臺灣新竹地方法院99年度訴字第295號

臺灣新竹地方法院民事判決　　　　　　　 99年度訴字第295號

原告

曾琬芳

原告

陳春沛

原告

范金一

原告

江嘉珍

原告

劉木火

原告

謝明宏

原告

陳鳳真

原告

羅張葱妹

原告

林吳金枝

原告

楊貴美

原告

黃瓊儀

原告

周淑娟

原告

董淑惠

原告

呂理煙

原告

黃滿庭

原告

蔡流強

原告

陳彥亨

原告

賴炤綱

原告

馮秀霞

原告

林蘭鳳

原告

廖煜文

原告

廖添文

原告

尤秀美

原告

前列二十三人共同

訴訟代理人

陳偉民律師

被告

林愛華

訴訟代理人

路春鴻律師

　　　　　　黃淑芬律師

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國100年2月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）兩造為新竹市○○段第589地號土地共有人及坐落該土地上、門牌號碼新竹市○○路8號、8之1號、10號、10之1號等9層樓建物之區分所有權人。詎被告未經原告同意，亦無其他合法權源，竟在系爭頂樓平台占用如附圖所示A部分，面積77平方公尺之增建物，甚至破壞頂樓平台，影響整棟建築物之結構安全。

（二）按屋頂平台之構造設計有其原有功能，不能任意加蓋建築物，而影響整棟建築物之結構安全。另按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。公寓大廈管理條例管理條例第9條第1項、第2項分別定有明文。再依民法第799條第2項規定，區分所有之專有部分，係指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的；共有部分，係指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。系爭大樓樓頂平台為大樓之屋頂，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，其性質應屬整棟建物之共同使用部分，屬於共有之性質，是該屋頂平台屬系爭大廈之共用部分，應堪認定。又大樓屋頂平台之用途，旨在供作避難場、電梯、水箱、變電室、屋頂入口、避雷針及發生災難時通路之用，是如區分所有人擅自在屋頂平台搭建建物而排除其他區分所有人之使用，即違反該共用平台設置目的及通常使用方法。查被告將系爭平台搭蓋違章建物使用，自屬違反上開條例第9條第2項：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」之規定，且被告使用系爭搭蓋違章建物，並未經區分所有權人會議決議通過，亦未合於同條項但書之情形。

（三）按民法第767條：「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，民法第821條：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」定有明文。查系爭頂樓增建物占用如附圖所示A部分既未經全體共有人同意，屬侵害原告之共有權利，自得請求除去之，因此，原告依民法第767條規定，請求被告拆除如附圖所示A部分，面積77平方公尺之增建物，以及依民法第184條、第767條、第821條之規定，請求被告將共有之頂樓平台回復原狀返還予原告及其他共有人，自有理由，應予准許。

（四）又依本大樓住戶管理公約第9條﹝16﹞明定：「各棟屋頂使用權為頂樓住戶管理使用，但不得增建」。本件被告之前手未經原告及其他共有人同意，擅自在系爭頂樓平台搭蓋如附圖所示A部分增建物，被告繼受取得增建物，應負有排除侵害義務。

（五）為此聲明：

１、被告應將門牌號碼新竹市○○路8號、8之1號、10號、10之1號9樓頂平台如附圖所示A部分面積77 平方公尺之鐵皮房屋建物拆除，並將該平台回復原狀返還予原告及其他共有人全體。

２、原告願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

（一）查門牌號碼新竹市○○路10號9樓之2號房屋（即建號新竹市○○段1508號）係被告於民國（下同）99年4月9日向前手即訴外人吳建成買受，而於買受當時，該頂樓加建之鐵皮屋即已存在，並非被告於買受後始再行加建，是原告謂「被告未經原告同意，亦無其他合法權源，即在系爭頂樓平台占用如附圖所示A部分增建物」云云，與事實不符。

（二）再者，被告之前手即訴外人吳建成，於83年向建商買受系爭新竹市○○路10號9樓之2號房屋後，即行於頂樓增建系爭鐵皮屋使用，迄99年連同系爭房屋出售予被告，期間長達16年，而此16年期間，原告即全體區分所有權人，對於吳建成使用系爭頂樓平台，均未為任何異議，由此可見，被告前手吳建成係經原告全體區分所有權人同意或默示同意，始占有使用系爭頂樓平台，而渠等之同意，具有準物權之效力，自不因被告繼受該鐵皮屋使用後，即變成為無權占有，是原告主張被告未經其同意無權占有使用系爭頂樓平台云云，顯屬無據。更何況，同為系爭建物區分所有權人之原告訴訟代理人，其區分所有建物為新竹市○○路8號9樓之2房屋，與被告之區分所有建物即新竹市○○路10號9樓之2房屋，同為頂樓，且亦在系爭鐵皮屋旁搭建鐵架欲興建鐵皮屋使用，由此一情況事實，益見全體區分所有權人於購買房屋之初，即已同意頂樓平台係由頂樓住戶使用，果爾，被告繼受前手吳建成之權利使用系爭頂樓平台之鐵皮房屋，自屬有權占有。

