臺灣新竹地方法院99年度竹簡字第274號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　　 99年度竹簡字第274號

原告

詹德山

兼訴訟代理人

陳秋鈴

被告

王玲

訴訟代理人

羅秉成律師

訴訟代理人

曾能煜律師

複代理人

戴愛芬律師

被告

台灣房屋仲介股份有限公司林森分公司

法定代理人

陳麗雪

訴訟代理人

陳淑華

上列當事人間給付減少買賣價金等事件，本院於民國100 年1 月25日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第第3 款、第7 款定有明文。查本件原告原起訴聲明請求⑴被告應負物之瑕疵擔保責任、⑵被告應給付原告修繕費用新臺幣（下同）114,150 元及自請求之日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息、⑶請求被告瑕疵部分應負責修繕或減少買賣價金266,000 元。嗣於民國（下同）99年10月28日具狀追加台灣房屋仲介股份有限公司林森分公司（下稱台灣房屋）為被告，並變更其聲明為：⑴被告應連帶給付原告已修繕費用82,054元整及自請求之日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息、⑵被告應連帶賠償原告瑕疵未修繕部分或減少買賣價金203,127 元。有民事補充理由暨追加被告狀在卷可參，核屬減縮應受判決事項之聲明，又其追加被告及變更聲明均基於系爭買賣契約之同一事實，不甚礙被告之防禦及訴訟終結，揆諸首揭規定，均予准許。

貳、實體方面：

一、原告主張：

（一）緣原告與被告王玲於98年9 月10日經由被告台灣房屋，簽訂房屋買賣契約書，指定登記名義人為原告詹德山，兩造並於同年11月20日依約完成給付買賣價金6,060,000 元及交屋之手續。

（二）然被告於買賣過程及交屋前，違反誠信原則刻意隱瞞故意不告知房屋之瑕疵，原告於交屋後始發現有如下之瑕疵：

⑴原告於同年11月21日請裝潢公司人員至屋內仔細查看何處需要整修或重新裝潢，發現一樓、三樓、閣樓及樓梯木頭地板確實有多處刮痕掉色，一樓地板確有一塊8080公分大小的地板是補釘上去卻完全未上色，必須以磨平再上色的方式處理，同年12月底，最後施作地板工程時，發現一樓地板有裂痕，經裝潢師傅查看後發現該處地板係由白蟻蟲蛀所造成之破裂，後委請裝潢公司人員將破裂之處拆除，重新依照原本的木板樣式施工，拆除後發現地板底下是磁磚，非常髒亂且有多處破裂，還有白蟻走過之痕跡，事後又發現另一處地板破裂，拆除後也是同樣的情形，若僅修復此部分，並無法完全解決地板受潮導致發霉、腐爛、蟲蛀等問題，經裝潢公司依據原本相同的木材地板報價，因非實木地板而係木心板施工，之後還要再上色，程序複雜，一坪的費用要12,000元，比一坪實木柚木地板費用還要貴3,000 元。

⑵又屋內每個樓層的牆壁及天花板色系皆不同，必須重新粉刷，故經被告台灣房屋向被告王玲詢問原使用之油漆為何種廠牌及編號，惟僅告知原告不知油漆之品牌及由何人負責油漆。

⑶又經水電人員陪同原告察看後，發現當初被告王玲將水表總開關關閉，又將一、二、三樓馬桶下方之供水開關全部關閉，故開關全部打開後發現一樓馬桶下方之供水水管漏水，且一、二、三樓的馬桶水箱的水皆流不停，經水電師傅告知此款馬桶有水流不停、沖不乾淨、沖水聲音大、上大號時水會濺起來噴到屁股的問題，經原告反應後，仲介許清淵委請水電師傅至現場處理，然雖已更換三樓馬桶水箱部分之零件，但至目前為止一、二、三樓馬桶依然存在瑕疵，被告王玲於協商時竟告知當時買的時候就是這樣了，即以此為由，至今仍置之不理，聲請人多次以電話告知仲介葉偉良，並寄發存證信函方式通知處理，然之後皆由被告台灣房屋代被告王玲發存證信函回覆，一再聲稱馬桶問題已修復。

⑷另房屋前後之遮雨棚，交屋後發現房屋後面的遮雨棚有三處破裂，原告當時與裝潢公司人員討論後，僅需在破裂之處再覆蓋三塊透明浪板，原告當時認為並非大工程自行吸收即可，並未告知被告，惟於下雨時發現前、後雨遮皆有漏水情形，且房屋後方的遮雨棚經整修後，仍無法改善漏水情形，故將此事告知仲介葉偉良請被告王玲處理，至今亦仍然未處理。

