 3.被告理銘公司於系爭預售屋預售時之廣告文宣品之說明、樣品屋之示範及系爭預售屋預定買賣契約書之內容，均以一般居家住宅為其訴求，而原告等亦係因此而誘發購買住宅使用之動機，是原告等購買系爭預售屋作為住宅使用之目的，應為系爭買賣契約內容之一部，此亦為系爭買賣契約最主要之預定效用，然查系爭土地除供商業購物中心及休閒娛樂中心使用外，不得供作住宅使用，則系爭預售屋顯存有滅失契約預定效用之重大瑕疵，且其瑕疵無從除去，雖系爭預售屋尚未交付，然依最高法院51年台上字第 931號判決要旨，原告等仍得依民法第354條第1項本文及第359條之規定解除系爭買賣契約，並依民法第259條解除契約回復原狀之規定，請求被告理銘公司返還已交付之買賣價金。㈢、被告癸○○等4人應依最高法院86年台上字第2278號判決意旨，將原告等依系爭土地預定買賣契約書所給付如附表二所示之土地價款返還原告等。 1.系爭土地預定買賣契約書第19條約定「買方與座落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約，與本契約聯立，上開契約，如因買方發生違約之情事，致建物所有權人得解除契約時，賣方得同時解除本件契約；如因建物所有權人發生違約之情事，致買方得解除契約時，買方得同時解除本件契約」。原告等購買系爭預售屋係為供作住宅使用，亦即系爭預售屋之使用用途足以影響原告等是否承購系爭預售屋之決定，而系爭買賣契約為一筆建物及一筆土地之二個買賣契約，屬有依存關係之契約聯立，其中一契約如陷於給付不能或有解除、撤銷之情事，其餘之契約亦應為同樣之解釋同其命運，始為事理之平。原告等既係受被告理銘公司之詐欺，而為買受系爭預售屋之意思表示，且因可歸責於被告理銘公司之事由，不能給付合法住宅予原告等，系爭預售屋更存有欠缺契約預定效用即供作住宅使用之重大瑕疵，則原告等既已依法撤銷、解除系爭預售屋買賣契約，基於契約之聯立關係，系爭土地買賣契約亦應同其命運。職是原告等自得主張撤銷、解除系爭土地買賣契約，請求返還原告等已給付之系爭土地價款。 2.原告等與被告癸○○等4人所簽訂之系爭土地預定買賣契約書固於內頁首頁標明賣方為被告癸○○，然內頁第13 頁已表明被告癸○○僅為受託人代表人，且內頁第16頁亦有授權書，已表明授權人為被告子○○、卯○○、壬○○，被授權人為被告癸○○，授權事宜為「本人因事忙，無法親自辦理簽約及收款事宜，茲授權癸○○為代理人，辦理上項之一切有關事宜。土地標示：新竹市○○段415 地號全部土地（即系爭土地）。」再參以系爭土地登記謄本，標明設定抵押權權利範圍為全部、設定義務人為被告癸○○等4人可知，系爭土地實由被告癸○○等4人共有，每人應有部份各4分之1，故被告癸○○等4人方應為系爭土地之出賣人，並已由被告癸○○代全體共有人收取原告等所給付之土地價金。今原告等已向被告子○○、壬○○、卯○○之代理人即被告癸○○表達解除系爭土地買賣契約之意思表示，故被告癸○○等四人應依民法第259條之規定返還原告等已給付之全部土地價金。又此義務應為可分，故被告癸○○等4人應平均負擔返還債權人已收取土地價金之義務。㈣、原告等另依公平交易法第21條第1項、第24條、第31條第32 條第1項及消費者保護法第22條、第51條之規定，請求被告等應連帶給付原告等已給付之系爭預售屋及系爭土地價款百分之25之懲罰性賠償金即附表四所示之金額。查被告理銘公司、癸○○明知系爭預售屋座落之基地即系爭土地為複合商業區用地，根本不得作為住宅使用，詎渠等卻於系爭預售屋之廣告宣傳單、樣品屋示範及系爭預售屋買賣契約中，及對外宣稱系爭預售屋為可供住宅使用之反於事實之廣告表現，致誘使原告等與渠等簽訂系爭買賣契約，其顯然違反消費者保護法規定之廣告真實義務，且被告等故意以不實廣告之手法詐欺原告等陷於錯誤而買受系爭預售屋及系爭土地，並給付價金，自受有損害。復查被告等於系爭房屋之廣告上亦有虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵，致原告等買受系爭房屋因而受有損害，依公平交易法上開規定，亦應負損害賠償責任，是原告等所受給付價金之損害即係因被告等共同故意侵權行為所致，依民法第185條規定即應連帶負損害賠償責任，職是揆諸前揭法文，原告等應得請求賠償損害額3倍以下之懲罰性賠償金，原告等爰主張依所受之損害額即已給付之房屋及土地價款總額之百分之25，核計懲罰性賠償金，請求被告等應連帶給付如附表3所示之金額予原告。㈤、並聲明﹕ 1、被告理銘公司應給付各原告如附表一所示之金額。 2、被告癸○○、子○○、卯○○、壬○○應分別各給付原告如附表二所示之金額。 3、被告應連帶給付原告如附表三所示之金額。 4、訴訟費用由被告連帶負擔。 5、原告等願供擔保請准宣告假執行。二、對被告答辯之陳述﹕ ㈠、被告如果有在房屋買賣契約書第二條第一項加上最後一句不得作為住宅使用，這樣原告就認為被告有清楚告知，沒有詐欺的故意，但是被告沒有加上這句，更可以推認被告有詐欺的故意，且系爭契約第一條也載明廣告的內容是契約的一部份，從被告的廣告都說明系爭房屋是作為住宅使用。系爭房屋依法是否得作為住宅使用？原告看到系爭房屋買賣契約書第2 條第1 項的最後一句話有提出質疑，銷售人員都指稱當作住宅沒有問題，如果照上開第2 條第1 項記載是作為一般辦公室使用，為何樣品屋示範都是以住家的裝潢陳設來呈現？㈡、稅務的核課跟實際上用途有關，與法律上規定的用途無關，98 年1月20日新竹市政府答覆系爭房屋依法不得作為住宅使用，否則斷水斷電，是因為之前有住戶就在討論該社區房屋是否作住宅使用，就有人用網路是去問新竹市政府，新竹市政府答覆才知道系爭房屋不能做為住宅使用。就被告抗辯原告己○○部分，錯誤的意思表示主張撤銷已經超過1年，沒有意見。㈢、被告理銘公司應返還原告等所給付如附表一所示之系爭房屋價款。 ⑴原告庚○○等人得依據民法第92條，主張受被告理銘公司負責人戊○○之詐欺，原告得撤銷與被告理銘公司間買受房屋之意思表示，復依民法第179 條請求理銘公司返還系爭房屋價款；或依民法第28條、184 條第1 項後段及第184 條第2 項請求被告理銘公司負損害賠償責任，均給付如附表一所示金額。 1.查被告理銘公司明知系爭房屋之基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫( 保留案第九案) 複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點，第2 點第5 款明定複合商業區為供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得供作住宅使用，卻基於使消費者陷於錯誤之詐欺故意，於系爭建案之廣告文宣品，再三標榜「給您全新的居家學習概念，家不僅是身心的安憩之所」、「回家就是慢生活」、「每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「用優雅的詩性線條、示意回家的路徑」、「讓氣質優雅的鋼琴聲成為孩子成長的背景音樂」、「全家作登山健行運動休憩等活動」等住家訴求字眼，銷售現場搭建之樣品屋亦全然為住宅陳設與裝潢，諸如客廳、餐廳、主臥、次臥、孝親房一應俱全，且銷售人員亦再三強調系爭房屋可供住宅使用，被告更於系爭房屋預售買賣契約書附件三建材設備中對於「門窗」、「內牆及地面」、「浴廁」、「電器設備」、「給水、排水設備」等說明均多次明確以客廳、餐廳、廚房、主臥室、次臥室、孝親房稱之，附件十住宅住戶管理規約第34條交屋後待辦事項一、辦理地價稅自用，載明「房屋基地如符合自用住宅要件（房屋無出租、營業、土地所有權人或配偶、直系親屬於該地設有戶籍），欲辦理自用住宅優惠稅率（千分之二）課稅，請至當地戶政機關將本人( 或配偶或直系親屬) 戶籍遷入該房屋地址，並在9 月22日前至當地稅捐處辦理自用住宅。則自當年度起即可以適用優惠稅率繳交地價稅。逾期未辦理則按一般稅率（千分之十）計算」，以致原告等誤信所買受之系爭房屋可作為住宅使用，況被告理銘公司於96年度年報中亦將96年7 月於新竹市推出14層大樓住宅「一品大觀」列為該公司重要事蹟，在在足見被告理銘公司確係故意對外示以系爭房屋為可供住宅使用之不實之事，並故意以此不實之事欲陷原告等於錯誤而買受系爭房屋，且理銘公司負責人戊○○於另案原告等告訴戊○○及癸○○共同詐欺案件（臺灣新竹地方法院檢察署98年度交查字第208 號）98年5 月26日庭訊時坦承系爭契約及廣告文宣均經其審認無誤等語在案，另查被告自承系爭房屋依法不得作為住宅使用（本院98年5 月14日言詞辯論筆錄參照），經查系爭房屋坐落之土地係新竹市政府為辦理新竹科技特定計劃區而將原屬乙種工業區使用分區變更為複合商業區，並依「都市計劃工業區檢討變更規範」規定，由新竹市政府與土地所有權人即被告癸○○等四人簽訂協議書納入計劃書，以明雙方權利義務關係，而系爭預售建案為昌益事業群綜合規劃，被告理銘公司投資興建，足証被告等人自始明知系爭房屋不得作為一般住宅使用，然癸○○及所屬昌益事業群員工卻分別於96年9 月、10月間在媒體訪問時，對外誆稱「一品大觀」為集合式住宅，理銘公司於97年5 月間公開揭露之年報中亦載明「一品大觀」為大樓住宅，即應認被告等有使人陷於錯誤之故意，且被告既自承曾針對不特定多數人公開散佈之媒體中及年報中為上開宣稱，則原告等於當時即可獲悉自屬當然，被告等徒以前揭証物為原告事後所蒐集為由，資為抗辯其無詐欺之故意，洵無理由。再查被告迭以系爭買賣契約書第2 條第1 款載明，系爭房屋用途為一般辦公室，何以原告等未加質疑置辯，惟查原告於簽署系爭契約前業已提出質疑，然銷售人員均以被告等為新竹知名建商及廣告圖說樣品屋示範與契約書附件十有關可辦理自用住宅優惠稅率回應，原告等毋庸擔心，原告因而不疑有他而予購買，甚且退一步言，縱令原告等中有人未提出質疑，惟依系爭契約第1 條明定，被告對廣告負有真實之義務，前揭廣告內容視同契約之一部分，是被告既明知房屋不得作為住宅使用，無論依上開契約約定及消費者保護法第4 條應提供消費者充分與正確資訊義務之規定，自應負有主動告知之義務，被告倘有單純之緘默，揆諸前揭判例旨意，亦應認符合民事上詐欺之要件，其理甚明。被告所為之詐欺行為，揆諸上開陳述，即屬被告理銘公司所為之行為，原告等自得依法撤銷之。 2.次查被告理銘公司辯稱其所聘用之業務銷售人員為委託昌益仲介公司進行代銷，與其無關云云，顯屬卸責之詞。蓋按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。民法第 224 條本文定有明文。查昌益仲介公司與被告理銘公司間既有委託銷售之契約關係存在，昌益仲介公司及其所屬之銷售人員為受被告理銘公司委託從事締約者，依民法第 224 條規定，被告理銘公司需對昌益仲介公司及其銷售人員之詐欺行為，負同一責任。況被告理銘公司與昌益仲介公司均屬昌益事業群轄下企業，故無論係由被告理銘公司或昌益房屋以前揭不實之廣告詐欺原告等，被告理銘公司均須為此不實廣告之詐欺行為負責，則被告理銘公司辯稱係昌益房屋進行銷售事宜，冀圖以非其親自進行銷售為由卸責，實屬無由。 3.再查被告等於96年中推出系爭「一品大觀」預售建案時，即明知該建案基地使用分區為複合商業區，依法僅得供商業購物中心及休閒娛樂中心使用，不得作為住宅使用已如前述，然卻基於詐欺之故意，對外宣稱「一品大觀」建案為集合式住宅，規劃3 至4 房2 廳2.5 衛住家格局，並於96年9 月22日在聯合報上刊登廣告特別標示「擁抱陽光、涵養綠、隱居新生活概念花園城市」、「『一品大觀』坐擁市中心6,000 坪自然公園城堡」、「每一戶都能擁有上好條件的採光、通風」、「就這樣從公園回家、隱涵開朗中庭草原的自然、藝術、人文環境」、「成為新竹地區精緻生活的新指標」、「文化、運動、藝術、休閒、娛樂、知識、生活．．．一座無可比擬的晶璨綠意國度」，全然為高級住宅用語之虛偽表示，使包括原告等之不特定多數人陷於錯誤，嗣經原告提起本件訴訟，被告等自知東窗事發，為掩卸其詐欺行為，遂於98年9月間將「一品大觀」建案之廣告內容大幅修改，適足堪認被告等坦承廣告內容係屬不實之表示，否則渠等即無修改廣告內容之必要，應請明察。 4.