臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

林麗芝

訴訟代理人

施嘉鎮律師

複代理人

孫浩偉律師

被告

陳美華

被告

陳雅莉

被告

前列二人共同

被告

兼訴訟代理 陳茂源

被告

人

被告

陳茂源

上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國104年4月8日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：緣被告等於民國（下同）103年7月8日委任被告陳茂源與原告簽訂新北市○○區○○路000○0號（下稱系爭建物）之房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），同意自103年10月1日起至109年9月30日止，將系爭建物出租予原告，以供原告開設寵物飼料用品店之用，每月租金為新臺幣（下同）52,000元，被告陳茂源並口頭承諾願予原告先行進入系爭建物裝潢，惟須先收取九月份租金52,000元，故原告業已支付被告等押租金156,000元及九月份租金52,000元，惟：

(一)原告因清理系爭建物內之廢棄物業已花費94,000元，共計原告業已支付302,000元，然原告因開設寵物飼料店之需，遂向被告等租賃系爭建物，此參照系爭租賃契約第10條「店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。（本屋作寵物飼料店）。」之約定即明。又因原告租賃系爭建物係用於開設寵物飼料店，且因系爭建物陳年老舊，故原告對系爭建物本即要求須具有房屋稅籍資料以供原告作合法建物修繕、合法門牌以及一般供水，以俾原告得以順利經營，並作為開立發票之營業地址，而於簽訂系爭租賃契約時，被告陳茂源即已明知原告上開需要，然就系爭建物因無建築物使用執照及合法房屋證明而無法合法作建築物修繕、從未申請門牌號碼、未安裝水表而無法供水等事，不僅刻意隱瞞，亦一再向本人訛稱系爭建物建築物合法修繕、備有門牌、設有水電沒有問題等，亦透過自行私設門牌之方式誤導原告，甚至於系爭租賃契約上亦載：「甲方（即被告等）房屋所在地及使用範圍新北市○○區○○路000○0號」，使原告誤認系爭建物得合法為建築物修繕，終致原告簽訂系爭契約。惟於系爭租賃契約簽訂後，因原告發現系爭建物根本並無水表，旋向被告陳茂源表示上情，然被告陳茂源卻一直不願處理，原告迫於無奈，僅能自行至自來水廠申請水表。孰料，經自來水廠之告知，系爭建物因無門牌而無法辦理，原告遂至新莊區公所工務課、新莊區戶政與地政及新北市工務局等相關單位詢問，始驚覺系爭建物不僅未設水表而無法用水，且系爭建物亦從未申請過門牌號碼；尤有甚者，系爭建物並無建築物使用執照及合法房屋證明而無法作合法之建築物修繕。嗣後，原告再次向被告陳茂源詢問門牌號碼與水表事宜，被告陳茂源復表示系爭建物之門牌因颱風而被吹走，並出示用水地址為「新北市○○區○○路00號」之台灣自來水股份有限公司103年5月水費通知及收據取信原告。復於103年8月4日原告再次致電被告陳茂源詢問上開問題，惟就門牌部分，被告陳茂源向原告訛稱：「我上禮拜就去新北市政府，就去新北市政府工商登記科，把我們這間○○路00號跟46號，這四十幾年來有設過的將近十家的公司什麼資料，電腦上的資料我已經全都拿到，通通沒有問題，這個以往是這樣設，現在也是這樣設，所以我可能會把這個資料交給你，那每一家門牌都是用新莊路不是44號就是隔壁46號，你現在是這兩棟你都可以選一個號碼或是兩個都用也可以」。又當原告向被告陳茂源表示其無合法房屋證明而無法為合法修繕時，被告陳茂源除向原告表示：「新北市政府的工務局李先生你打電話問他，5213分機，他怎麼講，如果你把那個樑拆下來就申請建照」、「（原告問）還有合法房屋證明嗎？（被告陳茂源答）有阿！都有呀！」、「我這個是民國十幾年就蓋好的，中間經過兩次整修，50幾年又修過一次，民國18年還是19年的時候就已經蓋好的老房子，老房子一定都是合法房屋啦！如果是59年以後蓋的那就有不是合法房屋的可能，那59年蓋的新莊路你看看，都是59年以前蓋的，現在都是沒有人敢來動它，它是合法房屋，」、「那59年蓋的新莊路你看看，都是59年以前蓋的，現在都是沒有人敢來動它，它是合法房屋」，被告陳茂源亦以「建的話因為他這個新北市政府工務局的李先生說我們這個是小case，只要這個樑沒有換掉，把…拿掉以後你要塑膠板的還是蓋鋼板的蓋什麼都不要請執照，都不要請」再次欺騙被告系爭建物屬合法建物而無庸出具建築物使用執照即可修繕，惟當原告要求被告陳茂源提出合法房屋證明、建築物使用執照等相關證明文件時，被告陳茂源復又出示新北市政府稅捐稽徵處103年房屋稅繳款單（原證6），而以其上所載課稅地址「新北市○○區○○里○○路00○00號」矇騙原告，然被告陳茂源始終無法拿出上開合法房屋證明、建築物使用執照等證明文件，其欺騙原告之舉，實已至明。綜上，原告係因受被告陳茂源欺瞞誤導而簽訂系爭契約，爰依民法第92條第1項撤銷系爭契約之意思表示。而系爭契約既已撤銷，則依民法第114條第1項之規定，系爭契約即視為自始無效，被告等現無法律上之原因而向原告收取之押租金156,000元與第一個月租金52,000元，以及原告為被告等清運系爭建物內之廢棄物而花費之94,000元清理費用，即屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第179條之規定，請求被告等返還302,000即應返還予本人，洵屬有據。

