沙鹿簡易庭98年度沙訴字第5號

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 98年度沙訴字第5號

原告

迪利士有限公司

法定代理人

乙○○

原告

甲○○

上二人共同訴訟代理人

丁○○

上二人共同訴訟代理人

丙○○

被告

戊○○

上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國九十八年九月十六日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告之聲明：㈠被告應給付原告迪利士有限公司（下稱迪利士公司）新台幣（下同）二十五萬元，及自民國八十九年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡被告應給付原告甲○○三十五萬八千二百七十六元，及自民國八十九年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。

二、事實摘要：

㈠原告主張：

⒈被告與訴外人黃承通、洪睦霖（原名洪木霖、嗣更名洪佳德，再更名為洪睦霖）因合夥經營「美娜姿飲食店」，被告於八十六年五月二十九日向原告迪利士公司法定代理人乙○○承租飲料店經營權利，並同時向飲料店所在房地（位於台中市○○○街一四二號地下一樓）所有權人即原告甲○○承租房地，因而簽立飲料店經營權利承租契約書及租賃契約書各一份（下稱系爭二租賃契約），租期均為一年，自八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，並均由被告黃承通擔任連帶保證人。依系爭二租賃契約，被告每月應付經營權利租金十三萬元予原告迪利士公司，每月應付房地租金七萬元予原告甲○○，總計被告每月應付予原告之總租金計為二十萬元。嗣租金於八十六年十一月二十四日協商降為十五萬元，並加註於租賃契約尾頁。被告於承租期間積欠水費、電費、管理費、月租金等費用，迭經原告多次口頭催繳及以書函催告被告履約未果，於八十八年十月十五日由訴外人洪睦霖以該店總經理和股東代表簽立「滯繳租金約定協議書」予原告作為保證付款之承諾，惟被告仍未確實清償所積欠之費用。茲臚列被告積欠之費用與明細如次：

⑴依系爭飲料店經營權承租契約書第七條約定，水電費、管理費及雜支費用等應由被告負擔。而被告應付未付之水費九百六十五元、電費八萬二千八百二十三元、瓦斯費一千八百七十六元、管理費五萬二千六百一十二元，合計十三萬八千二百七十六元，由原告甲○○代為墊付。

⑵被告所讓渡之訴外人洪睦霖臨時口頭告知原告終止營業而退租，且蓄意滯納水電費，致遭斷水、斷電而曠廢閒置多時，依被告與原告甲○○所簽訂之租賃契約書第二條約定，如被告欲退租須於二個月以前通知原告，但被告違約，所以其應給付原告二個月租金（月租金以十五萬元計）共計三十萬元作為補償，其中三分之二應由原告迪利士公司取得，餘三分之一應由原告甲○○取得。

⑶於被告未點交匆匆遷離承租房屋後，原告發現被告未善盡清潔與維護等基本責任，致原告須再僱工清理租賃物內部之雜物垃圾，洗刷廁所、廚房、沙發傢俱，與維修廚具設備等，支出勞動、清潔及修護等費用，計約五萬元，由原告迪利士公司給付。

⑷被告使用租賃物未依上開租賃契約書第八條第二款、第十條經營場所規定及第二條記載經營性質為「飲料店」的使用限制，致原告甲○○遭台中市政府以八十七年一月六日丙字第０一二五八號行政處分處罰鍰六萬元，及以八十七年六月十五日丁字第００三九三五０號行政處分處罰鍰六萬元，合計十二萬元，致原告甲○○之土地現遭行政執行處查封。上開⑴、⑷及⑵中之十萬元款項合計為三十五萬八千二百七十六元，均由原告甲○○先行代繳或為原告甲○○之損失；另⑶及⑵中之二十萬元款項合計共二十五萬元，則由原告迪利士公司先行代繳或為原告迪利士公司之損失，被告均應予返還。為此，原告爰依不當得利、租賃契約債務不履行、侵權行為損害賠償之法律關係，起訴請求判決如訴之聲明第一、二項所示。（按原告原聲請本院依督促程序發支付命令，經被告提出異議，乃以原告支付命令之聲請視為起訴。）

