沙鹿簡易庭105年度沙簡字第456號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　105年度沙簡字第456號

原告

普威實業股份有限公司

法定代理人

郭淑雲

訴訟代理人

洪永叡律師

被告

陳宏仁

訴訟代理人

林俊雄律師

複代理人

林耀堂

上列當事人間返還押租金事件，本院於民國106年5月23日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告自民國93年起向被告承租坐落臺中市○○區○○路00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），作為服飾買賣之營業店面，後來一直續租，兩造間最近一次之租賃契約（下稱系爭租約）租期約定自104年1月16日至106年1月15日止，並約定租金每月新臺幣（下同）10萬元，擔保金（押金）則為42萬元（下稱系爭押金）。嗣因成衣經濟環境不佳，又缺員工、不好經營，原告欲結束系爭房屋之店面營業，原告乃於105年3月上旬向被告告知欲提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係，被告亦同意，兩造遂合意提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係（下稱系爭合意），原告旋即依系爭合意之約定，於105年4月15日將系爭房屋遷讓返還被告，至系爭押金應如何處理，則非屬系爭合意約定之範圍內。又依系爭租約第5條第2項：「前項擔保金（即指系爭押金），除有系爭租約第17條所定之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時返還之」之約定，租期屆滿僅係租賃關係消滅的其中一種方式，系爭租約第5條約定之真意，應指應系爭租約關係消滅、原告將系爭房屋交還被告時即有適用，故兩造間之系爭租約關係既於105年4月15日業已消滅，自有系爭租約第5條第2項之適用，原告得請求被告返還系爭押金。況依系爭租約第16條第2項有關：「出租人如於租賃期滿或終止時，已收之保證金經扣抵積欠之租金或費用後，未將剩餘部分返還者，應逕受強制執行」之約定，益徵除租期屆滿外，基於其他原因終止系爭租約之情形，被告亦負有將保證金即系爭押金返還原告之義務，豈知被告事後僅將系爭押金中之20％數額即：8萬4000元（420,000×20％＝84,000）返還原告，至其餘押金33萬6000元被告則拒不返還原告，屢經原告催討，未獲被告置理。為此，原告爰依系爭租約第5條約定及租賃之法律關係，提起本件訴訟，請求被告給付原告33萬6000元及其法定遲延利息。並聲明：被告應給付原告33萬6000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、被告抗辯：被告於105年3月間接獲原告告知其欲提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係後，兩造間系爭合意之內容，除合意提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係，原告並應於終止日（即105年4月15日）將系爭房屋返還被告外，且就系爭押金部分亦達成合意即：約定被告僅須返還原告系爭押金中之20％數額即：8萬4000元，至其餘押金33萬600 0元部分則充為違約金、不須返還原告，以此方式作為被告同意原告提前終止系爭房屋租賃關係之條件。原告遂於105年4月15日將系爭房屋返還被告，被告則將依系爭合意應返還原告之押金8萬4000元，扣除被告為原告墊付之系爭房屋電費12,862元後，就被告實際應返還原告之押金71,138元（84,000－12,862＝71,138），被告則簽發面額71,138元之支票一紙（受款人為原告、發票日為105年5月5日、票號為PTA 0000000號、付款人為台中商業銀行北台中分行；下稱系爭支票）交予原告，並經原告提領兌現。原告否認系爭合意之內容包括被告僅須返還原告系爭押金中之8萬4000元，與實情不符，並無可採。且觀諸系爭租約第5條第2項之約定，可知僅以系爭租約之終止原因為「租期屆滿」始有適用，此與兩造間以系爭合意提前終止系爭房屋租賃關係之情形迴異，益見原告對被告之本件請求，為無理由。準此，被告既依系爭合意之約定併將押金8萬4000元返還原告而履行完畢，亦無所謂違約金是否酌減之問題。並聲明：㈠駁回原告之訴；㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠下列事實，有系爭租約、系爭支票在卷可按，且為兩造所不爭執，堪認屬實：

⒈兩造有簽立系爭租約，約定原告向被告承租系爭房屋，租期約定自104年1月16日至106年1月15日止，租金每月10萬元，原告並依系爭租約第5條第1項之約定交付系爭押金（即42萬元）予被告。

⒉兩造嗣於105年3月間合意提前於105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係（即系爭合意），原告並於105年4月15日將系爭房屋遷讓返還被告。

⒊被告嗣後實際返還原告將系爭押金中之20％數額即：8萬4000元（420,000×20％＝84,000），被告經扣除其為原告墊付之系爭房屋電費12,862元，被告係簽發系爭支票（即面額71,138元、受款人為原告、發票日為105年5月5日、票號為PTA0000000號、付款人為台中商業銀行北台中分行）交予原告，並經原告提領兌現方式為之。

㈡本件首應審究者為：兩造間系爭合意約定之內容，有無包括系爭押金應如何處理之合意在內？被告以系爭合意約定之內容，兼括：兩造就系爭押金一併達成「被告僅須返還原告系爭押金中之20％即：8萬4000元，至其餘押金33萬6000元被告不須返還原告」之意思合致等語置辯，是否可採？說明如次：按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。而所謂探求當事人之真意，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。又依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者，應認係屬默示之意思表示。經查：