(二)又縱認被告等人無詐欺情事，然原告與被告等簽訂系爭租賃契約，係用於開設寵物飼料店之用，然因系爭建物陳年老舊，故原告對系爭建物本即要求須具有房屋稅籍資料以供原告作合法建物修繕、合法門牌以及一般供水，以俾原告得以順利經營，然如前所述，因被告刻意隱瞞系爭建物未設水表而無法用水、從未申請過門牌號碼而無地址、無建築物使用執照及合法房屋證明而無法作合法之建築物修繕之情形，就此可歸責於被告等未能提供合於營業使用之店面之給付不能，此部分該當於民法第226條之情形，則原告主張解除系爭租賃契約，依法有據。準此，系爭租賃契約既經原告依法解除，則被告等已自原告收取之押租金156,000元與第一個月租金52,000元，即應依法返還。且原告為被告等清運系爭建物內之廢棄物而花費之94,000元清理費用，即屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，原告依民法第179條之規定，請求被告等返還302,000元即應返還予本人，洵屬有據。

(三)為此，爰依不當得利或債務不履行等法律關係，請求法院擇一判決，並聲明為：被告應給付原告302,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年息百分之5計算之利息。

(四)對被告抗辯之陳述：

1.系爭建物不僅未辦理第一次所有權保存登記，亦未取得合法房屋證明文件及建造執造及建物使用執照，系爭建物自非屬合法房屋：

（1）按內政部民國(下同)77年2月24日台內地字第574358號函：「建物所有權第一次登記係以合法建物及產權定為要件，無使用執照之建物如已依土地登記規則第70條第2項(按:即現行法第79條第3項)規定提出有關文件並准予登記，其屬合法建物應無疑義。復按，台北縣政府88年8月12日北府工使字第30120號函示：「建築物既經地政事務所依規定辦理產權登記，並依土地法規定，建築登記具絕對效力，故該建物所有權登記證明可直接作為認定合法房屋之依據。」

（2）被告雖於答辯狀訛稱「該屋係於新莊區實施都市計畫前即已建造完成之合法房屋(不需申請建築執照、使用執照，人民得自由建造)。被告持有合法房屋證明文件(並已交付予原告)云云，惟查被告答辯狀所應附之被證1至被證8不僅並未隨同書狀向原告提出致原告無從答辯，且該被證1至被證6僅係「新北市○○區○○路00號至46號之房屋納稅、水電繳納通知及收據、戶籍謄本，此均無法證明系爭建物(即門牌號碼新北市○○區○○路000○0號房屋)為合法房屋。又，被告迄今未能提出系爭建物之建物登記謄本或新北市政府核發之合法房屋證明，請被告善盡舉證責任，勿空言泛稱。

