臺灣新北地方法院民事判決

原告

鳳翔花園廣場公寓大廈管理委員會

法定代理人

周中堅

訴訟代理人

繆璁律師

被告

右博特開發有限公司

法定代理人

李素真

訴訟代理人

高奕驤律師

　　　　　　呂佩芳律師

　　　　　　邱彥榕律師

上列當事人間請求給付管理費事件，於民國104年6月22日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告起訴主張：被告所有「新北市○○區○○段00000○號即門牌號碼新北市○○區○○路00號1、2層房屋」、「同地段02175建號即門牌號碼新北市○○區○○路00號地下1層之1房屋」、「同地段02459建號即門牌號碼新北市○○區○○路00號共同使用部分」等建物（以下簡稱系爭建物1、2層房屋），係位於鳳翔花園廣場公寓大廈（以下簡稱系爭公寓大廈）內，而為系爭公寓大廈之區分所有權人。系爭公寓大廈區分所有權人第一次會議於88年1月17日決議通過之住戶規約第12條第2項第2、3款明訂：「一及二樓商場管理費之費率及繳交方式，則由管委會依其所有權狀比例－（含公設面積）與商場另協議訂定之。各項費用之收繳、支付方法等作業細則，依本『公寓大廈住戶規約條例』之『管理經費收支管理細則』規定辦理」，而「管理經費收支管理細則」第3條第3款亦規定：「壹樓及貳樓商場未營業時暫收每坪五十元管理費，以六個月為限（起算期以成立第一次區分所有權人會議時起算）；期滿後以每坪為八十元之管理費計算之。」，於上開六個月之期限屆滿後，被告即有依每坪80元之標準繳納管理費。嗣兩造於96年11月23日簽定之「同意書」及「協議書」（以下簡稱系爭同意書、系爭協議書），被告得依同意書及協議書所訂標準繳納管理費。惟系爭同意書及系爭協議書為聯立契約，系爭同意書及系爭協議書因被告單方終止（系爭同意書及系爭協議書第1條第3項部分一騎樓、第1條第4項、第8項部分）、兩造默示合意終止效力（系爭協議書第1條第2項部分）致系爭協議書已不完整，其餘部分之效力已無繼續存在之必要，應認已全部終止其效力，為此鳳翔大廈區分所有權人會議決議廢除系爭協議書，被告全程與會，應認已受該廢除系爭協議書意思表示（決議）之送達，而生終止系爭協議書之效力，故自100年1月1日起被告即應依「管理經費收支管理細則」第3條第3項規定，按每坪80元之標準繳納管理費。而被告所屬社區一、二樓商場原有坪數計1,463.42坪，經臺灣高等法院民事判決100年度上字第1086號判決認定被告一樓陽台部份21.49坪，經建商施作為社區綠化、美化之用，約定為共用使用；另法定騎樓135.74坪，依法為公眾使用，此二部份毋須繳交管理費，故實際應繳交管理費坪數為1,306.19坪，計算結果，每月為104,495元，加計三個車位清潔費900元，合計105,395元，自100年1月1日起至103年1月31日止，共計3,899,615元，扣除被告已繳納之2,472,952元後尚須補繳1,426,663元，因臺灣高等法院上開民事判決亦認定：原告須給付被告補償金114,194元，經抵扣後，被告應再給付1,312,469元，因被告遲未給付，原告乃於103年13月12日寄發存證信函催告被告給付，被告於103年3月13日收受後未置理。爰依公寓大廈管理條例第21條規定提起本件訴訟，併聲明為：被告應給付原告1,312,469元及自遲延日即103年3月14日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，併陳明願供擔保請宣告假執行。

二、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供擔保免為假執行，並以：

(一)查原告聲稱由於被告片面終止系爭同意書，以及終止系爭協議書第四條及第八條之內容，並將騎樓封住，鳳翔社區區分所有權人會議乃決議系爭協議書其他部分均無效。且因被告片面終止協議書部分內容，因此系爭協議書全部無效云云。然查，被告於民國99年3月22日依系爭同意書第4條之約定，委託律師發函予原告並終止系爭同意書，主要係因原告先於98年3月17日發函予被告，表示自98年4月1日起不再依系爭同意書第2條之約定，向被告續租系爭建物地下1樓之機車停車位云云，且原告嗣後再於98年4月1日寄發存證信函予被告聲稱欲將地下1樓機車停車位歸還予被告云云（參見被證30）。惟查，原告雖表達欲歸還系爭建物地下1樓機車停車位予被告之意，然鳳翔社區之「地下停車場管理規定」第3條之規定，仍限制地下停車場「禁止停放機車」，原告亦未交付被告得以開啟該地下室停車場鐵捲門之遙控器，且原告自98年5月1日起更未就該地下1樓機車停車位支付使用償金予被告。被告基於上述理由，迫於無奈之下，方於99年3月22日發函終止系爭同意書。至於系爭建物北側通路(即與蘆洲市公有民權停車場相連處)部分，乃係因該處常年停滿機車，不但有礙社區觀瞻，前幾年更曾遭機車縱火，影響住戶及商場之安全甚鉅。被告擔心重蹈92年鄰近之蘆洲市民族路大囍市社區大火之覆轍，為維護鄰里公共安全，故於98年10月6日向臺北縣政府警察局申請「更正貴局98年9月10日為研商『蘆洲市○○路00號前騎樓實施禁止停放機車事宜案』之現場會勘地點」，經臺北縣政府工務局以98年11月9日北工使字第0000000000號函函知系爭建物北側通路(即與蘆洲市公有民權停車場相連處)與東側私設騎樓處非屬法定騎樓範圍，被告並於99年7月19日變更系爭建物1樓通路及私設騎樓之使用執照，而將該二處屬被告的室內面積所有之通路及私設騎樓空間以鐵捲門圍起，不再對外提供機車停放，並就該變更使用之通路及私設騎樓部分改按室內面積每坪50元之費率繳納管理費。是以被告前開行為，並非在主動終止同意書或協議書，更非意在全面終止系爭協議書之約定內容，且系爭同意書與協議書各自有其目的，彼此間法令依據、內容、期限及終止權限均有所不同，自非相互依存之聯立契約。從而原告聲稱因被告終止同意書並片面終止協議書之部分內容，因此系爭協議書全部失效云云，顯屬無據，亦非事實，而無足採。

