三重簡易庭103年度訴字第498號

• 裁判案由: 確認租賃關係不存在等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 103 年 08 月 27 日

臺灣新北地方法院民事判決
103年度訴字第498號
原　　　告　蕭旺
原　　　告　蕭又瑋
原　　　告　蕭淋菘
原　　　告　蕭文慶
原　　　告　蕭勝琳
原　　　告　蕭世泓
原　　　告　蕭鈞瑋
原　　　告　蕭鈞銓
原　　　告　蕭雅文
原　　　告　周碧雲
上列十人共
同訴訟代理
人　　　　　葉宏基律師
被　　　告　永權實業有限公司
法定代理人　高欽
訴訟代理人　吳麒　律師
柯政延律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，於民國103年8月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項第3、7款定有明文。本件原告起訴聲明，請求(一)確認原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲與被告就坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000地號六筆土地之租賃關係自102年7月5 日起不存在。(二)被告應容忍原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲進入坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000地號六筆土地清除所遺留物品。(三)被告應給付原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲新台幣（下同）1,100,000元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付1,100,000元予原告原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲。嗣於民國（下同）103年8月5 日以民事變更訴之聲明暨準備書三狀當庭變更聲明，請求(一)確認原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲與被告就坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000地號六筆土地之租賃關係自102年7月5 日起不存在。(二)被告應容忍原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲進入坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0 000地號六筆土地清除所遺留物品。(三)被告應自102年8月22日起，按月給付1,100,000元予原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲，及自102年8月22日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又於103年8月5日當庭變更聲明第三項，請求(三)被告應給付原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲1,100,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付1,100,000 元予原告原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲，聲明第一項、第二項不變，揆諸前開說明，核屬、擴張減縮應受判決事項之聲明，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，核無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：
(一)原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文及周碧雲（下稱原告等人）為坐落於新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000地號六筆土地（下稱系爭土地）所有權人。被告於民國（下同）100年2月18日向原告等人承租系爭土地，簽定土地租賃契約（下稱系爭租賃契約），租賃期間自100年2月10日起至108年5月31日止，租金部分，自100年2月10日起至100年5月31日止，免租金，自100年6月1日起至106年5 月31日期間，每月租金新臺幣（下同）22萬元，自106年6月1日起至108年5 月31日止，每月租金24萬元，並約定被告不得以公司改組方式轉讓第三人經營或委託他人經營。土地租賃契約第12條第3 項約定，乙方（即被告）如於租賃期滿未再續約或終止租約而遲延返還租賃物予甲方（即原告）時，每逾一日應付甲方租金五倍之違約金；如經催告仍不交還土地，甲方得逕行進入租賃物將所遺留物品認為廢棄物清除，乙方絕無異議。
(二)詎料，被告竟與訴外人鍾國孝簽訂申請監理機關停車場車位借用契約書，由訴外人鍾國孝對外發布運輸業停車場車位服務函，經營運輸業停車場業務。又被告未經原告等人同意，竟與永勝交通企業有限公司、全泰小客車租賃有限公司、耀豐通運有限公司、華達國際租賃有限公司、大富租賃有限公司、北海岸小客車租賃股份有限公司、永信小客車租賃有限公司、神揚通運有限公司、台灣聯合租車股份有限公司、台灣玩美國際租賃有限公司、友群小客車租賃有限公司、立捷貨運股份有限公司、文興租賃有限公司簽訂停車場停車位租借合約書，並偽刻原告等人印章，偽造土地使用停車場借用同意書，協助永勝交通企業有限公司等公司向交通部公路總局臺北區監理所（下稱臺北區監理所）申請登錄停車位，將系爭土地違法轉租予永勝交通企業有限公司等公司供停車使用。