（三）又依原告所提出買賣契約書系爭大樓住戶管理公約，被告或其前手對於頂樓平台均有使用權，且其他區分所有權人應受拘束，系爭鐵皮屋已增建16年之久，原告等區分所有權人應有默示同意被告使用，原告在16年之後，再主張不得增建，有違誠信及權利濫用。退一步言，如鈞院認為被告為無權占有而必須拆屋還地，因頂樓鐵皮屋有三間房間，系爭新竹市○○路10號9樓之2號房屋有二間房間，供被告全家五口使用，如拆除勢必造成被告生活起居上不便，爰依民事訴訟法第396條請求酌定履行期間等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張渠為坐落新竹市○○段第589地號土地及其上門牌號碼新竹市○○路8號、8之1號、10號、10之1號地上9層之春福記錄年代大樓之區分所有權人。被告於99年4月9日向訴外人吳建成購買新竹市○○路10號9樓之2號房地（即建號新竹市○○段1508號）及頂樓平台增建如附圖所示A 部分面積77平方公尺未經保存登記之增建鐵皮房屋等事實，業據提出地籍圖謄本、土地及建物登記謄本、現場照本為證（見卷第7至50頁），並經本院會同新竹地政事務所人員至現場勘驗明確，製有勘驗筆錄及建物測量成果圖附卷可憑（見卷第89至90頁、第93至94頁），原告此部分之主張，自堪信為真正。

四、原告又主張被告所有之前揭未經保存登記之增建鐵皮屋無權占用系爭大樓頂樓平台，爰訴請拆除並將頂樓平台回復原狀返還予原告及其他全體共有人，惟為被告所否認，並以前開情詞置辯，是本件爭執之重點厥為：被告所有之增建物占有系爭系爭大樓頂樓平台是否有合法權源？述之如下：

（一）按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，民法第799條前段定有明文。次按，公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分；公寓大廈屋頂之構造，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7條第3款固亦有明文。惟公寓大廈管理條例第55條第2項另規定於本條例施行前（84年6月28日）已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。查系爭公寓大廈於83年2月4日建築完成，有建物登記謄本附卷可稽（見卷第18至41頁），是以系爭公寓大廈之區分所有權人，就共有之共同部分，如已依民法共有之相關規定，為特別之約定者，自仍有其效力，得不受公寓大廈管理條例第7條各款不得為約定專用部份之限制。

（二）次按「集合住宅之買賣，經由建商與各承購戶訂明屋頂平台由頂樓住戶使用管理者，固非不可認係共有物之分管約定，惟屋頂平台之構造設計有其原有功能，不容任意加蓋建築物，影響全棟建築物之景觀及全體住戶居住之安全」（最高法院82年台上字第2284號判決參照）；亦即區分所有人就共有部分有專用權者，仍應本於共有物本來之用法，依其性質、構造使用之，且無違共有物之使用目的始為合法（最高法院82年台上字第1802號判決參照）；又按物之使用，乃指依物之用法，不毀損其物體或變更其性質，以供吾人需要而言，而大樓屋頂平台之用途，一般作為火災之避難場、電梯之機械室、屋頂之出入口、避雷針、共同天線、火災時之通路，如約定專用權人使用該專用部分違反共有物之使用目的，影響全建築物之景觀及住戶之安全，已達變更屋頂之用途或性質，自非適當，共有人為全體共有人之利益，自得本於所有權請求除去之（最高法院80年台上字第1104號判決意旨參照）。查系爭春福記錄年代大樓係由春福興建設股份有限公司所興建，區分為A、B、C、D、E、F棟，並於預售之房屋買賣契約書附件二屋頂使用權同意書載明「…對於本工地各樓層之屋頂使用權同意如后列使用：⑴A棟9樓屋頂除公共設施歸A、B棟1至9樓住戶共同管理使用外，其餘部分歸A棟9樓住戶管理使用。⑵B棟9樓屋頂除公共設施歸A、B棟1至9樓住戶共同管理使用外，其餘部分歸B棟9樓住戶管理使用。⑶C棟9樓屋頂歸C棟9樓住戶管理使用。⑷E棟9樓屋頂除公共設施歸C、D、E、F棟1至9樓住戶共同管理使用外，其餘部分歸C棟9樓住戶管理使用。⑸F棟9樓屋頂歸D棟9樓住戶管理使用。⑹D棟9樓屋頂除公共設施歸C、D、E、F棟1至9樓住戶共同管理使用外，其餘部分歸D棟9樓住戶管理使用。擁有屋頂管理使用權之住戶，應依法令之規定管理使用，並在不礙其他各住戶進出共同使用部分及社區景觀下做善良之管理。」等情，有原告提出之預定房屋買賣契約書附卷可稽（見卷第123頁），足見系爭大樓各該區分所有權人向建商購買該不動產時，顯已得知「頂樓平台歸9樓住戶管理使用」之約定。按契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定頂樓平台歸9樓住戶管理使用，應認系爭公寓大廈共有人間經由各別與建商之約定，已合意成立分管契約，而應受該分管契約之拘束。