被告所聲請傳喚系爭房屋銷售人員即証人李宥榛、辛○○、寅○○固均自認原証1 、3 、17、27、29等廣告宣傳資料為真正，然一致証稱曾向客戶主動告知系爭「一品大觀」建案之地目為複合商業區，登記為辦公室使用，不得供住家使用云云，惟查渠等証言全然虛妄，更與常理顯不相合，蓋: ①本件原告及証人丙○○皆已到庭結証証陳，在前往該銷售中心看屋，直至簽訂系爭買賣契約為止，銷售人員即証人等確未曾告以系爭房屋不得供作住宅使用乙事，而原告等均已使銷售人員明瞭係為自住目的，且原告等均曾就廣告資料或系爭契約所載之「複合商業區」或「辦公室」字樣提出質疑，辛○○等人則分別以「入住後可變更為自用住宅稅率」、「送件用」、「作為住宅外還可以做生意」、「可以作住宅用也可以開公司」等由塘塞（本院98年7 月16日及同年9 月21日言詞辯論筆錄參照），因原告等均屬首購或換屋，並非房地產專家，而被告理銘公司及昌益事業群在新竹地區以往推案皆極受青徠，反應良好，且一般人對「複合商業區」乙詞極為陌生及住辦兩用大樓亦非少見之情形下，加以現場提供之精美廣告宣傳品、樣品屋示範之輔助，原告等遂不疑有他，誤予輕信，証人等故為不實証言冀圖混淆鈞院視聽，至為不智，應請明察。 ②如前所述，証人李宥榛等均承認原証1、3、17、27、29等証據皆為「一品大觀」銷售時所使用，且均為一般住家之用語及擺設示範，然卻分別為下述理由強辯： 李宥榛坦承：「當時介紹地段時伊有告訴原告丁○○夫妻一品大觀土地使用分區是複合商業區，用途是辦公室，但是可以申請自用住宅稅率。」、「伊就跟原告一起到現場去看房屋，有看房屋的格局，伊有提到某間是孝親房、某間是主臥室等等。」、「（對原告丁○○夫妻在簽約之前在接待中心時，如何去介紹解釋該建案內部的陳設跟格局空間？）在接待中心有樣品屋，伊表示有多大的坪數，不同坪數間有何差異，也有講到房間的格局，包括客廳、廁所、隔的房間位置之介紹。」、「（該原証27的平面圖你既然看過，它放在接待中心作何用？）如果客戶有需要類似原証27這樣大小的房屋，就會提供原証27給客戶看。」、「（有無跟原告丁○○夫妻提到該建案是位於八大學區之一？）有。」、「（在簽約前於接待中心有無哪一個資料、模型或任何圖像物品，有揭示給看屋的民眾，顯示該建案是辦公室使用？）沒有。」、「（跟原告丁○○夫妻在提複合商業區辦公室使用，有提到該房屋不能作為住宅使用，如果做為住宅使用有何後果嗎？）沒有，因為伊不知道原告要作住宅使用。」等語。足認証人李宥榛並未向原告丁○○表明系爭房屋不可供住宅使用，然卻以樣品屋示範及宣傳廣告資料令原告誤認系爭房屋可供住宅使用，証人李宥榛固辯稱其第一次向丁○○介紹系爭房屋時，即告以使用分區為複合商業區用途是辦公室，及至嗣後說明系爭契約第二條內容時，原告丁○○夫妻均沒有任何反應，並否認簽約當天曾指著原証10即系爭買賣契約書附件十第34條內容向丁○○夫妻表示，可變更為自用住宅等情（同前筆錄參照），惟查，丁○○夫妻本因暫住任職醫院宿舍，並無自有住宅，而欲購買住宅居住，倘於看屋過程中被告以系爭房屋基地為複合商業區，作為辦公室使用，豈有始終毫無反應，不加質疑之理，乙○○所言顯與常情有違，甚且乙○○亦証陳：「（原告丁○○夫妻有看過契約書的內容後才簽約嗎？）有，簽約前我有一條一條內容跟原告丁○○夫妻說明，他們沒有問題後，才在契約上簽名。」，則揆之系爭房屋預定買賣契約書第一條賣方對廣告之義務明定「賣方確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面示意圖視同契約之一部份」，倘証人乙○○確將上開約定向原告丁○○說明，則在樣品屋示範及廣告宣傳品內容顯與一般所認知之辦公室截然不同之情形下，若謂原告對此毫無任何反應，豈非怪哉，再者可申請變更為自用住宅稅率等語僅於原証10第34條出現，而乙○○既指陳簽約時有將契約附件內容告訴丁○○，然其竟又否認曾有指著上開附件之內容讓丁○○看，不啻自相矛盾，益見証人乙○○上開辯詞顯屬迴護被告之詞，洵不足採。 証人辛○○証稱：「尚未給原告庚○○契約書範本前，伊有介紹說這邊是複合商業區，登記是辦公室，不可辦理優惠貸款，房屋稅跟地價稅會比較高，因為是辦公室的因素，原告庚○○就此沒有表示什麼，伊當時有跟原告庚○○講說可以辦理自用住宅的稅率」、「（請提示原証3 、29，是否是當時接待中心樣品屋的照片？）是。」、「（請問證人用原証3 、29怎麼介紹辦公室？）那只是提供客戶空間配置的參考。」、「（辦公室內部用什麼介紹？）用原証3 、29的樣品屋介紹。辦公室內也會有茶水間、廁所、休息室。」、「（提示原証9 裡面有用黃色螢光筆標示的字，包括孝親房、主臥室等等，是否就是當時在系爭契約的附件？）那是確實是系爭契約的附件，但是買系爭房屋後，客戶要怎麼使用內部空間，伊沒有辦法干涉。」、「（證人明知該建案為複合商業區不能作住宅使用，但介紹的樣品屋是住宅的格局，在契約的附件當中又標明孝親房、主臥室等等，這樣銷售做法在證人認知中是合理正常的嗎？）伊認為空間客戶是要怎麼利用，那是伊無法干涉的，樣品屋的空間配置只是讓客戶參考用的，因為辦公室內也會有休息室、茶水間，這樣的銷售並沒有不合理不正常之處。」。 而証人寅○○亦証陳「原告辰○○部分，有問伊說跟稅率跟水電有何關聯，伊是說等到交屋設籍之後，可以申請變更為自用住宅稅率，也有問伊複合商業區的意思，伊回說在82年行政院作為新都心計劃，分為好幾個區塊，這附近都是屬於複合商業區，伊也說明只能做為登記為辦公室，不能做為住家。」、「後來簽約後有跟伊提到要作為住家，伊當時有講說複合商業區只能登記為辦公室，至於要怎麼使用，伊沒有辦法管。」、「原告己○○部分．．．有問伊說為何會登記為複合商業區跟其他商業區以及住家有何不同，伊說複合商業區是82年行政院規劃的，並請自行上網查，對方也沒有問伊說系爭房屋能否作為住家使用，但是伊確定有提到系爭房屋不能做為住家使用，當時原告己○○先生有問稅率有沒有差，伊有說交屋後設籍之後可以去申請變更為自用住宅稅率，後來就沒有再表示什麼就簽約了。」、「（原証3 、29的照片是系爭建案樣品屋的照片嗎？）是。」、「（怎麼介紹辦公室用途的內部的空間？）伊先介紹坪數，且用配置圖來介紹裡面的空間配置，至於樣品屋內部的空間格局，雖然有類似主臥室、孝親房的配置，那只是給客戶參考。」、「（是否以原証3 、29樣品屋的格局去介紹給原告辰○○、原告己○○夫妻？）不是，伊帶二人看樣品屋是看面積、坪數大小跟高度，並不是看房間格局跟配置，那部分只是供參考用。」、「（如果只是看面積、坪數、高度，為何裡面要放住家的家具？）放的家具以及格局只是供客戶參考，也是有客戶買辦公室，裡面隔成休息房、廚房等等。」。 倘綜合証人辛○○等証言所述之系爭房屋銷售過程，渠等建構之事實為「銷售人員於客戶前來接待中心看屋時，即主動告知一品大觀為複合商業區，用途為辦公室，不得供住家使用，且會於接待中心提供如原証1 、3 、17 、27 、29等內容皆為住家用語及規劃之廣告宣傳品給客戶，原証3 及原証29所示樣品屋全為住家擺設，原告庭呈之全區平面圖有證人辛○○於左下角寫住家管理費40 元、店面15元之字樣，樣品屋為住家擺設僅係為讓客戶知道坪數、面積大小、空間、高度等，內部有主臥室、孝親房的配置，只是提供客戶空間配置的參考，系爭買賣契約書附件三確實有標示孝親房、主臥室等，至於買系爭房屋後客戶要如何使用，被告無法干涉，而在正式簽約時，會逐條唸契約條文，並強調契約第二條所載為複合商業區用地，用途為辦公室，不可供作住宅使用，但可以申請變更為自用住宅稅率，原告等沒有再表示什麼就簽約了，惟查，証人辛○○、寅○○等人陳稱樣品屋所示範之主臥室、孝親房、餐廳、廚具等屬住家之陳設裝潢與提供之上載住家管理費40元、店面15 元之全區平面圖，僅係提供客戶空間配置之參考等語，不唯僅係渠等片面之詞，並未向原告等為如是表示，更與兩造簽定之系爭預定買賣契約書第一條被告應確保廣告內容真實義務之約定顯不相符，應認與事實不合而難採信，再者盱衡經驗法則以觀，若謂上開事實於現實生活真實存在，不啻天方夜譚，蓋倘為讓客戶瞭解坪數大小、空間及高度，其提供相同格局之辦公室樣品屋即可，何須多此一舉費心設計住家用品擺設裝潢及相關示意圖說，徒增成本花費，被告等自詡為深耕新竹多年之建商，絕無愚昧至此之可能，尤其証人陳稱在已說明系爭契約開宗明義第一條被告有確保廣告內容真實義務，系爭預售案之廣告宣傳品均視同契約之一部分之條文後，客戶對之前銷售人員以前述住家用語及擺設內容之廣告宣傳品向客戶介紹系爭房屋為辦公室，上開廣告宣傳品僅供參考，卻無客戶提出反應或質疑之說法，即足令人嘆為觀止，無法置信。 況由系爭建案開發許可暨都市設計審議計劃書之審查意見所示，有幾位審查委員即針對系爭建案之建築立面與高科技複合商業辦公大樓建築物意象不符，及複合商業辦公室大樓為何每單位均有兩間浴廁提出質疑，可知理銘公司自始即蓄意誤導一般消費者，甚且，原告甲○○、辰○○夫婦、己○○、丁○○於購買系爭房屋後，嗣於97年3 、4 月間完工前，因渠等要求變更設計，理銘公司曾應此要求而寄發客戶變更設計通知書予原告等確認，上開通知書所附施作明細均仍載明「主浴室」、「孝親浴室」、「臥室」等住家格局用語，益徵理銘公司所辯不可採，更佐証証人辛○○等人所陳已明確告知原告等系爭建案為純辦公室不可供住家使用及樣品屋之擺設及其他廣告宣傳品，僅供參考之証言顯屬虛妄，要不可採。 ⒌另查被告等對於系爭建案樣品屋之展示有諸多居家設備裝潢及陳列並不否認，然辯稱係因昌益房屋公司於銷售系爭建案之前，即曾以該樣品屋銷售其他個案，由於所規劃之使用空間差異性不大，因此於銷售系爭建案時仍與沿用云云，惟查受昌益房屋公司委託設計系爭一品大觀建案接待中心及樣品屋裝修之三築室內設計工程有限公司實際負責人業於本院98年度重訴字第49號案件到庭結証証稱「（一品大觀的設計是專門為一品大觀承作的，還是沿用其他建案的設計？）專門針對一品大觀設計。」等語在卷足稽。足証被告上開辯詞要不可採。 ⒍復查証人鄭火灯於前述另案亦承認本件照片所示之樣品屋及本件空間隔局配置參考圖均為其設計，然陳稱關於樣品屋之施作，昌益房屋公司有說明係屬於辦公室，其餘交由証人自己發揮云云，冀圖將系爭建案樣品屋示範及空格隔局配置參考圖呈現之住家裝潢擺設決定責任由其一肩扛下，以求免卻被告等及昌益房屋公司之相關責任，惟查： ①預售建案於預售期間，既尚無成品可供檢視，建商為誘發客戶預購房屋之動機，咸以廣告圖說向消費者說明，而樣品屋示範更足為消費者信賴建商對該建案實際建築完成後之重要依據，此即為系爭買賣契約書第1 條開宗明義約定，被告確保廣告真實義務，即實務均認廣告之說明及樣品屋之示範應為買賣契約內容之一部之原因，正因如此，建商多不惜鉅資施作樣品屋藉以招徠客戶，是樣品屋之示範既所費不貲，建商當然需慎重其事，豈有放任設計師天馬行空自我發揮，不聞不問之理，証人鄭火灯指陳昌益房屋公司將樣品屋示範之設計由其自由發揮，顯與常理不合，況証人亦坦承相關設計圖均已提供昌益房屋，卻對本院追問「昌益房屋有無提供意見？」、「按照這樣施作之後，昌益房屋有無意見？」等重要問題，均顧左右而言他，益徵証人上開証詞洵屬迴護被告之詞，要非實在。 ②另証人復稱本件樣品屋示範，均係依其個人經驗針對客戶個人之需求所設計，並証陳「伊覺得在住家或是辦公室裡面都有客戶個人的需求存在，伊認為有床的設備不足為奇，甚至有傭人房。伊個人認為客戶有這方面的需求。」、「（提示原証28，上面寫三築設計公司提供？）是的。裡面是伊設計的。」、「（何地方是屬於辦公室的設計？）書房。但是餐廳可以供會議室使用，該圖任何壹個地方都可以做為老闆的辦公室。」、「（有無設計過純粹住宅的接待中心和樣品屋？）有。」、「（跟提示原証3 、28裡面的設計風格有無不同？）有，純住宅也是有提供床舖的設計。」、「（有無幫昌益房屋設計過其他你所謂辦公室的設計？）沒有。」等語。依証人上開所陳，証人既未曾為昌益房屋公司設計過所謂辦公室之設計，則其指稱辦公室內有床的設計，係針對客戶需求之經驗從何而來？且倘外觀為一般住家裝潢擺設之設計，皆可供辦公室使用，則住家與辦公室之區別何在？尤其証人所設計之10張以上類似本件原証27空間隔局配置參考圖，依一般社會大眾之認知，必然認定係屬居家裝潢格局無疑，証人再三狡辯係其個人設計理念，不免令人懷疑其証言恐係與被告等勾串而為，復參酌証人對被告訴訟代理人詢及本件原証27 是否昌益房屋委託設計之問題時，當庭脫口而出回答“是”等情觀之，足認証人所設計之系爭建案樣品屋及相關參考圖說應係基於被告等及昌益房屋公司之指示而為至明。 ⒎查原告等人主張系爭房屋買賣契約為受詐欺所為意思表示而撤銷，系爭房屋買賣契約既已撤銷，被告理銘公司受有買賣價金自屬無法律上原因受有利益，致原告等人受有財產損害，原告等人得主張依民法第179條，被告理銘公司應返還已交付之價金款項。 ⒏另原告等人得主張戊○○之詐欺行為，侵害其財產利益，主張依民法第28條、第184條第1項後段、第184條第2項等規定，請求被告理銘公司負損害賠償責任。 ①按故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。次按法人對於其董事或其他有代表權之人因執行職務所加於他人之損害，與該行為人連帶負賠償之責任。民法第184條第1項後段及第2項、第28條分別定有明文。 ②查被告理銘公司之負責人戊○○於銷售系爭房屋時，以詐欺手法使原告等人陷於錯誤，買受系爭房屋，已如前述。而善良風俗意義，謂國民一般道德觀念，指正常公平合理思考者之正當感受，查被告理銘公司負責人戊○○明知系爭房屋依法不得供住宅使用，卻以不實廣告欺騙原告等人，故意誤導原告等人系爭房屋可作住宅使用而買受，此節業經另案原告等人告訴戊○○及癸○○共同詐欺案件（98年度交查字第208 號）中，戊○○於98年5 月26日庭訊時坦承，系爭契約及廣告文宣均經其審認無誤等語在案戊○○以誇大不實廣告文宣之詐欺手法，誘使原告等人與被告理銘公司締結契約，即屬違背國民一般道德觀念，其手段洵屬違背善良風俗之方法。 ③次查民法第184條第1項後段並無限制限於絕對權受侵害方可行使，僅需他人受損害為已足，學說上認非屬絕對權受侵害亦可請求，即「純粹經濟上損失」亦可請求。純粹經濟上損失意義為被害人受有財產上不利益，該不利益之發生，並非基於「絕對權」受侵害，該財產上不利益，即係純粹經濟上損失。原告等人受詐欺而給付系爭價金係屬純粹經濟上損失，是原告等人可對被告理銘公司主張民法第28條、第184條第1項後段之侵權行為責任，請求損害賠償。 ④再查理銘公司負責人戊○○所為誇大不實廣告之詐欺行為，已違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條之規定，業經行政院公平交易委員會決議，以被告理銘公司及昌益房屋仲介事業股份有限公司銷售系爭「一品大觀」建案廣告，對於使用分區為複合商業區之建案使用一般住宅之用語及圖示，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法第21條第1項規定，命該等公司立即停止前開違法行為，並處理銘公司150萬元罰鍰及昌益房屋公司100萬元罰鍰在案，而上開規定均為保護他人之法律，故被告理銘公司已違反保護他人之法律，造成原告等人之財產損害，原告等自亦得依民法第184條第2項規定，請求理銘公司損害賠償，給付如附表一之金額。㈣、原告庚○○等人得依據民法第88條規定，主張撤銷因受被告理銘公司之誤導，而為買受系爭房屋之錯誤意思表示，依民法第179條請求理銘公司返還如附表一所示系爭房屋價款： ⑴按民法第88條第1項所稱之錯誤，固僅存於「意思表示內容」之錯誤（誤認其表示之內容）及「意思表示行為」之錯誤（誤用其表示之方法），然存於「當事人之資格或物之性質」之錯誤（在本質概念上，只有動機之錯誤，並無意思與表示之不一致) ，若從社會經濟而言，在交易上認為重要者，各該錯誤即等同誤認人或物之同一性，同條第2 項乃就此設有「其錯誤，視為意思表示內容之錯誤」之規定，以資兼顧。是以當事人之資格或物之性質，在交易上認為重要而有錯誤，倘當事人主觀知其情事，即不為意思表示，而依一般客觀上之判斷，亦係如此者，當視同其表示內容之錯誤，蓋其資格或性質，既在交易上認為重要，而其錯誤在主、客觀上俱為嚴重，則通常可認其資格或性質為法律行為之基礎，並應為相對人所明知或可得而知。於此情形，該錯誤之表意人自非不得依該條第2 項規定將其意思表示撤銷之，始不失該條項規範之真諦。最高法院98年度台上字第1469號判決要旨可資參照。 ⑵查被告理銘公司先於媒體對外宣傳系爭一品大觀建案為集合式住宅，吸引有購買住宅需求之原告前往銷售中心參觀，而銷售中心現場之廣告宣傳品內容及樣品屋示範亦以一般住宅為訴求，且原告等並再三就子女就學、長輩同住及室內規劃等攸關生活機能之細節與銷售人員交換意見，自應認原告等已將購買住宅之動機顯現於外，而為理銘公司所明知或可得而知，且原告等均係首次購屋或子女就學需要而換屋，則系爭房屋是否可供居住使用，自屬交易上之重要事項，倘原告等主觀上得知系爭房屋不可供住宅使用，否則將遭斷水斷電處分，當無可能為購買之意思表示，復衡諸一般購屋自住之消費者如知系爭房屋並非一般住宅亦當係如此，是揆諸前揭判決旨意，原告等自得依民法第88條之規定，將其意思表示撤銷之，復依民法第179條之規定，請求理銘公司返還系爭房屋價款至明。 ⑶被告固主張已使原告審閱契約，原告等既未對房屋用途為一般辦公室一事有所爭執而簽訂系爭契約，則此錯誤亦應屬因原告之過失所致云云。惟查，被告所為不實廣告以及樣品屋之擺設，已使原告等對「一品大觀」可供住宅使用一事有先入為主之印象，且契約第一條即已擔保廣告之真實。此外，如前述，一般人復對商業區可供住辦兩用視為通常概念，故應無要求身為消費者之原告竭盡所能去調查複合商業區之詳細規定之理，反應要求身為專業建商之被告應詳實揭露複合商業區之限制，更何況身為建商之被告已為不實廣告在先，從而原告於此應難謂有何過失。另於簽約過程中，原告業對契約中一般辦公室使用之字眼有所質疑，然現場銷售人員均以送件用以及「交屋後」可申請自用住宅稅率等話術安撫，使原告等不疑有他簽訂系爭買賣契約。職是，係因被告理銘公司故意為不實廣告之行為，且其銷售人員亦以不當銷售手法為之，故原告等對於誤認「一品大觀」可供住宅使用一事應難謂有何過失可言。㈤、原告等人可以被告理銘公司違反消費者保護法第22條規定廣告真實義務，依民法第226條、第256條等規定，主張理銘公司給付不能，解除系爭房屋買賣契約，再依民法第259條之規定，請求被告理銘公司返還如附表一所示原告等人已支付之房屋價金。 ⑴按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。消費者保護法第22條定有明文。系爭買賣契約第一條亦揭櫫同旨。復按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第22條定有明文。此係為保護消費者而課企業經營者以特別之義務，不因廣告內容是否列入契約而異，否則即無從確保廣告內容之真實。預售屋之購買人與建商訂定買賣契約時，既無何成品可供檢視，祇能信賴建商之廣告，建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且以廣告內容與購屋人洽談該屋之性質，廣告之說明及樣品屋示範應成為契約內容之一部。最高法院93年台上字第2103號判決要旨可供參照。 ⑵次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償。債權人於有第226條之情形得解除契約。契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：．．．二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第226條、第256條、第259條第2款分別定有明文。查被告理銘公司欲給付之系爭房屋依法不可供住宅使用，與原告等人締約時預定之契約目的不同，給付已屬不能，原告等人亦已拒絕被告理銘公司之給付，又該瑕疵係可歸責於被告理銘公司，原告等人得依民法第226條主張給付不能，依民法第256條解除契約；再依民法第259條規定，請求被告理銘公司返還原告等人已支付之價金至明。㈥、原告亦得依據民法第354條之規定，主張系爭房屋具有欠缺契約預定效用之瑕疵，依民法第359條規定解除系爭房屋買賣契約，並依民法第259條規定，請求被告理銘公司返還如附表一所示原告等人已支付之房屋價金。 ⑴按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354條第1項定有明文。查系爭房屋不得作為住宅使用已如前述，從原告等人與被告理銘公司所簽訂之系爭房屋買賣契約第1條以觀，廣告內容視為契約之一部分，是被告理銘公司以不實廣告宣稱本建案可供一般住宅使用，而雙方於簽訂時亦係以住宅為其使用目的，契約預定效用即作為住宅，惟事實上系爭房屋不得作為住宅使用，顯欠缺原系爭房屋買賣契約預定之效用，且其瑕疵顯屬重大，已無法達成系爭買賣契約之目的，原告等人自可依民法第359條解除系爭買賣契約。 ⑵次按買受人之物之瑕疵擔保請求權，依民法第354條第1項規定，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，在危險移轉以前，其物縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第 359條前段規定解除契約。最高法院87年台上字第2516號判決意指可資參照。查被告理銘公司縱尚未將系爭房屋交付予原告等人，然查系爭房屋不得作為住宅使用之重大瑕疵依法不能除去，出賣人即被告理銘公司亦已拒絕擔保除去該瑕疵，依上開判決意旨反面解釋，買受人即原告等人得請求被告理銘公司負物之瑕疵擔保責任，進而主張解除系爭房屋之買賣契約，請求理銘公司返還系爭房屋買賣價金。㈦、被告癸○○等四人應返還原告等所給付如附表二所示之系爭土地價款。 ⑴原告庚○○等人得依據民法第92條及第224條規定，主張受被告癸○○之詐欺，撤銷與被告癸○○、被告壬○○、被告子○○、被告卯○○間買受系爭房屋所在基地之意思表示；復依民法第179條請求被告癸○○、被告壬○○、被告子○○、被告卯○○各應返還原告等人原繳如附表二所示系爭房屋之土地價款；或依民法第184條第1項後段及第184條第2項請求被告癸○○等四人負損害賠償責任，均給付如附表二所示金額。 1.按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任。民法第224條定有明文。查系爭房屋所在之土地為被告癸○ ○、被告壬○○、被告子○○、被告卯○○所共有，又系爭土地預定買賣契約書所附附件二之授權書，已表明「被告壬○○、被告子○○、被告卯○○授權被告癸○○為代理人，辦理新竹市○○段415地號之全部土地事宜。」是就被告癸○○所為詐欺行為，依民法第224 條規定，被告壬○○、子○○、卯○○等3人應負同一責任。 2.查被告癸○○辯稱其僅提供土地與被告理銘公司進行合建系爭房屋，系爭房屋之銷售事宜係理銘公司委由昌益仲介公司進行銷售，渠等均未實際參與銷售事宜云云，惟查癸○○為新竹地區最大建商昌益事業群之董事長為眾所週知之事，正因其與子○○2人為實際掌控事業群經營之主導者，故96年10月3日座落於新竹市○道○路 ○段45號之昌益事業群總部落成啟用時，新竹市長尚親臨祝賀，新竹市政府並發佈新聞稿，大肆讚揚昌益建設為全國消費者心目中名列十大優良建商，被告癸○○於本件以單純合建地主自居，無非卸責之詞，不足採信，尤其系爭一品大觀建案係由昌益事業群綜合規劃，此有該建案全區平面配置圖可稽，而昌益仲介公司亦為昌益事業群轄下公司，是就相關銷售事宜，癸○○自難諉為不知甚明。 3.況查癸○○為昌益集團之創辦人，並為實際掌控經營權之人，其為企業經營者，要無疑義；至於被告壬○○、子○○、卯○○亦為理銘公司所屬昌益集團之重要成員，並與被告理銘公司為公開發行公司取得或處分資產處理準則第4條第3款所指之關係人。依財團法人中華民國會計研究發展基金會所發布之財務會計準則公報第六號針對關係人之定義說明為，凡企業與其他個體(含機構與個人)之間，若一方對於他方具有控制能力，或在經營、理財政策上具有重大影響力者，該雙方即互為關係人；受同一個人或企業所控制之各企業，亦互為關係人。具有下列情形之一者，通常即為企業之關係人：(3) 公司董事長或總經理為同一人，或具有配偶、二親等內關係。(5)公司之董監事、總經理、副總經理、協理及直屬總經理之部門主管。(7)公司之董監事、總經理之配偶或二親等以內親屬。