⒉對被告抗辯所為之陳述：

⑴被告固提出讓渡書稱其已於八十六年七月二十五日將股權轉讓予訴外人洪睦霖云云，惟原告否認該讓渡書之真正。另被告稱已口頭告知劉建宏副理上開讓渡股權事宜並獲同意云云，原告亦否認之。觀之系爭租賃契約第四條第二款約定被告不得將承租標的全部或部分轉租或以其他方法由他人使用等語；系爭飲料店經營權承租契約書第五條第一款亦約定被告不得以飲料店名義或資產私自募股等語，均足以推認被告所述為卸責之舉。

⑵被告雖辯稱原告請求之事由發生於八十八年底，系爭契約之有效期限為八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，本案請求與其無涉，已罹於時效云云，然被告承租系爭飲料店所在地，於八十七年六月九日租期屆至後，其並未返還系爭租賃物，繼續為使用收益，足見系爭租賃契約已默示更新，繼續存在於兩造之間。又原告所為之各項請求，包括水電費、管理費部分，均係依不當得利法律關係，其請求權時效為十五年；租金賠償、系爭租賃物清潔費及行政罰鍰損害部分，不適用民法第四百五十六條第一項所定短期消滅時效，應適用十五年之一般時效，均未逾消滅時效。再者，姑不論被告有無將股權讓與訴外人洪睦霖，被告為系爭租賃契約之當事人，其自負有使系爭租賃物合法使用之義務，被告未依法變更系爭租賃物之使用用途，即擅自經營與原登記不符之營業項目，致原告甲○○受有行政罰鍰之損害，被告自是難辭其咎。況系爭租賃物出租時，已於租賃契約書第六條第一項記載該租賃物使用用途登記為「店舖」，另飲料店經營權承租契約書第二條經營性質及第八條場地使用的約定，亦載明該『店舖』作為飲料店使用經營，而依建築法第七十三條，被告如須變更使用用途，應自行為之，足見原告已交付合於用途之租賃物，被告未依法變更使用用途，非可歸責於原告，原告因此遭連坐處行政罰鍰，被告應負責。縱認被告股權已讓與訴外人洪睦霖，因訴外人洪睦霖係經被告同意、允許使用系爭租賃物，為被告履行系爭租賃契約之使用人，依民法第二百二十四條之規定，被告應與第三人即訴外人洪睦霖負同一責任。

⑶訴外人洪睦霖在本院九十一年度訴字第三六九七號判決中陳述其係代替股東給付租金，而依八十八年十月十五日所簽立之滯繳租金約定協議書中，其係具名為承租方股東代表身分，並非承租人身分，於該案中其未提出租金約定協議書，故被認定係另外締約。事實上原告與訴外人黃承通亦未另外訂約，僅係於原合約上打上新的日期。

⑷原告甲○○遭課處行政罰鍰一事，原告方面直至九十一年間始知悉，係因使用人未積極處理，致屋主遭連坐處罰，被告係經營者股東之一，又係承租人，美娜姿飲料店被處罰三次，被告不可能不知情，其隱瞞未告知，不能推卸責任。又美娜姿飲料店被處罰，可能係因於現場賣酒所致。

㈡被告之抗辯：

⒈本件租賃契約因租金昂貴，雙方於系爭飲料店經營權承租契約書第十三條補充規定第七款載明：若因甲方（即原告迪利士公司）建物結構及消防設備等問題造成乙方（即被告）無法順利取得合法執照，則本契約自動失效。而「美娜姿飲食店」自始至終均未取得合法營利事業登記執照，依上開約定，該租賃契約書應自動失效。

⒉原告請求損害賠償之發生時間為八十八年底所發生之事實，但被告與原告簽約之有效期間則自八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，原告所主張之損害賠償法律關係已罹於時效。且被告已於八十六年七月二十五日將「美娜姿飲食店」之股權讓渡予該店管理人員訴外人洪睦霖，亦即被告實際經營期間僅四十五天，讓與後訴外人洪睦霖雖未與原告重新訂立租約，但被告有口頭告知上能建設股份有限公司（下稱上能公司，原告迪利士公司為上能建設公司之子公司）之劉建宏副理，因此於八十六年七月二十五日之後，該飲食店即與被告無任何關係，訴外人洪睦霖與原告間之協議為何（包括每月租金由二十萬元降為十五萬元等），及原告遭台中市政府處罰鍰等情事，被告均不知悉，本案應與被告無涉。另案本院九十一年度訴字第三六九七號民事判決第二十頁中亦有記載訴外人李智正陳稱系爭租契約屆滿後，訴外人黃承通與原告有另行訂約。