(二)原告聲稱鳳翔社區於88年1月17日第一次區分所有權人會議即決議管理費之收取標準為住戶每坪50元，一、二樓商場每坪80元，未營業時期暫收每坪50元，以六個月為限云云。惟查，鳳翔社區該次區分所有權人會議實未就商場之管理費費率有所決議，此有證人林朝東於鈞院另案98年度訴字第1683號確認法律關係不存在之民事事件審理時到庭證稱：「（問：原告社區區分所有權人第一次會議決議，管理費為住戶每坪50元，一、二樓商場每坪80元，是否如此？）建商召集之第一次區分所有權人會議並沒有決議，是授權管委會成立以後再與商場協商。」之證述即明。此外，鳳翔社區第一次區分所有權人會議之會議紀錄第2頁下方雖記載略以：「住戶每坪50元，一、二樓商場每坪80元」云云，惟該管理費收取方式之記載，係原告第1屆主任委員林朝東事後所偽造，並非經鳳翔社區第1次區分所有權人會議討論後之結論，此從林朝東於臺灣高等法院90年上易字第545號給付管理費乙案（即原告對被告之前手提起給付管理費之民事事件之第二審）中91年10月2日民事準備程序中到庭陳稱：「當時因將會議紀錄送主管機關核備，發現未就管理費列入之情形而遭退件，所以管委會自行開會決定管理費後，請保全公司以電腦再另打提示卷第一百五十頁底下四行文字，再貼上會議紀錄尾端重新送件。」等語，即可證明該會議紀錄所載之「一、二樓商場每坪80元」云云，於當時確未經區分所有權人會議決議，亦未經與商場另行協議。再者，鳳翔社區區分所有權人劉昆茂亦於前開臺灣高等法院90年上易字第545號給付管理費案件91年8月15日準備程序中到庭證稱：「我有出席參加88年1月17日鳳翔花園廣場公寓大廈第一次區分所有權會議，但會議中沒有討論管理費率。第一次會議記錄最後所附加的文字關於管理費的記載是管委會自己內部討論的結果，地主與全體住戶並沒有參與討論…此可由88年1月17日所通過的規約草案第10條（按：應為第12條）第2款有說明，一及二樓商場管理費之費率及繳交方式，則由管委會依其所有權狀比例（含公設面積）與商場另協議訂定之，可知須另訂協議，不可由管委會片面決定。」等語，足見鳳翔社區第一次區分所有權人會議並未就管理費率有所討論，而有關會議紀錄所載「一、二樓商場每坪80元」云云，僅係原告當初草率應付送主管機關報備之用，並未經鳳翔社區第一次區分所有權人會議通過，至為灼然。準此，原告聲稱鳳翔社區於第一次區分所有權人會議已決議商場之管理費率，並據此向改制前之蘆洲市公所報備該次會議紀錄云云，顯非事實，無足可採。

(三)原告另聲稱原告日前即有對被告之前手提起給付管理費訴訟，業經 鈞院判決原告勝訴，被告之前手則於第二審撤回上訴而告確定云云。然查， 鈞院另案之90年度訴字第159號給付管理費民事事件雖判決原告第一審勝訴，然經被告之前手李子敬、李塗成、李元泰及李陳月寶等人提起上訴後，嗣經臺灣高等法院傳喚證人林朝東、劉崑茂等人出庭作證，證明鳳翔社區於第一次區分所有權人會議根本未作出商場於未營業時管理費每坪50元、以六個月為限，期限後管理費每坪80元云云之決議，業如前述，雙方是以於92年1月14日於該民事事件達成和解，決議於1樓及2樓商場未駐進營業前按每坪50元計算給付管理費，1樓及2樓商場進駐營業後之管理費另擇期於92年1月底前再協調，而非如原告所稱原告於該民事事件勝訴確定云云。是以原告聲稱該民事事件判決原告勝訴後，被告之前手於第二審撤回上訴而告確定云云，顯係忽略雙方係於第二審作成和解筆錄達成和解，終結該訴訟，而有斷章取義、以偏概全之失，孰無可採。