而被告壬○○、子○○、卯○○等人為被告癸○○之二等親或配偶關係或昌益集團轄下之公司之負責人，自屬關係人，因被告壬○○等三人經常與被告理銘公司有土地參與進行合建之行為並均與新竹市政府簽署系爭建案土地使用分區變更為複合商業區之協議書，明知系爭土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，授權被告癸○○全權處理系爭土地事宜，係由癸○○以不實廣告之手法使原告等人陷於錯誤，致原告等人於不知情下，與被告等簽訂買受房屋及土地之契約，依民法第224 條等規定，被告壬○○三人就癸○○之詐欺行為應負同一責任，原告等即得依同法第92 條之規定，主張被詐欺而撤銷與癸○○等四人簽訂之系爭土地買賣契約，進而依同法第179 條規定，請求返還已給付之價金。 4.另原告等人亦可主張民法第184條第1項後段之侵權損害賠償。按被告壬○○等三人授權被告癸○○全權處理系爭土地買賣事宜，而被告癸○○之詐欺行為已構成侵權行為，已如前述，是被告壬○○等三人依民法第224條規定，應負同一責任，原告等人得依民法第184條第1項後段請求被告癸○○等四人負侵權損害賠償責任。再者，癸○○等四人為企業經營者，其所為廣告不實之行為，已違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條第1 項等規定，而該等規定均為保護他人之法律，是原告等人亦可依民法第184 條第2項之規定，請求癸○○等四人負侵權行為損害賠償責任。 ⑵原告等人得主張被告癸○○等4人身為企業經營者，違反消費者保護法第22條應擔保廣告內容真實之義務，竟以詐欺手法，未告知原告等人系爭房屋所坐落之土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，構成廣告不實，而依民法第224條、第226條及第256條之規定，主張癸○○等人給付不能，解除系爭土地買賣契約，再依民法第259條規定，請求被告癸○○等4人各應返還價金予原告等人。 1.查被告癸○○全權代理被告壬○○、被告子○○、被告卯○○處理系爭土地買賣事宜，是被告癸○○所為不實廣告之詐欺行為，依民法第224條規定，其他被告亦負同一責任。 2.次查被告癸○○與被告理銘公司共同推出預售建案時，即對外宣稱系爭土地上之房屋為集合住宅，並透過其事業群轄下之昌益仲介公司以不實廣告使原告等人誤信系爭房屋為住宅使用，而買受系爭土地，其以不實廣告之詐欺手法，顯已違反消費者保護法第22條之規定。被告癸○○等4人出賣之系爭土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，渠等之給付已屬不能，原告等人自得依民法第226條、第256條之規定，解除系爭土地買賣契約，並依同法第259條之規定請求被告癸○○等4人返還原告已給付之價金。 ⑶原告亦得依據民法第354條之規定，主張買受標的即系爭房屋所坐落之土地，依法不得作為住宅使用，有欠缺契約預定效用之重大瑕疵，被告等應負擔保責任，原告等即得依據民法第359條規定解除契約，並依民法第259條規定，請求被告癸○○、被告壬○○、被告子○○、被告卯○○各應返還原告等人已給付之土地價金(理由同第一點(四) 所述)。 ⑷另查被告癸○○等與原告等人所簽訂之系爭土地預定買賣契約書第19條約定「買方與坐落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約，與本契約聯立，上開契約，如因買方發生違約之情事，致建物所有權人得解除契約時，賣方得同時解除本件契約；如因建物所有權人發生違約之情事，致買方得解除契約時，買方得同時解除本件契約」( 原證四參照) 。今原告等人前已主張撤銷與被告理銘公司間系爭房屋之買賣契約，或主張解除契約，依系爭土地預定買賣契約書之約定，復參酌最高法院86年台上字第2278 號判決意旨，原告等人與被告理銘公司、被告癸○○等4人簽訂系爭房屋、土地二買賣契約，應生契約聯立關係。於原告等人依法解除系爭房屋契約時，該土地預定買賣契約，亦隨同解除，是原告等自得向被告癸○○4 人主張解除契約，並依民法第259 條規定，請求返還已給付之土地價金。㈧、被告理銘公司及癸○○等4人應連帶給付原告等如附表三所示之金額。 ⑴原告得向被告理銘公司及被告癸○○等4人請求消費者保護法第51條規定之懲罰性賠償金。 1.按企業經營者：指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下之懲罰性賠償金。消費者保護法第2條第2款、第22條、第51條分別定有明文。 2.查被告理銘公司係從事不動產開發建築為業，而癸○○為新竹地區最大建商昌益集團之創辦人，其與被告子○○並為實際掌控經營權之人，渠等為企業經營者，要無疑義；至於被告壬○○為癸○○之配偶、卯○○為子○○之配偶，均為理銘公司所屬昌益集團之重要成員，與被告理銘公司為公開發行公司取得或處分資產處理準則第4條第3款所指之關係人，且被告壬○○等3人經常與被告理銘公司有土地參與進行合建之行為，即可認定渠等為前揭消費者保護法所指之企業經營者。被告等均明知系爭土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，仍以不實廣告之手法使原告等人陷於錯誤，致原告等人於不知情下，與被告簽訂買受房屋及土地之契約，原告得以被告等之行為違反消費者保護法第22條之規定，提起本件訴訟，自得依消費者保護法第51條規定，請求渠等給付懲罰性賠償金。 ⑵被告等所為之廣告不實之行為，亦已違反公平交易法第21條之規定，原告等人得依公平交易法第31條請求渠等給付懲罰性賠償金。 1.按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。次按事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任。法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之3倍。公平交易法第21條第1項、第31條、第32條第1項分別定有明文。另按本法所稱事業如左：一、公司。二、獨資或合夥之工商行號。三、同業公會。四、其他提供商品或服務從事交易之人或團體，同法第2條亦有明文。而所謂其他提供商品或服務從事交易之人或團體係指公平交易法第2條第1、2、3款以外其他提供商品交易或從事服務之自然人或團體，不論是自然人、法人或公法人，不分行業，不論有否營利性質，凡獨立並繼續從事生產、商品交易或提供服務之行為，在市場上進行競爭活動者，均包含在內(簡榮宗律師所著公平交易法參照)。故公平交易法所規定之「事業」，係就市場上之特定商品或服務，能自主決定其供給或需要而影響市場之競爭關係者，凡販賣相關大眾所共知之商品，且此商品流入市場後客觀上足以影響消費者對該商品購買之意願，即屬公平交易法所稱之事業。 2.本件被告理銘公司以建築房屋銷售為業，自為公平交易法所定之事業。又被告癸○○等4人雖為自然人，並辯稱僅提供土地與被告理銘公司合建，然查被告癸○○並不否認其為昌益集團創辦人，而系爭預售屋之建案係由昌益事業群綜合規劃，是被告癸○○等4人為系爭土地之所有權人，並就系爭土地分別與購買之消費者訂定系爭土地買賣契約，有系爭土地預定買賣契約可參，則被告癸○○等4人所提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市場上，自具有客觀之競爭力，依前所述，被告癸○○等4人自屬公平交易法所定之「事業」而有公平交易法相關規定之適用，而被告子○○、壬○○、卯○○自承委託被告癸○○處理系爭土地買賣事宜，而被告癸○○則表示係委由訴外人昌益仲介公司處理銷售事宜，並代為簽立買賣契約，再以被告癸○○對系爭預售屋有廣告不實之情，知之甚詳，則依民法第224條之規定，被告癸○○等4人亦難卸其廣告不實之責，自應依前揭法文規定，負損害賠償之責。 ⑶原告等人得依民法第184條第1項後段、184條第2項及第28條、第185條之規定，請求被告理銘公司與被告癸○○等 4人負共同侵權損害賠償責任，連帶給付原告如附表三之金額。 1.按違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。次按數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。民法第184條第2項、第185條分別定有明文。 2.查原告得請求被告理銘公司、被告癸○○等4人依民法第28條、第184條第1項後段之規定，負損害賠償責任，已如前述，在此不贅述。次查公平交易法第21條及消費者保護法第22條均屬保護他人之法律，被告理銘公司因故意不實廣告之行為致原告等給付系爭買賣價款而受有損害。而被告癸○○係受其他被告壬○○等3人之授權處理系爭土地買賣事宜，渠等明知系爭預售屋不得供住宅使用，被告癸○○卻故意於廣告以住宅為訴求，被告壬○○等3人亦應負同一責任。原告等人均因而至受有給付系爭屋款及土地價款之損害，則原告等人請求被告理銘公司及癸○○等4人連帶賠償系爭已給付房屋及土地價款百分之25之懲罰性賠償金，自屬依法有據。 3.另按民事上之共同侵權行為(狹義的共同侵權行為，即加害行為)與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同，共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法侵害他人之權利，苟各行為人之過失行為，均為其所生損害共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為，依民法第185條第1項前段之規定，各過失行為人對於被害人應負全部損害之連帶賠償責任。最高法院67年台上字第1737號判例意旨可資參照。查被告理銘公司與被告癸○○等4人均係故意以不實廣告及就系爭「一品大觀」建案之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示之詐欺手段侵害原告等人之權益，渠等應連帶對原告負懲罰性損害金責任，退步言，倘鈞院認被告壬○○、葉碧霞不成立故意詐欺行為，亦應認渠等應有過失，揆諸前揭判例旨意，致原告權益受損害之共同原因即為被告等之故意或過失行為，被告理銘公司、被告癸○○、被告壬○○、被告子○○、被告卯○○等人間並不以有意思聯絡為必要，仍成立共同侵權行為，原告等亦得請求被告理銘公司及被告癸○○等4人連帶給付附表三所示之懲罰性賠償金。㈨、有關原告甲○○，辰○○已給付之變更工程款部分，因被告對其數額有所爭執，原告爰予以更正，並提出更正後附表一、二、三以利審酌。㈩、原告庚○○稱為了小孩準備考高中至住用，之前有先看樣品屋跟工地的房子，都是證人辛○○跟伊接洽、帶看，有提到考慮小孩就學方便，希望在市區購屋，該區是八大學區之一，證人辛○○有提供一張影印的全區平面圖、此建案精裝說明書面資料、光碟一張、一張記載價格、貸款條件、付款方式的書面資料。付訂當天，證人辛○○就讓伊帶回一本內政部所訂的製式契約書影本，內容並沒有類似系爭契約書第二條提到有關複合商業區以及作辦公室使用的約定，過幾天伊就帶回還給證人辛○○，並且進行簽約，簽約當時並沒有仔細看契約書內容，證人辛○○有大概很快講一下契約的內容，有照契約書第二條內容念過，且說以後可以變更成自用住宅，伊也沒有就此再提出質疑，因為伊想說被告是那麼大的建設公司，因為附件很多，所以沒有印象。 、原告辰○○稱97年5月底伊跟先生小孩去看樣品屋，有表示要買來自住，證人寅○○有問伊家有幾個人，帶看完樣品屋後，就作書面介紹，證人寅○○當時有提出空間格局配置參考圖、全區的平面配置圖，並且介紹裡面的內容，在上開圖上證人寅○○也有附註一些有關屋價、付款條件方式的文字，提出上開兩份書面資料原本，當時證人寅○○也跟伊提到說該建案房屋除了可以作為住宅用外，還可做生意、申請工商登記。付了訂金之後，就把契約書範本帶回，簽約當下，證人寅○○有把系爭契約書條文逐條唸出，念到第二條時伊就說這個怎麼會作辦公室使用，證人寅○○就說為了送件用，因為該基地是複合商業區，為了送件必須要以辦公室送件，因為簽約之前證人寅○○表示這可作為住家，伊當時也有再問說住沒有問題嗎？