（三）又上開瑕疵，經原告透過被告台灣房屋向被告王玲反應後，均未獲置理，且因裝潢施工費用不斷增加，施工期間一再延誤，後以存證信函通知被告及仲介公司，於99年1 月19日將進行地板修繕工程，請其至現場查看地板損壞及白蟻、蟲害之情形，惟當天早上僅有仲介葉偉良有到現場查看並拍照為憑，被告王玲並未到場，嗣後經原告一再請求仲介葉偉良通知被告王玲出面協商，遲至3 月份才發存證信函通知被告王玲3 月18日下午8 點至被告台灣房屋協商，然被告王玲仍未出席協商，故將所有房屋瑕疵之照片、影片及已先行修繕瑕疵部分所支付之費用單據影印交給仲介葉偉良，請其告知被告王玲。交屋至今已將屆6 個月，仍未獲被告有任何善意之回應，且經屢次寄發存證信函通知被告王玲處理，才發現原來所簽訂之房屋買賣契約上被告王玲所留之住址係虛偽不實，所寄發之存證信函全數遭查無此人退回，又被告王玲所回覆之存證信函皆係被告台灣房屋代為撰寫及寄發，內容幾乎與被告台灣房屋所寄發之存證信函內容相同，原告完全無法與被告王玲聯絡，買賣房屋並非小事，豈能如此欺騙隱瞞致使原告遭受損害。

（四）又依據民法第354 條第1 項前段規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」及第355 條第2 項但書規定：「但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」且依據最高法院88年台上字第692 號判決：「按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適用民法第226 條第2 項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264 條規定之適用。是民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用。但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利。在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人仍不為補正，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。」據此被告王玲應負瑕疵擔保責任及損害賠償責任。

（五）又民法第567 條第1 項前段規定：「居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。」本案系爭買賣標的物係透過被告台灣房屋成交，被告台灣房屋於買賣過程當中應盡善良管理人之注意義務，對於屋況應詳細調查據實告知原告，今因被告台灣房屋之疏失造成原告之權益受損，依據民法第184 條第1 項前段規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」及消費者保護法第8 條第1 項前段規定：「從事經銷之企業經營者，就商品或服務所生之損害，與設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者連帶負賠償責任。」最高法院69年4 月1 日第一次民事庭庭長會議決議（三）：「侵害行為，指加害行為而言，限於有意識之舉動，並不限於積極之作為，以消極不作為須行為人有法律上之作為義務為前提。」據此，被告台灣房屋應負連帶賠償責任，為此提起本訴。

二、對被告答辯所為之陳述：

（一）被告辯稱原告訂約時已知悉爭房屋已有13年之屋齡，而原告在決定是否購買系爭房屋前，已由仲介人員葉偉良至少陪同二次檢視系爭房屋之狀況云云，惟：

⑴仲介葉偉良帶看房屋時並未詳細告知原告系爭房屋有何問題，之後經原告要求可否與賣方見面詳談瞭解房屋狀況，豈料於約定見面當天，被告台灣房屋並未讓原告與被告見面詳談，且當天即要原告簽訂房屋買賣要約書，於簽定房屋買賣契約書及交屋時亦僅將被告王玲於委託銷售契約上之標的現狀說明作簡單告知，並未據實告知系爭買賣標的物有熱水管不通、遮雨棚漏水、一樓地板破裂、馬桶漏水、馬桶沖水沖不乾淨…等問題，皆是交屋後原告始發覺，才一一透過被告台灣房屋告知被告王玲，並於99年1 月16日晚於被告台灣房屋協商時，被告王玲當晚亦承諾如係其該負責部分其會負責，此後被告王玲即不理不睬。

⑵又依據原告與被告台灣房屋所訂立之不動產專任委託銷售契約書第八條規定：「…管路配置圖等亦應一併影印本交由乙方以利銷售」、第九條規定：「甲方應就本宗不動產之重要事項，據實簽證於標的現況說明書內，乙方亦應根據本契約及甲方簽證之標的現況說明書製作內政部規定不動產說明書，…如因甲方隱瞞不實致生損害，甲方應負責任」，又依據內政部公佈之不動產委託銷售定型化契約應記載第六條（四）規定：「受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任」，另不動產委託銷售契約書範本第六條三、四規定：「委託人應就不動產之重要事項簽認於不動產標的現況說明書，委託人對受託人負有誠實告知之義務，如有虛偽不實，由委託人負法律責任。簽訂本契約時，委託人應提供本不動產之土地、建築改良物所有權狀影本及國民身分證影本，並交付房屋之鎖匙等物品予受託人，如有使用執照影本、管路配置圖及住戶使用維護手冊等，一併提供。」，然被告台灣房屋竟未據實告知，及提供管路配置圖，導致有線電視安裝、網路線及電話線安裝、庭院漏水潮濕等問題及其他之損害。

⑶又被告多次不斷聲稱其已使用達13年之久，煩請被告提出證明前揭附屬建物及物品確實於主建物建造完成時均已存在之事實，且已使用達13年之久之確實證據，並請被告王玲一併提出其於何時購買系爭買賣標的物之證明，另被告聲稱馬桶為隨房屋附贈，為何於房屋買賣契約書上第九條第6 項未明載馬桶為附贈物品？分明是被告為推卸責任之詞，何足採信？

