111年度沙簡字第16號｜民事：請求減少買賣價金等｜裁判日期：111 年 12 月 14 日

臺灣臺中地方法院民事判決 111年度沙簡字第16號原告張基春訴訟代理人廖本揚律師複代理人王庭鴻律師被告中港皇家建設股份有限公司法定代理人王瑞宏訴訟代理人王怡仁王森永吳紹貴律師黃啟翔律師上列當事人間請求減少買賣價金等事件，經本院於民國111年11 月2日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍萬柒仟貳佰肆拾元，及自民國一一○年十一月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣伍萬柒仟貳佰肆拾元為原告供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序方面：壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易訴訟程序適用之。經查，原告起訴時原先位聲明請求：被告應給付原告新臺幣（下同）203,858元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第15頁）。嗣後，原告於民國111年10月25日提出「民事辯論意旨狀」，並於同年11月2日本院言詞辯論期日變更先位聲明請求：被告應給付原告57,240元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息（見本院卷第331、373頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，合於前開規定，應予准許。貳、復按被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255條第2項定有明文，依同法第436條第2項規定於簡易訴訟程序適用之。復查，原告起訴時原備位聲明請求：被告應將門牌號碼臺中市○○區 ○○○○街000○00號房屋（下稱系爭房屋）滲漏水部分，依附件一即訴外人萬泉工程有限公司之「屋頂防水工程」記載「一、屋凸防水工程(曝露式)」、「二、屋頂防水工程(夾層式)」、「三、外牆防水工程」等修繕方式修復至不滲漏水之狀態（見本院卷第15頁）。嗣後，原告於111年10月25日提出「民事辯論意旨狀」，並於同年11月2日本院言詞辯論期日變更備位聲明請求：一、被告應將系爭房屋如附表序號1、4、6所示滲漏水位置，依附件二即臺中市結構技師公會111年8月7日中市結技鑑字第1353號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）第9頁第(四)、1.(1)段所示修繕方法予以修繕。二、被告應將系爭房屋如附表序號2、3、8所示滲漏水位置，依附件二系爭鑑定報告書第10頁第（四）2.(1)段所示修繕方法予以修繕（見本院卷第332、373、374頁）。核屬訴之變更，且被告於111年11月2日本院言詞辯論期日到場，並對於訴之變更無異議而為本案之言詞辯論（見本院卷第374頁），視為同意訴之變更，合先敘明。乙、實體方面：壹、原告主張：一、先位之訴部分：（一）兩造於109年7月19日簽訂「皇家左岸房屋預定買賣契約書」(下稱系爭買賣契約)，並約定原告向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○○○街000○00號房屋(即系爭房屋)，房屋總價為4,790,000元，及原告於同日與訴外人王國簽定「皇家左岸土地預定買賣契約書」，並約定原告向訴外人王國購買系爭房屋坐落臺中市○○區○○段0000○00○0000○00地號土地（下稱系爭土地），土地價款為4,790,000元。（二）系爭房屋興建完成後，原告於110年6月21日發現系爭房屋有滲漏水現象，曾向被告反應此事，並於同年月26日第1 次驗屋時，再次向被告提醒此事，被告允諾改善，之後進行第2次驗屋，因天氣放晴，無滲漏水跡象，故兩造約定於110年8月7日交屋。嗣因同年月8日下雨，系爭房屋多處滲漏水，故原告將此情形告知被告，並將系爭房屋之鑰匙交予被告，以便施工。（三）被告於110年8月30日聲稱系爭房屋之滲漏水已改善完成，並將系爭房之鑰匙交還原告。然因「皇家左岸」建案之住戶成立通訊軟體LINE群組，多數住戶稱所購買房屋有發生滲漏水情事，並提及被告處理方式係請包商用「速力控塗一塗」或用「黑色膠狀溶劑塗一塗」而已，只求當下不發生滲漏水即可，原告遂委請訴外人萬泉工程有限公司對系爭房屋進行試水檢測(即俗稱抓漏)，該公司自110年10月7日起進行試水檢測，發現系爭房屋如附表序號1至8所示滲漏水位置，有明顯滲漏水情形，原告遂將上情告知被告，並請被告以專業態度及方法，徹底根除系爭房屋之滲漏水情形，卻未獲被告具體回應，為此提起本件訴訟。