沙鹿簡易庭101年度沙簡字第52號

臺灣臺中地方法院民事簡易判決　　　　 101年度沙簡字第52號

原告

靜宜不動產經紀業有限公司

法定代理人

王銘源

被告

豐達不動產經紀有限公司

法定代理人

廖雅瓊

代理人

鍾坤海

上列當事人間請求給付佣金事件，經於民國101年5月1日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告前在原告與訴外人藍文澤之專任委託銷售契約期間內，找原告合作配合成交訴外人藍文澤所有之門牌號碼臺中市○○區○○路390號房屋，並由被告員工黃行一書立協議書，依卷附協議書之內容，被告應依約給付原告其所收取佣金之2分之1。為此原告爰減縮聲明訴請：被告應給付原告新臺幣（下同）21萬元，及自民國100年12月23日（即支付命令送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。

二、被告答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。另陳述：被告係在原告與訴外人藍文澤之專任委託銷售契約期滿後，始行居間銷售訴外人藍文澤所有之門牌號碼臺中市○○區○○路390號房屋。證人黃行一在被告公司之職稱為副理，工作內容是業務人員，負責銷售房屋，並非被告公司之代表人，被告公司亦未授權其可以單獨對外簽約，公司所有的契約都必需蓋用公司大小章，如果和同業間有物件流通之需要時，被告公司亦會出具正式之「物件流通協議書」，是被告並不須給付所收取之仲介佣金（買方部分14萬元、賣方部分3萬元）之2分之1予原告。

三、法院得心證之理由：

（一）依兩造所提出之書狀及陳述，整理不爭執事項如下：

⑴、原告前於100年2月18日以「全國不動產沙鹿加盟店靜宜不動產經紀業有限公司」之名義與訴外人藍文澤就門牌號碼臺中市○○區○○路390號房屋及土地簽立「不動產專任委託銷售契約書」，委託銷售價格為828萬元，委託期間自100年3月1日至100年10月30日止，並於特約條款中約定「8月底銷售不出，就決定出租」。另以「委託事項變更契約書」約定：訴外人藍文澤「實拿部份」700 萬元為成交底價，仲介服務費由原告「自行向買方爭取，不得超過四%為限」。

⑵、訴外人藍文澤嗣於100年9月29日經由被告公司員工黃行一之經紀而就上開不動產，另與被告（以「永慶不動產中科東大加盟店豐達不動產經紀有限公司」之名義）簽立「專任委託銷售契約書」，委託銷售價格為828萬元，委託期間自100年10月1日至100年11月15日止。

⑶、訴外人蕭玉華於100年10月10日經由被告之仲介，而出價700萬元欲行購買上開不動產，並出具「不動產買賣意願書」交付被告。

⑷、訴外人藍文澤於100年10月12日簽立「委託事項變更契約書」予被告，約定：訴外人藍文澤實拿700萬元，不支付4%仲介費只付3萬元。另於前項「不動產買賣意願書」上簽認同意以700萬元出售上開不動產予訴外人蕭玉華。

⑸、被告公司員工黃行一曾於100年9月間偕同被告公司店長黎維勝一同前去原告公司商討上開不動產之銷售合作事宜，黃行一並當場書立「協議書」一紙。

⑹、訴外人藍文澤嗣經被告仲介以700萬元出售上開不動產予訴外人蕭玉華。訴外人藍文澤給付被告仲介費3萬元，訴外人蕭玉華則給付被告仲介費14萬元。

⑺、訴外人藍文澤嗣於101年4月10日與原告成立訴訟上和解，同意給付原告3萬元（101年度沙簡字第53號）。

（二）爰就原告所據以對被告主張之「兩造間是否成立合作協議？」之爭點，分述如下：

⑴、按民事訴訟如係由原告主張權利者，應由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證尚有瑕疵，亦應駁回原告之請求。次按，契約之成立雖不以書面為要件，只須當事人意思表示一致即成立，但契約之成立，須有要約與承諾二者意思表示一致之事實始足當之，若無此事實，即契約尚未合法成立，自不發生契約之效力。另當事人締結合作協議契約，固非要式行為，惟對於契約「必要之點」意思必須一致，茍當事人對契約必要之點之意思未能一致或未實際達成結論者，其契約仍難謂已成立。又所謂「必要之點」，通常指契約之要素而言。另有權代理須本人有授與代理權之行為，而授與代理權，依民法第167 條規定，應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之。無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，固得經本人承認而對於本人發生效力。惟本人如已為拒絕承認，該無權代理行為即確定的對於本人不生效力，