(三)原告等人以102年7月1日102基律字第0701號律師函通知永權公司改善違反租賃契約情事，被告置之不理，原告等人復以102年7月4日102基律字第0704號律師函終止系爭租賃契約，被告違反系爭租賃契約約定，將系爭土地違法轉租他人，原告等人自得終止契約，並請求進入系爭土地清除相關物品，被告亦須負擔違反系爭租賃契約所生租金五倍之違約金等事實。業據提出土地登記第二類謄本6 份、土地租賃契約書、公證書正本、申請監理機關停車場車位借用契約書、運輸業停車場車位服務函、交通部公路總局臺北區監理站基隆監理站102年6月3日北監基三字第00000000 00號函、交通部公路總局臺北區監理所102年7月19日北監運字第0000000000號函、宏基法律事務所102年7月1日102基律字第0701號函暨掛號郵件收件回執、宏基法律事務所102年7月4日102基律字第0704號函暨掛號郵件收件回執、臺灣基隆地方法院103 年度訴字第107號刑事判決各影本1份為證，為此，爰依租賃之法律關係，提起本件訴訟，聲明請求(一)確認原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲與被告就坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-00 00、0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-0000地號六筆土地之租賃關係自102年7月5日起不存在。(二)被告應容忍原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲進入坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-0000、0000-0000、0000-00 00、0000-0000、0000-0000 地號六筆土地清除所遺留物品。(三)被告應給付原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲1,100,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付1,100,000 元予原告原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲。併陳明願供擔保，請准宣告假執行。
三、對被告抗辯之陳述：
(一)依系爭土地租賃契約第14條第1 款，本租約如有未盡事宜，雙方應誠信協議之或依民法相關規定辦理。民法第443 條第1項、第2項，承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止租約。土地法第103條第2款，租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：二、承租人以基地供違反法令之使用時。及最高法院100 年度台上字第947號判決意旨，按土地法第103條第2 款，所謂承租人以基地供違反法令之使用者而言。被告明知未經原告蕭旺等人同意違法轉租永勝交通公司等13家業者，並以違反法令方式，偽造土地使用停車場借用同意書，已違反民法第443
條第443條及土地法第103條規定，依系爭土地租賃契約第14條第1款及第12條第2款規定，乙方如積欠租金達二個月以上或違反本約經通知仍未改善，同意甲方逕行終止租約，並進入租賃物將所遺留物品認為廢棄物清除，所欠之租金及清除費，由履約保證金抵扣，乙方絕無異議。原告等人終止系爭土地租賃契約自屬合法。
(二)依最高法院20年度上字第3253號判例意旨：「民事法律所未規定者方依習慣，承租人未得出租人承諾，將租賃物全部轉租於他人者，出租人得終止契約，法律既有明文規定，當事入自無主張應依相反習慣之餘地。」、最高法院37年度上字第6886號判例意旨：「租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃權通常為不得讓與之債權，如房屋之承租人未得出租人之同意，擅將租賃權讓與第三人時，其情形有甚於全部轉租，出租人自得終止租約。」、學者通說：「其次租賃物之轉租是否得自由為之？民法第443條1項規定：『承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人；但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分，轉租於他人。可知民法上以『不許轉租』為原則，『許可轉租』為例外，土地法第108條，耕地三七五減租條例第16 條，則絕對不許轉租。至不許轉租之理由，固亦關乎承租人之人格信用問題，但主要乃在於防止承租人之從中漁利。』」，可知依鈞院向交通部公路線總局臺北區監理所函調系爭新北市新莊區副都心一小段351-1、352、353、354、355、356地號土地設立汽車運輸業停車場小客、貨車停車位使用之申請書及所有相關資料，被告永權實業有限公司已與永勝交通企業有限公司、全泰小客車租賃有限公司、耀豐通運有限公司、華達國際租賃有限公司、大富租賃有限公司、北海岸小客車租賃股份有限公司、永信小客車租賃有限公司、神揚通運有限公司、台灣聯合租車股份有限公司、台灣玩美國際租賃有限公司、友群小客車租賃有限公司、立捷貨運股份有限公司、文興租賃有限公司簽訂停車場停車位租借合約書。本案依鈞院函調交通部公路總局臺北區監理所相關資料，被告已將系爭不動產違法轉租第三人，原告終止系爭租賃合約，洵屬合法。