（四）系爭房屋為新屋，如附表序號1至8所示滲漏水情形，應屬物之瑕疵無誤，且依附件二系爭鑑定報告書記載所修復費用計57,240元，故原告依民法第359條第1項、第179條規定，請求系爭房屋之價金減少57,240元，被告應返還原告該筆款項。又系爭房屋之滲漏水情形，屬不完全給付，被告應依民法第227條第1項、第231條第1項規定負損害賠償責任，及依附件二系爭鑑定報告書記載修復費用57,240元，可認為被告應負損害賠償金額。而上述請求減少價金及損害賠償，請擇一判決。（五）並聲明：被告應給付原告57,240元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即110年11月26日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、備位之訴部分：（一）依系爭買賣契約第16條第1項約定，結構部分(如：梁柱、樓梯、擋土牆...等)之保固期間為15年，固定建材及設備部分(如門窗、粉刷、壁地磚、防水...等)之保固期間則為1年，如附表序號1至8所示滲漏水情形，被告應負修繕義務，為此提起備位之訴。（二）並聲明：1.被告應將系爭房屋如附表序號1、4、6所示滲漏水位置，依附件二系爭鑑定報告書第9頁第(四)、1.(1)段所示修繕方法予以修繕。2.被告應將系爭房屋如附表序號2、3、8所示滲漏水位置，依附件二系爭鑑定報告書第10頁第(四)、2.(1)段所示修繕方法予以修繕。貳、被告則以：一、兩造於110年8月7日交屋，且因原告於同年月9日以通訊軟體LINE向被告反應系爭房屋之滲漏水情形，被告基於服務精神，於同年月31日前修復完成，並以通訊軟體LINE聯絡原告，並將鑰匙投入信箱。二、原告並非建築專業人士，附件一即訴外人萬泉工程有限公司之「屋頂防水工程」記載修繕方式，幾乎與被告進場修繕方式雷同，甚至被告之修繕防水工法多1道塗層，優於如附件一所示修繕方式，故被告否認系爭房屋存有物之瑕疵，原告應負舉證責任。四、被告願依原告起訴時備位聲明及系爭鑑定報告書所示施工修繕方法，加以維修。五、原告聲請鑑定漏水位置共計7 處，經鑑定結果僅1處呈現濕潤情形，且其漏水情形尚非嚴重，而鑑定費用高達120,400元，遠遠大於鑑定預估修復費用57,240元，故關於鑑定費用，請依民事訴訟法第81條第2 款規定，酌量命勝訴之當事人負擔其全部或一部等語資為抗辯。並聲明：一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。二、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、本院之判斷：一、原告主張：兩造於109年7月19日簽訂「皇家左岸房屋預定買賣契約書」(即系爭買賣契約)，並約定原告向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○○○街000○00號房屋(即系爭房屋)，房屋總價為4,790,000元，及原告於同日與訴外人王國簽定「皇家左岸土地預定買賣契約書」，並約定原告向訴外人王國購買系爭房屋坐落臺中市○○區○○段0000○00○0000○00地號土地（即系爭土地），土地價款為4,790,000元。且兩造於110年8月7日交屋等情，業據其提出「皇家左岸房屋預定買賣契約」、「皇家左岸土地預定買賣契約書」等影本為證（見本院卷第23至88頁），並為被告所不爭執（見本院卷第211至212頁），自堪信為真實。二、原告主張：系爭房屋為新屋，如附表序號1至8所示滲漏水情位置，有明顯滲漏水情形，應屬物之瑕疵等情，被告則辯稱：附件一即訴外人萬泉工程有限公司之「屋頂防水工程」記載修繕方式，幾乎與被告進場修繕方式雷同，甚至被告之修繕防水工法多1道塗層，優於如附件一所示修繕方式，故被告否認系爭房屋存有物之瑕疵，原告應負舉證責任等語，經查：（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。次按物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。出賣人依民法第354條第1項規定，自負有擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵（最高法院94年度臺上字第1112號民事裁判意旨參照）。（二）本院依原告聲請囑託臺中市結構工程技師公會進行鑑定，經該公會鑑定結果如下：1.滲漏水位置說明：（1）如附表序號1所示滲漏水位置，為4樓後房間左上天花板，於111年7月4日會勘時，屋頂地坪蓄水已達72小時，如附表序號1所示滲漏水位置表面呈現濕潤，其對應位置約位於屋頂層地坪排水管下方。