臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

　　　　　　　　　　　　　102年度重簡字622號

原告

友和不動產有限公司

法定代理人

朱俊龍

訴訟代理人

朱柏璁律師

被告

林姿伶

訴訟代理人

林芳伶

　　　　　　林世裕

上列當事人間請求給付違約金事件，於民國102年8月7日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)被告於民國102年2月23日委託原告仲介被告所有坐落於新北市○○區○○路000巷00號6樓房屋（下稱系爭房屋），並與原告簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），委託期間自102年2月23日至102年5月31日止，委託銷售金額為新臺幣（下同）920萬元。又同時簽訂委託銷售契約書內容變更附表（下稱委託契約變更附表），更改委託銷售總價額為850萬元。後於102年2月26日訴外人即買方李義雄與原告簽訂不動產買賣意願書及確認書，同意以850萬元承購被告所有系爭房屋，並交付斡旋金10萬元予原告。經原告回報被告，被告同意出賣，被告遂於不動產買賣意願書簽名，並簽定定金收據（上開斡旋金10萬元轉為買賣價款之定金，先由原告保管，於簽約後始匯入履約保證專戶），且約定於102年3月2日由買賣雙方簽訂不動產買賣契約。詎料被告於102年3月2日簽約當日未到場，經原告多次聯絡，均未獲置理，則被告與買方李義雄無法簽訂不動產買賣契約，顯係因可歸責於被告之違約事由所致。而依據兩造間系爭委託銷售契約第7條第2項中段之規定：「如可歸責於甲方（即被告，下同）事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付訂金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方（即原告，下同）做為懲罰性違約金。」，（計算式：850萬元×4/100＝340,000元），為此，爰依兩造間委託契約之法律關係，及依系爭委託銷售契約第7條第2項中段約定，請求被告給付上開違約金等語。並聲明：被告應給付原告34萬元，及自支付命令聲請狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。

(二)對被告抗辯之陳述：

(1)被告辯稱伊受到訴外人即原告公司業務王嘉煒詐騙，始於不動產買賣意願書及定金收據上簽名云云，然為原告所否認，被告自應就此負舉證責任，尚難如被告所辯以原告具有專業不動產經驗及知識為由，即將其應負之舉證責任轉置予原告。

(2)又被告於102年2月23日簽訂系爭委託銷售契約及委託契約變更附表，後於5日內即102年2月27日自願簽訂不動產買賣意願書及定金收據，為被告所不否認。另外，被告辯稱伊曾於102年2月25日向原告反應契約金額仍有疑義一事，惟據原告工作記錄，於102年02月23日至同年月27日期間，原告並未接獲被告對契約金額有提出任何質疑，原告首次聽聞被告此類質疑，是在被告簽定上開契約後，而非事前，並以之拒絕後續簽約動作，原告實懷疑被告林姿伶係因娘家家人，於事後認為系爭房屋出售金額過低，才藉詞拒絕履約。況於102年2月27日當天，被告親簽不動產買賣意願書及訂金收據時，其配偶亦同在場，當時被告並有徵詢其配偶之意見，其不但表示同意且未提出任何疑義。加以，系爭房屋為泰山十八甲重劃區首批建物，屋齡約10年左右且裝潢老舊，總面積為26.57坪，因系爭房屋之所在地處於重劃區角落位置，將買賣總價850萬元扣除車位價額約120萬後，系爭房屋每坪單價約為27.47萬元。由內政部不動產交易實價查詢服務網結果可知，系爭房屋附近房屋成交行情，平均約每坪單價為27.3萬元，被告所稱有低價賣出之情事，亦非事實。

(3)被告復辯稱伊委託銷售契約書審閱期間不足云云。觀諸系爭委託銷售契約，其上訂定3天審閱期限，在被告於102年2月23日簽署系爭委託銷售契約，至102年2月27日簽署不動產買賣意願書及定金收據之間，期間至少5天，若被告反悔不願委託原告就系爭房屋代為銷售，本可於102年2月26日原告回報居間成交時，抑或於102年2月27日簽署不動產買賣意願書及定金收據時，向原告反應，而非在李義雄已支付斡旋金且被告亦簽署不動產買賣意願書後，始稱其係遭原告詐騙。另被告雖辯稱系爭委託銷售契約有顯失公平或有違背誠信原則之情事，然被告未具體指明系爭委託銷售契約何約定有顯失公平或有違背誠信原則之情事，則系爭委託銷售契約仍有效存在。