證人寅○○說沒有問題，且表示事後可以更改為住宅稅率(有關水電)，因為證人寅○○這樣的說明，就相信了，所以就簽約了。 、原告己○○稱因為希望女兒有比較好的學區希望買來自住，有向證人寅○○表示還有公婆一起住，證人寅○○知道伊要作為自住用，還介紹設計師，提供給伊看的資料同原告辰○○。簽約前有拿到契約書影本，有問證人寅○○是否跟契約書正本同，證人寅○○表示其為製式條文，大同小異，且伊沒有同時拿到契約書影本(範本)以及系爭契約書來作比對，無法確定是否兩份內容都相同。簽約前於96年12份跟先生到銷售中心去看屋時，證人寅○○就先介紹建物模型，伊先生就問證人寅○○該地目為何，可作住宅用嗎？證人寅○○回答為商業區，因為了商業區送件問題，所以只能以辦公室來申請，證人寅○○就很快解釋這樣很好，表示以後可以作住宅用也可以開公司，伊就問證人寅○○稅率會不會是商業區稅率，證人寅○○說等伊住進去後就可以更改，上開部分都是在簽約前看屋時，證人寅○○對所言。簽約時，伊沒有印象證人寅○○有逐條念出系爭契約書內容，當時也沒有質疑，就簽約了。並請判如訴之聲明。貳、被告方面﹕ 一、原証五計算表中關於原告甲○○及辰○○主張已繳交變更工程款6 萬9126元，係屬錯誤。因其中3 萬元係給付予設計師，並非給付予被告等人。二、原証2之新聞稿、原証3之樣品屋照片及光碟、原証27之空間格局配置參考圖、原証29之樣品屋照片，及另案理銘公司之年報，均非被告銷售房屋時所使用之資料與示範，均非屬廣告文宣：㈠、有關原証2 所附2 件新聞稿部分：上開2 件新聞稿係記者於訪問訴外人林榮星及被告癸○○後所為之報導，其用語並非林榮星及被告癸○○之本意與原文。又撰寫2 件新聞稿之記者，即証人李珣瑛於98年9 月23日言詞辯論期日証稱該新聞稿之第4 段文字並非被告癸○○所陳述，而係其個人所為之報導。上開2 件新聞稿內容既係李珣瑛於訪問後所為之個人報導，自非屬「一品大觀」之廣告文宣，至為明灼。又上開報導部分，其中有關「一品大觀」之陳述僅寥寥數字，實無引人陷於錯誤之意圖與可能。且依經濟日報之特殊性質與發行量規模，亦難令人相信原告等人確係因閱讀上開新聞稿後始決定購買本件房屋。矧且，上開新聞稿之登載日期雖為96年10月4 日，惟原告等人卻係於98年3 月4 日始由網路上搜尋列印取得，原告等人如何証明彼等於各該簽約日前確已閱讀，並係基於該報導而決定購買房屋？足見原告等人主張係因信賴上開報導而與被告理銘公司簽訂房屋契約，並非事實。㈡、有關原証3樣品屋照片及光碟，與原証29樣品屋照片部分：該樣品屋部分之所以有諸多居家設備陳列之原因，係因被告理銘公司將本件房屋之銷售事宜交由訴外人昌益房屋仲介事業股份有限公司（以下簡稱昌益房屋公司）承攬，而昌益房屋公司於銷售「一品大觀」之前，即曾以該樣品屋銷售其他個案，由於所規劃之使用空間差異性不大，因此於銷售「一品大觀」時仍予以沿用，惟無論昌益房屋公司或被告理銘公司均無以樣品屋之擺飾而強調該房屋係可供住家使用之意思。且原告等人於簽約前即已審閱契約條文達5 日以上，對於約定內容（即房屋用途為一般辦公室）既無異議與質疑而同意簽訂契約，足見原告等人與被告理銘公司就系爭房屋之使用用途應為「一般辦公室」而非住宅之買賣要素，已為明確約定，至為明灼。原告等人主張因上開樣品屋之擺設而信賴其所購買房屋之用途係為住宅使用，顯非事實。㈢、有關原証27之空間格局配置參考圖：上開空間隔局配置參考圖係訴外人三築室內設計工程有限公司（以下簡稱三築公司）所繪製，並非被告理銘公司所繪製，故該空間隔局配置參考圖並非被告理銘公司銷售房屋時所使用之資料與示範，合先說明。又三築公司提供上開空間隔局配置參考圖予昌益房屋公司之原因，係三築公司向昌益房屋公司表示如有客戶想將辦公室變更為住家使用時，可將其介紹予該公司，由該公司為其進行室內設計規劃，並提供該空間隔局配置參考圖以展現其室內設計之規劃能力而已，足見上開空間隔局配置參考圖並非被告理銘公司銷售房屋時所使用之資料與示範，而不屬廣告文宣，實甚顯然。㈣、有關另案之理銘公司年報部分：上開年報係被告理銘公司依公司法規定所制作之文件，並非係就「一品大觀」所制作之銷售廣告文宣，原告等人將之解為銷售文宣，亦屬誤會。又依「民國96年7 月：於新竹市推出14層大樓住宅『一品大觀』共計537 戶」等文字，係記載於上開年報之末頁（即第7 頁），而非突出位置，實無令人陷於錯誤之可能。另上開年報雖係97月5 月間所印作，惟其寄交予股東審閱之期間則在97月6 月中旬，均在原告等人簽約日期之後，原告等人主張係因信賴上開年報而與被告理銘公司簽訂房屋契約，亦非事實。被告更未將其作為銷售房屋時所使用之資料與示範，自不屬廣告文宣，灼然至明。三、被告理銘公司並無任何詐欺行為，原告等人主張依據民法第28條、第92條、第179 條、第184 條第1 項後段及第184 條第2 項規定，請求被告理銘公司返還房屋買賣價金，並無理由：㈠、按最高法院著有18年上字第371 號判例可循。依上開判例意旨，如欲成立民事上所謂詐欺者，必須具備下列要件：（一）有欲使他方陷於錯誤之意思、（二）故意對他方示以不實之事、（二）因前開不實之事，令其陷於錯誤而為意思表示等要件。被告理銘公司及負責人戊○○均堅決否認有任何廣告不實及詐欺原告等人之情事，依民事訴訟法第277 條前段規定：「當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉証之責任」，原告等人既主張係受被告理銘公司負責人戊○○詐欺而簽立各該房屋預定買賣契約書，自應各就「戊○○係於何時？何地？以如何之方法為詐欺行為？」、「原告等人各係如何陷於錯誤？」等事實，舉証以實其說，倘原告無法舉証，自應認無此事實。又被告理銘公司將本件房屋之銷售事宜交由昌益房屋公司承攬並代為簽立買賣契約，被告理銘公司並未與原告等人直接接觸，被告理銘公司如何能對原告等人為詐欺行為？㈡、又由於法律規定房屋之使用用途僅可為一種使用（例如為辦公室用途，即不可為住宅使用），因此建商於申請建築執照時，即應向主管機關表明其所興建房屋之使用用途為何，而本件被告理銘公司所興建房屋之用途為辦公室，因此，被告理銘公司即於房屋預定買賣契約書第2 條第1 項明文約定其用途為辦公室，被告理銘公司既已正面記載其法定用途，自無再為反面記載之必要（即不可供住宅使用），原告等人以被告理銘公司未為反面記載而主張受有詐欺，洵屬無稽。㈢、另原告等人雖主張被告理銘公司係以原証二之新聞稿、原証3之樣品屋照片及光碟、原証27之空間格局配置參考圖、原証29之樣品屋照片，及另案理銘公司之年報等作為廣告文宣，致彼等受有詐欺云云。惟上開文件均非被告理銘公司銷售房屋時所使用之資料與示範而不屬廣告文宣，及原告等人亦不可能因上開文件陷於錯誤之理由，已如前述，足見原告等人之主張，顯非事實。㈣、原告等人另主張因預售屋之買賣本無成品可供消費者檢視，則其廣告之內容及樣品屋之示範應屬誘發消費者預購房屋之重要參考依據，而原告等均係受被告等之廣告宣稱係房屋可供住宅使用，以及樣品屋之展示，因而相信系爭房屋得供住宅使用云云。查有關系爭房屋之樣品屋展示部分之所以有諸多居家設備陳列之原因，係因昌益房屋公司於銷售「一品大觀」之前，即曾以該樣品屋銷售其他個案，由於所規劃之使用空間差異性不大，因此於銷售「一品大觀」時仍予以沿用，惟無論昌益房屋公司或被告理銘公司均無以樣品屋擺飾而誘騙原告等人誤以為可供住家使用之意圖。再者，樣品屋之展示僅具有激發消費者購買動機之作用，性質上為要約之引誘，實難謂該樣品屋之裝設、擺飾或隔間已當然成為契約之一部，且依系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項約定：「本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室」，原告等人於審閱上開契約條文達5 日以上，對於上開約定內容既無異議與質疑而同意簽訂房屋預定買賣契約，足見原告等人與被告理銘公司就系爭房屋之使用用途應為「一般辦公室」而非住宅之買賣要素，已為明確約定，至為明灼。原告等人主張係為購買使用用途為「住宅」之房屋，顯非事實。況且，原告等人倘主張係為購買使用用途為「住宅」之房屋，為何於審閱上開契約條文後卻未提出異議、質疑或要求修改文字？足証原告等人純係為解約而臨訟所杜撰。㈤、再者，原告提出行政院公平交易委員會公處字第098159號處分書，以被告理銘公司已受行政院公平交易委員會處分，主張被告理銘公司應有詐欺原告等人行為云云。惟查行政院公平交易委員會上開處分之認事用法均有違誤，被告理銘公司已依法提起訴願，原告等人以上開尚未確定之行政處分內容，主張被告理銘公司有詐欺原告等人之行為，容屬誤會。㈥、被告理銘公司並無任何詐欺行為，自無民法第184 條第1項後段所定之侵權行為；又被告理銘公司亦無違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條之行為（理由詳後述），自亦無民法第184 條第2 項所定之侵權行為，原告等人依侵權行為法則請求被告理銘公司賠償損害，並無理由。四、原告等人主張依據民法第88條及第179 條規定，請求被告理銘公司返還房屋買賣價金，並無理由：㈠、查系爭房屋預定買賣契約書第2 條第1 項約定：「本建築基地為擬定新竹科技特定區計畫細部計畫（保留案第九案）複合商業區用地。除甲、乙及丙幢一樓、一樓夾層為店舖用途外，其餘建築物用途皆為一般辦公室」，足見原告等人與被告理銘公司就系爭房屋之使用用途為「一般辦公室」而非「住宅」之買賣要素，已為明確約定。原告等人主張對於各該房屋預定買賣契約書之簽定行為發生意思表示錯誤情事，顯無足採。㈡、按民法第88條之規定，係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別，最高法院著有51年台上字第3311號判例可參。依上開判例意旨，民法第88條第1 項之規定，係指意思表示之內容或表意行為有錯誤而言，與表意人在其意思形成之過程，對於就其決定某特定內容意思表示具有重要性事實，認識不正確，即動機錯誤有別，蓋動機存於內部，非他人所得窺知，自不許表意人主張撤銷，而害及交易安全。原告等人與被告理銘公司就系爭房屋之使用用途，即房屋之性質，已明確約定為「一般辦公室」而非「住宅」，已如前述。又原告等人於審閱上開契約條文達5 日以上，對於上開約定內容（房屋使用用途為『一般辦公室』），並無異議與質疑而同意簽訂，原告自無意思表示之內容或表意行為發生錯誤之情事。退步言之，假設原告等人有購買「住宅」用途房屋之動機，惟此屬動機之錯誤，揆諸前揭判例意旨，顯無民法第88條第1 項規定之適用，自不待言。㈢、其次依民法第88條第1 項但書規定：第88條第1 項前段意思表示之撤銷，限於錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，亦即表意人對於陷於錯誤或不知事情自已有過失者，則不得主張徹銷意思表示。本件原告等人於審閱上開契約條文達5 日以上，卻對於上開約定內容（房屋使用用途為「一般辦公室」），並無異議或質疑，而同意簽訂，若真發生錯誤情事，亦應屬因原告等人之過失所致，揆諸前揭法文意旨，原告等人亦不得主張撤銷。㈣、另依民法第90條規定：第88條第1 項之意思表示錯誤之撤銷權，自意思表示後，經過一年而消滅。原告己○○係於97 年1 月7 日簽立房屋預定買賣契約書，卻於98年3 月26日起訴主張行使撤銷權，原告己○○若真發生錯誤情事，揆諸前揭規定，其撤銷權已因逾越1 年除斥期間而消滅，原告己○○自不得再主張行使撤銷權。五、被告理銘公司就原告等人所買受之各該房屋並無給付不能情事，原告等人主張依據民法第226 條、第256 條及第259 條規定，請求被告理銘公司返還房屋買賣價金，並無理由：㈠、原告等人與被告理銘公司於各該房屋預定買賣契約書已明文約定房屋之使用用途為「一般辦公室」，而該房屋目前均已建築完成並辦妥第一次所有權登記，其登記用途均為一般辦公室，足見被告理銘公司於履行契約並無任何給付不能之情事，至為明灼。㈡、又房屋預定買賣契約書第一條雖約定：「、、，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面與位置示意圖視同契約之一部分。」