三重簡易庭100年度重簡字第977號

• 裁判案由: 返還租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 100 年 12 月 30 日
• 法官: 趙炳煌

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
100年度重簡字第977號即反訴被告
法定代理人　曾永宏
訴訟代理人　吳文娟
被　　　告　黃淑貞
訴訟代理人　黃鵬全
上列當事人間請求返還租金等事件，於中華民國100 年12月15日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之支票貳張返還予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
反訴被告恆翊資產管理有限公司應將坐落門牌號碼新北市○○區○○路二段七十三巷一號十二樓房屋返還予反訴原告。
反訴被告恆翊資產管理有限公司、曾永宏應連帶給付反訴原告新臺幣壹拾壹萬陸仟元及自民國一百年九月二十三日至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自民國一百年九月一日起至反訴被告恆翊資產管理有限公司返還房屋之日止，按月連帶給付反訴原告新臺幣壹萬貳仟元。
反訴訴訟費用由反訴被告恆翊資產管理有限公司、曾永宏連帶負擔。
反訴判決得假執行。
事 實 及 理 由
壹、本訴部分：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴聲明請求被告應給付原告新臺幣（下同）81,692元及償還已開立支票12,000元之支票2紙，並自送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息，嗣於100 年11月17日言詞辯論期日變更聲明請求（一）被告應給付原告56,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）被告應將如附表所示之支票2 張返還予原告，核屬縮減應受判決事項之聲明，依上開規定，自應予准許，合先敘明。
二、原告起訴主張：原告向被告承租坐落於新北市○○區○○路2段73巷1號12樓之房屋（下稱系爭房屋），租期自民國（下同）99年6月21日起至101年9月20日止，然被告於100年4 月29日，寄送存證信函表達終止租約，並沒收原告之押租金24,000 元，而原告也於100年5月3日回覆被告表明：被告無故終止租約實已違反租約之約定，故依據租約約定，被告需將原告所支付之押租金即24,000元、已兌現之租金即100年5月21日起至7月20日止，計32,000元，合計56,000 元及如附表所示未兌現之租金支票2 張返還予原告。為此，爰依據租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明為：（一）被告應給付原告56,000元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）被告應將如附表所示之支票2張返還予原告。
三、被告則以請求駁回原告之訴，並以：
(一)本件由原告每期之用電量高達3 萬多元，及其搬離系爭房屋之設備照片可知，原告於系爭房屋架設無線電基地台或類似強波發射設備，不但未經被告同意，且未經區分所有權人會議同意，更未經該樓層區分所有權人同意，已明顯違反公寓大廈管理條例第33條第2 款規定。且原告向被告承租系爭房屋時，曾說明系爭房屋是供其公司員工作為宿舍之用；詎料，原告事後竟將系爭房屋出租予電信業者架設基地台，明顯違反約定及一般房屋通常之使用方法，依民法第438 條規定被告得終止系爭租賃契約。
(二)本件原告與被告定有房屋租賃契約，租賃期間為99年9 月21日至101年9月20日。嗣因原告未經被告之同意，將系爭房屋原有之不鏽鋼鐵窗拆除，並擅自裝設氣密窗，為原告所不否認，故原告已違反系爭契約第9 條之規定：房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建物結構，並不得違反建築相關法令，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀，依系爭租約第14條規定：甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時終止契約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責，被告自得終止契約，且無須賠償原告任何費用。又依據最高法院81年度台上字第1907號民事判決，原告返還系爭房屋前，被告並無返還押租金之義務，況且原告至今尚未返還系爭房屋，於無權占用系爭房屋期間，被告得請求相當於租金之不當得利及所積欠之水電費等，早已超過押租金24,000元，抵償的結果仍有未足，故被告無返還押租金24,000元之義務，更無返還已收房租之義務等語置辯。
