臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

中原地產有限公司

法定代理人

周永輝

訴訟代理人

李子聿律師

複代理人

曾威凱律師

被告

李鴻鈞

上列當事人間請求給付居間報酬事件，於民國103年12月9日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：被告於民國（下同）102 年11月19日委請原告委託銷售被告所有坐落臺北市○○區○○段○○段00地號土地權利範圍10000 分之39、同小段33地號、同小段34地號土地權利範圍各8800分之34，及其上同小段1269建號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路000號6樓之24房屋（下稱系爭房地），開價金額新台幣（下同）3,800,000 元，服務費成交總價百分之4 ，內有載明服務費在議價金額在開價金額20,000元以內，由被告給付原告成交金額百分之4 作為服務費之約定，事後，在原告介紹的情形下，系爭房地乃由訴外人吳遠蘭於102 年12月19日與被告簽署買賣契約書，買賣價金為3,780,000 元，是以，依照上開約定，被告應給付原告151,200 元之服務費。又本件被告於委託書上表明該不動產絕無漏水，事後因為該不動產有浴室漏水情形，故被告乃委請原告找水電師傅進行修繕，經原告洽詢訴外人正威水電工程潘阿欽師傅進行修繕後，此部分由原告於103年2月11日代被告支出15,000元；且因系爭不動產有欠繳水費以至於需有申請自來水之情形，原告並代被告繳納自來水申請費、接水費以及給付水表賠償金等，該費用支出1,139 元。總計原告支付代墊費用共計為16,139元（計算式：15,000元＋1,139 元＝16,139元）。詎料，被告與吳遠蘭於買賣契約簽定後，即藉故不擬辦理後續不動產過戶事宜，且拒絕給付服務費及原告為被告代墊之費用，故被告應給付原告167,339 元（計算式：服務報酬費用151,200 元＋代墊費用16,139元＝167,339 元）。為此，爰依契約之法律關係提起本件訴訟，請求判決被告應給付167,339 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。

二、對於被告抗辯之陳述：

(一)本件原告經受被告委託後，即以符合原告委任意旨完成委任事務，並由被告與第三人吳遠蘭於102 年12月19日簽署買賣契約；詎料，被告竟片面於原告委任事務完成後，於103 年4月2日表示擬終止委任云云，明顯有規避其法律責任之情形。更何況，被告此種終止究竟是本於何種事實上或法律上之依據，均不明確；顯見，原告僅是企圖規避其法律責任所為之片面主張而已，顯無理由。且依照被告所提出被證1 、被證2 部分，亦可證明本件紛爭之起因是被告自己想違約，故在沒有經過買方即第三人吳遠蘭之同意下，片面主張解除契約云云，其所為之主張除與法令不合外，亦屬其片面主張而與事實不合；此部分據原告所悉，被告甚至在收取訂金、片面違約後，更不願意返還所受之訂金，並為買方即吳遠蘭控訴涉嫌詐欺罪之情形。

(二)本件被告承認原告有為被告去處理自來水申請費、接水費以及浴室漏水修繕費用的支出情形，顯見原告所稱確為事實；而被告所爭執者，在於被告主張此部分並非原告委任被告之範圍云云，此部分亦與事實不合，蓋被告如果沒有同意，原告為何處理這些事務；被告如果未有同意，原告又如何會去代墊這些費用？顯見，被告臨訟所稱，如前所述，僅在於彰顯其個人擬規避其法律責任之情形而已。