(四)另鳳翔社區第一次區分所有權人會議僅有就「鳳翔花園廣場住戶規約」有所表決，然該次會議並未就商場之管理費率有所討論決議，業如前述，是以鳳翔社區社區規約所附之「管理費收支管理細則」實根本未經區分所有權人表決通過。從而「管理費收支管理細則」本身既未經區分所有權人合法表決通過，其後何來修正可言？是原告自無從以該修正無效之「管理費收支管理細則」向被告收取每坪80元之管理費，其理至明。且觀諸本件原告所提出鳳翔社區89年12月22日區分所有權人會議會議紀錄，有關案由一第3點之「管理費收支管理細則修改部分」，係以「全體無異議鼓掌通過」之方式進行表決，並未確認是否已有出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意，而未就其同意之區分所有權人表決權核算之，自非按公寓大廈管理條例第31條之規定進行表決，其決議程序自不合法。再者，依照內政部54年7月20日訂定之會議規範第55條第1項規定，有關表決之方式，包括：舉手表決、起立表決、正反兩方分立表決、唱名表決及投票表決五種，並未包含「鼓掌表決」之方式（參見附件4）。而觀諸該次區分所有權人會議案由一第3點之「管理費收支管理細則修改部分」議案內容，係就「管理費收支管理細則」之條文進行修改，而屬會議規範第30條規定之「主動議」，依會議規範第60條之規定，即非屬得以無異議認可之事項，而僅得以會議規範第55條第1項規定之五種表決方式之一進行議決。惟鳳翔社區區分所有權人竟係以會議規範第55條第1項所規定之五種表決方式以外之「鼓掌表決」進行決議，則參照前開臺灣高等法院民事判決見解，該「鼓掌表決」即不具有與表決通過同一之效力，而應認該次決議未成立。準此，該「管理費收支管理細則」之條文修正既未經合法決議，自屬無效之「管理費收支管理細則」修正，從而原告即不得以該修正無效之「管理費收支管理細則」第3條第3款規定，向被告請求以每坪80元費率計算之管理費，至為明確。退步言之，縱使鳳翔社區89年12月22日區分所有權人會議決議修正「管理費收支管理細則」之表決程序為合法（假設語，被告仍否認之），然前開「管理費收支管理細則」係屬鳳翔社區「鳳翔花園廣場住戶規約」之子法，而該「鳳翔花園廣場住戶規約」第12條第2項業已明訂：「管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議比例分擔之。但第一次區分所有權人會議未決議時，由全體區分所有權人授權管理委員會議決定之：…（2）一及二樓商場管理費之費率及繳交方式，則由管委會依其所有權狀比例-（含公設面積）與商場另協議訂定之。（第2款）」，而規定關於鳳翔社區1樓及2樓管理費之費率及繳交方式，應由原告與商場（即系爭建物1樓及2樓所有權人）另行協議訂定之，是以前開修正之「管理費收支管理細則」第3條第3項規定商場之管理費於六個月期滿後以每坪80元之管理費計算之云云，顯然與母法「鳳翔花園廣場住戶規約」第12條第2項之規定相抵觸，更非與商場所有權人協議之結論，而屬無效之管理細則至明。更何況，前開「管理費收支管理細則」第3條第3項規定於89年12月22日修正後，原告在對被告前手提起之請求給付管理費訴訟中，亦有於第二審即臺灣高等法院90年度上易字第545號之民事事件提出該次89年12月22日之會議紀錄（參見被證18，該次準備程序筆錄第3頁），而主張被告之前手應依「管理費收支管理細則」第3條第3項之規定以每坪80元之費率給付管理費云云。惟原告嗣後發現，有關商場之管理費收費費率實未經鳳翔社區第一次區分所有權人決議通過，且更非與商場所有權人協議之結果，原告自知理虧，乃於92年1月14日與被告之前手達成和解，約定於1樓及2樓商場未駐進營業前按每坪50元計算給付管理費，1樓及2樓商場進駐營業後之管理費另擇期於92年1月底前再協調，足見原告亦認為「管理費收支管理細則」第3條第3項規定之管理費費率並非與商場所有權人（即被告之前手）協商之結果，且89年12月22日區分所有權人會議決議之過程實有可議之處，原告方會與被告之前手達成和解，而推翻原訂定之「管理費收支管理細則」第3條第3項之規定。是本件原告自不得再以已遭取代之「管理費收支管理細則」第3條第3項規定，向被告收取管理費，至為灼然。再者，原告與被告之前手於92年1月14日在訴訟中達成和解後，雙方嗣後並有依該和解之結論繼續協調商場進駐營業後之管理費費率。被告於93年4月8日取得系爭建物1、2樓之產權後，兩造即於95年11月30日向新北市蘆洲區（改制前為臺北縣蘆洲市）公所調解委員會申請調解。於該次調解中，兩造除就支付使用償金數額尚存爭議外，兩造已就其他議題達成共識。原告遂於95年12日8日決議將調解內容對鳳翔社區全體區分所有權人予以公告2週，並表示如住戶未於2週內表示意見，該協議即行生效等語（參見被證23）。原告並於96年1月15日將兩造共識之內容以重大事項公告之方式，供系爭建物之區分所有權人知悉（參見被證24）。又原告為進一步確認鳳翔花園廣場公寓大廈區分所有權人之意見，原告更以問卷調查之方式詢問是否同意上開重大事項公告之內容。經原告統計之結果，於280位區分所有權人當中，共回收140份問卷，其中106票同意，33票不同意，1張廢票，其餘未回收之問卷則表示區分所有權人無異議。是以前開公告之調解內容，實已經過鳳翔花園廣場公寓大廈區分所有權人之多數同意。嗣後，原告依照問卷調查之結果，於96年7月6日決議按前開重大事項公告內容擬訂協議書。惟斯時兩造對於系爭建物地下1樓機車停車位之使用償金起算日，尚未達成共識。原告第九屆管理委員會鑑於系爭建物1樓及2樓管理費之計費標準爭議已久，且歷經多屆管理委員會之協調努力仍未能獲致定案，導致系爭建物1樓及2樓管理費收取懸而未決，對鳳翔花園廣場住戶並非益事。故原告第九屆管理委員會承襲前一屆管理委員會（即第八屆）與被告協商後之結論，於96年11月9日決議先就兩造達成共識之部分先行簽約，未共識之部分再行協商。嗣後，原告於96年11月23日決議，除地下1樓機車停車位使用償金起算日未達共識，須再與被告繼續協商外，將先就已達共識之部分先行簽約。兩造遂於96年11月23日簽訂協議書，約定被告名下所有1、2樓商場之管理費費率，被告並就其專有之系爭建物1樓陽台及地下1樓機車停車位供原告及鳳翔社區區分所有權人共同使用部分，出具同意書予原告，且該協議書及同意書之效力並經 鈞院以98年度訴字第1683號民事判決認定該協議書及同意書約定之法律關係確係合法有效存在，該判決並於99年7月23日確定。是以退萬步言，即便前開「管理費收支管理細則」第3條第3項規定之修正有效，原告嗣後業已與被告之前手於訴訟中達成和解，同意就商場進駐後之管理費率繼續協商，其後兩造並已簽訂系爭協議書，就1、2樓商場進駐營業後之費率有所協議，而取代原「管理費收支管理細則」第3條第3項之效力。準此，原告自不得以已失效之「管理費收支管理細則」第3條第3項規定，向被告收取1、2樓商場之管理費，至為灼然。