（3）原告與被告等於簽訂房屋租賃契約前，被告陳茂源即一再向原告清楚表示「從牆壁開始至鐵捲門即為新北市○○區○○路000○0號的範圍」，嗣經原告向新北市政府民政局查證後，始發現系爭建物之門牌號碼根本不存在，迄今被告無法提出系爭建物係合法房屋、有「新北市○○區○○路000○0號」門牌號碼之證明，益證被告以不實事實欺瞞、誤導原告簽訂系爭租賃契約，實已至明。

（4）又，被告辯稱其「持有戶口遷入證明，繳納自來水費、電費證明、房屋稅捐證明，故係百分百合法房屋」云云，然被告答辯狀所稱之自來水費、電費證明及房屋稅捐證明，均係建物門牌為「新北市○○區○○路00號至46號」之證明文件，而均「新北市○○區○○路000○0號」無關，且被告等迄今仍未舉證證明系爭建物得以「新北市○○區○○路000○0號」之門牌申請水電表及課徵房屋稅捐，自無由證明被告所辯系爭建物為合法房屋云云為真，核被告所辯，實不足採。

2.系爭建物並無「新北市○○區○○路000號之2」的門牌編置，亦無水電錶設置：

（1）按「建築物建造完成後，由建築物起造人或所有人，檢具下列文件向建築物所在戶政事務所（以下簡稱戶政所）以正門面向或主要進出口申請門牌初編：…（二）建造執照、建築許可文件或建築物所有權證明文件（均須正本）。

（三）經主管建築機關核准之建築物平面圖說。…」、「原編釘之門牌遺失或毀損不堪使用，建築物所有權人或現住人應申請補發或換發。」新北市政府門牌編釘作業要點第2條及第19條定有明文；又按建築法第73條明文：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電及使用。」

（2）被告雖辯稱「新莊戶政事務所於民國80年間主動沿路編訂門牌號碼為『○○路000○0號』並黏貼藍白色相間之鋁製門牌，嗣有前承租人『陳德福』君亦遷入該租賃標的物設籍…僅係鋁製門牌因黏著處鬆脫，於颱風時遭吹落遺失而已，並非無門牌號碼乃不言可喻云云，惟查原告業至新莊區公所工務課、新莊區地政等相關單位查詢，系爭建物從未申請過「新北市○○區○○區000號之2」門牌號碼，該門牌號碼並不存在，是被告辯稱與實情不符，乃推諉卸責之詞。

（3）又，被告於訂約時明知原告承租係為營業之用，「新北市○○區○○路000號之2」門牌號碼對原告營業上具有重要性，該門牌號碼倘真因颱風之故而遺失者(原告對此懷疑)，被告即因按新北市政府門牌編釘作業要點第19條規定申請補發，以滿足系爭租賃契約之必要之點，然被告不但未及時申請補發，嗣後一再以「新北市○○區○○路00號與46號」門牌號碼可以選或兩個都用也可以等語搪塞原告，推諉責任，其詐欺意圖顯而易見。

（4）復，由於系爭建物並不具有合法房屋證明，亦未領得使用執照，依建築法第73條規定，系爭建物不准接水、接電及使用，則又可能如被告所辯系爭建物得以接水、接電之情？且被告未提供被證3、被證4之103年9月電費及水費通知及收據，致原告無法就此陳述意見。

（5）再者，被告辯稱「租賃標的物之房屋課稅稅籍因如上述係與○○路00號與46號之兩棟建築物合併課徵(即三棟建築物一張房屋稅繳款通知書如被證2)惟查，自原證6(被告未提供被證2予原告)以觀，並無「新北市○○區○○路000號之2」與新北市○○區○○里○○路00號至46號合併課徵房屋稅之情形，被告試圖混淆視聽，要不足採。

（6）被告雖辯稱「四十多年以來先後有『友義針織公司』等九家公司行號在此設之登記並正常營運，試問如果該租賃房屋真的無水電裝置，則這九家公司行號如何營運生存，足資被告信口雌黃」云云，惟此九家公司行號之設立登記地址均係「○○路00號與46號」，與本案所爭執建物門牌為「中正路147號之2」之房屋並不相同，被告利用他處建物之門牌號碼試圖混淆視聽，要不足採。