（三）惟查，系爭大樓預售時所附之住戶管理公約第9條第16項明定「各棟屋頂使用權依附件二內容規定管理使用，但不得增建，其他各層住戶對此無異議」，有前開預定房屋買賣契約書附卷可稽（見卷第131、140頁）。系爭增建鐵皮房屋為頂樓之違章建築，已違反建築法令及住戶規約之規定，且頂樓平台「使用權」究與「所有權」圓滿之權能有所不同，該屋頂建築設計既屬平台，自應保持平台之原狀，依其性質、構造而為使用，始得謂符合分管契約之約定。是被告之前手於頂樓平台上搭蓋增建鐵皮房屋，顯非依頂樓平台之性質及構造而為原狀使用，而已超出分管契約約定之範圍，難認為正當。被告因買賣而繼受取得系爭增建鐵皮屋之事實上處分權，自亦難認其占有有合法之權源。

（四）又被告雖以原告請求拆除頂樓增建為權利濫用等詞置辯，惟按民法第148條所稱權利之行使，不得以損害他人為主要目的者，係指行使權利，專以損害他人為目的之情形而言，若為自己之利益而行使，縱於他人之利益不無損害，然既非以損害他人為主要目的，即無該條之適用，最高法院69年度台上字第1079號判決要旨參照。查系爭頂樓增建鐵皮房屋，面積達77平方公尺，已妨害大樓住戶逃生避難，增加大樓結構負擔，難謂未對大樓之原告及其他住戶之居住安全造成影響，並已妨害全體住戶對頂樓平台之合法使用權益。是以原告依法主張行使權利，難認係權利濫用或違反誠實信用原則。至原告之訴訟代理人有無亦在頂樓平台違法搭建鐵架，乃區分所有權人得否對其另行使權利之問題，與原告是否得於本件行使權利無涉，被告執此抗辯，亦無理由。

（五）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條及第821條定有明文。各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物特定部分占用收益，仍須徵得他共有人全體之同意。其未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院62年台上字第1803號判例及同院81年台上字第1818號判決足資參照)。綜上，原告主張被告所有之系爭鐵皮房屋無權占用系爭大樓頂樓平台，已侵害全體共有人之權利等情，堪信屬實。從而原告本於所有權之作用請求被告拆除系爭大樓頂樓平台增建之鐵皮房屋並回復原狀，洵屬有據。至於原告另請求被告將頂樓平台返還予原告及其他共有人部分，因被告就系爭平台，依分管契約，於不違反共有物性質之範圍，仍專有使用權，是於被告拆除系爭平台上之增建物後，在上開使用權之範圍，仍得使用系爭平台。準此，原告自不得進而請求被告將系爭平台返還於原告或其他共有人，原告此部分請求，即非有據，不應准許。

五、綜上所述，原告本於民法第767條、第821條規定，請求被告拆除如附圖所示A部分面積77平方公尺之鐵皮房屋並回復原狀，為有理由，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。

六、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或經原告同意者，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第396條第1項同有明文。查，本件被告全家目前居住於新竹市○○路10號9樓之2及其上頂樓增建鐵皮房屋，業據本院履勘現場屬實，且前開9樓之2房屋面積僅56.77平方公尺，空間狹小，如將系爭增建鐵皮房屋拆除，被告部分家人勢必另覓屋搬遷，一時應屬不易，核其性質非長時間不能履行，爰依前揭規定，酌定履行期間6個月，用資兼顧被告之利益。

七、本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，對判決結果已不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、又兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至原告其餘假執行之聲請，因其訴之駁回而失所依據，不予准許，應併予駁回。

據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。