(4)本件違約金係系爭房屋買賣若成交，原告所得請求之服務報酬，且原告主要提供的服務為促成房屋成交，其餘服務均屬附隨義務，是無酌減違約金之情等語。

二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱：

(一)本件事實經過：兩造於102年2月23日簽訂系爭委託銷售契約時，簽約期間僅1小時，期間被告當場向王煒嘉表示扣除相關費用金額後，以850萬元出售系爭房屋，王煒嘉即填寫系爭委託銷售契約，並表示相關細節一定會以被告有利方面處理，期間未提及服務費金額，且於伊未充分瞭解且同意下，王煒嘉勾選『業已當場充分瞭解契約內容，無需另行攜回審閱』，並要被告在系爭委託銷售契約上簽名。被告於102年2月25日對原告表示系爭委託銷售契約內容之價金填寫方式易造成誤會，被告當時係表示欲實拿850萬元金額，委託契約變更附表上金額欄後面括弧內應載為「含已扣除之4％服務費」，惟原告僅表示必可賣得更高價格，無修改必要。嗣於102年2月27日晚間，被告接獲王煒嘉電話表示，有買方願意購買該屋，王煒嘉並於當日晚上10時持其所稱定金之單子要被告簽名，被告信任原告為一大型房仲公司，不疑有他，即在單子上簽名。

(二)被告於定金收據上簽名實係原告惡意欺瞞成交金額，致使被告於錯誤情況下簽名：102年2月27日晚上8點多，被告接獲王煒嘉電話，表示有人願意承買房屋，並告知被告晚上10點要拿單子給被告簽名，被告詢問價金是否可實拿850萬元，王煒嘉稱沒問題，後來王煒嘉騎車至被告社區，未說明要簽什麼單子，僅表示『沒問題了，簽名就可以了』，要被告簽名即可，被告不疑有他即在單子上簽名，期間不到5分鐘，堪認被告於不動產買賣意願書、定金收據上簽名實係受到王煒嘉之詐騙。又價金乃契約之主要成分，原告刻意曲解被告表示之金額（即被告係欲實拿850萬元），被告為一般消費者，僅在11年前購置系爭房屋外，從未買賣其他不動產，因信任『台灣房屋』為大型房仲，始將系爭房屋交其出售，詎原告竟利用其專業優勢，罔顧被告所堅持之出售金額，利用其書寫契約之便，為不利被告之解釋。再依行政院資訊網101年10月29日內授中辦地字第0000000000號內政部公告之『成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項』、92年6月26日0000000000號公告之『不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項』，均記載契約審閱期至少5日，不得少於3日。本件房屋委託銷售自簽訂系爭委託銷售契約之日即102年2月23日起至原告通知回報即102年2月27日止，期間僅4日，被告並未審閱定型化契約之審閱期間，且原告逕自勾選捨棄被告之審閱期間，致被告誤認審閱期間已簽名捨棄，而無法就定型化契約中有疑義部分，適時為有利於己之主張，然被告僅高職學歷，於系爭委託銷售契約之簽約、甚至在『不動產買賣願書』及『訂金收據』上簽名，其所面對的是具有專業不動產經驗及知識之原告，被告明顯居於締約之劣勢，依消保法第11條之1規定，未構成契約條款，或依民法第247條之1第3、4款之規定，該條款應屬無效。是被告上開所為意思表示顯係有錯誤或詐欺之情，依民法第88條、第92條規定得撤銷該部分之意思表示。

(三)退步言，如果鈞院認定被告須負給付違約金的責任，也請求審酌本件原告也利用被告法律知識不足才誤簽系爭文件，且原告服務時間僅4日，倘系爭房屋買賣確實履行，原告尚需提供許多服務，然實際上，原告未再提供服務，是原告請求原報酬34萬元不合理，符合違約金酌減之條件，請求酌減違約金等語。

三、原告主張兩造於102年2月23日簽訂系爭委託銷售契約書、委託契約變更附表，由原告為被告仲介系爭房屋，委託銷售總價額由920萬元變更為850萬元，嗣買方李義雄於102年2月26日與原告簽訂不動產買賣意願書及確認書，同意以850萬元承購被告所有系爭房屋，並交付斡旋金10萬元，又被告於102年2月27日在不動產買賣意願書、系爭定金收據上簽名，同意出賣系爭房屋，惟被告並未於102年3月2日辦理簽約過戶之事實，業據原告提出系爭委託銷售契約書、委託契約變更附表、不動產買賣意願書、確認書、系爭買賣定金收據、存證信函、內政部不動產交易實價查詢服務網網頁等件在卷為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。

