三重簡易庭 - 101年度重簡字第939號（給付違約金）- 2026 司法院判決書查詢系統

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決 101年度重簡字第939號原　　　告　興富居不動產仲介經紀有限公司法定代理人　黃美真被　　　告　黃一脩訴訟代理人　王振華上列當事人間請求給付違約金事件，於中華民國101年10月24日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁拾壹萬元，及自民國一百零一年五月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決得假執行。事實及理由一、原告起訴主張：被告於民國100年11月28日委託原告仲介被告所有坐落新北市○○區○○段0000-0000地號土地及其上門牌號碼新北市林口區○○○街13號房屋（下稱系爭不動產），並授權其代理人許秀卿與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），嗣於101年1月15日，被告更改委託銷售總價額，並於特約條款註明屋主實拿新臺幣（下同）735萬元整且願意配合於101年4月30日辦理簽約過戶，後於101年2月22日訴外人蔡鈺姿即買方與原告簽訂要約書及確認書，同意以776萬元承購被告所有之系爭不動產，經原告回報被告，且在被告對付款方式之要求下，蔡鈺姿先後開立200萬元本票、30萬元銀行支票、80萬元銀行支票各 1紙以示其購買誠意，遂約定於101年4月30日簽訂不動產買賣契約，詎料被告於101年4月30日簽約當日拒絕到場，復於101年5月23日將系爭不動產轉賣並辦理移轉登記予第三人，則被告與蔡鈺姿無法簽訂系爭不動產買賣契約，顯係因可歸責於被告之違約事由所致。而依兩造間之不動產專任委託銷售契約書第7條第2款後段「如因可歸責於甲方（即被告）之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方（即原告），作為懲罰性違約金。」之約定，故原告自得據此請求被告給付成交價百分之4即31萬元作為懲罰性違約金（計算式：776萬元×4/100＝310,400元），為此，爰依兩造間委託契約之法律關係，及依系爭委託銷售契約書第7條第2款後段約定，請求被告給付上開違約金等語。並聲明：被告應給付原告31 萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。二、被告則以：契約成立應得雙方同意，包括訂金等事項談妥才能成立契約，原告單方收取定金即認買賣成立，顯與事實不符，伊係有委託許秀卿幫伊找仲介賣房子，委託她與仲介簽約，一開始出價980萬元賣，後來有授權許小姐幫伊更改735萬。而因為付款方式不同意，所以未在101年4月30日辦理簽約過戶，買方說要先拿80萬元本票給伊，但伊不同意，買賣本應拿現金而無拿本票之理，所以未簽約，在簽上開第二份銷售契約書後，仲介才通知伊買方要拿80萬元本票。且買方所提之價錢未達總價三成，所以不願意去簽約。況系爭不動產委託銷售契約書條文，違反法律規定，原告不得依該約定向被告請求賠償違約金等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張兩造於100年11月28日簽訂系爭委託銷售契約書，由原告為被告仲介系爭不動產，委託銷售總價額為980萬元，嗣於101年1月15日，被告更改委託銷售內容，並於特約條款註明屋主實拿735萬元整且願意配合於101年4月30日辦理簽約過戶，又於101年2月22日蔡鈺姿即買方與原告簽訂要約書及確認書，同意以776萬元承購被告所有之系爭不動產，惟被告並未於101年4月30日辦理簽約過戶之事實，業據原告提出系爭委託銷售契約書、授權書、系爭委託銷售契約書內容變更附表、蔡鈺姿確認書、要約書、承買確認書、原告寄發之林口中正路郵局00067號、000154號存證信函、蔡鈺姿寄發之林口中正路郵局000151號存證信函等影本各1份在卷為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。四、原告另主張被告應負違約之違約金責任等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本院應審究者為，原告依據系爭委託銷售契約第7條第2款後段約定，請求被告賠償違約金，有無理由？茲述如下：（一）兩造對雙方簽訂有系爭委託銷售契約並曾特約約定變更契約內容等情，均不爭執，業如前述，被告則以契約成立應以雙方談好定金方式為前提，而買方所提之訂金付款方式被告不能接受，一定要銀行本票或現金才足以保障交易安全，故未前往簽約等詞置辯，然觀系爭委託銷售契約及101年1月15日契約書內容變更附表，並未就訂金付款方式有何特別約定，且該手寫之特約條款僅載明：「屋主實拿柒佰參拾伍萬元正且願意配合101年4月30辦理簽約過戶」，足見被告斯時已同意願於上開日期辦理簽約事宜，並未以須買方提供一定之訂金付款方式為條件或前提，復本件系爭不動產買方蔡鈺姿於締約過程中已先後提出80萬元本票及30萬元支票作為定金，有上開本票、支票影本各1紙在卷可參，信應有履約之誠意，況一定須銀行本票或現金才足以保障交易安全等節，要屬被告個人意見，尚乏實據可佐，則被告嗣後以不同意買方定金付款方式為由，未依約履行辦理簽約事宜，顯屬可歸責被告之事由而違約甚明。（二）復依系爭委託銷售契約第7條第2項後段約定：「如因可歸責於甲方之事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付之定金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方，作為懲罰性違約金。」查本件因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約，已然明確，原告依上開約定條款向被告請求給付違約金，自屬有據。至被告執臺灣臺北地方法院10 0年度訴字第1440號判決之見解，認為該約定條款違反法律規定，應屬無效云云，惟每件個案情形不同，不同當事人間之契約約定亦有差異，本院本不受其他判決認定之拘束，況觀諸該則判決見解所指無效之約款，係指以買方達委託銷售底價即片面擬制買賣契約成立之約定有違反消費者保護法第11條、第12條之情事而無效，與本件原告所主張之系爭委託銷售契約第7條第2項後段約定係在規範如因違約致契約無法簽訂之違約責任，顯有不同，自無比附援引之餘地。又該則判決固闡明仲介業者不應擬制契約提前成立以規避民法第568條請求報酬時點之規定，惟其亦提及仲介業者可從買賣雙方不為簽約行為應如何賠償損害著手，是被告援引該則判決見解主張系爭委託銷售契約第7條第2項後段約定違法無效云云，洵非可採。且系爭委託銷售契約第7條第2項後段約定，乃在規範契約當事人間是否因可歸責於己之事由違約致契約無法簽訂之違約責任，並無何顯失公平之處，自無違反消費者保護法第12條之違反誠信原則顯失公平之情事，仍為有效之約定，併此敘明。（三）本件系爭不動產原約定之成交總價為776萬元，是原告原得依系爭委託銷售契約第7條第2項後段約定，向被告請求成交價百分之4之懲罰性違約金即310,400元（計算式：7,760,000×4%＝310,400），原告僅請求其中31萬元，自無不可。五、從而，原告依系爭委託銷售契約第7條第2項約定，請求被告給付31萬元違約金及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即101 年5月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之訴訟資料，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。七、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 101 年 11 月 14 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭法官林米慧以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 101 年 11 月 14 日書記官馬秀芳

三重簡易庭101年度重簡字第939號

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