三、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，並以：

(一)本件原告與被告間就系爭房地業經解除房屋買賣契約，且吳遠蘭亦向臺北市稅捐稽徵處申請撤銷契稅申報，經臺北市稅捐稽徵處函覆需買賣雙方共同申請，被告已提供契稅撤銷申報申請書及撤回土地現值申報申請書予吳遠蘭委託之地政士李佳芬向臺北市稅捐稽徵處及臺北市國稅局辦理申請撤銷契稅申報及撤回土地現值申報事項，前述事項並已受理、結案。故原告陳稱被告違反與吳遠蘭之買賣契約，亦明顯有違被告所簽屬之委託銷售契約書，並非事實，實則被告已與原告解除系爭買賣契約，且被告前已多次聯繫原告，向原告表示終止「中原地產簡易銷售委託書」，暨解除居間法律關係及委任法律關係，並以書面方式即新莊後港路第000112號存證信函通知原告終止「中原地產簡易銷售委託書」，暨解除居間法律關係及委任法律關係，故原告請求被告給付151,200元，應屬無理由。又原告主張於103年2月11日代被告支出浴室漏水修繕費15,000元，及代被告繳納自來水申請費、接水費以及給付水表賠償金等支出計1,139 元，惟前述二筆金額均未經被告同意及接受，且被告未委託原告辦理前述浴室漏水修繕及自來水申請等事務，顯見原告主張代被告支出浴室漏水修繕費15,000元，及代被告繳納自來水申請費、接水費以及給付水表賠償金等支出計1,139 元，係處理委任事務支出之必要費用，亦屬無理由。另按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。民法第572 條定有明文。為此，鈞院如認原告具有居間報酬請求權，被告依民法第572 條規定請求酌減。

(二)本件被告與原告於102 年11月19日簽訂系爭簡易銷售委託書，原告有製作物件個案調查表，竟將獨立水表標示為「有」，獨立電表亦標示為「有」，前述記載內容為不實記載，該不實記載內容造成被告與訴外人吳遠蘭間權益糾紛，此係造成本件居間之房屋買賣不成之起因，被告亦向原告表示訴外人吳遠蘭未依付款方式給付買賣價金尾款，均屬原告應予負責真實調查之事項，然而，原告卻無能力處理，故被告於103年1月27日對原告及關係人等發出「嚴重聲明」，原告未予處置，被告於103年2月10日再發新莊後港路郵局第43號存證信函予原告，原告仍未善意回應，被告陸續以103年2月18日書函、103年2月24日書函、103年3月6日書函及103年3月8日書函通知原告，原告均置之不理，故被告方於103年4月2 日以新莊後港路郵局第112 號存證信函正式通知原告「銷售委託書」終止，原告指稱被告明顯規避法律責任，絕非事實。

(三)另本件被告於103年2月10日以郵局存證信函43號發函給原告公司劉明愷店長表明「本宗買賣案經由原告（即中原地產公司）介紹而認識買方吳遠蘭女士，今吳遠蘭女士的公公郭老先生辱罵被告〝你是甚麼東西〞，這是公然侮辱，被告告知已於103年1月27日傳真〝嚴重聲明〞嚴正要求中原地產公司化解本宗買賣案僵局以利買方付款成交。」，但被告眼見中原地產公司惡意擱置本房屋買賣案。被告驚覺權益受損，才不得不於103年4月2 日親自前往中原地產公司拜訪該公司張黎明副總經理，然而，張副總經理回答言明：『劉店長不願辦理貴（即被告）房屋買賣案，我亦沒辦法，要去控告買方辱罵你及中原地產公司所製作房屋基本資料未能照實登錄，那你就去控告吧。』，如此推諉敷衍之態度。被告決定於103年4月7 日提刑事告訴公然侮辱，同時詳列中原地產的劉明愷店長及經辦本件居間房屋買賣人員林卉青小姐為當然之人證（詳參被證九）。經過檢察官訊問開庭數次後，某次，告訴人即本件被告與刑事案被告，前述證人皆同時列席，檢察官當面訊問證人席劉店長要求說明為何原告及被告間發生公然侮辱事端及事實經過。而證人劉明愷店長及經辦本件居間房屋買賣人員林卉青之證詞卻都附和該案被告郭老先生所述有利證詞，隨後告訴人即本件被告即向檢察官抗議指控證人說假話。稍後不久，證人劉店長向檢察官要求更正，承認告訴人及本件被告所言是實情。檢察官即怒斥，證人席位說假話就是作偽證，劉店長解釋答道：「因為本件居間房屋買賣人員林卉青心想護主心切的緣故，所以附和郭老先生所言。告訴人即本件被告聽罷深感不平，中原地產公司未處理好被告及訴外人吳遠蘭及其公公郭老先生間之所涉居間事務」，此為被告強調原告不得向被告請求居間報酬之正當性及合法性之過程等語置辯。