（二）被告辯稱遮雨棚漏水係因熱水器通風之用云云：遮雨棚破了三個洞，無論是下小雨還是下大雨，只要是下雨天都無法曬衣服，而且衣物會越曬越濕一整個星期都不會乾，又前面遮雨棚與房屋連接處下雨時即漏水，造成門口地上濕滑，試問誰家的遮雨棚的功用是這樣的？堪稱符合通常使用嗎〉？

（三）關於馬桶漏水問題，若被告不是故意將水表關閉、將三個馬桶的供水管全部關閉，原告於兩次看屋及交屋時豈會完全無法察覺馬桶有漏水問題？況且於交屋後經原告以電話向被告台灣房屋詢問系爭標的物係使用何種廠牌及顏色之油漆時，被告王玲才透過被告台灣房屋告知馬桶於沖水後必須將沖水按鈕扳回否則水會流不停，請問這符合馬桶的通常使用功能嗎？被告何不於現象說明書上注明？為何不在原告尚在看屋階段時明白告知？何不在簽訂房屋買賣契約時告知？卻於買賣完成交屋後才告知，完全不讓原告有議價或考慮買或不買的空間，馬桶與日常生活息息相關，亦是買賣房屋中非常重要的部分，天天都在使用，被告怎麼會忘了這個重要問題呢？經原告反應後，仲介許清淵有委請水電師傅先將三樓馬桶更換部分已損壞之零件，但並未完全更換，讓原告先試用看看是否有解決馬桶水流不停之問題，且從未維修一、二樓之馬桶，且該費用皆由仲介許清淵支出，如今馬桶問題依然存在，被告王玲不斷聲稱已修復完畢，難道換個零件隨便敷衍一下，就表示已修復完畢嗎？煩請被告拿出由曾姓水電師傅所開出修復支付費用之收據，證明其已修復完畢。

（四）又一樓地板白蟻蛀壞部分，位置係在窗戶下牆角邊有窗簾遮住的地方，是在交屋後請裝潢工人進行裝潢時發現，於99年1 月16日晚於被告台灣房屋協商時被告王玲親口說有白蟻之事實，且當場被告王玲之先生胡冠群先生要求被告台灣房屋查明有關白蟻蛀壞地板之問題是否該被告王玲負責。事後被告王玲即矢口否認曾經承認有白蟻之事實，並一再不合理的要求原告提出白蟻鑑定報告，地板確實早已被白蟻蛀壞，且過程也經仲介葉偉良所親眼目睹，何須白蟻鑑定？縱使不將地板更新，原本的磁磚地板也早已破舊不堪，如何符合通常使用？且被告王玲為掩飾前揭問題，刻意改以木心板做為地板之用，以掩飾磁磚破裂及門框遭白蟻蛀壞之瑕疵，況且木心板並非實木地板，不能承受重量，亦不能耐磨，豈能符合正常使用之功能，被告王玲未據實告知詳情，故意以木心板掩飾磁磚地板及門框之瑕疵。

（五）再者，一樓地板及馬桶等不應與房屋分離而計算折價：

⑴民法第68條第2 項規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」司法院大法官釋字第93號解釋不同意見書一：「定著物土地構成分及動產之區別依民法第66條第1 項之規定土地及其定著物為不動產定著物為獨立之不動產與土地構成分及動產顯有區別其與土地構成分所不同者附著於土地與土地構成一體之物非毀損其本質或變更其形體不能與土地分離者為土地構成分例如樹木堤防隧道井石牆溝渠及岩石等但如依社會觀念認為獨立之物則為定著物例如獨立供人使用之房屋則為定著物而非土地構成分至其與動產之區別附著於土地之物而未達於非毀損其本質或變更其形體不能分離之程度或僅係暫時安置者皆為動產而非定著物例如地上或地下安置之導管電線或工程暫用之小屋等皆係動產並非定著物故定著物與土地構成分之區別在其具有獨立性而與動產之區別在其具有固定性及永久性由此可見定著物之特質有三⑴獨立性⑵固定性⑶永久性附著於土地之物如其具備此三項特質即為定著物亦即獨立之不動產否則不為土地構成分即為動產…查定著物土地構成分及動產在學說上各有其特質按其是否具有獨立性固定性及永久性等特質區別之前項已為論述附著於土地之物究係定著物土地構成分抑動產歷來判例解釋莫不以其特質為標準決定之…。」以上所述，一樓地板及馬桶為系爭買賣標的物之定著物，係指非土地上之構成部分，繼續附著於土地而達一定經濟上目的，不易移動所在之物，是故將其與本買賣標的物分離獨立，依其性質各別計算其折舊率，而認定其現在價值，本買賣標的物是不動產買賣，並非動產買賣，若將其分別計價折舊後，試問本買賣標的物還剩多少價值？實令人難以折服。

