臺灣臺中地方法院民事判決

原告

信昌土地開發有限公司

法定代理人

黃信昌

訴訟代理人

張麗琴律師

複代理人

陳美螢律師

被告

江峰杰

被告

江耀斌

共同訴訟代理人

江嘉文

上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國110年12月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

（一）原告公司為從事不動產買賣租賃仲介、土地重劃規劃等業務以賺取報酬為業，原告法定代理人黃信昌為該公司之代表人兼仲介，自民國100年起即在臺中市后里地區從事不動產仲介業務多年。被告江峰杰及其父江耀斌同為居住臺中市后里區鄉親，擬欲在臺中市后里區住宅區地段覓地自地自建，從而委託原告居間仲介買后里區適當標的，並經原告居間仲介成立買賣契約，並順利移轉登記與被告江峰杰。因被告江峰杰工作之故，由其父即被告江耀斌先於109年2月20日與原告簽訂購買委託書，委託原告購買后里區文明段住宅區土地，並於契約第六條二，約定 「買方與賣方簽訂不動產買賣契約同時應支付以購屋總價額百分之2計算的服務費於乙方(即買方)」，是委託契約成立後，原告即由其代表人兼仲介人員黃信昌，依照買方即被告及其家人要求之條件，過濾后里區數百筆物件後，確認賣方柯明雄所有,坐落后里區文明段104-1地號土地，面積134.5平方公尺建地，其面積、大小、地點、功能性均符合被告需求，從而將此資訊通知被告及其父母，經確認條件符合其需求，由買方之母，即被告江峰杰之母林玉花，提供發票日期為109年2月25日，票號為HLA0000000，票面金額為新臺幣（下同）200萬元之支票1紙，交付給原告以為斡旋金。是原告法定代理人黃信昌接到斡旋金後，旋即與賣方柯明雄積極洽談斡旋。期間，賣方柯明雄聽聞被告欲以貸款支付買賣價金，擔心其信用不佳，本不欲出售與被告，是經由原告積極斡旋，更與雙方協商，終使賣方同意以16,174,400元出售，並於109年2月27日給付訂金，然於簽訂買賣契約之際，應被告及其家人要求，鑑界後再行簽買賣契約，從而，由原告代向地政事務所申請鑑界，直等到3月鑑界完畢，買賣雙方始於109年3月16日簽訂買賣契約，並當場給付到期日為109年3月17日，票號為HLA0000000，票面金額為200萬元之支票1紙以為簽約款，其用印款、尾款均分別以票款支付，並於109年4月10日尾款給付完畢後，交由張錦雲地政士辦理所有權移轉登記與被告江峰杰。簽訂買賣契約書當時，因被告江峰杰工作之故，委由其母林玉花代理簽訂買賣契約書，故即便被告江峰杰未親自簽名，然民法代理法則，其效果歸與被告江峰杰，且被告江峰杰得以順利訂定買賣契約，進而取得后里區文明段104-1地號土地，乃基於原告居間仲介之努力而得，是被告江峰杰應給付原告居間報酬無誤。本件仲介服務費計算，依委託要約書第6條約定，應為總成交價之2％為仲介服務費，而被告江峰杰取得之后里區文明段土地，買賣成交價為16,174,400元，故被告江峰杰應給付原告服務費325,600元及自買賣契約完成日即109年3月16日起至清償日止按年息5％計算之利息。詎買賣成交之後，賣方早已依照契約內容給付原告居間報酬，而被告江峰杰竟在取得土地所有權後即反悔，拒絕給付原告任何服務費用，幾經被告軟性勸說請求，甚至向后里區公所調解委員會申請二次調解，均因被告拒絕無果。又本件不動產買賣，委託買賣契約為被告江耀斌簽署，土地買賣契約為被告江峰杰簽署，雖前後兩份契約簽署之人為父子，且為同一家人，唯恐本件被告適格有爭議，故備位請求被告江耀斌應給付服務報酬325,600元及自買賣契約完成日即109年3月16日起至清償日止按年息5％計算之利息。為此，爰依居間契約之法律關係提起本件訴訟。並請求法院判決：（一）先位聲明：1、被告江峰杰應給付原告325,600元，及自109年3月16日起至清償日止，依照年息5％計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。3、願供擔保，請准宣告假執行。（二）備位聲明：1、被告江耀斌應給付原告325,600元，及自109年3月16日起至清償日止，依照年息5％計算之利息。2、訴訟費用由被告負擔。3、願供擔保，請准宣告假執行。

（二）對被告抗辯之意見：本件買賣契約除訴外人林玉花代理被告江峰杰簽署之契約外，並將被告江耀斌與原告簽訂之購屋要約書合併，且蓋有騎縫章，足徵兩份契約合併為不動產買賣契約之內容。至於被告提出之LINE內容，無日期且語意不明，原告代理人該句話之意思乃不願在此話題多糾纏，應由被告自行考量，並無拋棄報酬請求，且當時買賣契約尚未成立，尚無報酬請求權發生。