⒊關於行政罰鍰部分，係處罰原告甲○○，縱係處罰事業體，亦應由實際經營者負責，而非由承租之被告負責，況原告甲○○遭處罰後的二年期間尚有出租予訴外人黃承通，亦未向訴外人黃承通催討罰鍰款項，事隔十二年後，其再向被告請求該罰鍰，早已罹於二年的時效。被告經營美娜姿飲料店後，確實有在現場賣酒，但被處行政罰鍰應與賣酒無涉，因很多用餐店面均有賣酒情事，且被告之營業項目與原告迪利士公司之前經營之飲料店營業項目相同，所以被處罰之原因應係無照營業等語置辯。並聲明：請求駁回原告之訴，及如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、法院之判斷：

㈠按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五第一項第二款、第三款定有明文。本件原告原以被告、洪睦霖、黃承通為相對人聲請支付命令，請求三人應給付原告水電費、管理費、提前退租之租金補償、清潔修護費共計四十八萬六千四百元，及自八十九年二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；嗣被告以其個人事由對支付命令聲明異議（洪睦霖、黃承通則未為異議），依法支付命令於被告異議範圍內失其效力，應以原告支付命令之聲請，視為起訴，原告於九十八年四月一日變更訴之聲明為：被告應給付原告水電費、管理費、提前退租之租金補償、清潔修護費、違規使用罰鍰六十六萬六千四百元及自八十九年二月十八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；復於九十八年五月十四日變更訴之聲明為：被告應給付原告迪利士公司提前退租租金補償、清潔維護費共計二十五萬元，及自八十九年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告應給付原告甲○○水電、瓦斯、管理費、提前退租租金補償、違規使用罰鍰共計三十五萬八千二百七十六元，及自八十九年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，經核上開請求之基礎事實同一，且屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，依上開法律規定，自應准許。

㈡原告主張被告於八十六年五月二十九日向原告迪利士公司法定代理人乙○○承租飲料店經營權利，並同時向飲料店所在房地所有權人即原告甲○○承租房地，因而簽立系爭二租賃契約書，租期均為一年，自八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，並由訴外人黃承通擔任連帶保證人。依系爭二租賃契約，原告每月應付經營權利租金十三萬元予原告迪利士公司，每月應付房地租金七萬元予原告甲○○，總計被告每月應付予原告之總租金計為二十萬元等情，業據其提出飲料店經營權利承租契約書及租賃契約書各一份為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。

㈢再原告主張被告於承租期間積欠水電、瓦斯、管理費共計十三萬八千二百七十六元，由原告甲○○代為墊付，並因提前退租，依約應補償原告二個月租金共三十萬元（原告迪利士公司二十萬元、原告甲○○十萬元）；其遷離承租房屋後，未善盡清潔與維護等基本責任，致原告迪利士公司支出勞動、清潔及修護等費用，計約五萬元；又其未依租賃契約所定經營性質「飲料店」的使用限制，而在店內賣酒，致原告甲○○遭台中市政府於八十七年一月六日、同年六月十五日各處罰鍰六萬元，合計十二萬元，被告應賠償原告甲○○之損失云云，則為被告所否認，辯稱：原告請求損害賠償之發生時間為八十八年底所發生之事實，但被告與原告簽約之有效期間則自八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，且被告已於八十六年七月二十五日將「美娜姿飲食店」之股權讓渡予訴外人洪睦霖，被告有口頭告知原告迪利士公司母公司上能公司劉建宏副理，因此於八十六年七月二十五日之後，該飲食店即與被告無任何關係；又美娜姿飲食店」自始至終均未取得合法營利事業登記執照，依系爭飲料店經營權承租契約書第十三條補充規定，該契約已自動失效等語。是本件應予審酌者為：⑴系爭飲料店經營權利承租契約有無自動失效之情形？⑵系爭租賃契約於被告八十六年七月二十五日轉讓「美娜姿飲食店」之股權與訴外人洪睦霖後，是否由訴外人洪睦霖承受契約之權利義務？⑶被告於系爭租約到期後是否有與原告續約？⑷被告是否應給付原告甲○○水電、瓦斯、管理費、提前退租租金補償、違規使用罰鍰共計三十五萬八千二百七十六元，及給付原告迪利士公司提前退租租金補償、清潔維護費共計二十五萬元？茲分述如下。