（7）是以，系爭「新北市○○區○○路000○0號」之建物既不具有合法房屋證明，亦未領得使用執照，甚至亦無「新北市○○區○○路000○0號」之門牌，則依建築法第73條規定，系爭建物自無法以「新北市○○區○○路000○0號」之建物門牌為合法接水、接電及建物修繕，由此益證被告一再為不實訛稱，實屬無稽。

3.系爭建物屋況老舊，需大幅度之修建及改建，本仍應依建築法第28條規定請領建築執照：

（1）按新北市政府核發合法房屋證明處理要點第6條規定：「申請人欲申請修建執照或擅自新建、修建、改建行為之建築物應依建築法第二十八條規定請領建築執照。」又按建築法第28條：「建築執照分左列四種：一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。」

（2）經查，系爭建物老舊，瓦片天花板破損嚴重，內部牆壁、承重牆、地板業已腐朽、毀損、不堪使用，需大幅度修建改建，此有照片(原證8)可稽，故依新北市政府核發合法房屋證明處理要點第6條規定，仍需新北市政府請領建築執照，方得對系爭建物進行修繕。

（3）雖被告辯稱「新北市政府工務科李先生（分機號碼5213）於本年7月間回覆被告稱『老舊合法房屋之瓦屋頂破損，若將其橫樑保留，則破損瓦片去除後，無論另以新瓦片或塑膠板、鋼板覆蓋修繕，均無須申請修繕許可』」云云，然此僅係被告片面陳述，是否真實已有疑義，自難僅憑其片面之語，即作為系爭建物免修繕許可之依據，仍需請領建築執照始得進行修繕，被告所辯，要不足信。

4.原告依不當得利或解除契約回復原狀之規定，請求被告返還302000元，有理由：

（1）就先位部分，原告受被告詐欺而簽定系爭租賃契約，依民法第92條撤銷系爭契約之意思表示，致系爭契約自始無效，被告向原告收取之押租金156,000元與第一個月租金52,000元，以及原告為被告等清運系爭建物內之廢棄物而花費之94,000元清理費用，即屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，原告依179條請求原告返還依法有據。

（2）就備位部分，因可歸責於被告之事由致未能提供合於營業使用之店面之給付不能，原告依民法(下同)第226條及第256條解除系爭租賃契約，同時依第259條回復原狀及第179條不當得利之規定請求被告給付原告302,000元，洵屬有據。

（3）被告辯稱「依照租賃契約書第20條兩造約定一切設施之整修費用均由原告自費負擔，亦被告無涉，足證原告無向被告求償之法源依據甚明云云，惟原告業已撤銷系爭租賃契約意思表示或解除系爭租賃契約被告以該租賃契約書第20條辯稱原告不得向被告請求，要不足取。

5.又，被告雖辯稱「其支付五萬二千元，係屬整修期延長之補貼（按兩造原擬以七月份、八月份量兩個月之期間整修，唯原告稱為配合其當時營業處所之租賃期間至本年十月間到期，故兩造之租期始於本年十月一日，九月份係屬延長裝修期間之補貼）」云云，惟實情係被告同意原告於9月份先行入內裝潢，然須先支付9月份租金，是此自係9月份租金之支付，而非延長裝修期間之補貼，被告所辯，與實情不符，要不足採。

6.關於七月份、八月份整修延長之損害賠償十萬四千元部分，經查，被告同意103年7月份、8月份讓原告進入裝潢，但需提前收取9月份租金，則原告係依兩造約定使用系爭建物，又有何被告訛稱之「整修延長之損害賠償」可言？

7.被告依租賃契約書第十八條向原告請求賠償約定租期內遷離之一個月租金五萬二千元部分：

（1）關於先位部分，原告係依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示，依民法第114條，系爭租賃契約視為自始無效，被告自不得再依系爭租賃契約第18條請求原告提前搬離一個月租金五萬二千元。