⑵又民法第68條第1 項規定：「非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。」最高法院84年台上字第714 號判決：「所謂附屬建物，係指依附原建築以助其效用而未具獨立性之次要建築而言。」最高法院81年台上字第72號判決：「民法第68條第1 項規定：『非主物之成分，常助主物之效用，而同屬於一人者，為從物。…』中所稱之常助主物之效用，應以有輔助主物之經濟目的，與之相依為用，客觀上具恆久之功能關聯，而居於從屬關係者，始足當之。倘僅具暫時輔助他物之經濟目的，或縱與之分離亦不致喪失他物之利用價值或減損其經濟效用者，均難認為係該物之從物。」本案系爭之遮雨棚為水泥、磚造、鋼骨、PVC 浪板建造之附屬建物，係依附於本買賣標的物而增建以助其效用及經濟目的而未具獨立性，故其為次要建築，即附屬建物，且前遮雨棚為停車之用途與主建物及圍牆相連接並非能獨立存在，其確為主建物之附屬建物（告證十五），後遮雨棚為曬衣間，以磚造、鋼骨及PVC 板建造，並與主建物互相連結並非獨立存在之物，其確為主建物之附屬建物（告證十六），被告王玲於標的現況說明書上明載無滲漏水處，理應包括前庭及後院之遮雨棚，此確有滲漏水情形，據此，若分別計算其折舊率，本買賣標的物之價值亦相對減少之。

⑶又，依據買賣契約書（告證十）第一條⑷規定：「本買賣標的，包括共同使用部分之應有部分在內，如有增、改建物，應隨主建物併同轉移，並房屋現況除水電、門窗及固定設備外，甲乙雙方應於不動產說明書（附件一）互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交。」又依照標的現況說明書上所載無滲漏水情形、有未依法申請增建之後面採光罩，然遮雨棚確實有多處漏水及馬桶漏水無法達到通常使用之效用，倘若依現況交屋，該現況應指能符合通常使用效用之現況，而非有原告所不知情之瑕疵之現況，故被告應負責修繕或減少買賣價金。

⑷倘若依據行政院主計處公布使用年限換算折舊率後，房屋所有涵蓋在內的定著物、從物、附屬建物、成分…皆可分割折舊，是否房屋剩餘價值也僅剩無幾？試問原告買的是可以住人的房屋還是僅僅是個房屋造型的空殼？房屋價值應非僅僅係土地及其建物，仍應包括房屋內、外所有的定著物、從物、附屬建物、成分…等設施，才具有房屋之使用及其價值不是嗎？原告當初購買系爭標的物時所看到的屋內外所有的定著物、從物、附屬建物、成分等所有之設施，於確定購買當時標的物已特定，惟交屋後發現瑕疵，卻要原告不能要求與原本購買時所看到相同品牌、相同品質之所有定著物、從物、附屬建物等物品，既然房屋於交屋後發現瑕疵，已不具有原告購買當時所看到之效用，該房屋之價值已明顯減少，原告不能要求被告修繕恢復原狀嗎？否則買賣標的物之價值已減損，被告是否應該減少買賣價金呢？原告雖購買的是中古屋，但並非係購買不符合通常使用效用有瑕疵之中古屋吧！

⑸又若被告否認系爭買賣標的物有瑕疵及其不應負物之瑕疵擔保責任，為何仲介許清淵還請曾姓水電師傅至房屋維修？且還支付了3,500 元？若一樓地板沒有白蟻蛀壞地板之問題，為何於99年1 月16日晚上於台灣房屋協商時，被告王玲為何當場承認有白蟻？又遮雨棚漏水等問題，當時被告為何承諾會負責維修？為何被告之先生胡冠群要台灣房屋查清楚白蟻問題是否該被告負責？

①未依行政院主計處公布房屋及其設備使用年限分類表98年度修訂版換算折舊率實際費用（見本院卷第45頁）：

⒈已支付之修繕費用：計114,150元整代被告清運垃圾費2,500 元前遮雨棚修繕費15,000元後遮雨棚修繕費3,000 元一樓地板修繕費93,650元

⒉未支付之修繕費用：計266,000 元整（告證十二）後遮雨棚35,000元浴室馬桶231,000 元

②依據行政院主計處公布98年度使用年限換算折舊率（告證十三），以現在之物價指數核算後（見本院卷第45頁）：

⒈已修繕部分：計82,054元整前遮雨棚15,000元÷45年×13＝4,333.3 …；15,000－4,333＝10,667前遮雨棚3,000 元÷55年×13＝709.09…；3,000－709 ＝2,291一樓地板93,650元÷45年×13＝27054.4 ；93,650－27,054＝66,596代被告清運垃圾費2,500 元