㈣經查：

⑴被告辯稱：系爭飲料店經營權利承租契約書第十三條補充規定第七款載明：若因甲方（即原告迪利士公司）建物結構及消防設備等問題造成乙方無法順利取得合法執照，而「美娜姿飲食店」自始至終均未取得合法營利事業登記執照，故系爭契約已自動失效云云，為原告所否認，而被告並未就「美娜姿飲食店」無法取得合法營利事業登記執照係因原告迪利士公司建物結構及消防設備等問題所致之事實，提出任何證據以實其說，其所辯系爭契約已自動失效云云，自不足採。

⑵又被告辯稱其已於八十六年七月二十五日將所擁有之「美娜姿飲食店」股權，讓渡予訴外人洪睦霖，從是日起「美娜姿飲食店」之權利與義務，概與被告無關云云，並提出讓渡書一份為證，惟按「第三人與債務人訂立契約，承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力」，民法第三百零一條定有明文；另被告與原告甲○○所訂租賃契約書第四條第二款亦約定：「未經甲方（即原告甲○○）書面同意，乙方不得將承租標的全部或部分轉租、出租、頂讓、質押、贈與或以其他方法交由他人使用」，有上開契約書在卷可稽，故被告於八十六年七月二十五日縱有轉讓股權予訴外人洪睦霖，並約定該飲食店爾後之權利義務概與原告無關，亦須經原告甲○○書面同意，及經原告迪利士公司承認後，原告方能脫離系爭租約之當事人地位。而被告自承其讓與股權後，訴外人洪睦霖並未與原告重新訂立租約等語，證人劉建宏於本院審理時雖證稱：「之前我有任職於上能建設股份有限公司，……我當時是負責幫原告收租金，我只收過一、二次租金，後來我就離職了，後來被告有無積欠租金我就不清楚，戊○○曾經告訴我，他已經將股份轉讓給洪睦霖，以後租金不能找他要，他只是口頭告訴我，我沒有看到書面契約，後來我曾經向洪睦霖收過一次租金，戊○○轉讓股份的事我我不確定有無告訴老闆丁○○，但我有告訴公司，以後租金就去租處收，我離職時丁○○說他會另外派人去收租金」等語，惟證人劉建宏既非原告迪利士公司之負責人，亦無證據足認其有受原告之授權處理訂立租約事宜，其縱有受被告告知股權轉讓情事，亦難認其得代表原告承認系爭租約由訴外人洪睦霖承受，是本件既無證據證明原告已承認系爭租約承租人之地位自八十六年七月二十五日由訴外人洪睦霖承受，則被告辯稱伊自八十六年七月二十五日起已脫離系爭契約關係云云，要無可採。

