臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

艾比克科技有限公司

法定代理人

江貞蓓

原告

綠妮科技有限公司

法定代理人

陳金星

上列二人共

同訴訟代理

人　　　　　徐松龍律師

複　代理人　陳睿智律師

陳勇成律師

被　　　告　恆模精密工業股份有限公司

法定代理人　范長錦

訴訟代理人　林金鈴律師

上列當事人間請求遷讓房屋事件，於民國102 年12月17日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：緣被告於民國（下同）100年6月20日分別向原告艾比克科技有限公司及原告綠妮科技有限公司承租新北市○○區○○路000巷0號鐵皮房屋各二分之一，承租如附圖斜線所示部分作為工廠使用，租賃期間自100年6月20日起至102年6月19日止，每期（月）租金被告應各給付原告艾比克科技有限公司及原告綠妮科技有限公司新臺幣（下同）34,000元，然原告於租期102年6月19日屆滿前，業已分別於102年3月、4月間通知被告期滿不再續租，詎被告屆期非但不搬遷，原告並未同意繼續出租予被告使用收益，被告竟拒不返還房屋，迄今仍無權占有上開租賃物，妨害原告對於系爭房屋使用收益之權利，依據租賃契約第8 條約定，被告應給付自102年6月20日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告艾比克科技有限公司及原告綠妮科技有限公司各68,000元，為此，爰依租賃契約及不當得利、侵權行為之法律關係提起本件訴訟，請求㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000 地號土地上如102 年10月23日複丈成果圖486（1）所示部分面積437.53平方公尺、門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號房屋遷讓返還原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司。

㈡被告應自102年6月20日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月各給付原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司68,000元。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並以：被告向原告承租系爭房屋前，被告原即在系爭房屋附近，即同在新北市○○區○○路000巷○○0號，經營模具、模座及模具零件之生產製造，但因以一般係由人工操作，其成本高，卻利潤微薄，實有併行以電腦操作之中心切削機即立式加工中心機生產之必要，況被告法定代理人原係高工機械科及台北工專機械科畢業，對此原即在行，兼誠信不欺，用能有廣大之客戶群，亦有擴大併以電腦化之中心切削機生產之必要，惟因上開195巷6號，其場地狹小，且高度不足，無法安置電腦化之中心切削機以提升產能及精密度，適原告所有之系爭房屋欲行出租，且系爭房屋面積適中，高度亦勉強接受，又與被告之同巷6 號相近，方便管理，以是乃與恰租，又因所欲安置之生產設備「立式加工中心機」（即中心切削機）、「旋臂鑽床」、「平面磨床」等，體積龐大，噸位亦重，其大者高6公尺長9公尺寬5.5 公尺，噸位重達35噸，可供按裝生產之場地不多，其價金多者更高達6 百餘萬元，更須在安裝前，將其地基往下挖2公尺深以鋪設H型鋼再焊接鋼筋再澆置預拌混擬土，均花費不貲，殊非短期所可獲利弭平，乃向原告洽商，租期請准至少5年以上，惟原告則稱租期固訂為2年，但期滿只須另訂租約及另行議定承租條件即得續租等語，遂使被告放心於98年6 月20日與簽訂「房屋租賃契約書」，且其果於契約書第19條後加註：「租約期滿時，續租須另訂契約，契約終止時，若再續約，租金則視當時利率狀態作調升或調降」，乃放心與其簽訂租賃契約，且被告亦因此而放心自98年7月1日起相繼買受全新之「立式加工中心機」2台、平面研磨機1台、旋臂鑽床1台，並續於99年6月23日以1500萬元買受4 台中古之立式加工中心機，此除有尚保存之其中2 份契約書可憑，況由第一次租期即98年6月20日起至100年6 月19日止屆滿後，原告果於100年6月19日與被告續訂房屋租賃契約，並於契約書第20條註記：「契約期滿時，另續租須另行訂契約」，遂益使被告信賴原告之所言，詎原告卻忽於其後之102年3月間，告知其擬將系爭房屋以H型鋼搭建2樓，以作為其網路銷售棉被之倉庫，施工期間須約2 個月，但為使其能順利搭建，及不致損及被告之機械設備，故須被告先行將機械設備移出，迨其2 樓搭建完成後再通知被告將機械設備搬回，此對被告而言，誠以：被告係因其同意租期屆滿後必會繼續出租，而後始敢予承租，並因此而斥下鉅資購買全新之電腦化中心切削機等，並為此而花費不貲先行挖土2公尺深再配置H型鋼及鋼筋加以焊接及澆置預拌混泥土，使能承受重達35噸、32噸之機器設備，復於其後再陸續購置生產設備連同之前購入之全新設備，其金額高達數千萬元，況搬遷時，須以2 台25噸之推高機平衡操作，使機器設備離地懸空以便安放滾動式戰車輪而後再緩慢推送至馬路上，由堆高機放置在一旁等候之拖板車上，而後始能載離，反之，欲搬回時亦同，一來一回每次各約需花費200 萬元之鉅，機器設備之折損更不在話下，尤其在搬離系爭房屋之數月期間，被告無法生產模具等，故包括違約金在內，被告之損害實難估計，遑論，一時亦難以覓取場所存放及保管上開高且龐大之生產設備，尤其原告在此195巷內既有6間廠房，其中3間自用，另3間則出租收取租金；且另兩間出租廠房據聞亦已屆滿租期，其機械設備小搬遷又方便，實無須反而苛求被告遷讓。且縱認被告依法必須遷讓，亦請鈞院斟酌上情而依民事訴訟法第396 條第1 項前段之規定定相當之履行期間用資兼顧，並對於違約金部分予以酌減至相當於租金之金額等語置辯。