惟上開規定係因預售屋買賣所涉之事項眾多，惟恐發生掛一漏萬情事，而為此補充性之概括約定，然兩造於簽約當時，已就原告所主張之買賣要素，即房屋之使用用途為特別具體之約定（一般辦公室用途），自無再適用上開規定之必要。故原告主張被告理銘公司具有給付不能之情事，而依民法第226 條第1 項及第256 條聲明解除契約，並依第259 條規定請求回復原狀，並無理由。六、原告等人所買受之各該房屋並無欠缺契約預定效用之瑕疵，原告等人主張依據民法第354 條、第359 條及第259 條規定，請求被告理銘公司返還房屋買賣價金，並無理由：承前，被告理銘公司所出售予原告等人之房屋用途既約定為一般辦公室，而被告理銘公司所預定交付予原告等人之房屋用途亦為一般辦公室，足見上開房屋並無任何滅失或減少契約預定效用之情事。原告等人主張上開房屋具有欠缺契約預定效用之瑕疵，而依民法第354 條第1 項及第359 條規定聲明解除契約，並依第259條規定請求回復原狀，並無理由。七、被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人並無任何詐欺行為，原告等人主張依據民法第92條、第179 條、第184 條第1 項後段、第184 條第2 項及第224 條規定，請求被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人返還土地買賣價金，並無理由：㈠、按當事人主張有利於已之事實者，就其事實有舉証之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。被告癸○○堅決否認有任何詐欺原告等人之行為，原告等人既主張係受被告癸○○詐欺而簽立各該土地預定買賣契約書，自應各就「癸○○係於何時？何地？以如何之方法為詐欺行為？」、「原告等人各係如何陷於錯誤？」等事實，舉証以實其說，倘原告無法舉証，自應認無此事實。又本件土地之銷售事宜係由昌益房屋公司所承攬並代為簽立買賣契約，被告癸○○並未與原告等人直接接觸，被告癸○○如何能對原告等人為詐欺行為？㈡、被告壬○○、子○○及卯○○等3 人堅決否認有任何詐欺原告等人之行為，被告壬○○、子○○及卯○○等3 人，雖授權被告癸○○處理土地買賣事宜，惟被告癸○○並無任何詐欺行為，原告等人主張被告壬○○、子○○及卯○○等3 人應負詐欺責任，殊屬無稽。㈢、又被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人亦無違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條之行為（理由詳後述），自亦無民法第184 條第2 項所定之侵權行為，原告等人依侵權行為法則請求賠償損害，並無理由。八、被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人就原告等人所買受之各該土地持分並無給付不能情事，原告等人主張依據民法第224 條、第226 條、第256 條及第259 條規定，請求被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等４人返還土地買賣價金，並無理由：原告等人與被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人於各該土地預定買賣契約書第一條約定土地為複合商業區用地，而各該土地之登記用途亦均為複合商業區，足見被告被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人於履行契約並無任何給付不能之情事，至為明灼。原告主張被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人具有給付不能之情事，而依民法第224 條、第226 條及第256 條聲明解除契約，並依第259條規定請求回復原狀，並無理由。九、原告等人所買受之各該土地並無欠缺契約預定效用之瑕疵，原告等人主張依據民法第354 條、第359 條及第259 條規定，請求被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人返還土地買賣價金，並無理由：承前，被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人所出售予原告等人之土地用途既約定為複合商業區，而被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人所預定交付予原告等人之土地用途亦為複合商業區，足見上開土地並無任何滅失或減少契約預定效用之情事，至為明灼。原告等人主張上開土地具有欠缺契約預定效用之瑕疵，而依民法第354 條第1 項及第359 條規定聲明解除契約，並依第259條規定請求回復原狀，並無理由。十、原告等人主張依各該土地預定買賣契約書第19條約定，向被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人聲請解除各該土地預定買賣契約，並依民法第第259 條規定，請求返還土地買賣價金，並無理由：查原告等人向被告理銘公司聲明解除各該房屋預定買賣契約並無理由，已如前述。原告等人與被告理銘公司間所簽立各該房屋預定買賣契約既無解約事由存在，則原告主張依各該土地預定買賣契約書第19條約定，向被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人聲請解除各該土地預定買賣契約，並無理由。十一、原告等人主張依消費者保護法第51條規定，請求被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人給付懲罰性賠償金，並無理由：㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人均堅決否認有違反消費者保護法之情事，原告如仍為上開主張，自應舉証以實其說。被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人既無違反消費者保護法之情事，原告等人依消費者保護法第5 1 條規定請求告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人給付懲罰性賠償金，洵屬無稽。㈡、又依消費者保護法第2 條第2 款規定，企業經營者係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者。被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人並非係以出售土地為營業，合先陳明。又被告癸○○等4 人雖提供土地與被告理銘公司進行合建房屋，惟有關房屋及土地之銷售事宜均委由昌益房屋公司進行銷售，並由該公司以被告癸○○等4 人及被告理銘公司之名義與客戶進行簽約。被告癸○○等4 人及被告理銘公司均未實際參與銷售事宜，且一般合建實務上，地主多係擔任提供土地，分配價金之角色，對於整個興建、銷售之過程並未參與。被告癸○○等4 人，自與消費者保護法第2 條所稱企業經營者及公平交易法第2 條所稱事業有間。原告主張依消費者保護法第51條及公平交易法第31條與第32條規定，請求被告癸○○等4 人給付賠償金，並無所據。另依消費者保護法第2 條第3 款及第5 款之規定，該法所稱消費訴訟，係指因消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係而向法院提起之訴訟。另觀諸消費者保護法第5 章第2 節關於消費訴訟之規定，上開消費訴訟應包括消費者個人所提起之消費訴訟，及消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟在內。而消費者保護法第51條既明定適用於「依本法所提之訴訟」，而非「消費訴訟」，依其文義解釋，所稱「依本法所提之訴訟」應係指消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟而言，非謂舉凡消費者與企業經營者間因就商品或服務發生紛爭所提起之消費訴訟均屬之。本件既非係由消保官或消保團體依該法第50條及第53條規定所提起之消費訴訟，則原告等人依消費者保護法第51條請求給付懲罰性賠償金，並無理由。十二、原告等人主張依公平交易法第31條規定，請求被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人給付懲罰性賠償金，並無理由：㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條定有明文。被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人均堅決否認有違反公平交易法第21條之情事，原告如仍為上開主張，自應舉証以實其說。原告等人雖提出行政院公平交易委員會公處字第098159 號處分書，主張被告理銘公司已有違反公平交易法第21條所定情事云云。惟因上開處分之認事用法均有違誤，被告理銘公司已依法提起訴願，上開尚未確定之行政處分，並不足作為認定被告理銘公司已有違反公平交易法第21條所定情事之証據。㈡、另被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人僅係單純提供土地與被告理銘公司進行合建房屋，有關房屋及土地之銷售事宜均委由昌益房屋公司進行銷售，並由該公司以被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4 人及被告理銘公司之名義與客戶進行簽約。被告癸○○等4 人對於整個興建、銷售之過程均未參與，足見，被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等4人確非屬公平交易法所稱之事業，至為明灼。㈢、被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人既無違反公平交易法第21條所定情事，原告等人主張依公平交易法第31條規定請求被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人給付懲罰性賠償金，並無理由。十三、被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人並無侵權行為，原告等人主張依民法第28條、第184 條1 項後段、第184 條第2 項及第185 條規定，請求給付如附表三之金額，並無理由：原告等人主張被告理銘公司及被告癸○○有詐欺行為，而被告壬○○、子○○及卯○○等人應與被告癸○○負同一責任，同時主張被告理銘公司及被告癸○○有違反費者保護法第22條及公平交易法第21條之行為云云。惟被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人並無詐欺行為，且無違反消費者保護法第22條及公平交易法第21條之行為，均已如前述，足見，被告理銘公司及被告癸○○、壬○○、子○○及卯○○等人確無任何侵權行為，原告等人主張依侵權行為法則請求給付如附表三之金額，並無理由。綜上，請求賜判決駁回原告之訴。參、得心證之理由：一、本件被告否認有施用詐術，惟查﹕ ㈠、本件兩造均不爭執系爭土地為複合商業區用地，不得做住宅使用。而被告不爭執原證1、17為系爭預售屋之廣告文宣（見本院98年5月14日言詞辯論筆錄）。觀之原證1之廣告文宣，其內提及「家不僅是身心的安憩之所」、「使每個家庭都能擁有上好條件的採光、通風」、「．．．優質住宅特有的內涵」、「讓家成為重新出發的原點」、「在這，豁然開朗的就從家門通往萬坪公園的藍天一色」。另就原證17其上載有「世紀名宅的世界首演」。是被告若無使一般消費大眾誤認系爭預售屋屬住宅，何以就其不否認之系爭預售屋銷售廣告中多次提及者為「家」、「住宅」等字樣，而就其所稱之系爭預售屋用途為辦公室，卻未見出現於廣告文宣中。㈡、又，系爭預售屋於網路上有銷售資料，其上內容應係被告理銘公司或昌益事業群所提供（此可由被告不否認之原證17之廣告文宣可知，系爭預售屋建案係由昌益事業群綜合規劃，由被告理銘公司投資興建）。