（2）如附表序號2所示滲漏水位置，為屋突樓梯間天花板，於111年7月25日會勘時，屋突層地坪蓄水已達72小時，如附表序號2所示滲漏水位置表面呈現乾燥，其對應位置約位於屋突層地坪排水管下方。（3）如附表序號3所示滲漏水位置，為屋突樓梯間天花板，於111年7月25日會勘時，屋突層地坪蓄水已達72小時，如附表序號3所示滲漏水位置表面呈現乾燥，其對應位置約位於屋突層地坪排水管下方。（4）如附表序號4所示滲漏水位置，為4樓前房間右上天花板，於111年7月4日會勘時，屋頂地坪蓄水已達72小時，如附表序號4所示滲漏水位置表面呈現乾燥，其對應位置約位於屋頂層地坪排水管下方。（5）如附表序號5所示滲漏水位置，為4樓前房間窗戶旁右側牆面，於111年7月4日會勘時，如附表序號5所示滲漏水位置表面呈現乾燥，且該位置之前滲水痕跡已消失。（6）如附表序號6所示滲漏水位置，為4樓前房間左上天花板，於111年7月4日會勘當時，屋頂地坪蓄水已達72 小時，如附表序號6所示滲漏水位置表面呈現乾燥，其對應位置約位於屋頂層地坪排水管下方。（7）如附表序號7所示滲漏水位置，為4樓廁所上方天花板，於111年5月16 日初勘時，因原有滲水痕跡已不存在，原告亦無法確認正確位置，故當時原告同意該處不需進行鑑定。及於同年7 月4日會勘時，屋頂地坪蓄水已達72小時，該廁所附近天花板亦並未有任何滲水現象。（8）如附表序號8所示滲漏水位置，為屋突樓梯間出入口上方天花板，於111年7月25日會勘當時，屋突層地坪蓄水已達72小時，如附表序號8 所示滲漏水位置表面呈現乾燥，其對應位置約位於屋突層地坪排水管下方。2.滲漏水原因：依現況勘查及兩造雙方提供資料研判，如附表序號1、2、3、4、6、8所示滲漏水位置位於平頂，且對應位置約位於屋頂地坪及屋突地坪之排水管正下方，故依滲漏水位置研判水係經由PVC管與RC 樓板混凝土之界面滲入；另如附表序號5所示滲漏水位置位於窗框旁之牆面，研判應為窗框崁鏠水泥砂漿填塞仍未完全緊實，因而造成外牆水分沿崁縫之水泥砂漿與RC牆間縫隙滲入室內。3.修繕方式及費用：（1）屋頂層建議落水頭處四周重新施作防水俢復。（2）屋突層建議於原有之防水層上方再重新施作一層(2層中塗層+1層面層)同材質之防水材(施作至落水頭底座上方)。（3）牆面滲水大多以防水發泡劑等止水填縫劑填補縫隙，以避免室外水分滲入，目前被告已經採用防水發泡劑施作完成，且目前已無滲水現象，應已改善完成。（4）屋頂層概估修復費用為36,120元，及屋突層概估修復費用為21,120元，合計57,240元等情，有該公會於111年9月7日以中市結技彬字第4571號函檢送111年8月7日中市結技鑑字第1353號鑑定報告書在卷可佐（見本院卷第317頁及證物袋）。（三）綜上以析，兩造於110年8月7日交屋，迄至原告於110年11月9日具狀提起本件訴訟（參見本院卷第15頁「民事起訴狀」上本院收狀戳章），尚未滿6個月，仍屬新屋。且如附表序號1、2、3、4、6、8所示滲漏水位置，水係經由PVC管與RC樓板混凝土之界面滲入，及如附表序號5所示滲漏水位置，係因窗框崁鏠水泥砂漿填塞未完全緊實，致外牆水分沿崁縫之水泥砂漿與RC牆間縫隙滲入室內，足認系爭房屋具有滲漏水情形，乃因被告之施工方法所導致，且已減損系爭房屋應具備遮蔽風雨之通常效用，應屬物之瑕疵。三、原告主張：系爭房屋之滲漏水情形，如附件二系爭鑑定報告書記載修復費用計57,240元，爰依民法359條第1項、第179 條規定，請求系爭房屋之價金減少57,240元，被告應返還原告該筆款項等情，復查：（一）按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。查系爭房屋如附表序號1、2、3、4 、5、6、8所示滲漏水位置，具有滲漏水情形，乃因被告之施工方法所導致，應屬物之瑕疵等情已如前述，揆諸前揭說明，原告得請求減少其價金。參以，如附表序號1、2、3、4、5、6、8所示滲漏水位置，經臺中市結構工程技師公會鑑定概估修復費用合計57,240元乙節已如前述，是以，原告請求減少價金57,240元，尚屬適當。（二）復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又按買受人依民法第359 條規定所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年臺簡上字第10號民事裁判意旨參照），是以，買受人因買賣標的物有瑕疵，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，得依不當得利規定請求返還。而原告依民法第359條規定，請求被告減少價金57,240元，既有理由，揆諸前揭說明，被告受領上開價金已失其法律上之原因，從而，原告主張依民法第179條規定，請求被告返還價金57,240元，為有理由，應予准許。