（2）關於備位部分，被告刻意隱瞞系爭房屋無法用水電、無建築物使用執照及合法房屋證明而無法做合法之建築物修繕，而未能提供合於營業使用之店面，已該當民法第226條，屬可歸責於被告之給付不能。原告已依民法第256條，合法解約。解約後，當事人之權利義務關係依民法第259條轉成雙方回復原狀之義務，自無從再依系爭租賃契約之內容再為主張。

8.關於回復原狀損害賠償四十二萬五千元部分：

（1）實則，原告為修繕系爭建物，僅先將掉落地面或堆積在系爭建物之廢棄物清除，並無被告訛稱「原告將被告之房屋隔間、完好部份之屋頂、天花板及強化玻璃製的櫃台等均拆除」之情事，且被告迄今仍未提出任何事證以實其說，自不容被告空言訛稱。

（2）末，被告雖提出「羅彬土木承包商」之估價單，惟此不僅為被告片面提出估價單，原告否認其內容之真正，且該估價單上所載金額總額亦非被告所稱之40萬元而具明顯謬誤，被告為獲對其有利之訴訟結果，竟不惜臨訟出示不實單據，懇請鈞院明鑑。

9.另，系爭租賃契約業已合法解除，被告於民國103年11月1日以臺北市北門郵局營收股第003783號存證信函解除業經解除之租賃契約收回房屋，自未適法！

10.原告受被告詐欺而簽定系爭租賃契約，被告自不得請求原告負擔回復原狀之費用：

（1）就先位部分，原告係依民法第92條撤銷受詐欺之意思表示，是被告自無理由要求原告負擔回復原狀之費用。

（2）就備位部分，經查，系爭建物於103年7月8日簽定系爭租賃契約後，原告為修繕系爭建物，僅先將掉落地面或堆積在系爭建物之廢棄物清除，且參酌原證8可知，系爭建物之內部破舊不堪，根本無所謂之「隔間」、「未破損紅瓦片屋頂」及「強化玻璃置櫃」，被告為推諉卸責，竟不惜臨訟訛稱，實人心可畏！

（3）再者，被告亦未提出被證8之羅彬土木承包商出據之估價單予原告，致原告無從答辯，且其均係被告單方面出具之單據，原告否認其內容之真實。

二、被告則請求駁回原告之訴，併陳明如受有不利益判決，願供擔保免為假執行，並以：

(一)原告於103年7月7日下午偕同其夫、合夥人及朋友前來被告所有之系爭建物現址勘查，由被告詳細說明屋況及租賃條件，嗣原告之夫於當日晚間八點左右致電被告稱原告願意依租賃條件承租被告所有之系爭建物，並約定於翌日簽定上述租賃契約，被告亦同時將租賃標的物按現況交屋予原告接管，足證系爭租賃契約係原告於自由意志下所簽訂完成，係為合法有效之租約。

(二)系爭建物於新北市新莊區實施都市計畫前即已建造完成之合法房屋（不須申請建築執照、使用執照），而被告持有合法房屋證明文件，並將房屋稅設籍課稅證明、臺灣電力公司用電裝置證明、臺灣自來水公司用水裝置證明、新北新莊區事務所於36年2月10日出具之已遷入租賃標的物設籍之戶籍謄本等資料交付予原告，故系爭建物係有編訂門牌號碼與完善之水電。嗣系爭建物面臨之圳溝加蓋並拓寬中正路後，新莊戶政事務所於80年間主動沿路編訂門牌號碼為○○路000○0號，並黏貼藍白色相間之鋁製門牌，嗣有前承租人即訴外人陳德福亦遷入該系爭建物設籍，設籍期間自85年1月15日起至87年5月6日在案，雖事後該鋁製門牌遭颱風吹落，但不影響該戶籍遷入，且按已有編訂門牌號碼始能讓人民遷入設籍乃為戶政法之規定，由此足證被告出租予原告之房屋早已於80年間即由新莊戶政事務所主動編訂為「新北市○○區○○路000○0號」，故無原告所稱無法設籍之事實。

(三)又系爭建物於數十年前即已設置完善之水電，且水費與電費等收據均經由原告及其合夥人先後檢視該水錶及電錶設置無誤，系爭建物之房屋稅課稅稅籍因如上述係與新北市○○區00號及46號之兩棟建物合併課徵，故40多年以來，已有九家向被告承租系爭建物之公司或行號均以「新北市○○區○○路00號與46號」為營利事業登記之地址，由此充分證明租賃的物可以依法設立登記公司或行號之營利事業登記。