四、法院之判斷：本件原告主張於102 年11月19日受被告委託銷售系爭不動產，並約定議價金額在開價金額之20,000以內，由被告給付原告成交金額百分之4 作為服務費之約定，事後在原告介紹之情形下，系爭不動產乃由吳遠蘭於102 年12月19日與被告簽署買賣契約書，買賣價金為3,780,000 元，依照上開約定，被告應給付原告服務費151,200 元，且該不動產有浴室漏水及欠繳水費以至於需有申請自來水等情形，原告支付代墊費用共計為16,139元（計算式：15,000元＋1,139 元＝16,139元）等情，業據其提出中原地產簡易銷售委託書、房地產買賣契約書、漏水修繕費用估價單、臺北自來水事業處其他費用申請費、接水費繳納證明單、臺北自來水事業處其他費用水表賠償金繳納證明單各影本1份、土地登記謄本3份、建物登記謄本、地籍謄本、建築改良物勘測成果表、70使字0581號使用執照存根、發票人吳遠蘭、發票日102 年12月19日、金額3,730,000元本票、台北北門郵局營收股存證號碼000534 號存證信函、三重正義郵局存證號碼000185號存證信函、三重正義郵局存證號碼000264號存證信函、台北漢中街郵局存證號碼000067號存證信函、台北漢中街郵局存證號碼000106號存證信函各影本1 份為證。被告則對有與原告簽定簡易銷售委託書，約定給付服務費用方式及原告因該不動產浴室有漏水及欠繳水費，故支付代墊費用進行修繕及回復用水共計為16,139元等節均不爭執，惟以上開情詞置辯。茲就原告請求之項目說明下：

(一)服務費用部分：

1.稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；民法第565 條、第568條第1項分別定有明文。是以，媒介居間人以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響。此有最高法院49年台上字第1646號判例要旨參照。

2.經查，本件依據兩造所簽定之簡易銷售委託書內容所示，可知兩造有約定：「所有權人李鴻均即本件被告同意將台北市○○區○○路000號6樓之24，權狀坪數：9.31坪之不動產，委託中原房地產有限公司即本件原告銷售帶看及網路、報紙、DM等其他平面或多媒體廣告，為避免日後爭議，特立此書為憑。但上列項目所產生一切費用皆由中原地產支付」等文字，此有該委託書前言文字可按，顯見本件原告對於系爭不動產之銷售負有為被告報告訂約之機會或為訂約之媒介，應認兩造間就系爭不動產銷售成立居間契約至明，揆諸前開說明，居間人亦僅於契約因其報告或媒介而成立時，始得請求給付報酬。故原告得否請求居間報酬，專以原告所媒介之買賣契約是否成立視之。而查，本件被告與吳遠蘭於102 年12月19日簽定系爭不動產買賣契約係因原告介紹所致乙節，此為兩造所不執，足見原告自得依據該銷售委託書有關服務費給付之方式向被告請求居間報酬，是原告主張被告應給付151,200元服務費之請求，洵屬有據，應可採信。

3.雖本件被告辯稱上開銷售委託書業經其於103年4月2 日向原告為終止之意思表示，並經原告於同日收受，故原告不得向被告請求該服務費用云云，並提出新莊後港路郵局第112 號存證信函及信件回執各影本乙份為證，惟本件原告於102 年11月19日與被告簽定系爭銷售委託書，因原告介紹下，被告復於102 年12月19日與吳遠蘭締結系爭不動產買賣契約，已如前述，可知原告向被告請求居間報酬之權利成立在先，自不應事後被告於103年4月2 日單方終止該委託書而發生消滅該權利之情，是被告此部分所辯，尚非足採。