四、原告主張原告向被告承租系爭房屋，租期自99年6 月21日起至101年9月20日止，而原告已支付被告押租金24,000元及已兌現之租金即100年5月21日起至100年7月20日止，計32,000元，合計56,000元，然被告於100年4月29日寄送存證信函表達終止該租約，並沒收原告之押租金24,000元，並於100年4月30日由原告收受之事實，業據其提出房屋租賃契約書、支票明細及存證信函各1 份為證，復為被告所不爭，堪信原告此部分之主張為真實。
五、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179 條定有明文，又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，有最高法院61年度台上字第1695號判例可參，又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。查本件被告辯稱原告有將系爭房屋轉租予訴外人電信業者，故依據公寓大廈管理條例第33條第2款及民法第438條規定終止系爭租約，為原告所否認，依前揭法條說明，自應由被告對於原告有違法轉租予電信業者作為架設無線電基地台或類似強波發射設備等有利於己之事實，負舉證責任。關於此點，被告固據提出觀喜大富豪連署表、電費查詢表及搬運基地台設備照片各乙份為憑，惟就該文件內容觀之，僅能證明歡喜大富豪社區內之住戶確有對於架設基地台之行為發動連署，又該電表用量亦僅能證明確有大量用電之情形，且該照片僅能表明有機械設備進行搬運，至於原告有將系爭房屋違法轉租予電信業者之事實，則無法據以證明之，況本院依被告之聲請函詢國家通訊傳播委員會對於系爭房屋於100年4月間所測量之無線電磁波檢查報告之電磁波強度是否於系爭房屋架設基地台一節，經該會函覆旨揭地址因屬私人住所，本會人員無法進入查勘，故無法確認該址屋內是否裝置基地臺設備；另依100年4月25日至現場週遭環境所測數據及資料，仍未有明顯事證可資判定址揭地址是否有架設基地臺，此有該會100年12月9日通傳北字第10000583 490號函附卷可稽，是被告所為之上開辯解，自屬無據。另被告辯稱原告在未經被告之同意，將系爭房屋原有之不鏽鋼鐵窗拆除，並擅自裝設氣密窗，故依據系爭租約第9 條及第14條規定而終止系爭租約之事實，雖原告對於上述未經被告同意而拆除該不繡鋼鐵窗，擅自裝設氣密窗之行為加以否認，並主張該鐵窗並非系爭房屋之建築結構，不需取得被告同意等語，然查原告對被告被告黃淑貞提出侵佔之告訴，於臺灣板橋地方法院檢察署100
年度偵字第14625 號被告黃淑貞侵占案件偵查中陳稱「因為被告頂樓有設鐵窗，我為了安全考量，有經過她的口頭去改裝。」惟被告否認有同意原告改裝，經本院函調臺灣板橋地方法院檢察署100年度偵字第14625號被告黃淑貞侵占案件偵查卷查明屬實，原告否認有改裝之行為，顯然不足採信。查鐵窗係為系爭房屋原有之設備，依據系爭租約第9 條約定「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建物結構，並不得違反建築相關法令，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀」，足徵原告在進行該鐵窗之拆除即改裝原有設備時，應取得被告同意，始能進行拆除，然而，原告未取得被告同意下進行該鐵窗之拆除行為係屬違反系爭租約第9條之約定，是被告於100年4 月29日以三重中山路郵局存證號碼000555存證信函依據系爭租約第14條之約定終止系爭租約，自屬有據。再者，本件被告既於100年4月29日寄送存證信函以原告違反系爭租約第9 條規定，依據系爭租約第14條規定而終止系爭租約，並於100年4月30日由原告收受，則依前揭法條說明及判例意旨說明，本件系爭租約於100年4月30日即已終止，而原告自100年5月1 日起即為無權占用系爭房屋，對於原告而言，自屬享有相當於租金之不當得利，對於被告即負有返還該利益之義務。雖原告主張已於100年4月30日將系爭房屋返還予被告之事實，然為被告所否認，原告自承因被告未退還原告押租金，故原告未將鑰匙返還被告，被告無法進入系爭房屋，顯然系爭房屋仍由原告繼續占有中，是原告主張系爭房屋已返還予被告等語，洵無足信。