(四)又因該系爭建物屋齡長，屋況老舊，紅瓦片之屋頂有部分破損、水電重新配線、鐵門故障等需整修，故被告以近乎打6折之特別優惠租金出租予原告，故兩造約定上述等一切設施之整修，原告同意均由其自費負擔，決無異議。又新北市政府工務局亦曾函覆表示：老舊合法房屋之屋頂破損，若將其橫樑保留，則將破損瓦片去除後，無論另以新瓦片或塑膠板、鋼板覆蓋修繕，均無須申請修繕許可。故被告為配合原告經營寵物店，將該屋頂拆除翻修，並將該屋原作為檳榔店使用之大隔間、賣場辦公室、儲藏室之隔間與強化玻璃櫃檯全部拆除，惟依據系爭租賃契約書第20條，兩造約定一切設施之整修費用均由原告自費負擔，亦與被告無涉，足證原告無向被告求償之法源依據其明。

(五)原告稱其已支付九月份之租金並非事實，按租約之租期始於103年10月1日，其支付之52,000元係屬整修期延長之補助（按兩造原擬定以七月份及八月份兩個月之期間整修，惟原告稱為配合其當時營業場所之租賃期限至103年10月份到期，故兩造之租期始於103年10月1日開始，故九月份係屬延長裝修期間之補貼），然原告迄今已延宕近4個月仍無法完成上述整修，顯已嚴重違約，故被告於日前以存證信函告知，催告原告於期限內完成整修，否則被告將依租賃契約書第14條之約定，解除系爭租約，並收回系爭建物，且原告亦須負責回復原狀，如今原告未依約履行，故原告應負擔回復原狀之費用400,000元（計算式：隔間費用150,000元（含大隔間、賣場與辦公室兼會客室及儲藏室各間）＋未破損屋頂以紅瓦片恢復施工150,000元＋拆除檳榔店使用之強化玻璃製櫃台25,000＝325,000元）。

(六)綜上，上開回復原狀之費用加上103年7月份及8月份之損害賠償金104,000元（相當於租金額），十月份之租金52,000元與租賃契約書第18條所約定之租期內遷離應賠償1個月租金即52,000元，故原告應賠償被告之金額共計為533,000元，被告應依據租賃契約第1條約定逕行自押租金抵充，尚不足377,000元，被告將另案求償，由此足證本系爭事件被告並無不當得利之情事等語置辯。

(七)嗣被告復陳稱被告自103年7月8日依現況將租賃物交由原告整修，然原告迄至103年12月間仍未完成整修，原告並積欠自103年10月份起之租金，經被告以存證信函催告限期整修完畢，原告不理，被告不得不解除兩造之租賃契約，並請求原告回復原狀（原告將系爭房屋隔間，且拆除原來完好的屋頂及天花板）。原告對回復原狀亦置之不理，經被告請承包商估算回復原狀之費用為40萬元，再連同玻璃櫃檯重製費2萬5千元，合計回復原狀費用為42萬5千元。此外，原告尚應給付被告103年7月及8月整修期間之相當租金額補貼，計10萬4千元。另，原告應給付103年10月租金5萬2千元，並賠償提早搬離之賠償5萬2千元（租約第18條，1個月租金）。總計，原告共應給付63萬3千元給被告（計算式：回復原狀42萬5千元＋103年7月及8月整修期間之相當租金額補貼計10萬4千元＋103年10月租金5萬2千元＋提早搬離之賠償5萬2千元），惟經被告以押租金15萬6千元主張抵銷後，原告尚積欠被告47萬7千元（被告將另訴請求），故無不當得利之情事。

三、原告主張被告等於103年7月8日委任被告陳茂源與原告簽訂新北市○○區○○路000○0號之房屋租賃契約書，約定自103年10月1日起至109年9月30日止，將系爭建物出租予原告，以供原告開設寵物飼料用品店之用，每月租金52,000元，被告陳茂源並口頭承諾願予原告先行進入系爭建物裝潢，原告並已支付52,000元及押租金156,000元等事實，此有委託書、房屋租賃契約書等件附卷可稽，復為被告所不爭，堪信原告此部分為真實。