二、被告抗辯：被告江耀斌於109年2月20日與原告簽訂購屋要約書，其期限為109年2月27日，但109年2月26日約定與賣方簽訂買賣契約時，賣方柯明雄卻表明不賣了，當次仲介並未成功，被告江耀斌與原告簽訂之購屋要約書於當日即失效。但原告仍想促成此筆交易賺取仲介費，惟賣方表示不願意出售，而未達成共識，原告法定代理人透過LINE傳訊息，表示不向被告江耀斌收取仲介費，被告江耀斌認為原告不收取仲介費，才願意購買。被告江峰杰並未委託原告仲介房屋，並非購屋要約契約之相對人。並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。訴訟費用由原告負擔。如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

（一）按當事人主張有利於己之事實者，除法律別有規定或依其情形顯失公平者外，就其事實負擔舉證責任，民事訴訟法第277條定有明文。再按「債權、債務之主體，應以締結契約之當事人為準。」、「債權為對於特定人之權利，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付。」最高法院19年上字第382號、18年上字第1953號判例意旨參照。本件依原告所提出之購屋要約書，與原告（即乙方）簽訂契約之人為被告江耀斌（即甲方）。被告江峰杰並非該契約之當事人。則原告與被告江峰杰間並無任何契約關係存在。因此與原告成立購屋要約契約關係並享有契約之請求給付權利及應履行契約義務者為被告江耀斌，而非被告江峰杰。基於債權相對性之原則，原告僅得向契約當事人之被告江耀斌請求給付，自不得依契約關係請求非契約當事人之被告江峰杰依契約關係為給付。因此，原告先位聲明，請求被告江峰杰給付部分，應無理由。

（二）原告主張其與被告江耀斌簽訂購屋要約書一節，已據提出購屋要約書為證，此部分且為被告江耀斌所不爭執，應屬可採。被告江耀斌則以前情抗辯，本院查：

1、系爭購屋要約書第七條「要約之有效期間」雖記載：「甲方之要約期間至民國109年2月27日時止」。而被告江峰杰與訴外人柯明雄簽訂土地買賣契約書之時間為109年3月16日。此土地買賣期間已在購屋要約書期間之外，但被告江峰杰與訴外人柯明雄間之不動產交易，確實係原告所仲介而成，此為被告江耀斌所未爭執，因此，被告江峰杰與訴外人柯明雄簽訂土地買賣契約書之時間雖已在購屋要約書有效期間之後，但仍屬原告仲介成功之交易，應可認定。

2、再被告雖抗辯原購屋要約書已失效，被告江耀斌與原告間存有新契約云云，惟此為原告所否認。據原告提出之本件不動產交易資料，被告江峰杰與訴外人柯明雄簽訂之土地買賣契約書以騎縫章方式，與被告江耀斌與原告簽訂之訂購屋要約書合併裝訂，顯然，被告江耀斌與原告簽訂之訂購屋要約書仍為交易資料之一部分，原告與被告江耀斌間並無其他新契約存在。

3、而被告抗辯，原告代理人以LINE表明不向被告江耀斌收取仲介費等情，經查原告法定代理人之LINE對話內容為：「另地主柯先生隔壁姓吳的我已幫你去協商願意拆，你還，砍掉我的服務費沒有道理！俗話說百年買屋千年買鄰居。如果現在態度強硬，爾後難修好，反正你們現在都知界址，有德有福，量大則福大，人前留一線日後好相見，生意沒做仁義在！」、「請三思吧」、「天下父母心啦！買屋給女兒安家。再買一塊店地給兒子創業，你們已是模範生。」、「我去賺那斯好野人的錢好了啦！助你完成心願事，人生短短！」等語。原告法定代理人先表示「砍掉我的服務費沒有道理！」，表明對於被告江耀斌不願支付服務費之異議。然而嗣後原告法定代理人表示之「我去賺那斯好野人的錢好了啦！助你完成心願事，人生短短！」是否向被告江耀斌為拋棄仲介費請求權之意思？按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎；若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解（最高法院98年度臺上字第1925號及86年度臺上字第3873號民事裁判意旨參照）。本院認為依原告法定代理人前後文字內容觀察，其中「我去賺那斯好野人的錢好了啦！」應係指原告向賣方收取仲介費用；另「助你完成心願事，人生短短！」應係指原告願協助被告江耀斌完成購買不動產給子女之心願。而依照買賣交易歷程，原告於本處所稱之協助並非協助找到賣方，而是完成買賣交易。因此，全句之意思應為原告向賣方收取仲介費用，協助被告江耀斌完成不動產交易。其真意應為原告僅向賣方收取仲介費用，而以不向被告江耀斌收取仲介費之方式，協助被告江耀斌完成心願。因此，被告江耀斌抗辯原告法定代理人透過LINE傳訊息，表示不向被告江耀斌收取仲介費，被告江耀斌認為原告不收取仲介費，才願意購買等語，應屬可採。

4、本件原告之法定代理人既已向被告江耀斌表示不向其收取仲介費用，以協助被告江耀斌完成不動產交易，並經被告江耀斌同意，則原告事後復依購屋要約之法律關係，向被告江耀斌請求給付仲介費用，應無理由，應予駁回。

四、綜上所述，原告先位主張及備位主張均不可採，則原告提起本件訴訟請求判決如先位聲明及備位聲明，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回。

五、兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