⒉未修繕部分：計203,127 元整後遮雨棚35,000元÷55年×13＝8272.7…；35,000－8,273 ＝26,727浴室馬桶231,000 元÷55年×13＝54,600；231,000 －54,600＝176,400

（六）又，於買賣過程中被告從頭至尾均未告知系爭買賣標的物有產權問題，經原告調閱地籍圖及土地謄本後查知所購買之建物坐落於東香段277 、279 地號，然東香段279 地號之所有權竟登記於第三人富群建設股份有限公司名下，並非登記於原告名下，顯然被告互為通謀虛偽之意思表示，未將系爭標的物已涉及侵佔乙事告知原告，讓原告陷於錯誤，誤以為已取得完整之土地所有權，此為重大瑕疵。

（七）再次聲明原告並非要求被告將瑕疵部分全部更新，即使是中古屋之買賣，也應有其得以主張之權利，原告僅主張其應有之權利，請被告另行給付能符合通常使用之物品。若原告早已清楚知道系爭買賣標的物有目前所存在如此多之瑕疵，豈會願意以此價格購買？甚至於不會購買系爭買賣標的物，如今原告之權利的確遭受損害，以上狀請鈞院鑑核，懇請速賜予原告之請求。

（八）爰聲明：⑴被告應連帶給付原告已修繕費用82,054元及自請求之日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。

⑵被告應連帶賠償原告瑕疵未修繕部分或減少買賣價金203,127 元。

三、被告答辯：

（一）被告王玲答辯如下：

１、本件原告主張被告在出賣系爭房屋時，故意不告知系爭房屋之瑕疵，致伊於98年11月20日交屋後方發現木質地板有白蟻、馬桶損壞、房屋後方遮雨棚有漏水、牆壁天花板色系不同，因此，本件房屋買賣價金應減少285,181 元（82,054＋203,127 ＝285,181 元）…等語，惟：

⑴被告出賣之系爭房屋並無民法第354 條所指物之瑕疵，按民法第354 條規定：「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」最高法院73年台上字第1173號判例要旨謂：「所謂物之瑕疵，指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之意思，認為物應具之價值、效用或品質，而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣特定物其所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有所欠缺者，亦屬之。」

⑵查系爭房屋早於85年8 月14日建築完成，距原告購買時已有13年之屋齡，而原告在決定是否購買系爭房屋前，已由仲介人員葉偉良至少陪同二次檢視系爭房屋之狀況，且原告於簽約後交屋前，亦透過葉偉良取得系爭房屋之鑰匙，協同伊僱請之裝潢工人入屋檢視系爭房屋之狀況，以原告知悉伊所購之系爭標的為中古屋，亦明瞭屋內附著之門窗、木質地板、馬桶、衛浴設備、採光罩、遮雨棚…等物品均屬中古品，已使用達13年之期間，自不得於交屋後任意要求被告提供新品或主張該等物品不符新品之效用、價值，遽認系爭買賣標的有民法第354條所指物之瑕疵。

⑶次觀系爭房屋買賣契約第一條第⑷、⑸項分別約定「…並房屋現況除水電、門窗及固定設備外，甲乙雙方應於不動產說明書互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交。甲方於簽約前，業已至標的物所在地詳細檢視，並將標的物產權資料審視完畢。」經查，原告在簽約前已由葉偉良至少陪同二次檢視系爭房屋之狀況，且兩造亦已完成交屋程序，原告在此之前，未曾提及系爭房屋有何不符通常使用、效用之瑕疵，依據買賣契約約定之「依現況點交」觀之，原告不得事後再主張系爭房屋存有點交時未爭執之瑕疵。

⑷另原告於交屋後，曾透過仲介人員表示系爭房屋之馬桶配件老舊及熱水管阻塞，被告基於善意，立即委請水電工維修熱水管及更換馬桶之配件，嗣原告又以伊在使用馬桶時，馬桶內之水會濺到屁股，要求更換三套全新馬桶，要價231,000 元，及要求將一樓木質地板全部翻修，要價78,250元，被告難以接受，而生本件爭議。按原告所主張之系爭房屋之一樓木質地板遭白蟻蛀蝕，需全部拆除重作，以及馬桶老舊無法使用，需全部更換新品，以及前後遮雨棚損毀，需全部更新等情，被告均予否認，被告雖曾基於善意為原告更換老舊之馬桶「配件」及「熱水管」，但不等於自認馬桶已經毀損不堪使用，況被告於雙方協調時，亦未曾承認有木質地板有白蟻之事，是原告應舉證證明其主張之上開事實。