(五)觀諸系爭同意書及系爭協議書之全文，並未約定該二份契約乃效力聯立之契約。此外，系爭同意書乃係針對被告專有之系爭建物1樓陽台及地下1樓機車停車位，同意供原告及鳳翔社區區分所有權人共同使用，並由被告依公寓大廈管理條例第33條第1款之約定，出具同意書予原告，同意之期間為93年4月8日至99年4月7日止，共計6年，而有其期限限制。至於系爭協議書，則係針對被告所有之系爭建物1樓及2樓建物部分之管理費費率，以及有關系爭建物1樓陽台之部分面積因供原告作為社區綠、美化及設置殘障坡道之用，以及原告限制地下1樓機車停車位之使用等部分，原告同意不向被告收取管理費，並向被告支付使用償金等約定。而由於系爭協議書係就系爭建物1樓及2樓建物之管理費所為之約定，是以該協議書並未約定合約期限。從而系爭同意書與系爭協議書無論從文義內容及約定目的等方向作解釋，均屬效力互相獨立之契約，自非聯立之契約，其理至明。又查，兩造於96年11月23日簽署系爭協議書及同意書後，被告乃於99年3月22日依系爭同意書第4條之約定，委託律師發函予被告並終止系爭同意書，然系爭協議書之效力並未因此受有任何影響。且觀諸系爭協議書之全文，並未約定契約之任一方有權片面終止該協議書，詎鳳翔社區區分所有權人竟於99年11月20日片面決議廢除（按：應為終止）系爭協議書，自不生合法終止系爭協議書之效力，至為灼然。再查，原告主張依照最高法院102年度台上字第2467號民事裁定及臺灣高等法院100年度上字第1086號民事判決意旨，系爭協議書業經判決確定終止，被告即應依社區規約以每坪80元計算其管理費云云。然查，前開民事案件係因原告於99年11月20日召開區分所有權人大會，決議廢除與被告間簽署之協議書及同意書，被告主張該決議有無效或得撤銷之事由，是以對原告提起確認決議無效等民事訴訟。而前開最高法院及臺灣高等法院判決雖判決被告敗訴確定，惟該確定判決亦僅係確認前開區分所有權人之決議為有效而已，並未表示系爭協議書之效力業經原告之決議而終止，此觀諸臺灣高等法院於前開100年度上字第1086號民事判決理由中明確記載：「系爭決議屬於公寓大廈區分所有權人意思決定機關所為決議，屬於類似社團法人團體共同意思決定之內部行為，非屬於該團體對外之意思表示。而系爭協議書則為兩造就被告所有之系爭建物1樓及2樓議定管理費計算方式之契約，系爭同意書之內容則為兩造就系爭2174建號建物一樓陽台、系爭2459建號建物地下一樓機車停車位使用方式約定之契約，屬於鳳翔大廈管委會代表鳳翔大廈全體區分所有權人，對外所為之契約行為，故系爭決議有效與否與系爭同意書及協議書之效力自應分別以觀。申言之，系爭決議是否有效，屬於鳳翔大廈區分所有權人內部形成意思效力之問題，而系爭同意書及協議書之效力，則為兩造間契約有效與否之問題，鳳翔大廈區分所有權人會議雖決議廢除系爭協議書，但系爭協議書是否因此失其效力，仍須視兩造之約定內容為判斷，…」等語，且前開最高法院102年台上字第2467號民事裁定亦肯認臺灣高等法院上開見解，並明確表示：「…惟該決議是否無效或應予撤銷，與被上訴人基於該決議而與上訴人終止契約，其終止契約是否合法、有無發生終止之效力，核屬二事。」等語，足見前開確定判決係認為即便鳳翔社區區分所有權人決議終止系爭協議書及同意書，然系爭協議書及同意書之效力並不因此而合法終止，仍應視系爭協議書及同意書約定之內容判斷，其理至明。而觀諸系爭協議書之全文，並未約定契約之任一方有權片面終止該協議書，是以即便鳳翔社區區分所有權人片面決議廢除（按：應為終止）系爭協議書，亦不生合法終止系爭協議書之效力，業如前述。從而系爭協議書未經兩造合法解除或終止前，當然繼續有效；原告即應依該協議書之約定，向被告收取應繳納之管理費，方屬合法，自不待言。

