沙鹿簡易庭109年度沙簡字第621號｜法律人

臺灣臺中地方法院民事判決 109年度沙簡字第621號原告張淑貞訴訟代理人蔡素惠律師被告高自強訴訟代理人柯毓榮律師(法扶律師) 上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國110年11月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文，依同法第436條第2項規定，於簡易訴訟程序仍適用之。二、經查，原告起訴時原聲明第一項請求：被告應自坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭645地號土地）上門牌號碼臺中市○○區○○里○○000號房屋（下稱系爭房屋）遷出，將房屋返還原告（見本院卷一第15頁）。嗣因，原告主張系爭房屋未辦保存登記，並依臺中市龍井地政事務所測量結果，於民國110年11月2日提出「民事訴之聲明更正狀」並聲明請求：被告應自坐落系爭645地號土地上如臺中市龍井地政事務所110年9月28日土地複丈成果圖（即本判決附圖）所示編號Bl部分面積205.98平方公尺磚造建物、編號C部分面積11.17平方公尺鐵製遮雨棚、編號E部分面積56.92平方公尺鐵製平臺、編號F部分面積6.30平方公尺鐵梯，及坐落臺中市○○區○ ○段000地號土地（下稱系爭646地號土地）上如附圖所示編號B2部分面積14.71平方公尺磚造建物、編號D部分面積16.22平方公尺磚造廁所遷出，並將上開建物及坐落系爭645地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.11平方公尺鐵製門栱及坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭644地號土地）上如附圖所示編號Al部分面積1.31平方公尺鐵製門拱返還原告（見本院卷一第569至571頁），核屬不變更訴訟標的，僅補充事實上之陳述，合於前開規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告主張：（一）系爭房屋未保存登記，原係訴外人游青松所有，其範圍包含坐落系爭645地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.11平方公尺鐵製門栱、編號Bl部分面積205.98 平方公尺磚造建物、編號C部分面積11.17平方公尺鐵製遮雨棚、編號E部分面積56.92平方公尺鐵製平臺、編號F部分面積6.30平方公尺鐵梯，及及坐落系爭646地號土地上如附圖所示編號B2部分面積14.71平方公尺磚造建物、編號D部分面積16.22平方公尺磚造廁所，及坐落系爭644地號土地上如附圖所示編號Al部分面積1.31平方公尺鐵製門拱。（二）訴外人游青松與被告於104年4月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定訴外人游青松將系爭房屋全部出租予被告，租賃期限自104年8月1日起至109年7月31日止，租金為每月新臺幣(下同)8,000元，且系爭租賃契約未經公證，及系爭租賃契約記載「合約到期後，如政府沒有徵收，則續租參年，租金調整為前兩年月租金壹萬，第三年月租金壹萬貳仟。」等語。嗣後，訴外人游青松與原告於109年1月9日簽訂「買賣契約書」，約定訴外人游青松將系爭房屋出售予原告。（三）訴外人游青松於109年2月間以臺中大全街郵局存證號碼000141號存證信函告知被告已將系爭房屋出售予原告，並詢問於租期屆滿後是否有意向原告繼續承租系爭房屋，經被告以大肚郵局存證號碼000041號存證信函表示願以原有條件向原告承租系爭房屋，然因原告不同意以原有條件出租，故訴外人游青松於109年5月間以臺中法院郵局存證號碼001360號存證信函向被告說明系爭租賃契約並無民法第425 條之適用，請被告於109年7月31日租期屆滿遷讓系爭房屋。詎被告於租期屆滿，拒不搬遷，堅持以原條件向原告承租，為此提起本件訴訟。（四）系爭租賃契約之租賃期間於109 年7月31日屆滿，被告拒絕搬遷，屬無權占有，且訴外人游青松已將系爭房屋出售予原告，並以其對於被告之返還請求權讓與原告以代現實交付，原告自得依民法第179 條前段、第962 條前段規定，及類推適用民法第767條第1項前段規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，前開請求權為選擇合併，請擇一判決。（五）原告為系爭房屋之事實上處分權人，而被告欠缺法律上原因，占有系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害，為此爰依民法第179條前段規定，請求被告自109年8月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利8,000元等語。並聲明：（一）被告應自坐落系爭645地號土地上如附圖所示編號Bl 部分面積205.98平方公尺磚造建物、編號C部分面積11.17平方公尺鐵製遮雨棚、編號E部分面積56.92平方公尺鐵製平臺、編號F部分面積6.30平方公尺鐵梯，及坐落系爭646地號土地上如附圖所示編號B2部分面積14.71平方公尺磚造建物、編號D部分面積16.22平方公尺磚造廁所遷出，並將上開建物及坐落系爭645地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.11 平方公尺鐵製門栱及坐落系爭644地號土地上如附圖所示編號Al部分面積1.31平方公尺鐵製門拱返還原告。