⑸退一步言，設若被告出賣房屋內之馬桶、木質地板、遮雨棚存有原告所指不能達通常使用之瑕疵（此為假設語氣，非自認！），惟：

①一樓木質地板、馬桶、遮雨棚並非土地上之定著物，充其量僅屬房屋之附屬品，其耐用年限與房屋結構本體不同，故於計算折舊時，上開附屬品應與房屋本體分開計算之。

②系爭房屋為加強磚造，依據行政院公布之固定資產耐用年數表，其耐用年限為35年，而非原告所指之55年，至系爭遮雨棚應屬遮陽設備，其耐用年限為5 年，而木質地板、馬桶應屬附屬之其他設備，耐用年限亦僅10年而已。

③被告係於85年8 月14日購買系爭房屋，按馬桶係隨房屋附贈，另原告於購屋同時僱工裝設木質地板及遮雨棚，距原告於98年11月13日購買系爭房屋時，系爭木質地板、遮雨棚、馬桶已使用13年之久，依據行政院公布之固定資產耐用年限表之規定，上開物品價值已折舊完畢。換言之，原告在購買系爭房屋時，房屋附屬之木質地板、遮雨棚、馬桶在法律上已屬無價值之物，該等物品縱有損壞，原告亦不得要求被告更換新品或減少價金，是原告計算折舊之方式及金額，容有誤會。

⑹再者，原告主張被告王玲與台灣房屋知悉系爭房屋坐落之基地（即新竹市○○段277 號）之前方有一塊三角形空地（279 號土地）為第三人富群建設股份有限公司（下稱富群公司）所有，被告未將此情形告知原告，使原告陷於錯誤而購買系爭房屋，按系爭房屋之產權有重大瑕疵，被告未據實告知，自應負損害賠償之責…等語。惟查，原告上開主張與其起訴之訴訟標的無關，且與實情不合，蓋被告在委託台灣房屋出售系爭房屋時，已據實告知系爭房屋前方有一小塊三角形土地（即279 號土地）為富群公司所有，經富群公司同意由購屋住戶即原告使用，雙方就此向無爭議…等情，台灣房屋仲介人員葉偉良即告知原告上情，並於不動產說明書中後方檢附地籍圖謄本，於圖面上將277 號土地以反黑標識，將279 號土地上以黃色螢光筆註記，並由兩造於騎縫上用印，是原告於簽約前已經獲告知279 號土地為富群公司所有，原告仍同意購買，是本件自無原告受欺騙而陷於錯誤之情形，原告主張房屋存有上開產權瑕疵，進而主張損害賠償，顯無理由，應予駁回。

２、聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。

（二）被告台灣房屋答辯如下：

⑴緣本件原告與被告王玲簽定正式不動產買賣契約書前，被告曾二次帶原告至現場仔細觀看系爭房屋屋況，期間停留各約一小時，被告對原告之疑問亦詳細回答，原告甚自行攜帶相機至現場拍照存檔，經數日之審慎考慮，原告決定購買；而無論簽約前或交屋後，系爭房屋之屋況並無二異，交屋後，原告開始整修房屋時始告知被告，系爭房屋水管不通及馬桶漏水，被告所屬人員得知後立即通知被告王玲，被告王玲允諾負擔維修費用，水電工至現場維修時，原告竟要求更換全新馬桶，被告王玲對此請求自然無法同意，故水電工修復水管完畢後只更換一處馬桶之零件即離開。被告努力協調雙方歧見時，99年1 月10日原告又向被告反應系爭房屋地板內藏白蟻，被告所屬人員亦刻不容緩通知被告王玲，被告王玲同意撥空與原告當場碰面協商解決方式，期間被告所屬人員曾提供數個解決蟲蛀之方式予原告（如除蟲、更換局部地板…等），然原告全盤否決被告之建議，並於99年1 月17日通知要自行更換地板，被告於隔日晚間電話通知被告王玲，然原告未經被告王玲同意於99年1 月19日將木質地板全數拆除，原告此時再要求被告王玲負擔地板翻新全部費用，被告所屬人員真不知該如何談起，非被告所屬人員對原告之要求置之不理。另採光罩漏水之部份，原告從未要求被告所屬人員向被告王玲請求維修，只是原告曾向被告所屬人員抱怨採光罩也漏水，但原告自己維修也未向被告王玲請款，被告王玲對更換馬桶一事還如此不干脆…云云。

⑵又按「仲介業務：指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。」不動產經紀業管理條例第4 條第4 項明文規定。所謂房地產仲介契約，係指當事人約定一方向他方報告房地產訂約機會，或為媒介或代理房地產買賣、互易或租賃等契約之訂立，他方允於仲介目的完成後給予報酬之契約。而房地產仲介人員對於委託人應負誠實義務。仲介人員應將已知有關委任物件的事項，無論是有利或不利事項，均應誠實告知委託人。被告將此誠實義務奉為圭臬，惟系爭房屋屋況產生之瑕疵舉凡水管不通、馬桶漏水、地板蟲蛀…皆非一般常人肉眼得察覺（原告二次至現場仔細觀看系爭房屋屋況，亦未察覺），被告確無法得知前開屋況瑕疵，故原告通知前被告確對前開屋況瑕疵不清楚，真非被告所稱未盡善良管理人注意義務，況本件被告自帶看系爭房屋屋況、簽訂正式買賣契約、系爭房屋屋況發現瑕疵，買賣雙方間之溝通協調、狀況處理，被告自認服務雖非完美但已盡全力從未懈怠，今遭原告起訴請求連帶給付及賠償修繕費用，深感委屈，亦感無奈，綜上答辯，並聲明：請判決駁回原告之訴。