而其上載明「住家單層4戶．．社區共528戶．．格局3-4房2廳2.5衛．．．每戶每個房間均有開窗，62-83坪規劃雙套房，其中1間可當孝親房．．．主臥室規劃更衣空間，．．．貸款額度可達8成」，有網路資料一紙可稽（即原證2）。顯然被告理銘公司就系爭預售屋係以住宅用途方式銷售，否則以被告理銘公司所屬昌益事業群在新竹之高知名度及在建築業之高聲譽（參照原證30，昌益事業群大樓啟用，新竹市長前往祝賀，並以市府網站發佈此項新聞即可知被告理銘公司所屬昌益事業群於新竹市所享有之優良聲譽），系爭預售屋既不能供作住宅使用，網路上之訊息卻標榜優質住宅，而未有隻字片語提及為辦公室用途，焉有不為更正而任令錯誤訊息於網路上散發之理，是被告理銘公司對系爭預售屋自始即設定以「住宅」方式銷售。㈢、另證人即銷售系爭預售屋建案之銷售人員辛○○、李宥榛、寅○○於本院審理時均證稱原證3 之資料為接待中心內之模型及樣品屋內之擺設，並就原證29之照片坦承為樣品屋之照片（見本院98年8 月18日、98年9 月21日言詞辯論筆錄）。觀之原證3 為廚房及工作檯、臥室、客廳之擺設。而原證29之照片顯為一般家庭居住之裝潢設計格局。再經提示原證27之室內格局擺設平面圖予證人李宥榛審視，其坦承如有需要會提供給客戶參考（見本院98年8 月18日言詞辯論筆錄）。系爭預售屋既不得供住宅使用，何以需另行製發住宅格局之平面資料於用途僅限於辦公室之銷售建案中供客戶參考。又證人李宥榛於本院訊問：「跟原告丁○○夫妻在提複合商業區辦公室使用時，有無提到該房屋不能作為住宅使用，如果作為住宅使用有何後果時，陳稱『沒有』」，「（在簽約前於接待中心有無哪一個資料、模型或任何圖像物品，有揭示給看屋的民眾，顯示該建案是辦公室使用？) 答稱『沒有』」，並表示以接待中心之樣品屋向原告丁○○夫婦介紹系爭建案之內部陳設跟格局空間，是系爭預售屋建案既然僅能供辦公室使用，卻未見被告提出有關任何辦公室格局設計之參考資料，反係全然著墨於供住宅使用之規劃、設計，況證人辛○○於本院審理時自承賣過辦公室，且依伊認知，一般商業區有的可作為商業住宅，但是複合商業區登記辦公室，是不得當住宅使用。則就系爭預售屋既同屬辦公室之用途，何以特別介紹住家規劃之格局供客戶參考，是以，本件在在均顯示系爭預售屋自銷售初起即欲以住宅方式掩飾系爭預售屋為辦公室之事實。㈣、證人辛○○、李宥榛、寅○○雖證稱有告知系爭預售屋係賣辦公室，不能做住宅使用，空間規劃僅係供客戶參考云云，然原告及証人丙○○皆已到庭証陳，在前往該銷售中心看屋，直至簽訂系爭買賣契約為止，銷售人員即証人等確未曾告以系爭房屋不得供作住宅使用乙事，而原告等均已使銷售人員明瞭係為自住目的，且原告等均曾就廣告資料或系爭契約所載之「複合商業區」或「辦公室」字樣提出質疑，證人辛○○等人則分別以「入住後可變更為自用住宅」、「送件用」、「作為住宅外還可以做生意」、「可以作住宅用也可以開公司」等由塘塞（見本院98年7 月16日及同年9 月21日言詞辯論筆錄）。是若證人辛○○、李宥榛、寅○○所述為真，於已告知客戶不能為住宅使用之情形下，原告等卻仍執意購買，並以住宅之格局施作（見原證36，被告理銘公司分別通知原告甲○○、丁○○變更設計，前述原告施作之項目均為一般住家之規格及設計），再任令因違法為住宅使用而置其自身受有斷水斷電之虞（依原證12新竹市政府都市計畫科之回答，系爭預售屋若違法使用，將採罰鍰及斷水、斷電）而使花費近千萬元或超過千萬元購買之系爭預售屋因無水、無電、無法使用而荒置，縱至愚之人，亦不會為之。再盱衡經驗法則以觀，倘為讓客戶瞭解坪數大小、空間及高度，其應係提供相同格局之辦公室樣品屋供客戶參看，本院中之辦公室與住宅兩者意象不同、功能、品質、用途、使用對象亦均不同（參原證35新竹市都市計畫及土地開發許可審議意見表，數位審查委員即針對系爭建案之建築立面與高科技複合商業辦公大樓建築物意象不符，及複合商業辦公室大樓為何每單位均有兩間浴廁提出質疑），被告何須多此一舉費心設計住家用品擺設裝潢及相關示意圖說，徒增成本花費，其意圖昭然若揭。是證人辛○○、李宥榛、寅○○所為此部分說詞顯為不實而不足採信。㈤、再，被告理銘公司負責人戊○○未爭執代銷公司製作之廣告，有看過，並認廣告沒有問題，雖辯稱都是屬於辦公室，且屬廣告手法云云，惟廣告手法容或可以誇張，但不能悖於事實，否則即屬不實而有詐騙之情。被告理銘公司負責人戊○○既表示系爭預售屋廣告經其審認，即應知系爭預售屋為不得供住宅使用之建物，即其用途並非住宅，卻認可其廣告以住宅使用之方式呈現，且依卷附被告不爭執之廣告或樣品屋之擺設，均難令一般社會大眾自外觀上可得而知系爭預售屋乃辦公室而非住宅，是自非被告理銘公司負責人戊○○以「廣告手法」一語可為帶過。況被告理銘公司及訴外人昌益仲介公司就系爭預售屋之銷售手法經主管機關行政院公平交易委員會認虛偽不實及引人錯誤而依公平交易法第21條第1 項命其停止違法行為及科處罰鍰，此為被告不否認，復有原告於98年11月20 日之民事陳報狀在卷足稽，雖被告稱對此裁罰現正訴願中，惟無論裁罰結果為何，系爭預售屋顯現之廣告方式連職掌之主管機關即行政院公平交易委員會都認為有不實及引人錯誤之情形，更遑論一般社會大眾於看見系爭預售屋之廣告、樣品屋後還能確實體認系爭預售屋乃辦公室而非住宅，是被告所述，顯難信實。㈥、被告理銘公司不否認於96年之年度年報中提及96年7月於新竹市推出14層大樓住宅「一品大觀」（即系爭預售屋），復有被告理銘公司96年度年報可按（原證11），雖被告理銘公司負責人戊○○於檢察官偵查中稱此為誤寫，然此是否為誤寫，實令人啟疑，蓋依被告理銘公司委託之訴外人昌益仲介公司銷售之情形，顯即係認系爭預售屋為住宅建案，況此年報被告理銘公司既主張係依公司法規定向股東提出之資料，自應為再三之校對。且被告理銘公司一再辯稱系爭預售屋為辦公室，則被告理銘公司既未推出14層之大樓住宅，何以被告理銘公司之股東無一人發現此年報之錯誤而請被告理銘公司更正，是顯然系爭預售屋雖係建於複合式商業區之系爭土地上，且被告亦明瞭系爭預售屋之用途及限制，惟仍欲取得相當於住宅之高價，及便於出脫而以住宅之包裝出售系爭預售屋，是自堪認被告有施詐之意圖。㈦、另查本院另卷98年度重訴字第49號，證人即接待中心及樣品屋設計之訴外人三築公司之實際負責人鄭火灯於該案本院審理時證稱訴外人昌益仲介公司委請其設計時有給予核准之建築圖，昌益公司有說明是辦公室，其餘由其發揮，其依據客戶之需求而設計云云，惟依證人鄭火灯不否認由其設計之原證29之擺設及原證2 之圖說資料，均為住家之規格，縱其係依據客戶之需要，然其既已知系爭預售屋為辦公室，客戶焉會有住家規格之需求，況既係承接系爭預售屋銷售之訴外人昌益仲介公司委由證人鄭火灯設計樣品屋，則客戶之需求應為訴外人昌益仲介公司之需求，而該公司之需求應為辦公室之規劃而非住宅之規劃，縱為迎合看屋消費者之需求，至少應有辦公室之設計資料於接待中心擺放，樣品屋亦應有部分辦公室之設備，而非全部為住宅所需之格間、用品及設備。又證人鄭火灯承攬之本件規劃、設計，訴外人昌益仲介公司已付款（見本院另案卷98年重訴49號事件98年11月11日言詞辯論筆錄），顯見訴外人昌益仲介公司對證人鄭火灯之設計、規劃認其符合雙方所訂承攬契約之內容，而訴外人昌益仲介公司受被告理銘公司、癸○○之委託銷售系爭預售屋及系爭土地，此亦為被告不爭執。是被告理銘公司、癸○○對系爭預售屋欲以住宅方式銷售，知之甚詳，否則何以訴外人昌益仲介公司、三築公司及證人辛○○、李宥榛、寅○○均於相關廣告文宣、樣品屋及所使用之銷售語言均以住宅銷售方式為之。另依系爭預售屋預定買賣契約書所附附件三建材設備部分（即原證9 ），就門窗、內牆及地面部分，分別說明客廳、餐廳、臥室、主臥室、孝親房浴室使用之材料，大樓區公共設施規劃有居家洗車區、機車停車位，大樓住戶每戶配置一位機車停車位等。系爭預售屋既係供辦公室使用，何來主臥室、孝親房，若真係用於辦公室，每戶配置一位機車停車位根本不敷使用，是被告自難卸其以不實廣告施詐之責任。㈧、被告理銘公司、癸○○主張系爭預售屋及系爭土地係委託訴外人昌益仲介公司銷售，並未與原告直接接觸，原告不能對被告理銘公司、癸○○主張詐欺云云，惟按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時，債務人應與自己之故意或過失負同一責任，民法第224條前段定有明文。本件被告理銘公司對訴外人昌益仲介公司提出之廣告文宣業已審核，業據被告理銘公司負責人戊○○於臺灣新竹地方法院檢察署前述欺案中自承在卷，是被告理銘公司就訴外人昌益仲介公司如何銷售系爭售屋有主導權，則訴外人昌益仲介公司就系爭預售屋之銷售乃屬被告理銘公司之代理人及使用人。而被告理銘公司已自承委託訴外人昌益仲介公司代理其與購買者訂定系爭買賣契約，是被告理銘公司自難以上開不實內容廣告係其銷售代理人即訴外人昌益仲介公司所為而推卸廣告不實之責，是其所辯，自難採信。㈨、被告理銘公司另主張原告於簽訂系爭預售屋預定買賣契約書前已給予5日以上審閱期，且契約第2條第1項已註明系爭土地為複合商業區用地，建築物用途皆為一般辦公室，原告未異議而簽訂契約，並無施詐云云，惟系爭預售屋之廣告文宣及樣品屋之設計、規劃均屬住宅格局及擺設，已如上所述，而依系爭預售屋預定買賣契約書第1條明定「本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備、房屋及停車位平面圖與位置示意圖視同契約一部份。」則被告理銘公司所為系爭預售屋之前述廣告文宣、接待中心之樣品屋及系爭預售屋預定買賣契約書附件三建材設備等，均應視為系爭預售屋預定買賣契約之一部，故原告等相信系爭預售屋預定買賣契約書第1 條所載而視被告理銘公司就系爭預售屋所為之廣告、宣傳、樣品物之內容認系爭預售屋為可供住宅使用之建物，並無違常理之判斷。反係被告理銘公司既為系爭預售屋之建商，並於契約中標明建物用途為辦公室，且明知不得為住宅使用，竟為與用途相反之促銷，能謂無詐欺之意圖？是被告理銘公司所辯，實悖於常理而難信實。㈩、被告理銘公司另稱樣品屋之擺設乃訴外人三築公司沿用之前銷售之情形云云，惟此為證人鄭火灯所否認（見本院另案卷98年度訴字第49號98年11月11日言詞辯論筆錄第3頁），且訴外人昌益仲介公司既委請訴外人三築公司設計系爭預售屋之樣品屋，焉會同意訴外人三築公司沿用其他建案之設計而如數給付約定之報酬之理，是此部分辯解，並無理由。 、綜上，被告理銘公司有施用詐術使原告等陷於錯誤之情事，可堪認定。三、按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；又前條之撤銷，應於發見詐欺或脅迫終止後，一年內為之，民法第92條第1項前段、第93條前段定有明文。被告理銘公司有施用詐術之情，已如上所述。而原告等主張於 98年初知悉系爭房屋座落基地即新竹市○○段451號地號土地為複合商業區用地，依擬定新竹科技特定區計畫細部計畫土地使用分區管制要點之規定，根本不得作為住宅使用，並曾分別去函被告要求說明均不得要領（原證6、7在卷可憑）參以原告等於簽訂系爭預售屋預定買賣契約時，銷售人員並未告知系爭預售屋不得供住宅使用，則渠等依約按期繳交價金而未查察覺受詐欺，尚無違情之處。則原告等知悉受詐欺之時點既係98年初，而渠等業於98年3月10日以委託大眾聯合法律事務所發函向被告理銘公司為撤銷購買系爭預售屋之意思表示，有原證8函文足證，且被告理銘公司對已收受此意思表示並未爭執，依前揭說明，原告等與被告理銘公司間系爭預售屋買賣契約業已合法撤銷而自始不生效力。四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第182 條第2 項規定甚詳。原告等與被告理銘公司間系爭預售屋買賣契約既已自始不生效力，從而原告請求被告理銘公司返還原告等已繳交如附表一所示之系爭預售屋價款及自最後一次繳款日即97年12月20日起算按年息百分之5計算之利息，自屬有據，應予准許。五、再按兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，原告就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合，最高法院86年度台上字第2665號判決參照。