(六)再退萬步言，縱使系爭協議書之效力業已終止（假設語，被告仍否認之），原告以每坪80元之費率向被告收取管理費，亦有失公平原則及比例原則，而依照原告所提出「管理繳費收支管理細則」第3條第3項之規定，將使被告必須以建物所有權狀所列坪數按每坪80元之費率繳納管理費，而遠高於其他系爭建物住戶每坪以50元計收之管理費。然查，鳳翔社區並未因系爭建物1樓及2樓供作商場使用，而加重其支出或管理負擔。原告雖聲稱鳳翔社區於89年12月22日召開區分所有權人大會修改「管理繳費收支管理細則」第3條第3項時，監察委員即有提出「本社區（鳳翔花園廣場）商場管理費比自用住宅管理費高30元/坪主張理由」，該次會議是以決議修正「管理繳費收支管理細則」第3條第3項之規定。惟查，前開「管理繳費收支管理細則」第3條第3項之規定決議程序並非合法有效，且原告嗣後亦推翻前開「管理繳費收支管理細則」第3條第3項之規定，而與被告之前手於92年1月14日在訴訟中達成和解，協議商場進駐後之費率應與商場區分所有權人再行協調，其後兩造並有於96年11月23日簽署系爭協議書，約定商場之管理費收取費率，是原告自不得再持前開「本社區（鳳翔花園廣場）商場管理費比自用住宅管理費高30元/坪主張理由」，而向被告主張應支付比一般住宅為高之管理費費率，彰彰明甚。再者，觀諸前開「本社區（鳳翔花園廣場）商場管理費比自用住宅管理費高30元/坪主張理由」，主要係以系爭建物1、2樓之商場福客多超商及松青超市進駐後，有增加公共電費及機電設備維修費用之情事，而認為商場應支付比住宅每坪多30元之管理費云云。惟查，前開「本社區（鳳翔花園廣場）商場管理費比自用住宅管理費高30元/坪主張理由」所引用之資料全然與事實不符，即系爭建物1樓及2樓除與社區共用污水池（即化糞池）以外，其使用之水塔係獨立於其他樓層使用之水塔，且各水塔之抽水馬達電表亦獨立分開。此外，原告所聘請之機電保養廠商，亦從未對被告所有系爭建物一樓及二樓商場進行保養維護工作，是以系爭建物並未因1樓及2樓經營商場，而有加重其修繕、管理、維護負擔之情事。次查，系爭建物1樓及2樓商場福客多超商及松青超市於89年8月、9月間進駐營業後，而其商場內所設之廁所，僅有供其內部員工使用，從未對外開放，而超商同一時段之員工僅有1人，松青超市之員工亦不超過5人，是以即使福客多超商及松青超市開始營業後，其對社區污水量之增加，相較於鳳翔社區全體共279戶之住戶（不含商場部分），其影響實微乎其微。再者，觀諸「鳳翔社區88-91年度各項支出明細-大小公電費」一表顯示，鳳翔社區91年7月之大小公電費為97,268元，反較1樓及2樓商場福客多超商及松青超市於89年8月、9月間進駐營業前之89年7月之大小公共電費103,483元為低。除此之外，90年12月及91年12月之公共電費，均較商場進駐前之88年12月之電費為低。足見即便於商場開始營業後，並未因商場內廁所之啟用而加重社區污水馬達之電費，或增加鳳翔社區大小公共電費之支出。是以前開「本社區（鳳翔花園廣場）商場管理費比自用住宅管理費高30元/坪主張理由」所稱商場進駐後，社區平均每月有多繳公電費云云，實應係鳳翔社區區分所有權人陸續入住所致，而與商場無涉。前開「本社區（鳳翔花園廣場）商場管理費比自用住宅管理費高30元/坪主張理由」所引用之「鳳翔花園廣場機電設備維修統計分析表」，其統計數據係自89年5月方開始，然鳳翔社區住戶係自87年間起即已陸續遷入，於此之後亦應有機電保養之相關支出，而原告卻以數據不完整之資料進行比對，聲稱商場開始營業後有加重其機電維修費用支出云云，顯係以偏概全，而無足採。更何況，該分析表中有關照明維修、幫浦維修、工資及雜項維修等支出，均與商場之營業無涉，而係用於社區一般公設之中，至於該污水維修支出之增加亦無法證明與商場之營業使用有關。然原告竟將該等費用全部歸咎於商場進駐營業後所增加之費用，不僅張冠李戴，混淆真相，更與事實不符，委無可採。準此，鳳翔社區並未因1樓及2樓經營商場，而有加重其修繕、管理、維護負擔之情事。且鄰近鳳翔社區之住商合一社區常盛帝國社區（距鳳翔社區20公尺）自92年起一般住戶收取管理費每坪45元，1─3樓商場部分收取管理費每坪40元，而群英會社區（距鳳翔社區300公尺）一般住戶及商場均收取管理費每坪55元，原告竟要求被告應支付比其他住戶為高之管理費費率，顯然不符公平原則及比例原則，而屬無據等語置辯。