四、本院得心證之理由：

（一）按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」，民法第354 條定有明文；次按「買受人於契約成立時，知其物有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第1 項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」，亦為民法第355 條所明定。另按「上訴人向被上訴人購買系爭房屋時，既多次至系爭房屋察看，且知悉被上訴人係向法院拍賣承受，原可委託建築師調閱系爭房屋之竣工圖及使用執照查看，但上訴人並未調查，難謂無重大過失，而兩造所簽訂之買賣契約，又未有出賣人保證系爭房屋絕無違建之記載，被上訴人又無故意不告知有違建情事，依民法第355 條第2 項規定，被上訴人自不負擔保責任，即無賠償義務可言。則系爭房屋縱有違建之情形，然兩造既約定以房屋現況交屋，被上訴人除系爭房屋為海砂屋及輻射屋外，自不負物之瑕疵擔保責任。」（臺灣高等法院94年度上字第584 號判決意旨可資參照）。

（二）查，原告陳秋鈴與被告王玲於98年9 月10日經由被告台灣房屋，簽訂房屋買賣契約書，指定登記名義人為原告詹德山，兩造並於同年11月20日依約完成給付買賣價金6,060,000 元及交屋之手續，為兩造所不爭執，並有買賣契約書影本在卷足參，自堪信實。次查，依系爭房屋買賣契約第一條第⑷、⑸項分別約定「…並房屋現況除水電、門窗及固定設備外，甲乙雙方應於不動產說明書互為確認，賣方於交屋時應維持原狀點交。甲方於簽約前，業已至標的物所在地詳細檢視，並將標的物產權資料審視完畢。」，原告訂約時已知悉爭房屋已有13年之屋齡，原告在決定是否購買系爭房屋前，已由仲介人員至少陪同二次檢視系爭房屋之狀況乙節，為原告所不爭執，亦堪憑信。雖原告主張：仲介公司人員葉偉良帶看房屋時並未詳細告知原告系爭房屋有何問題，原告於交屋後始發現有如下之瑕疵：⑴原告於同年11月21日請裝潢公司人員至屋內仔細查看何處需要整修或重新裝潢，發現一樓、三樓、閣樓及樓梯木頭地板確實有多處刮痕掉色，一樓地板確有一塊8080公分大小的地板是補釘上去卻完全未上色，必須以磨平再上色的方式處理，同年12月底，最後施作地板工程時，發現一樓地板有裂痕，經裝潢師傅查看後發現該處地板係由白蟻蟲蛀所造成之破裂，後委請裝潢公司人員將破裂之處拆除，重新依照原本的木板樣式施工，拆除後發現地板底下是磁磚，非常髒亂且有多處破裂，還有白蟻走過之痕跡，事後又發現另一處地板破裂，拆除後也是同樣的情形，若僅修復此部分，並無法完全解決地板受潮導致發霉、腐爛、蟲蛀等問題，經裝潢公司依據原本相同的木材地板報價，因非實木地板而係木心板施工，之後還要再上色，程序複雜，一坪的費用要12,000元，比一坪實木柚木地板費用還要貴3,000 元。⑵又屋內每個樓層的牆壁及天花板色系皆不同，必須重新粉刷，故經被告台灣房屋向被告王玲詢問原使用之油漆為何種廠牌及編號，惟僅告知原告不知油漆之品牌及由何人負責油漆。⑶又經水電人員陪同原告察看後，發現當初被告王玲將水表總開關關閉，又將一、二、三樓馬桶下方之供水開關全部關閉，故開關全部打開後發現一樓馬桶下方之供水水管漏水，且一、二、三樓的馬桶水箱的水皆流不停，經水電師傅告知此款馬桶有水流不停、沖不乾淨、沖水聲音大、上大號時水會濺起來噴到屁股的問題，經原告反應後，仲介許清淵委請水電師傅至現場處理，然雖已更換三樓馬桶水箱部分之零件，但至目前為止