四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項分別定有明文。又按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1 項、第203條亦分別明定。查原告對被告之不當得利返還債權，核屬無確定期限之給付，既經原告提起訴訟，且起訴狀繕本業於110年11月25日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第123頁），則被告迄未給付，應負遲延責任，是以，原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即110年11 月26日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之法定遲延利息，核無不合，應予准許。五、綜上所述，原告依據民法359條第1項、第179條規定，請求被告應給付原告57,240元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日（即110年11月26日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又原告依據依據民法359 條第1項、第179條規定所為請求既屬有理由，則其另依其他法律關係為同一之請求即無審酌之必要，附此敘明。六、末按訴之客觀預備合併，必有先位、後位不同之聲明，當事人就此數項請求定有順序，預慮先順序之請求無理由時，即要求就後順序之請求加以裁判，法院審理應受此先後位順序之拘束。於先位之訴有理由時，備位之訴即毋庸裁判。必先位之訴為無理由時，法院始得就備位之訴為裁判。此與法院應擇對原告最有利之訴訟標的而為判決之選擇合併之審理原則有別（最高法院97年度臺上字第111號民事裁判意旨參照）。查原告起訴主張聲明有先位、備位之分，本院既認為原告之先位聲明請求為有理由，揆諸前揭說明，本院即毋庸就原告之備位聲明另為裁判，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。肆、本件判決係依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，依職權宣告假執行。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依被告聲請，酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保而免為假執行。伍、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條規定。至被告雖辯稱關於鑑定費用，請酌量命勝訴之當事人負擔其全部或一部等情，然查，原告主張系爭房屋為新屋，如附表序號1至8所示滲漏水情位置，有明顯滲漏水情形，應屬物之瑕疵等情，被告則辯稱：附件一即訴外人萬泉工程有限公司之「屋頂防水工程」記載修繕方式，幾乎與被告進場修繕方式雷同，甚至被告之修繕防水工法多1道塗層，優於如附件一所示修繕方式，被告否認系爭房屋存有物之瑕疵，原告應負舉證責任等語，原告遂聲請囑託臺中市結構工程技師公會鑑定系爭房屋有無滲漏水情形。參以，被告訴訟代理人於111年3月29日言詞辯論期日陳稱：「（對原告前開陳述鑑定機關及鑑定事項，有何意見？）一、關於前開原告所述鑑定機關，會與被告確認後於兩週內具狀陳報意見。二、對於原告所述鑑定事項沒有意見。」等語（見本院卷第207頁），及被告訴訟代理人於同年4月11日提出「民事爭點整理狀」第1頁記載「貳、關於鑑定項目與機關，請鈞院逕送鑑定，…」等語（見本院卷第211頁），可見被告對於原告所述鑑定機關及鑑定事項均表示無意見。是以，原告聲請囑託臺中市結構工程技師公會鑑定，乃其伸張權利所必要者，尚無適用民事訴訟法第81條之餘地，附此敘明。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　14　　日沙鹿簡易庭法官賴秀雯以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　111 　年　　12　　月　　14　　日書記官陳任鈞附表序號滲漏水位置照片 1 4樓-後房間-左上天花板見本院卷第243至257頁 2 4樓-屋凸樓梯間-天花板（1）同上 3 4樓-屋凸樓梯間-天花板（2）同上 4 4樓-前房間-右上天花板同上 5 4樓-前房間-窗戶旁右側牆面同上 6 4樓-前房間-左上天花板同上 7 4樓-廁所-上方天花板同上 8 4樓-屋凸樓梯間出入口-上方天花板同上

沙鹿簡易庭111年度沙簡字第16號

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