乙、程序方面：查本件原告之法定代理人原為「朱逸輝」，嗣於起訴後變更為「周中堅」，原告並依法於104年2月26日具狀向本院聲明由原告新任法定代理人「周中堅」承受本件訴訟在案，合先陳明。

丙、得心證之理由：

一、原告主張：被告為原告所屬社區系爭建物之區分所有權人，依據系爭公寓大廈區分所有權人第一次會議於88年1月17日決議通過社區規約及臺灣高等法院民事判決100年度上字第1086號判決、最高法院102年度台上字第932號裁定認定，被告自100年1月1日起至103年1月31日止，應繳交管理費為3,899,615元，扣除已繳納2,472,952元及原告應給付被告之補償金114,194元後，被告須再補繳1,312,469元，經原告以存證信函催促後，惟迄未獲清償等情，業據提出系爭建物登記謄本、存證信函、原告區分所有權人88年1月17日第一次會議紀錄、管理經費收支管理細則節本、兩造於96年11月23日所簽定之同意書及協議書、原告區分所有權人99年11月20日第三屆第一次會議紀錄、本院100年訴字第827號民事判決、臺灣高等法院民事判決100年度上字第1086號判決及最高法院102年度台上字第932號裁定及被告之區分所有建物暨公共設施總坪數計算書等件影本為證，被告固不爭執為系爭建物之區分所有權人及積欠上開管理費未繳納之事實，惟否認有繳納之義務，並就原告付款之請求另以前詞置辯，是以本件所應審究者厥為：被告有無遵循上開管理費收費標準之義務？被告應補繳之管理費數額若干？

二、被告有遵循原告區分所有權人88年1月17日第一次會議紀錄繳納及管理經費收支管理細則繳納管理費及車位清潔費等義務：

（一）按「除表現主文之訴訟標的外，法院於判決理由中就訴訟標的以外之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除顯然違背法令或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得為任何相反之判斷或主張，始符民事訴訟法上之誠信原則。是倘該重要爭點倘未經當事人辯論，法院亦未於理由中判斷者，於同一當事人間就該重要爭點所提起之訴訟中，當事人即非不得再為主張，法院亦非不得予以判決。」，最高法院88年度臺上字第557號判決意旨可參，此即學說上所稱之「爭點效」，是「爭點效」必以「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等情形始有其適用；又按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，其對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（此有最高法院93年度台上字第4062號裁判要旨、95年度台上字第1972號裁判可資參照）。