一、二、三樓馬桶依然存在瑕疵，被告王玲於協商時竟告知當時買的時候就是這樣了，即以此為由，至今仍置之不理。⑷後遮雨棚有裂縫並會漏水，無法晾乾衣物等情。惟查，依系爭不動產買賣契約書第九條第⑷點約定：「買賣不動產房屋部分，其室內門窗廚廁與現有附屬水電衛生設備或分享公共設施等定著物及在移交前增築部分，自本約成立日起，乙方（註：即賣方）均不得任意取卸破壞，須依原狀移交與甲方（註：即買方）。」（見本院卷第47頁背面）、同條第⑹點：「附贈物品：流理台、瓦斯爐…其他物品：依固定物現況交屋。…」（見本院卷第47頁背面、第48頁）；再參以系爭買賣契約書所附之標的現況說明書所載內容，多屬房屋本體之事項，並無就屋內馬桶、裝潢設備、木質地板等項目為記載，且載明後方採光罩為增建，有該標的現況說明書可稽（見本院卷第49頁）；是以，系爭買賣契約之標的乃系爭房地之現況，該房屋已使用13 年以上，此為兩造不爭執，則系爭房屋是否具有瑕疵亦應以此基準為斷，尚不得以全新房屋及設備為判斷標準，始稱公允。另，依據行政院公布之固定資產耐用年數表（詳本院卷第83至87頁），系爭房屋為ＲＣ造，此有新竹市地政事務所建物測量成果圖（見卷第149 頁）足參，其耐用年限為35年，至系爭遮雨棚應屬遮陽設備，其耐用年限為5 年，而木質地板、馬桶應屬附屬之其他設備，耐用年限亦均僅10年，系爭房屋出售予原告陳秋鈴前已使用13年以上，則其附屬之遮雨棚、木質地板、馬桶等設備，均已逾行政院公布之固定資產耐用年數，法律上僅有全數折舊之殘值，其縱有外觀或功能之缺損，亦無得以新品之標準認定其瑕疵；又被告並未於系爭買賣契約保證有全新房屋及設備之品質，而係載明按現況交屋，此亦有買賣契約書在卷足稽。從而，原告所主張之一樓、三樓、閣樓及樓梯木頭地板確實有多處刮痕掉色，一樓地板有一塊8080公分大小的地板是補釘完全未上色、施作地板工程時，發現一樓地板有裂痕，經裝潢師傅查看後發現該處地板係由白蟻蟲蛀所造成之破裂、屋內每個樓層的牆壁及天花板色系皆不同，必須重新粉刷、一樓馬桶下方之供水水管漏水，且一、二、三樓的馬桶水箱的水皆流不停，經水電師傅告知此款馬桶有水流不停、沖不乾淨、沖水聲音大、上大號時水會濺起來噴到屁股的問題云云；其或係購屋前即可看出（即木頭地板多處刮痕掉色、補釘完全未上色、屋內每個樓層的牆壁及天花板色系皆不同），或係須拆除始能發現且已逾耐用年限（木質地板下有白蟻），或係已逾耐用年限之附屬設備（例如：馬桶、馬桶水管等），依前開說明，均無從認定被告王玲有原告主張應負擔之物之瑕疵擔保責任，可資認定；此外，原告詹德山非本件系爭買賣契約締約之當事人，其係受原告陳秋鈴指定受移轉系爭不動產之人，其主張依系爭買賣契約之法律關係為請求，亦屬無據。職是，原告據以主張被告在出賣系爭房地時，故意不告知系爭房屋之瑕疵，致伊於98年11月20日交屋後方發現木質地板有白蟻、馬桶損壞、房屋後方遮雨棚有漏水、牆壁天花板色系不同，請求本件房屋買賣價金應減少285,181 元，即非可採，無得准許。

（三）又原告復主張：依據原告與被告台灣房屋所訂立之不動產專任委託銷售契約書第八條規定：「…管路配置圖等亦應一併影印本交由乙方以利銷售，…」、第九條規定：「甲方應就本宗不動產之重要事項，據實簽證於標的現況說明書內，乙方亦應根據本契約及甲方簽證之標的現況說明書製作內政部規定不動產說明書，…如因甲方隱瞞不實致生損害，甲方應負責任」，又依據內政部公佈之不動產委託銷售定型化契約應記載第六條（四）規定：「受託人製作之不動產說明書，應指派不動產經紀人簽章，並經委託人簽認後，將副本交委託人留存；經紀人員並負有誠實告知買方之義務，如有隱瞞不實，受託人與其經紀人員應連帶負一切法律責任；其因而生損害於委託人者，受託人應負賠償責任」，被告台灣房屋自應與被告王玲負連帶之法律責任云云。然查，依原告主張並提出之系爭買賣契約之標的現況說明書（見本院卷第49頁）及內政部公告之不動產委託銷售定型化契約書所附之不動產標的現況說明書（見本院卷第37頁），其說明範圍及項目並未記載及於原告主張之上開木質地板、馬桶、遮雨棚、牆壁天花板色系等內容，從而，原告主張被告台灣房屋應就其主張之前開各項情形因出賣人即被告王玲未予據實告知而與被告王玲負連帶給付之責，請求其與被告王玲連帶給付285,181 元，亦屬無據，應予駁回。

（四）因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後，於判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

五、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。