三、法院之判斷：原告主張兩造間訂有系爭租約，被告向其承租系爭房屋使用，租期自100年6月20日起至102年6月19日止，每月各租金34,000元，系爭房屋現仍由被告占有使用中等情，業據其提出系爭租賃契約及系爭建物謄本各乙份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。至於原告主張被告應遷讓返還系爭房屋如附圖面積所示，且自系爭租約租期屆滿後即102年6月20日起至返還上開房屋之日止，按月各給付原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司68,000元等語，則為被告所否認，並以上開情辭置辯。

(一)按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條第1項定有明文。經查，本件系爭租約約定租賃期限至102年6 月19日止，且被告於租期屆滿時，除經原告同意繼續出租外，應即日將系爭房屋案原狀騰空交還原告等內容，此有系爭租約第2條及第8條約定附卷可稽，復參以兩造系爭租期於102年6月19日屆滿後並未續租，原告艾比克科技有限公司及原告綠妮科技有限公司亦分別已於102年6月24日及102年6月21日寄發存證信函要求被告遷讓返還系爭房屋，並經被告各於102年6月25日及102年6月24日收受，亦有三重二重埔郵局存證號碼000268號存證信函即掛號郵件收件回執、三重中山路郵局存證號碼000745號存證信函及掛號郵件收件回執各影本乙份存卷可參，足見兩造間並無未續約之事實，應認系爭租約既已屆期終止，依前開法律規定及系爭租約之約定，被告自負有將系爭房屋遷讓返還予原告艾比克科技有限公司及原告綠妮科技有限公司之義務。是原告主張系爭租約租期屆滿，被告應遷讓返還系爭房屋等語，自屬有據。雖本件被告辯稱其承租系爭房屋後，因作為中心切削機即立式加工中心機生產工廠，遂置入許多機械設備及場地成本，如需搬遷，一時難覓得適當地點，請求依民事訴訟法第396 條定履行期間一節。惟查，本件原告艾比克科技有限公司及原告綠妮科技有限公司均曾於系爭租約於102年6月19日屆期終止前即102年3月29日、102年4月30日有各以三重二重埔郵局存證號碼000152號存證信函、三重二重埔郵局存證號碼000211號存證信函及三重二重埔郵局存證號碼000151號存證信函、三重二重埔郵局存證號碼000210號存證信函向被告表示於租期屆滿後不再續租之通知，並經被告分別各於102年4月1日、102年5月2日收受，此有該存證信函暨掛號郵件收件回執各影本1份在卷可證，足見被告有預見該租期屆滿時，原告有收回系爭租賃房屋之可能，且系爭租約屆滿之日即102年6月19日，距本件訴訟102年9月12日言詞辯論終結日已經過約2 個月餘，被告已有充分時間處理租約終止後之事宜，如再給予被告更長之履行時間，顯難兼顧原告之利益，原告到場亦表示不同意定履行期間等語（見本院102年9月12日言詞辯論筆錄），是被告本件請求定1年履行期間，尚難准許。

(二)次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文，其無正當權源使用他人房屋，可獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。又約定按之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額，此有最高法院96年度台上字第107 號判決可參。查系爭租約約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議」，此有系爭租約第8 條約定明文可佐，而系爭租約已於102年6月19日屆期終止，被告未於租約終止時即將系爭房屋遷讓返還予原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司，被告無權占用系爭房屋即受有相當租金之不當得利，致原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司受有無法就系爭房屋使用收益之損害，原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司自得依約請求被告給付違約金。然系爭租約第6條固有約定違約金每月為5倍租金，惟原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司主張該違約金為損害賠償總額之預定等語，為被告所不爭，且兩造原約定系爭房屋每月租金為34,000元，原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司所受損害為未能即時收回系爭房屋利用之損害，應相當於租金之數額，本件租金2 倍數額為68,000元，顯逾系爭房屋每月可能之出租收益，與原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司實際所受損害顯不相當，是被告辯稱約定之違約金額過高等語，應屬可採。本院審酌兩造原約定內容、原告所受損害、被告違約情形等情事，認原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司每月得請求之違約金應各以34,000元為適當，故原告主張被告應自系爭租約終止後之102年6月20日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月各給付原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司34,000元，即屬有據，逾此範圍之請求，即非有據。

四、從而，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，請求㈠被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上如102年10月23日複丈成果圖486（1）所示部分面積437.53平方公尺、門牌號碼新北市○○區○○路000巷0號房屋遷讓返還原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司。㈡被告應自102年6月20日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月各給付原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司34,000元。均有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。

五、本件原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，爰依職權宣告假執行。惟被告陳明如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，並予以准許。至原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司敗訴部分，原告之訴暨經駁回，其假執行之聲請，應併予駁回。

六、據上論結：原告艾比克科技有限公司、綠妮科技有限公司之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，第392條第2 項，判決如主文。

臺灣新北地方法院三重簡易庭