六、次按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第334 條定有明文。又債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言。最高法院18年上字第1709號判例可參，另押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還押租金，自為法之所許。此有最高法院83年台上字第2108號判例足資參照。查本件系爭租約既於100年4月30日即依法終止，則原告自100年5月1 日起即為無權占用系爭房屋，對於被告而言，自屬享有相當於租金之不當得利，對於被告即負有返還該利益即給付租金之義務，已如前述，申言之，原告對於被告自100年5月1 日起有給付相當於租金之不當得利之債務，又原告支付被告4月、5月及6 月份金額各為12,000元之支票3張，係給付100年4月21日起至100年7月20 日止之租金共計36,000元，且均已兌現，此為兩造所不爭，其中100 年5月1日起至100年7月20日之租金32,000元，為被告不當得利，是以被告自有負返還上開租金予原告之債務，依前揭法條及判例意旨說明，被告自得以對原告自100年5月1 日無權占用系爭房屋享有相當於租金之不當得利債權主張與原告對被告返還100年5月1日起至7月20日止之租金不當得利債權在32,000元之範圍主張抵銷，經抵銷抗辯後，原告自不得向被告請求返還該給付之租金，是被告抗辯對於原告租金返還債權即32,000元抵銷自100年5月1日起至7月20日止相當於租金之不當得利金額32,000元，故被告不負返還租金之義務等語，洵屬有據。另本件原告迄今尚未返還系爭房屋予被告，既如前述，顯見原告對於被告有不履行租賃債務之事實，依前揭判例意旨說明，被告自無返還該24,000元押租金之義務，是原告主張系爭租約係由被告無故終止，故被告應返還該押租金予原告云云，自屬無據。此外，原告主張被告應返還如附表所示之支票2張，被告復抗辯對原告自100年5月1日無權占用系爭房屋享有相當於租金之不當得利債權主張與原告支付如附表所示未兌現之支票抵銷一節，惟查，本件原告主張被告應返還如附表所示之2 張支票，係因開立系爭票據原因關係已消滅即系爭租約已於100年4月30日終止，原告認不應給付100年7、8 月份之租金，對被告聲請假處分，支票因而尚未兌現，被告持有支票為不當得利，應返還原告，原告得請求被告返還如附表所示之2 張支票，經核與被告上開相當於租金之不當得利債權性質不同，依前揭法條說明，自與抵銷之要件不符，是被告上揭所辯，即屬無據。故原告請求被告應返還如附表所示之支票2張予原告，亦屬有據。
七、從而，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告應返還如附表所示支票2 張予原告，為有理由，應為准許。請求被告給付原告56,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，則為無理由，應予駁回。
貳、反訴部分：
一、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第260條第1項定有明文。查本件被告於言詞辯論終結前，以原告恆翊資產管理有限公司（下稱恆翊公司）及訴外人曾永宏分別為本訴系爭租賃契約之承租人及連帶保證人，因系爭租約所生爭執，請求返還房屋及不當得利，對原告恆翊公司及訴外人曾永宏提起反訴，反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，核與民事訴訟法第260 條規定之要件相符，應予准許，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件反訴原告起訴聲明請求：（一）反訴被告恆翊資產管理有限公司應返還坐落新北市○○區○○路二段73巷1 號12樓房屋予反訴原告。（二）反訴被告恆翊公司、曾永宏應連帶給付反訴原告301,582 元及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5
計算之利息。（三）反訴被告恆翊公司應將附表所示之內容，以A4紙張及標楷體字體20之文字印刷並蓋章，張貼於新北市○○區○○路二段73巷1 號「歡喜大富豪」社區之公佈欄兩週，嗣被告於100 年10月17日民事縮減反訴聲明狀變更聲明請求：（一）反訴被告還將坐落新北市○○區○○路二段73巷1 號12樓房屋返還予反訴原告。（二）反訴被告恆翊公司、曾永宏應連帶給付反訴原告116,000 元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自100年9月1 日起至反訴被告恆翊公司返還系爭房屋之日止，按月給付反訴原告12,000元，此核屬縮減應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許之。