（二）經查：被告於取得系爭建物1、2層房屋所有權後，就被告專有之系爭建物1樓陽台及地下1樓機車停車位供被告及鳳翔社區區分所有權人共同使用部分，於96年11月23日與原告簽訂同意書，自93年4月8日起至99年4月7日止，原告應就系爭建物1樓陽台提供作為社區綠、美化及設置殘障坡道之用部分按月支付被告5,000元之使用償金，地下1樓機車停車位部分，則因供原告管理使用，原告應按月支付17,700元之使用償金予被告。另兩造就系爭建物1樓及2樓管理費計費之爭議，復於同日簽訂協議書，約定被告就系爭建物1樓建物、2樓建物、2樓陽台以及地下室管理員室兼儲藏室等部分之區分所有建物每坪應繳付之管理費為50元，至於系爭建物1樓騎樓及通路部分因供住戶及公眾通行使用之故，是以減半收取管理費，改以每坪25元計算，至系爭建物公共設施大公部分，原告則同意扣除社區A、B、C、D四棟之2樓梯間及相關電梯機房之分攤面積，所餘之面積始以每坪50元計收管理費，至於系爭建物1樓陽台之部分面積因供原告作為社區綠、美化及設置殘障坡道之用，以及限制地下1樓機車停車位之使用等部分，原告則同意不向被告收取管理費，且協議書係就系爭建物1樓及2樓建物之管理費所為之約定，並未約定合約期限。然因原告社區區分所有權人於99年11月20日召開第13屆第1次區分所有權人大會會議第二案片面決議廢除協議書，並要求被告就1樓建物部分，應依「鳳翔花園廣場社區住戶規約」規定以每坪80元之費率支付管理費，因被告認上開決議應為無效之決議，縱上開決議之內容已形成規約之一部分，由於上開決議對被告顯失公平，被告亦得依民法第799條之1之規定，撤銷上開決議及原告社區區分所有權人應對原告給付相當於租金之不當得利等事由，而起訴確認或撤銷上開決議無效及請求原告按月給付相當於租金之不當得利，經本院民事庭以100年度訴字第827號判決原告部分勝訴，後，兩造均不服提起上訴，經臺灣高等法院100年度上字第1086號民事判決認定被告上訴，一部有理由，一部為無理由；原告上訴為無理由，嗣經原告不服向提起上訴後，由最高法院以102年度台上字第932號民事裁定駁回原告上訴確定在案，此有卷附之本院100年度訴字第827號民事判決、臺灣高等法院民事判決100年度上字第1086號判決及最高法院102年度台上字第932號裁定可按，又兩造於前訴訟（即臺灣高等法院100年度上字第1086號）確認會議決議無效等事件中，已就審理爭點即：上開決議廢除協議及同意書是否因違反規約及法令而有無效事由之事項，經當事人兩造認真爭執攻防，而經該法院民事判決認定：「兩造於96年11月23日簽訂系爭協議書、同意書，依系爭協議書第1條第4項、第8項約定補償金部分另簽訂系爭同意書，故系爭協議書第1條第4項、第8項約定補償金部分，由系爭同意書特別約定，兩份契約雖屬分別簽訂，但兩造以同一締約行為，結合數個契約，為契約之聯立。右博特公司（即本案被告）於99年3月22日依系爭同意書第4條之約定，委託律師發函予鳳翔大廈管委會表示終止系爭同意書，並請求鳳翔大廈管委會（即本案原告）返還系爭2174建號一樓陽台、系爭2459建號之建物，鳳翔大廈管委會於99年3月23日收受，…則系爭同意書及協議書第壹條第四項、第八項約定補償金部分，已於99年3月23日因契約終止而向後失其效力。又系爭協議書第壹條第二項一樓通路（211.74平方公尺）部分，兩造原約定供住戶及公眾通行之用，願減半收取管理費（每坪每月25元），惟自99年7月19日開始，右博特公司於該通路部分設置鐵門，不供住戶及公眾通行，並依每坪50元繳納管理費，為兩造所不爭執，足認系爭協議書第壹條第二項部分，亦經兩造默示終止之合意而向後失其效力。系爭協議書既已部分經右博特公司終止而失其效力，則鳳翔大廈區分所有權人就協議書其餘部分，決議不願繼續維持其效力，亦合乎前述契約聯立之法理，故系爭決議屬於鳳翔大廈區分所有權人會議合法之權利行使，應屬有效。」一節，亦有上開民事判決可參，足見原告依89年12月31日公告生效之住戶規約第12條就一、二樓商場管理費之費率及繳交方式與被告所簽立之系爭同意書及協議書業經兩造合意或默示終止及區分所有權人決議不願繼續維持其效力在案，則此同意書及協議書協商之收費標準既為上開判決理由中加以判斷論述之重要爭點，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟中，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，是本件應有爭點效理論之適用，始符民事訴訟上之誠信原則。

（三）次按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」，公寓大廈管理條例第10條第2項定有明文，是就公寓大廈共用部分及約定共用部分之管理費用分攤，原則上應先依區分所有權人會議或規約之約定行之，若無區分所有權人會議或規約之約定，則由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。又公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關，其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，得類推適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院91年度台上字第1848號判決參照）。再者，「總會決議之內容違反法令或章程者，無效。」，民法第56條第2項亦有明文，此規定亦適用於區分所有權人會議決議，則區分所有權人會議決議無效係以違反法令『例如：違反強制或禁止之規定（民法第71條）、背於公共秩序或善良風俗（民法第72條）、不依法定方式（民法第73條）或章程（即社區規約）』為前提，且決議有無效情事，則為自始、當然無效，不能發生決議所定之法律效果，而無待於區分所有權人行使撤銷權。另就規約之約定苟有顯失公平之情事時應為無效或得行使撤銷權一節，98年1月23日增訂民法第799條之1規定：不同意之區分所有人得於規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事者，得於規約成立後三個月內，請求法院撤銷之，並於98年7月23日施行，上開法條所稱之「規約」，參酌公寓大廈管理條例第3條第12款：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」規定，即為經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，是故，若區分所有權人認規約或經區分所有權人會議決議之管理費收費標準有顯失公平之情事時，應於該規約成立後3個月內，請求法院撤銷之，否則，亦應認為有效。經查：系爭公寓大廈於89年12月31日公告生效之住戶規約第12條就公共基金、管理費之繳納，係約定：「一、為充裕共用部分在管理上必要之經費，區分所有權人應遵照區分所有權人會議之規定向管理委員會繳交下列款項：（一）公共基金。（二）管理費。二、管理費由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議比例分擔之。：…(1)各區分所有權人應按其所有權狀比例（含公設面積）分擔之。(2)一、二樓商場管理費之費率及繳交方式，則由管委會依其所有產狀比例（含公設面積）與商場另協議訂定之。三、各項費用之收繳、支付方法等作業細則，依本『公寓大廈住戶規則條例』之『管理經費收支管理細則』規定辦理。…」，且該社區於89年12月22日召開之區分所有權人住戶大會復決議修改「管理經費收支管理細則」第3條第3款之規定為「壹樓及貳樓商場未營業時暫收每坪五十元管理費，以六個月為限期（起算期以成立第一次區分所有權人會議時起算）；期限滿後以每坪為八十元之管理費計算之。」，有規約、89年12月22日區分所有權人住戶大會會議紀錄及「管理經費收支管理細則」等件影本可參，上開修正「管理經費收支管理細則」之決議既未經撤銷，應屬有效，且原告基於上開住戶規約第12條就一、二樓商場管理費之費率及繳交方式與被告所簽立之系爭同意書及協議書業經兩造合意或默示終止及區分所有權人決議不願繼續維持其效力在案，已如上述，原告亦已通知被告在案，則就被告所有一、二樓商場管理費之費率及繳交方式，即應回歸住戶規約第12條第2項第1款「(1)各區分所有權人應按其所有權狀比例（含公設面積）分擔之。」及「管理經費收支管理細則」第3條第3款「壹樓及貳樓商場…以每坪為八十元之管理費計算之。」之規定行之，身為系爭社區區分所有權人之被告即有遵守之義務。是被告所辯：鳳翔社區第一次區分所有權人會議僅有就「鳳翔花園廣場住戶規約」有所表決，然該次會議並未就商場之管理費率有所討論決議，業如前述，是以鳳翔社區社區規約所附之「管理費收支管理細則」實根本未經區分所有權人表決通過。從而「管理費收支管理細則」本身既未經區分所有權人合法表決通過，其後何來修正可言？是原告自無從以該修正無效之「管理費收支管理細則」向被告收取每坪80元之管理費，其理至明云云，不足採信。