又依系爭土地買賣契約書第19條「買方（即原告等）與座落本件土地上之建物所有權人所訂立之房屋買賣契約，與本契約聯立，上開契約，如．．．；如因建物所有權人發生違約之情事，致買方得解除契約時，買方得同時解除本件契約。」經查系爭土地上之建物即系爭預售屋所成立之買賣契約業經原告依法撤銷而不存在，而系爭土地買賣契約與系爭預售屋買賣契約乃聯立契約而不能單獨存在，此為原告與被告癸○○等四人所不否認，則原告等主張依系爭土地買賣契約第19條之規定，解除系爭土地買賣契約，依前揭說明，於法並無不合。又被告陳淑慧、子○○、卯○○委託被告癸○○處理系爭土地買賣事宜，業經被告陳淑慧、子○○、卯○○陳明在卷（見本院98年9月 23日言詞辯論筆錄），而原告等於98年3月10日委託大眾聯合法律事務所發函向被告陳淑慧、子○○、卯○○之代理人即被告楊全玉為解除系爭土買賣契約之意思表示，有原證8 函文在卷足稽，且被告癸○○並未否認收受此意思表示，是系爭土地買賣契約亦已合法解除。六、按契約解除時，當事人雙方有回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第2款定有明文，另按數人負同一債務或有同一債權，而其給付為可分者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應各平均分擔或分受之，民法第271條定有明文。從而，原告等請求被告癸○○等四人應分別返還附表二所示之系爭土地之價款及利息，為有理由，應予准許。七、原告等請求被告給付懲罰性賠償金部分﹕ ㈠、按事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；又事業違反本法之規定，致侵害他人權益者，應負損害賠償責任；另法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之3倍，公平交易法第21條第1 項、第31條、第32 條第1 項定有明文。另按本法所稱事業如左：一、公司。二、獨資或合夥之工商行號。三、同業公會。四、其他提供商品或服務從事交易之人或團體，同法第2 條亦有明文。而所謂其他提供商品或服務從事交易之人或團體係指公交易法第2 條第1 、2 、3 款以外其他提供商品交易或從事服務之自然人或團體，不論是自然人、法人或公法人，不分行業，不論有否營利性質，凡獨立並繼續從事生產、商品交易或提供服務之行為，在市場上進行競爭活動者，均包含在內（簡榮宗律師所著公平交易法參照）。故公平交易法所規定之「事業」，係就市場上之特定商品或服務，能自主決定其供給或需要而影響市場之競爭關係者，凡販賣相關大眾所共知之商品，且此商品流入市場後客觀上足以影響消費者對該商品購買之意願，即屬公平交易法所稱之事業。㈡、再，「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額3 倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額1 倍以下之懲罰性賠償金。」，消費者保護法第22條、第51條有明文規定。㈢、本件被告理銘公司以建築房屋銷售為業，自為公平交易法所定之事業。又被告癸○○等4 人雖為自然人，並辯稱僅提供土地與被告理銘公司合建，然查被告癸○○並不否認其為昌益集團創辦人，而系爭預售屋之建案係由昌益事業群規劃（見原證17），是被告癸○○就系爭預售屋之推案過程難諉為不知。又被告癸○○等4 人為系爭土地之所有權人，並就系爭土地分別與購買之消費者訂定系爭土地買賣契約，有系爭土地預定買賣契約可參，則被告癸○○等4 人所提供之商品即系爭土地，在不動產買賣之流通市場上，自具有客觀之競爭力，依前所述，被告癸○○等4 人自屬公平交易法所定之「事業」而有公平交易法相關規定之適用。而被告子○○、壬○○、卯○○係委託被告癸○○處理系爭土地買賣事宜（見原證4 內頁13、16頁），而被告癸○○則表示係委由訴外人昌益仲介公司處理銷售事宜，並代為簽立買賣契約，並未與原告等人直接接觸，未對原告等人為詐欺行為（見被告於99 年2月25日所提民事爭點整理狀第9 頁），惟被告癸○○為新竹地區最大建商昌益事業群之董事長為眾所週知之事，與被告子○○2 人為實際掌控事業群經營之主導者，而昌益仲介公司亦為昌益事業群轄下公司，是就相關銷售事宜，被告癸○○自難諉為不知，至於被告壬○○、子○○、卯○○亦為被告理銘公司所屬昌益集團之重要成員，被告壬○○、子○○、卯○○等人亦為被告癸○○之二等親或配偶關係或昌益集團轄下之公司之負責人，且被告壬○○等3 人與被告理銘公司有土地參與進行合建之行為並均與新竹市政府簽署系爭建案土地使用分區變更為複合商業區之協議書，明知系爭土地為複合商業區，依法不得作為住宅使用，其等既授權被告癸○○全權處理系爭土地事宜，對系爭預售屋有廣告不實之情，依民法第224 條之規定，亦難卸其廣告不實之責，是渠等所辯，自不足採。㈣、原告得否依消費者保護法第51條規定請求懲罰性賠償，如可，其請求之金額為若干？ ①按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金；但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第51條定有明文。所謂「依本法所提之訴訟」，係何所指？多數學者認為：應就提起訴訟之屬性觀察，即所提起訴訟之法律關係，乃消費者保護法所定消費者與企業經營者間就商品或服務所生爭議之法律關係，而向法院提起之訴訟均屬之，凡此種消費訴訟，無論係由消費者團體提起抑或由消費者個人提起，均有上開第51條懲罰性賠償金之適用。此觀最高法院97年度台上字第214號判決要旨：「消費者保護法第51條之規定，旨在促使企業經營者重視商品及服務品質，維護消費者利益，懲罰惡性之企業經營者，並嚇阻其他企業經營者仿效。且該條係規定：『依本法所提之訴訟』，並非規定：『依前條所提之訴訟』，自難解為僅限於消費者保護團體依同法第50條所提起之訴，始得為之，以故，當事人提起之訴訟，倘係消費者與企業經營者間就商品，或服務所生爭議之法律關係，而依消費者保護法之規定起訴者，無論係由消費者團體或由消費者個人提起，均有第51條懲罰性賠償金之適用。」，亦同斯旨。 ② 原告復主張依消費者保護法第51條規定，向被告請求懲罰性賠償金即給付總額之百分之25元云云。然查，該條之適用，係以企業經營者提供之商品或服務，與消費者之損害間，具有相當因果關係為要件，且其損害係屬財產上之損害，並不包含非財產上之損害（最高法院91年度台上字第1495號判決參考）。 ③按，依一般經驗法則，金錢寄放銀行當然有一定利息之收入，而本件原告等人基於買賣契約所付價金，係基於雙務契約所為給付，房屋款部分既因不當得利業經請求返還、土地款部分則因契約解除後亦得回復原狀已經請求返還，且所有款項均請求自最後一期繳交日（即97年12月20日起算）之年利率百分之五之利息，則原告等人繳交之房屋、土地價款及利息自不得計入損害額內。此外，迄未見原告提出相關證據資料以供調查，從而原告請求懲罰性賠償金即無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及主張或攻繫防禦方法，對判決之結果不生影響，爰不一一條列審究，併此敘明。九、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併予駁回。十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條但書，判決如主文。中華民國 99 年 6 月 30 日臺灣新竹地方法院民事第一庭法官許翠玲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中華民國 99 年 6 月 30 日書記官陳思璟 ┌───────────────────┐ │附表一 │ ├──┬────┬───────────┤ │編號│原告姓名│被告理銘公司應給付金額│ ├──┼────┼───────────┤ │ 1│ 庚○○ │ 970,000元│ ├──┼────┼───────────┤ │ 2│ 甲○○ │ 1,009,162元│ │ │ 辰○○ │ │ ├──┼────┼───────────┤ │ 3│ 己○○ │ 1,099,682元│ ├──┼────┼───────────┤ │ 4│ 丁○○ │ 1,268,952元│ ├──┴────┴───────────┤ │利息﹕均自民國97年12月20日起至清償日止│ │，按年息百分之5 計算。 │ └───────────────────┘ ┌───────────────────┐ │附表二 │ ├──┬────┬───────────┤ │編號│原告姓名│被告癸○○、子○○、 │ │ │ │壬○○、卯○○應各給付│ │ │ │原告之金額 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 1│ 庚○○ │ 287,500元│ ├──┼────┼───────────┤ │ 2│ 甲○○ │ 287,500元│ │ │ 辰○○ │ │ ├──┼────┼───────────┤ │ 3│ 己○○ │ 365,000元│ ├──┼────┼───────────┤ │ 4│ 丁○○ │ 350,000元│ ├──┴────┴───────────┤ │利息﹕均自民國97年12月20日起至清償日止│ │，按年息百分之5 計算。 │ └───────────────────┘ ┌───────────────────┐ │附表三 │ ├──┬────┬───────────┤ │編號│原告姓名│被告理銘公司及癸○○等│ │ │ │四人應連帶各給付金額 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 1│ 庚○○ │ 530,000元│ ├──┼────┼───────────┤ │ 2│ 甲○○ │ 539,791元│ │ │ 辰○○ │ │ ├──┼────┼───────────┤ │ 3│ 己○○ │ 639,921元│ ├──┼────┼───────────┤ │ 4│ 丁○○ │ 667,238元│ ├──┴────┴───────────┤ ┌───────────────────┐ │附表四 │ ├──┬────┬───────────┤ │編號│原告姓名│供擔保之金額 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 1│ 庚○○ │ 330,000 元 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 2│ 甲○○ │ 330,000 元 │ │ │ 辰○○ │ │ ├──┼────┼───────────┤ │ 3│ 己○○ │ 330,000 元 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 4│ 丁○○ │ 400,000 元 │ └──┴────┴───────────┘ ┌───────────────────┐ │附表五 │ ├──┬────┬───────────┤ │編號│原告姓名│供擔保之金額 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 1│ 庚○○ │ 100,000 元 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 2│ 甲○○ │ 100,000 元 │ │ │ 辰○○ │ │ ├──┼────┼───────────┤ │ 3│ 己○○ │ 120,000 元 │ ├──┼────┼───────────┤ │ 4│ 丁○○ │ 120,000 元 │ └──┴────┴───────────┘

臺灣新竹地方法院98年度重訴字第48號

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