（二）被告應自109年8月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告8,000元。二、被告則以：被告向訴外人游青松承租系爭房屋以供教會長期使用，且系爭房屋於104年間被告承租之前，曾因火災而破爛不堪，係由被告花費相當大成本進行修建，包含廢棄物清理、屋頂修建、牆壁排水修建、廁所增建、水電工程及環境綠化使用，且當初訴外人游青松向被告表示系爭房屋之基地為其所有，有可能被政府徵收，若沒有被徵收會繼續讓被告承租等情，故系爭租賃契約特別記載：「合約到期後，如政府沒有徵收，則續租參年，租金調整為前兩年月租金壹萬，第三年月租金壹萬貳仟。」等語。從而，原告主張依民法第179條前段、第962 條前段規定，及類推適用民法第767條第1項前段規定，請求被告自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還原告，有違誠信原則。又原告主張依民法第179條前段規定，請求被告按月給付8,000元，實屬無據等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：（一）原告主張：門牌號碼臺中市○○區○○里○○000號房屋（即系爭房屋）未保存登記，原係訴外人游青松所有，嗣於109 年1月9日訴外人游青松與原告簽訂「買賣契約書」，約定訴外人游青松將系爭房屋出售予原告，原告取得系爭房屋之事實上處分權等情，業據其提出買賣契約書、臺中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書、房屋稅繳款書等影本為證（見本院卷一第33至38頁），並為被告所不爭執（見本院卷一第108至109頁、第113至114頁、第181至182頁、第299頁），自堪信為真實。（二）原告主張：訴外人游青松與被告於104年4月30日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定訴外人游青松將系爭房屋全部出租予被告，租賃期限自104年8月1日起至109年7月31日止，租金為每月8,000元，且系爭租賃契約未經公證，及系爭租賃契約有記載「合約到期後，如政府沒有徵收，則續租參年，租金調整為前兩年月租金壹萬，第三年月租金壹萬貳仟。」等語，業據其提出與所述相符之房屋租賃契約書影本為證（見本院卷一第27至32頁），並為被告所不爭執（見本院卷一第108至109頁、第113至114頁、第181至182頁、第299頁），自堪信為真實。（三）原告主張：系爭房屋之範圍包含坐落系爭645地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.11平方公尺鐵製門栱、編號Bl部分面積205.98平方公尺磚造建物、編號C部分面積11.17平方公尺鐵製遮雨棚、編號E部分面積56.92平方公尺鐵製平臺、編號F部分面積6.30平方公尺鐵梯，及及坐落系爭646地號土地上如附圖所示編號B2部分面積14.71平方公尺磚造建物、編號D部分面積16.22平方公尺磚造廁所，及坐落系爭644地號土地上如附圖所示編號Al部分面積1.31 平方公尺鐵製門拱等情，業經本院於110年9月6日會同兩造至系爭房屋現場勘驗明確，並囑託臺中市龍井地政事務所派員會同測量，有勘驗筆錄、現場照片及臺中市龍井地政事務所於110年9月28日以龍地二字第1100006687號函檢送土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷一第425至551頁、第557至559頁），自堪信為真實。（四）被告辯稱：被告向訴外人游青松承租系爭房屋以供教會長期使用，且系爭房屋於104年間被告承租之前，曾因火災而破爛不堪，係由被告花費相當大成本進行修建，包含廢棄物清理、屋頂修建、牆壁排水修建、廁所增建、水電工程及環境綠化使用，且當初訴外人游青松向被告表示系爭房屋之基地為其所有，有可能被政府徵收，若沒有被徵收會繼續讓被告承租等情，故系爭租賃契約特別記載：「合約到期後，如政府沒有徵收，則續租參年，租金調整為前兩年月租金壹萬，第三年月租金壹萬貳仟。」等語，並提出照片影本為證（見本院卷一第117至143頁），核與卷附臺中市政府消防局於110年7月22日以中市消調字第1100038993號函檢送系爭房屋於104年1月27日發生火災原因調查鑑定書影本（見本院卷二第11至75頁），大致相符，自堪信為真實。（五）按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文，及其立法理由記載：「一、第一項增列『承租人占有中』」等文字，使買賣不破租賃之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有中之情形，以保障第三人之權益。…。」等語。次按民法第425條第1項規定為所有權讓與不破租賃之原則，出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利義務（最高法院92年度臺上字第315號民事裁判意旨參照）。復按受讓未辦理所有權第一次登記之建物，受讓人雖因該建物不能為所有權移轉登記，而僅能取得事實上處分權，但該事實上處分權，具占有、使用、收益、事實上處分及交易等支配權能，長久以來為司法實務所肯認，亦為社會交易之通念（最高法院106年度臺上字第187號民事裁判意旨參照）。經查，系爭買賣契約書第3條第3項記載：「民國109年01月31日前房屋過戶完畢，…過戶完畢自民國109年02月01日起至10 9年07月31日，房屋租金由甲方即買方收取租金。