⑵、本件原告固據提出卷附之協議書影本供為本件請求之依據。但查：

１、卷附之之協議書乃係證人黃行一所書立，原有「…成交後服務費各持2分之1…」之記載，但已由證人黃行一當場刪除一節，此為兩造所不爭執。

２、證人黃行一為被告公司之業務人員，其與被告間係屬僱傭關係，本無權單獨對外代表被告公司而為有效之法律行為，另被告復否認有授與證人黃行一代理權而得代理被告公司與原告公司成立卷附協議書所表彰之合作契約關係。

３、證人黃行一證述：「…我們當初只是去拜託了解情況，所以我所寫的這張書面只是一個草稿，主要是針對這個物件，全國（指原告公司）的委託還沒有到期的話，那個雙方面就可以進行合作，但是當時有講，合作的方式應該以正式的流通單為準。當初是四個人談了之後，就依照雙方所談的內容大致上寫下這個協議書。刪掉的部分也是雙方在談論的過程中隨手刪寫…協議書上所謂成交後服務費各持2分之l是指賣方的服務費各2分之l分配，至於買方的服務費歸我們全部取得。當時歐小姐有表示信義跟他們流通的話，都有用正式的流通單，所以我就隨手把它劃掉了」。

４、陪同證人黃行一同去原告公司之證人黎維勝證述：「…我當初去的時候是因為黃行一告訴我，原告表示他們對系爭不動產仍然有合約存在，所以我就想要去瞭解情況，就和黃行一一起去，去的時候詳細的細節主要是黃行一與他們討論，一開始去時黃小姐有自我介紹也有表明我是公司的店長，我當時再談的過程中我都是在聽，到後來歐小姐有表示他們和別人合作都有正式的合約書，我針對這個問題就說我們公司也有正式的流通書，如果有合作的話，那麼就會把正式的流通書送過來給他們公司簽章，當時只是在討論並沒有達成結論…」。

５、在場與證人黃行一討論之原告公司人員證人歐麗君證述：「…黃小姐來過兩次，第一次和王銘源先生在她的車上談，後來我覺得不妥當，後來黃小姐就與他們公司的店長來我們公司談，當時黃小姐有先拿斡旋單給我們看，我說斡旋單只能證明你們有客戶，但不能證明你們有跟我們公司合作，如果要合作的話，就要有何做的書面，黃小姐當時就說那我寫壹份，黃小姐當時就拿筆寫下卷附的協議書，原本服務費有寫各持二分之一，但後來劃掉，劃掉的原因是黃小姐覺得分給我們二分之一太多了，她就把它劃掉，並且說等成交以後再來分，我當時並沒有要求現在就要說清楚…」。

⑶、揆諸上開各情，足認證人黃行一本無權代理被告公司與原告公司成立卷附協議書所表彰之合作契約關係，且其與被告公司人員就合作協議之契約要素即仲介佣金之分配比例，亦未達成意思表示之合致，客觀上尚難僅據卷附協議書即為兩造間業已合法成立合作協議契約之認定。

四、綜上所述，原告所據其與證人黃行一所書立之卷附協議書，因欠缺合法代理權之授與及契約必要之點之意思合致要件，尚難據認兩造間業已合法成立卷附協議書所表彰之合作協議契約。從而，原告據卷附協議書，訴請被告公司給付原告公司伊所收取之佣金之2分之1即21萬元，及自100年12月23日（即支付命令送達之翌日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，尚非有據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：訴訟費用合計新臺幣2,756元（內含裁判費2,210元及證人差旅費546元）依民事訴訟法第78條規定，命由原告負擔。