三、反訴原告起訴主張：本件反訴被告恆翊公司與反訴原告訂有房屋租賃契約，租賃期間為99年6月21日至101年9 月20日，嗣因反訴被告恆翊公司未經反訴原告之同意，將系爭房屋原有之不鏽鋼鐵窗拆除，並擅自裝設氣密窗，為反訴被告恆翊公司所不否認，已違反系爭契約第9 條之規定：房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方書面同意後得自行裝設，但不得損害原有建物結構，並不得違反建築相關法令，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀，依系爭契約第14條規定：甲乙丙方個遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時終止契約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責，反訴原告自得終止契約。且因系爭房屋之「歡喜大富豪」社區鄰居接連向反訴被告反應，系爭房屋內疑似設置基地台，不只會發出機器運轉聲及震動，亦不時散發出塑膠味，且單戶用電量竟高達整個社區之三分之一，居民除懼怕電磁波，更深怕有跳電的危險。經反訴被告於100年4月間至系爭房屋外觀察，確實在門外可聽見機器運轉聲，且電表轉動速度飛快，經查詢才知悉系爭房屋近期電費竟高達三萬多元，佔了整個社區的三分之一，已嚴重影響「歡喜大富豪」社區的用電安全，依系爭契約第10條規定：房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全，反訴原告亦得依系爭契約第14條規定終止契約。故反訴原告已於100年4月29日以三重中山路郵局存證信函000555號通知反訴被告恆翊公司終止租賃契約，並限期於函到五日內返還房屋並回復原狀，而反訴被告恆翊公司於同年4 月30日收受存證信函，故系爭契約已於100年4月30日終止。反訴原告得自100年5月1 日起開始計算相當於租金之不當得利。詎料，反訴被告恆翊公司僅陸續搬離物品，至今未返還系爭房屋，此為反訴被告恆翊公司所不否認，反訴原告自得依民法第455條及第767條第1 項前段規定，請求反訴被告恆翊公司返還系爭房屋。又反訴被告恆翊公司於租約終止後，至今未返還系爭房屋，已如上述。故本件反訴被告恆翊公司無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，致反訴原告受有相當於租金之損害，反訴原告爰依民法第179 條及最高法院61年台上字第1695號判例，對反訴被告恆翊公司請求返還相當於系爭房屋租金之不當得利。然就反訴被告恆翊公司自100年5月1日至7月20日止之不當得利，已由租金支票兌現抵償，故反訴原告請求反訴被告恆翊公司自100年7月21日起至100年8月31日之不當得利16,000元（計算式：每月12000元×4/3個月＝16,000元），及自100年9
月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000 元。另依系爭契約第12條規定：「乙方若有違約情事，至損害甲方之權益時，願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均由乙方負責賠償。」，本件反訴被告恆翊公司違約，已如上述，因系爭契約所爭之訴訟，反訴原告得請求反訴被告恆翊公司負擔律師費用，本訴及反訴律師費用為100,000元。故反訴原告請求反訴被告給付116,000元（計算式：16,000＋100,000＝116,000元），然反訴被告曾永宏為反訴被告恆翊公司之連帶保證人，自應與反訴被告恆翊公司連帶負損害賠償責任，為此，爰依據租賃契約及連帶保證、不當得利之法律關係提起本件訴訟，並聲明請求：（一）反訴被告恆翊公司應將坐落新北市○○區○○路二段73巷1
號12樓房屋返還予反訴原告。（二）反訴被告恆翊公司、曾永宏應連帶給付反訴原告116,000 元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，並自100年9月1 日起至反訴被告恆翊公司返還系爭房屋之日止，按月連帶給付反訴原告12,000元。