(三)按鈞院向交通部公路總局臺北區監理所函調相關資料，交通部公路總局臺北區監理所中華民國102年6月24日北監運字第0000000000號函說明載明：「二、本案業經新北市政府交通局函復表示旨揭停車場停車位尚敷使用，爰本所同意登錄，租用期限至104年6月15日止，請貴公司於屆期前妥善保管本函。三、另請貴公司確實辦理停車場維護及管理，租用期間如有變更用途情事，將廢止本租用同意處分。」及申請書所載：「本公司因營運需要擬向永權實業有限公司承租小型車停車位壹個作為運輸業小貨車車位，懇請貴所准予使用。」，可知被告租用系爭租賃土地作為小貨車停車位使用，需經交通部公路總局臺北區監理所同意為行政處分，始得作為汽車運輸停車場小貨車使用，然被告未經原告等人同意偽刻蕭旺等人之印章各1 個（共12個），再於臺灣基隆地方法院103年度訴字第107號刑事判決附表編號一至六所示日期，在被告公司內，於被告公司與刑事判決附表編號一至六所示之承租人訂立之「土地使用停車場借用同意書」之立同意書人欄，蓋用上開偽刻之印章，而偽造印文共156 枚，表彰原告蕭旺等12名地主同意土地轉借他用之意，而完成上開偽造之「土地使用停車場借用同意書」私文書（共13份），再交由不知情之鍾國孝，於刑事判決附表編號一至六所示日期，檢具上開偽造之「土地使用停車場借用同意書」及申請書、停車場停車位租借合約書等資料，向刑事判決附表編號一至六括弧內所示之交通公路總局臺北區監理所基隆監理站等監理單位，申請租用被告設置之智富停車場之停車位，做為運輸業小貨車停車位，而行使上開偽造之「土地使用停車場借用同意書」，並使公務員將上開不實之事項登載於職務上所掌之公文書，足以生損害於原告蕭旺等人及監理機關審核運輸業使用停車位之正確性，業經臺灣基隆地方法院以103 年度訴字第107 號刑事判決有期徒刑壹年陸月在案。依土地法第103條第2款：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回：二、承租人以基地供違反法令之使用時。」，原告等人終止系爭土地租賃契約書自屬合法。
四、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，並以：
(一)系爭租賃契約書第7條第1款固約定乙方即被告除本契約另有規定外，不得以公司改組方式轉讓第三人經營或委託他人經營，作為租賃物之使用限制，被告自有遵守之義務。惟被告向原告等人租用系爭土地，係用以作為停車場經營之用途，是以系爭租賃契約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即原告等人自有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物，故為經營停車場本於營利之目的而轉租部分車位予第三人者，衡諸常理，自是停車場一般經營之模式，屬合於契約目的之使用收益之方法無疑。反之，若依原告主張之邏輯，則系爭土地租賃契約目的雖係作為停車場之用途，但因有系爭契約第7條第1款之限制，則是否必須土地權狀面積合計1063.5坪之土地全部做為「自身停車使用」方符契約之本旨？如此解釋，難道可謂與誠信原則無違，是縱然被告有與訴外人鐘國孝簽訂車位借用契約，或同意永勝公司等13家業者向政府機關申請運輸業小貨車停車位等情，亦係本於自身營利之目的經營系爭停車場，原告自有容忍被告以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。
(二)又被告為專業的停車場經營管理公司，已於100年6月10日合法取得新北市政府停車場登記證，其營業的對象不論是月租或臨停皆有法人或自然人，停車位之出租亦均以被告名義與他人簽立租賃契約，且一直以來都是被告公司在經營並按月申報營業稅，負擔所有的人事稅費。是本件並無將經營權委託他人經營之情事，至為灼然，而訴外人鐘國孝實為被告之利益對外招攬之服務廣告，猶如仲介之角色，實際經營者仍為被告，此由被告與訴外人鍾國孝所簽訂之車位借用契約，契約僅係同意將停車場租借訴外人鐘國孝向監理機關申請運輸業停車位，租金費用僅73萬元即可知並非6 年租用停車場使用之對價（蓋102年4月16日至108年4月6 日租金對價為16,650,000元），更別提係經營權委託之對價，否則，被告向原告等人承租系爭土地每月租金超過226,500 元，委外經營之收益卻與自行支出之成本顯不相當，益證原告主張委外經營一說顯不可採。
(三)原告另主張被告犯有偽造文書，已明顯違約，故其終止系爭租賃契約為合法云云。惟查，縱有偽造印文乙節，被告於刑事案件坦然認罪並受刑之宣告，已受應有之刑事懲罰，惟此非等同違約使用系爭租賃物，二者不可相提並論，混為一談。本件仍應審酌者，係被告是否有違約使用系爭租賃物之情節？即有無將經營權委託他人經營？至於偽造印文與否，與本案無關，還請明察等語置辯。