…。」等語（見本院卷一第33頁），而系爭租賃契約雖未經公證，然其租賃期限係自104年8月1日起至109年7月31日止，尚未逾5年，且訴外人游青松先將系爭房屋交予被告占有使用後，復與原告簽訂「買賣契約書」，由原告取得系爭房屋之事實上處分權，揆諸前揭說明，原告取得系爭房屋之事實上處分權，與所有權人之權能，實屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年度臺上字第1723號民事裁判意旨參照），是以，應認原告於受讓系爭房屋之事實上處分權時，當然與被告發生租賃關係，即原告當然繼受訴外人游青松行使或負擔系爭租賃契約所生之權利義務。（六）另按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條定有明文。又按租賃，乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院89年度臺上字第676號民事裁判意旨參照）。再按預約係約定將來訂立一定契約(本約)之契約，倘將來係依所訂之契約履行而無須另訂本約者，即非預約。附始期之租賃，乃該租賃契約於始期屆至發生效力，而依該租賃契約內容履行，故非預約（最高法院91年度臺上字第100號民事裁判意旨參照）。（七）又按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法第99條第1項定有明文。另按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎；若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度臺上字第1925號及86年度臺上字第3873號民事裁判意旨參照）。（八）復查，系爭645地號土地係臺中市政府因縣市合併時，由原臺中縣大肚鄉公所移交接管取得，系爭土地及其上房屋未曾規劃辦理徵收等情，有臺中市政府110年4月23日府授建新地字第1100099585號函在卷可稽（見本院卷一第255 頁）。且觀諸系爭租賃契約記載：「合約到期後，如政府沒有徵收，則續租參年，租金調整為前兩年月租金壹萬，第三年月租金壹萬貳仟。」等語（見本院卷一第31頁），可見訴外人游青松與被告簽訂系爭租賃契約時，已約定於109年7月31日租賃期限屆滿後，如系爭房屋及其基地未經政府徵收，即續租3年，無庸另訂租約，及前2年租金為每月租金10,000元，第3年租金為每月12,000元，揆諸前揭說明，此為附停止條件之租賃契約，且因臺中市政府迄未就系爭房屋及其基地辦理徵收，故其停止條件已成就而發生效力，是以，兩造間就系爭房屋仍存有租賃關係，其租賃期限自109年8月1日起至112年7月31日止共計3年。（九）再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條亦有明定。另按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物；占有被妨害者，得請求除去其妨害；占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害，民法第962條亦有明文。又查，訴外人游青松先將系爭房屋出租交予被告占有使用後，復與原告簽訂「買賣契約書」，由原告取得系爭房屋之事實上處分權，且原告於受讓系爭房屋之事實上處分權時，當然與被告發生租賃關係，即原告當然繼受訴外人游青松行使或負擔系爭租賃契約所生之權利義務，及訴外人游青松與被告簽訂系爭租賃契約時，已約定於109年7月31日租賃期限屆滿後，如系爭房屋及其基地未經政府徵收，即續租3年，無庸另訂租約，及前2年租金為每月租金10,000元，第3年租金為每月12,000元，此為附停止條件之租賃契約，且因臺中市政府迄未就系爭土地及其上房屋辦理徵收，故其停止條件已成就而發生效力，兩造間就系爭房屋仍存有租賃關係，其租賃期限自109年8月1日起至112年7月31日止共計3年等情已如前述，是以，被告係基於租賃關係占有使用系爭房屋，自非無權占有，顯不適用民法第179 條前段、第962 條前段規定，亦無類推適用民法第767條第1項前段規定之餘，則原告主張：被告拒絕搬遷，屬無權占有等情，尚非可採。（十）綜上所述，原告主張依民法第179 條前段、第962 條前段規定，及類推適用民法第767條第1項前段規定，請求被告應自坐落系爭645地號土地上如附圖所示編號Bl部分面積205.98平方公尺磚造建物、編號C部分面積11.17平方公尺鐵製遮雨棚、編號E部分面積56.92平方公尺鐵製平臺、編號F部分面積6.30平方公尺鐵梯，及坐落系爭646地號土地上如附圖所示編號B2部分面積14.71平方公尺磚造建物、編號D部分面積16.22平方公尺磚造廁所遷出，並將上開建物及坐落系爭645地號土地上如附圖所示編號A2部分面積0.11平方公尺鐵製門栱及坐落系爭644地號土地上如附圖所示編號Al部分面積1.31平方公尺鐵製門拱返還原告，及被告應自109年8月1日起至返還系爭房屋之日止按月給付原告8,000元，均無理由，應予駁回。（十一）兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12 　月　 22　　日沙鹿簡易庭法官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　 110　　年　　12 　　月　 22　　日書記官陳任鈞

沙鹿簡易庭109年度沙簡字第621號

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