⒈系爭租約第5條第2項、第16條第2項及第17條第1項、第2項固有：「前項擔保金（即指系爭押金），除有系爭租約第17條所定之情形外，出租人應於租期屆滿，承租人交還房屋時返還之」、「出租人如於租賃期滿或終止時，已收之保證金經扣抵積欠之租金或費用後，未將剩餘部分返還者，應逕受強制執行」、「承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵，如有不足由承租人補足，承租人不得異議」、「租賃期滿或契約終止後，承租人未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清理費用由承租人負擔」之約定。又原告之公司副理即證人黃政裕於本院審理時雖證稱：當時協商提前終止系爭租約事宜，原告方面由是我負責，被告方面是被告本人與我接洽；提前終止系爭租約只有口頭約定，沒有簽書面；差不多在105年3月談好提前終止系爭租約，但當時有關返還系爭押金的事一直沒有談好；原告公司開給被告尚未屆期之每月租金支票合計9張支票，被告於105年3月18日就一次還給原告；被告一開始不同意退還系爭押金，因系爭租約之租期未屆滿，被告說同意退系爭押金中之兩成數額，但我沒有同意；原告於105年8月寄送存證信函給被告前，我有代表原告向被告催討其餘尚未返還的押金；我在105年7月打電話向被告催討時，被告在電話中有同意要返還原告系爭押金中之五成數額，我不能同意，因原告要求全部返還等語。然證人黃政裕為原告之副理，則證人黃政裕前揭證稱原告並未同意被告退還系爭押金中兩成數額之要約及被告嗣後曾有同意返還原告系爭押金中五成數額等語，難免偏頗原告之虞，已難遽為不利被告之認定。且經被告扣除其為原告墊付系爭房屋電費12,862元而以簽發系爭支票交予原告方式返還系爭押金中之兩成數額即8萬4000元，亦經原告提領兌現乙節，有如前述，則兩造先前達成系爭合意之內容，就系爭押金部分倘果真尚未達成「被告僅須返還原告系爭押金中之20％數額即：8萬4000元、其餘押金33萬6000元被告不須返還原告」之意思合致，原告身為商場上之營利公司，原告理應以暫不交還系爭房屋、要求被告立據為憑乃至收受系爭支票時對被告提出異議等方式，以求自保，然原告捨此不為，甚且將攸關系爭押金返還爭議之系爭支票提領兌現等情以觀，依原告之前揭舉止作為，就被告所為僅退還原告系爭押金中之兩成數額即8萬4000元、其餘押金33萬6000元被告不須返還原告之要約，原告實有默示之同意，已堪認定。是證人黃政裕前揭不利被告之證述，並無可採。

⒉況且，自被告同意原告提前於105年4月15日終止系爭房屋租賃關係當時所植基之原因事實、經濟目的、客觀情事之角度言：⑴系爭租約之租期係至106年1月15日止、每月租金10萬元乙節，有如前述，倘被告不同意105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係，被告依系爭租約原本即可向原告收取達九個月租金合計90萬元，且衡諸押金係擔保承租人積欠租金或因承租房屋所生損害賠償之用，出租人於承租人有違約或損害承租房屋之情事發生時，即可主動動用而以該押金予以抵償，無須得承租人之同意，則縱使被告不同意105年4月15日終止系爭房屋之租賃關係，迄至106年1月15日之系爭租約存續期間中，倘原告違約而積欠租金，被告原本亦得以總額42萬元之系爭押金予以抵償，顯見被告當時並無必須配合原告欲提前終止系爭房屋租賃關係之動機及誘因；⑵原告欲提前終止系爭房屋租賃關係之原因，乃為原告因成衣經濟環境不佳、缺員工、不好經營而欲結束以系爭房屋作為服飾買賣之店面營業，業據原告陳明在卷，此部分情節亦經證人黃政裕於本院審理時結證屬實，顯見當時係原告有求於被告，並非被告有求於原告，則原告在當時服飾生意已處於無從獲利欲結束營業之狀態，與其蒙受虧損或空置租賃房屋而須依系爭租約繼續被告給付高達合計90萬元之租金，或處於可能無法繼續給付租金而違約，原告經斟酌損益、利弊取捨後，同意被告所提配合原告提前終止系爭房屋租賃關係之條件即：被告僅須返還原告系爭押金中之兩成數額即8萬4000元，其餘押金33萬6000元（即約為三個月又10日之租金數額）不須返還原告之要約，顯係平衡兼顧兩造共同利益之公平作法，核與常情相符，亦無不當。

⒊進一步言，倘將原來係屬可歸責原告自身事由而欲片面提前終止系爭房屋租賃關係，致對被告產生不利益之情形契置不論，忽略被告將短收系爭租約之租金數額達90萬元，及忽略被告日後尋租、與第三人簽立新租約過程之交易成本（即包括尋租過程之搜尋成本，及與欲承租系爭房屋者磋商新的租約條件之議價成本等），據此將系爭房屋租賃關係終止問題及系爭押金問題二者割裂、各自獨立而謂系爭合意約定之內容不包括系爭押金應如何處理，實有違誠信原則而堪認與兩造間系爭合意之真意不符。基此，均同為理性自利一般通常之人之兩造，在前述立場對立、均為圖追求自身最大利益之情況，兩造能達成提前於105年4月15日終止系爭房屋租賃關係合意之關鍵局限條件，實為一併達成被告僅須返還原告系爭押金中之20％數額即：8萬4000元、其餘押金33萬6000元被告不須返還原告之意思合致，對等的滿足兩造自身需求，始有此可能，依前開說明，如此解釋系爭合意範圍之結果，亦符合誠信原則及兼顧兩造之公平，實甚明灼。

㈢綜上所述，兩造間系爭合意之內容兼括：兩造就系爭押金一併達成「被告僅須返還原告系爭押金中之20％數額即：8萬400 0元，至其餘押金33萬6000元被告不須返還原告」之意思合致，堪以認定。則兩造既以系爭合意取代原來系爭租約有關系爭押金之約定，則原告再依系爭租約第5條及原來系爭房屋租賃之法律關係，請求被告給付原告押金33萬6000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，無庸逐一審酌論述，附此敘明。

五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。