（四）又區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則，且是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院固得加以審查，惟應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之利益，與該少數區分所有權人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區分所有權人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，不能單憑該決議對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認其係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，認以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良俗（最高法院97年度台上字第2347號判決意旨參照）。又所謂誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法。再者「行使債權，履行債務有無違背誠信原則；行使權利有無權利濫用，均係對於權利行使或債務履行行為所作行為價值之判斷，除有涉及法律原則重要性之情形外，屬於事實審法院，依職權認定事實之問題，尚不生適用法規顯有錯誤情事。」（最高法院72年度台再字第164號判決意旨參照）。本件被告雖另抗辯：依照原告所提出「管理繳費收支管理細則」第3條第3項之規定，將使被告必須以建物所有權狀所列坪數按每坪80元之費率繳納管理費，而遠高於其他系爭建物住戶每坪以50元計收之管理費有失公平原則及比例原則云云，經查：系爭建物為一商場與住宅混合之大廈，其規約按住家及商場使用性質之不同，採取不同之管理費收費標準，應為法之所許。且區分所有權人會議於決定管理費收費標準之因素複雜，收支應非唯一考量之標準，非謂未完全依照收支情形制定管理費收費標準即有違反公平及比例原則，且被告將系爭建物1、2層房屋出租他人分別經營服飾店、手機店、松青超市、科見美語、長頸鹿美語等營業場所，業經被告法定代理人自承在卷（參見本院104年1月7日言詞辯論筆錄），衡情出入人員既多且雜，使用公共區域頻率及用電均較一般住戶大，且有增加其他住戶安全之顧慮，而有加強整棟建物之安全巡邏、消防安全及共用區域清潔之必要。被告亦未舉證以證明：該「管理繳費收支管理細則」第3條第3項之規定有違反強制或禁止之規定或背於公共秩序或善良風俗或不依法定方式或章程之情事，及該決議為以損害少數區分所有權人為主要目的，或上開收費標準致全體區分所有權人戶全體所得利益極少，而該少數停車位區分所有權人及國家、社會所受之損失甚大者之情形，實難僅以該決議係由多數決做成即謂有違反公平原則或權利濫用。則原告依該「管理繳費收支管理細則」第3條第3項之規定，按每坪80元之管理費收取標準向被告按月收取管理費，即屬有據。

三、另按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，公寓大廈管理條例第21條定有明文。本件被告既係系爭公寓大廈之區分所有權人，即有依「管理經費收支管理細則」第3條第3款規定之標準繳付管理費之義務。而被告所屬社區一、二樓商場原有坪數計1,463.42坪，經臺灣高等法院民事判決100年度上字第1086號判決認定被告一樓陽台部份21.49坪，經建商施作為社區綠化、美化之用，約定為共用使用；另法定騎樓135.74坪，依法為公眾使用，此二部份毋須繳交管理費，故實際應繳交管理費坪數為1,306.19坪，此為被告所不爭，則依每坪80元計算結果，被告每月應繳交管理費金額為104,495元，加計三個車位清潔費900元，合計105,395元，而自100年1月1日起至103年1月31日止，被告應繳交管理費3,899,615元，扣除已繳納之管理費2,472,952元，尚須補繳管理費1,426,663元，扣除補償金114,194元後，尚欠1,312,469元，則原告於被告欠繳費用已逾二期後，於103年3月12日寄發存證信函通知被告應補繳上開費用，並自103年2月起按上開標準繳納管理費，被告於103年3月13日收受後並未繳納，原告自得起訴請求被告如數給付。至遲延利息部分，按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第229第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查：被告於103年3月13日收受原告寄發催繳之存證信函後並未繳納，揆諸前開說明，自翌日起被告即負遲延責任，則原告請求被告並應給付自103年3月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，併應准許。

四、本件事證已明，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。

五、本判決所命給付，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定如主文所示之相當之擔保金額，予以准許之。另就被告敗訴部份，併依職權宣告被告供相當之擔保後得免為執行，特此敘明。

訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條

臺灣新北地方法院民事第七庭