4.又被告復辯稱其與吳遠蘭就系爭不動產買賣契約業經解除，乃因原告依據系爭簡易銷售委託書所製作物件個案調查表，竟將獨立水表標示為「有」，獨立電表亦標示為「有」，前述記載內容為不實記載，該不實記載內容造成被告與吳遠蘭間權益糾紛，此係造成本件居間之房屋買賣不成之起因，原告自不得向被告請求系爭服務費用等語，固據其提出臺北市稅捐稽徵處103年6月5日北市稽萬華乙字第00000000000號函、契稅撤銷申報申請書及撤回土地現值申報申請書各影本乙份為證，惟就該文件內容以觀，僅可知悉被告確有向臺北市稅捐稽徵處辦理撤銷契稅申報一事，至於被告有無向吳遠蘭為解除該買賣契約書之意思表示，則無法據以證明，況被告所辯即系爭買賣契約業經解除縱或屬實，然依上開判例要旨說明，亦不妨礙被告對原告負有給付該服務費用之義務，是其所為之上開辯解，亦難憑採。

5.另被告辯稱其與吳遠蘭簽定系爭不動產買賣契約所衍生：「本宗買賣案經由原告（即中原地產公司）介紹而認識買方吳遠蘭女士，今吳遠蘭女士的公公郭老先生辱罵被告〝你是甚麼東西〞，這是公然侮辱，被告告知已於103年1月27日傳真〝嚴重聲明〞嚴正要求中原地產公司化解本宗買賣案僵局以利買方付款成交。」係屬原告不得向被告請求居間報酬之正當性及合法性之過程一節，並提出刑事告訴狀及臺灣台北地方法院檢察署103 年度他字第4062號刑事傳票各影本乙份為憑，惟觀諸該文件內容，僅能查知本件被告曾以郭先生於103年1月25日中午時分於大庭廣眾地方直指被告惡意辱罵「你是什麼東西！」等字句為由，向臺灣臺北地方法院檢察署對郭先生提起刑事告訴，並經該檢察署以103 年度他字第4062號案件偵辦在案，應認上開刑事紛爭之處理，顯不在原告對被告負有居間義務即銷售帶看及網路、報紙、DM等其他平面或多媒體廣告系爭不動產之範圍內，自核與本件原告與被告間之居間契約無涉，是被告據此為由拒絕給付系爭服務費用，洵屬無據，實無足採。

6.至於被告辯稱原告因「本宗買賣案經由原告（即中原地產公司）介紹而認識買方吳遠蘭女士，今吳遠蘭女士的公公郭老先生辱罵被告〝你是甚麼東西〞，這是公然侮辱，被告告知已於103年1月27日傳真〝嚴重聲明〞嚴正要求中原地產公司化解本宗買賣案僵局以利買方付款成交。」違反民法第567條及第571 條之規定，而無請求被告給付系爭服務費之權利乙節。惟查，本件原告固從事仲介業，涉及房地買賣之專業知識，一般之消費者委由仲介業者處理買賣事宜。而仲介業者針對其所為之仲介行為，既向消費者收取高額之佣金，應就其所從事之業務負善盡預見危險及調查之義務，然本件被告與郭先生之刑事紛爭尚非原告與被告締結居間契約時所能預見之風險，且該紛爭與原告對於系爭不動產所有權狀及相關文件之真偽負有居間調查義務間，亦無任何關聯性存在，自難謂原告有何違反民法第567條及第571條之規定，是被告此部分所辯，容有誤會，亦無足採。

(二)代墊費用部分：按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。是主張權利存在之人就權利發生事實負舉證責任，主張權利不存在之人就權利障礙事實、權利消滅事實、權利排除事實負舉證責任。本件原告主張基於委任契約或經被告同意為被告代墊上開漏水修繕及自來水相關費用，應由被告負返還義務云云，然被告為所否認，依上開說明，自應由原告對於兩造間就上開費用成立委任契約或經被告同意先行同意墊付等情事負舉證責任。惟查，本件兩造間就銷售系爭不動產乙節成立居間契約，有如前述，顯見被告並未委任原告處理該不動產銷售有關漏水修繕及代墊自來水申請、接水費用、水表賠償金相關事宜，且原告復未提出任何證據以實其說，依法自難為有利於原告之認定，是原告主張之上開事實，自難信為真實。

五、從而，本件原告依契約之法律關係，請求被告給付151,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日即103年7月19日起至清償日止，按年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。惟被告陳明預供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金，予以准許。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第3款，第392條第2項，判決如主文。

臺灣新北地方法院三重簡易庭