四、反訴被告則請求駁回反訴原告之訴，並以：本件反訴原告係以無正當理由而終止系爭租約，又反訴被告已自系爭房屋遷離，故反訴被告並無不當得利之情形等語置辯。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第767條第1項前段。經查，本件系爭租約由反訴原告於100年4月30日以反訴被告恆翊公司違反系爭契約第9 條之規定，而依第14條規定終止，且反訴被告恆翊公司迄今仍未將系爭房屋返還予反訴原告，既如前述，則依前揭法條說明，反訴被告恆翊公司自應將系爭房屋返還予反訴原告，是反訴原告執此主張，洵屬有據。
六、次按乙方即反訴被告若有違約情事，至損害甲方即反訴原告之權益時，願聽從甲方損害賠償，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均由乙方負責賠償。此有系爭租約第12條定有明文。查本件反訴原告主張因反訴被告恆翊公司違約，遂提出本件訴訟而支出本訴及反訴律師費用為100,000 元之事實，業據其提出林佳妙律師收據乙份為證，復為反訴被告所不爭，足見該筆費用確因反訴被告恆翊公司違約，而使反訴原告支出之律師費用所致，是依前揭約定，反訴原告自得向反訴被告恆翊公司請求賠償該筆費用，是反訴原告執此主張，自屬有據。又反訴被告恆翊公司於系爭租約終止後，至今未返還系爭房屋。可知反訴被告恆翊公司係為無權占有系爭房屋，而獲有相當於租金之利益，致反訴原告受有相當於租金之損害，反訴原告自得對反訴被告恆翊公司請求返還相當於系爭房屋租金之不當得利。然就反訴被告恆翊公司自100年5月1日至7月20日止之不當得利，反訴原告主張以100年4月、5月、6月已兌現之租金支票應返還租金之不當得利抵銷，已如前述，則反訴原告自得向反訴被告恆翊公司請求自100年7月21日起至100年8月31日之不當得利16,000元（計算式：每月12,000元×4/3個月＝16, 000元），及自100年9月1
日起至返還系爭房屋之日止，按月給付12,000元，反訴原告執此請求，亦屬有據。另反訴被告曾永宏為系爭租約之連帶保證人，此為兩造所不爭，依法應就上開債務負連帶清償責任。是反訴原告主張反訴被告恆翊公司、曾永宏應連帶給付116,000元及自100年9月1日起至反訴被告返還系爭房屋之日止，按月連帶給付12,000元，即屬有據。
七、綜上所述，反訴原告本於所有權、租賃契約及連帶保證、不當得利之法律關係，請求（一）反訴被告恆翊公司應將坐落新北市○○區○○路二段73巷1 號12樓房屋返還予反訴原告。（二）反訴被告恆翊公司、曾永宏應連帶給付反訴原告116,000元，及自反訴狀繕本送達反訴被告之翌日即100年9 月23日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並自100年9月1日起至反訴被告恆翊公司返還系爭房屋之日止，按月連帶給付反訴原告12,000元，均為有理由，應為准許。
參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，及其他事證與主張，經審酌後核對本件判斷不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
肆、本件原告勝訴部分，係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；本件反訴部分之判決係適用簡易訴訟程序所為反訴被告敗訴之判決，亦應依職權宣告假執行。伍、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第85條第2項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 100 年 12 月 30 日書 記 官 胡明怡
附表：
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│編│票據號碼│發票人│票面金額│付款人│發票日│
│號│ │ │(新臺幣)│ │ │
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│1 │SA012471│恆翊資│壹萬貳仟│台北富│100年 │
│ │6 │產管理│元 │邦銀行│ 07月 │
│ │ │有限公│ │三重分│ 20日 │
│ │ │司 │ │行 │ │
├─┼────┼───┼────┼───┼───┤
│2 │SA012471│ 同上 │ 同上 │ 同上 │ 100年│
│ │7 │ │ │ │ 08月│
│ │ │ │ │ │ 20日│
│ │ │ │ │ │ │
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