四、至原告主張被告應負違約之違約金責任等節，則為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本件應審究者厥為：原告依據系爭委託銷售契約第7條第2款中段之約定，請求被告賠償違約金，有無理由？茲述如下：

(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。次按原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例意旨足資參照。經查，本件被告辯稱：簽訂系爭委託銷售契約時，原告業務員王嘉煒承諾被告可實拿850萬元，復簽立不動產買賣意願書、系爭定金收據時，王煒嘉均為相同承諾云云，為原告所否認，是依前揭法條、判例意旨說明之舉證責任分配原則，原告對於自己主張之權利發生事實已盡證明之責後，被告對其反對之主張即委託銷售總價額為實拿850萬元之有利於己之事實，自應負舉證之責任。然被告迄未提出任何證據，以實其說，況，觀諸系爭買賣定金收據第3條、第8條約定所示「買賣雙方同意買賣總價款為捌佰伍拾萬元」、「所有款項（含定金）皆匯入履保專戶，服務費叁拾肆萬元也由履保專戶中扣除。」等語，復參酌被告除於系爭買賣定金收據下方簽名以示同意外，並於系爭買賣定金收據第8條之約定旁簽名，足徵系爭房屋買賣總價款850萬元，服務費34萬元，且服務費34萬元應從履保專戶中之買賣總價850萬元扣除之，是被告空言辯稱買賣總價款為「實拿」850萬元，於法難認有據，尚不足採，是被告嗣後以買賣總價款實拿850萬元為由，未依約履行辦理簽約過戶事宜，顯屬可歸責被告之事由而違約甚明。

(二)被告復辯稱原告就系爭委託銷售契約未給予一定之審閱期間云云，然觀諸系爭委託銷售契約，被告確實勾選「業已當場充分瞭解契約內容」欄位，並於欄位旁之簽名處簽名；又依內政部於92年6月26日發布之不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第一條契約審閱期間規定：定型化契約及其附件之審閱期間，不得少於三日。違反前項規定者，該條款不構成契約內容。但消費者得主張該條款仍構成契約內容。查，本件被告自102年2月23日簽定系爭委託銷售契約起，至102年2月27日簽署不動產買賣意願書及系爭買賣定金收據止，期間達5日，業已超過3日以上，未違反不動產委託銷售定型化契約之規定，是被告此部分辯解，亦屬無據。

(三)是依系爭委託銷售契約第7條第2項中段之約定：「如可歸責於甲方事由，致無法完成簽約者，甲方應加倍返還買方已付訂金，並按約定報酬即成交價百分之肆給付乙方做為懲罰性違約金。」，本件因可歸責於被告之事由，致無法完成簽約過戶，已然明確，則原告依上開約定請求被告給付違約金，即屬有據。

(四)然按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，最高法院79年度台上字第1612號判決意旨參照。違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照。經查，自被告委託原告仲介系爭房屋之日即102年2月23日起，至原告覓得買方李義雄通知回報被告，而被告於102年2月27日同意出售並簽署不動產買賣意願書及系爭買賣定金收據之日止，原告提供勞務之期間僅僅5日，嗣被告拒絕與買方李義雄簽訂不動產買賣契約後，原告實際上便未再為被告提供其餘仲介服務，如系爭委託銷售契約第8條第8項約定之「相關產權審查作業出售之依據」或協助辦理有關簽約過戶手續事宜等，易言之，原告於被告拒絕出售系爭房屋後，顯已減少勞務之付出，所受損害不致擴大，倘使原告享有與被告同意辦理簽約過戶且原告完全履行系爭委託銷售契約所約定義務後一樣之報酬請求權（即約定報酬為成交價百分之肆），則容有未洽。是認原告請求被告給付成交價百分之4即34萬元（計算式：850萬元×4/100＝340,000元）作為懲罰性違約金，尚屬過高。爰斟酌原告受損程度、勞務付出期間、被告違約情節及兩造經濟、地位等一切情狀，應酌減為15萬元，始為適當，逾此部分之請求，尚乏依據，應予駁回。

五、從而，原告依系爭委託銷售契約第7條第2項約定，請求被告給付15萬元違約金及自支付命令聲請狀繕本送達翌日即102年3月30日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。

七、本判決原告勝訴部分係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。

八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，判決如主文。

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