五、原告主張其等出租系爭土地予被告，並簽立系爭租賃契約，租賃期間自100年2月10日起至108年5月31日止，租金部分，自100年2月10日起至100年5月31日止，免租金，自100年6月1日起至106年5月31日期間，每月租金22萬元，自106年6 月1日起至108年5 月31日止，每月租金24萬元、被告與訴外人鍾國孝簽訂車位借用契約，訴外人鍾國孝對外發布運輸業停車場車位服務函，經營運輸業停車場業務、被告與永勝公司等13家業者簽訂停車場停車位租借合約書，並偽刻原告等人印章，偽造土地使用停車場借用同意書，協助永勝公司等業者向政府機關申請登錄停車位，訴外人即被告代表人高欽違反行使偽造私文書而遭臺灣基隆地方法院以103 年度訴字第107號判處刑責等事實，業據其提出土地登記第二類謄本6份、土地租賃契約書、公證書正本、申請監理機關停車場車位借用契約書、運輸業停車場車位服務函、交通部公路總局臺北區監理站基隆監理站102年6月3 日北監基三字第0000000000號函、交通部公路總局臺北區監理所102年7月19日北監運字第0000000000號函、宏基法律事務所102年7月1日102基律字第0701號函暨掛號郵件收件回執、宏基法律事務所102 年7月4日102 基律字第0704號函暨掛號郵件收件回執、臺灣基隆地方法院103年度訴字第107號刑事判決各影本1 份為證，復為被告所不爭，堪信為真實。
六、至原告主張被告將系爭土地違法轉租，違反系爭租賃契約乙節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：
(一)按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。民法第438 條第1 項定有明文。是以，承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法，使用、收益租賃物之義務。本件原告主張被告與永勝公司等13家業者簽訂停車場停車位租借合約書，將系爭土地違法轉租予永勝公司等業者供停車使用云云，然系爭租賃契約係被告向原告等人租用土地作為停車場之用途，經雙方同意所訂立，且系爭租賃契約第4 條尚要求原告等人須配合辦理停車場設立登記事宜，此有系爭租賃契約附卷可稽，足見被告向原告等人承租系爭土地，用以作為停車場使用，則本件被告即承租人將系爭土地作為停車場使用，劃設停車位出租、借予永勝公司等13家業者之使用方式，符合契約目的，原告等人即有容忍之義務，是原告此部分主張，即屬無據，顯不足採。
(二)原告復主張被告與訴外人鍾國孝簽訂車位借用契約，由訴外人鍾國孝對外發布運輸業停車場車位服務函，經營運輸業停車場業務，違反系爭租賃契約7條第1項約定云云，被告辯稱其委託訴外人鍾國孝對外招攬之服務廣告，實際經營者仍為被告，此由被告與他人簽訂停車位使用契約時，仍以被告為出租人即可得知，且車位借用契約僅係同意將停車場租借訴外人鐘國孝向監理機關申請運輸業停車位，非委託訴外人鍾國孝經營停車場等語，並提出停車位使用契約書等件為證，觀諸停車位使用契約書，停車場經營業者為永權實業有限公司，出租人亦同，復參以永勝公司等13家業者向監理單位申報汽車運輸業停車場小貨車停車位使用時，亦以被告為出租人，此有交通部公路總局相關函文在卷可參，足見被告確實仍為停車場之經營者，至被告與訴外人鍾國孝所簽訂車位借用契約之目的為監理機關運輸業停車位核准使用，非停車場經營之委託或移轉，亦無違反系爭租賃契約第7條第1項約定之情，是原告此部分主張，亦屬無據。
(三)原告另主張被告代表人另涉犯偽造文書罪嫌，有違土地法第103條第2款規定云云，然按土地法第一百零三條第二款所謂承租人以基地供違反法令之使用，係指承租人以基地或基地上之房屋供違反法令之使用，致危害於公共安全或有違反公序良俗之情形而言。倘承租人以之供違反法令之使用，並無危害公共安全或違反公序良俗，即無上開條款規定之適用。最高法院89年台上字第1018號判決可資參照。本件訴外人即被告代表人高欽雖因協助永勝公司等13家業者向監理機關申請登錄停車位，偽造原告等人印章，而遭臺灣基隆地方法院判處刑責，然其遭判處刑責之行為係偽刻原告等人之印章用印在土地使用停車場借用同意書之立同意書人欄上，並行使之，僅屬行使偽造私文書違反刑法之規定，並非以基地或基地上房屋供違反法令之使用，則原告主張被告代表人高欽行為違反土地法第103 條規定云云，難謂於法相符。況縱如原告所陳被告確有以基地供違反法令之使用，然被告收費後出租停車位予永勝公司等13家業者，供作運輸業停車場使用，究有何危害公共安全或公序良俗，未見原告舉證以明其說，且依一般社會通念，亦不足認停車場使用有違法或危害，原告主張以被告違背法令為由終止系爭租賃契約，尚屬無據。七、從而，原告本於租賃契約之法律關係，請求(一)確認原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲與被告就坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000、0000-00 00、0000-0000、0000-0000
、0000-0000、0000-0000地號六筆土地之租賃關係自102 年7月5日起不存在。(二)被告應容忍原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲進入坐落新北市新莊區副都心段一小段0000-0000 、0000-0000、0000-0000、0000-00 00、0000-0000、0000-0000地號六筆土地清除所遺留物品。(三)被告應給付原告蕭旺、蕭又瑋、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲1,100,000 元，並自起訴狀繕本送達翌日起，按月給付1,100,000元予原告原告蕭旺、蕭又瑋 、蕭淋菘、蕭文慶、蕭勝琳、蕭世泓、蕭鈞瑋、蕭鈞銓、蕭雅文、周碧雲。均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日臺灣新北地方法院民六庭
法 官 趙炳煌
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 8 月 27 日書 記 官 葉子榕