⑶再系爭二份租賃租約記載之租期均為一年，即自八十六年六月十日起至八十七年六月九日止，已如前述，原告雖主張：八十七年六月九日租期屆至後，被告並未返還系爭租賃物，繼續為使用收益，足見系爭租賃契約已默示更新，繼續存在於兩造之間云云，惟系爭租賃契約書第二條第二點約定：「契約期滿，乙方若欲續約，有優先承租權，但應於契約書期滿前二個月以書面通知甲方，經甲方同意並完成續約手續始生效力，如未完成續約手續，應於期滿前遷離上址」，系爭飲料店經營權承租契約書第四條亦約定「於合約期間屆滿後，乙方有優先續約權，惟乙方須在合約期間屆滿六十日前，以書面提出申請，並得甲方同意，另訂新約」，足見兩造簽訂之租賃契約為定期租賃，租賃期限屆滿後，如被告欲續約，必須於契約屆滿前二個月以書面提出申請，經原告同意並完成續約手續始生續約效力，然原告並未提出被告續約之書面申請書，被告當時已非「美娜姿飲食店」之合夥人，衡情亦不可能提出或授權他人提出續約之申請；且查，原告前亦曾對被告起訴請求給付系爭二租賃契約之租金（本院九十一年度訴字第三六九七號案件），當時原告共同訴訟代理人（原告迪利士公司之員工）李智正陳稱：「八十七年六月九日系爭二租賃契約屆滿後，被告黃承通有另外和原告簽訂契約……，八十七年七、八月以後的租金是我去收取的，……當時我都是向洪佳德、黃承通或是他們的會計小姐收的，當時戊○○應已脫離他們的合夥關係（見上開案件九十二年十月十四日準備程序筆錄）；我們後來於本件契約屆滿後，有馬上跟黃承通另行訂約，約期一般都是一年，一直簽約到八十八年左右，契約當事人只有黃承通已經沒有戊○○了等語（見上開案件九十二年十一月十一日準備程序筆錄），而訴外人訴外人洪睦霖於八十八年十月十五日亦以承租方股東代表之身分與原告股東代表丁○○訂立滯繳租金約定協議書，原告二人於八十九年二月十八日亦係對「美納思pub股東代表洪佳德、承租代表黃承通」寄發存證信函請求給付水、電、瓦斯費、管理費等，而非向被告請求，有原告提出之滯繳租金約定協議書、存證信函各一份在卷可查，足見原告前案共同訴訟代理李智正陳稱：八十七年六月九日系爭二租賃契約屆滿後，黃承通有另外和原告簽訂契約等語，應屬實在，被告辯稱：伊與原告之租約僅到八十七年六月九日等語，應可信為真實。

⑷原告甲○○主張被告承租期間積欠水費九百六十五元、電費八萬二千八百二十三元、瓦斯費一千八百七十六元、管理費五萬二千六百一十二元，合計十三萬八千二百七十六元，由原告甲○○代為墊付云云，惟其提出之水、電費收據為八十八年九月至八十九年一月間之收據，欠繳管理費之明細表亦為八十八年七月至八十九年一月間之管理費，均為被告承租期滿後所生之費用，自與被告無關；另原告始終未提出代繳瓦斯費之收據，則原告甲○○請求被告給付上開水、電、瓦斯、管理費共計十三萬八千二百七十六元，自屬無據。再原告主張被告提前退租，依約應補償原告二個月租金共三十萬元（原告迪利士公司二十萬元、原告甲○○十萬元）；其遷離承租房屋後，未善盡清潔與維護等基本責任，致原告迪利士公司支出勞動、清潔及修護等費用，計約五萬元云云，然被告與原告之租約於八十七年六月九日到期後，係由訴外人黃承通與原告另立租約，已如前述，則訴外人黃承通於八十八年間提前退租且未回復租賃物原狀之情事，亦與被告無涉，原告請求被告給付原告迪利士公司二十五萬元、原告甲○○十萬元，自無理由。

⑸此外，原告主張被告未依租賃契約所定經營性質「飲料店」的使用限制，而在店內賣酒，致原告甲○○遭台中市政府於八十七年一月六日、同年六月十五日各處罰鍰六萬元，合計十二萬元，原告甲○○之土地因而遭行政執行處查封云云，惟按行政執行，自處分、裁定確定之日或其他依法令負有義務經通知限期履行之文書所定期間屆滿之日起，五年內未經執行者，不再執行；其於五年期間屆滿前已開始執行者，仍得繼續執行。但自五年期間屆滿之日起已逾五年尚未執行終結者，不得再執行，行政執行法第七條第一項定有明文。原告主張前揭事實，固據其提出台中市政府八十七年一月六日丙字第０一二五八號、八十七年六月十五日丁字第００三九三五０號函文各一份為證，惟上開行政處分迄今已逾五年，原告甲○○復未提出已繳清罰鍰，或因上開行政處分遭行政執行處執行財產之證據，證明其受有行政處罰之損害，其請求被告給付十二萬元，亦屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告請求被告給付原告迪利士公司提前退租租金補償、清潔維護費共計二十五萬元，及自八十九年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告應給付原告甲○○水電、瓦斯、管理費、提前退租租金補償、違規使用罰鍰共計三十五萬八千二百七十六元，及自八十九年二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證經審酌後，認與判決結果不生影響，爰無逐一論述之必要，附此敘明。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。

臺灣臺中地方法院民事庭

以上為正本，係照原本作成。