四、原告另主張系爭建物未具未設水表而無法用水、從未申請過門牌號碼而無地址、無建築物使用執照及合法房屋證明而無法作合法之建築物修繕，被告應給付原告302,000元乙節，則為被告所否認，並以前詞置辯，經查：

(一)按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」、「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」，民法第421條、第423條分別定有明文。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。民法第92條第1項設有規定。又民法第九十二條第一項所謂詐欺，係欲相對人陷於錯誤，故意以不實之事，令其錯誤而為意思之表示。此所稱施詐，雖不以積極之欺罔行為為限，然單純之緘默，除在法律上，契約上或交易之習慣上負有告知之義務外，其緘默並無違法性，即不得謂為行詐(最高法院56年台上字第3380號判例、33年上字第884號判例參照)。

(二)經查：

⒈原告向被告所承租之租賃標的物所在地為新北市○○區○○路000○0號（下稱○○路000○0號），作為原告開設寵物飼料用品店使用，為兩造所不爭，復參以系爭租賃契約第10條約定：「店屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。（本屋作寵物飼料店）」，堪信原告承租系爭建物，是用以作為原告開設寵物飼料用品店使用，是以，被告於出租時即與原告為經營寵物店使用之約定，則其所出租之租賃標的物自須能為營業登記，並合於開設寵物飼料用品店使用，亦即應提供得為營業登記之合法建物。

⒉被告辯稱系爭建物於新北市新莊區實施都市計畫前即已建造完成之合法房屋（不須申請建築執照、使用執照），被告持有合法房屋證明文件，並將房屋稅設籍課稅證明、臺灣電力公司用電裝置證明、臺灣自來水公司用水裝置證明、新北新莊區事務所於36年2月10日出具之已遷入系爭建物設籍之戶籍謄本等資料交付予原告，且訴外人即前承租人陳德福亦遷入戶籍於該址，故系爭建物係有編訂門牌號碼與完善之水電云云。然經本院向新北市新莊戶政事務所（下稱新莊戶政事務所）函詢有無「新北市○○區○○路000○0號」之門牌編訂，經該所函覆：「查無本轄○○路000○0號」門牌編訂資料，此有新莊戶政事務所103年12月16日函存卷可參。復經本院向新北市政府工務局函查：「新北市○○區○○路000○0號之房屋可否作合法房屋修繕？」，經該局函覆：本案迄今無相關合法房屋證明申辦記錄，此有該局103年12月22日函在卷可稽。再經本院向新北市政府稅捐稽徵處函詢是否有新北市○○區○○路000○0號之房屋稅籍資料？該址房屋課稅部分是否已合併於新北市○○區○○路00號、46號一併課稅？經新北市政府稅捐稽徵處新莊分處函覆：查無本市○○區○○路000○0號房屋設籍資料，又上開2戶房屋之房屋稅籍確已合併無誤，合併後留存之房屋稅籍坐落門牌號碼為新北市○○區○○路00號至46號，此有該局103年12月22日、104年2月12日函附卷可佐。另本院依職權傳喚證人即新莊戶政事務所承辦人員吳義郎到庭結證稱：「（問：門牌設籍及門牌編訂情形是如何？）被告曾經在89年9月15日持門牌新莊市○○路000○0號房屋稅單辦理住址變更，戶政事務所依據被告提出的資料辦理被告陳茂源的住址變更。但經後來我們發現我們並沒有編訂○○區○○路000○0號這個門牌，所以我們戶政機關就取消○○路000○0號的設籍，回復到新莊市○○路00號，後來被告針對這部分有提出訴願被駁回，後來又提起行政訴訟也被駁回。」等語，並提出臺北縣政府（改制為新北市政府，下稱臺北縣政府）訴願決定書（案號：00000000）、臺北高等行政法院90年度訴字第4716號判決附卷可參，足見系爭建物所在地非門牌號碼新北市○○區○○路000○0號，亦非合法建物，無法為營業登記，是被告所辯，自不足採。

⒊另新莊戶政事務所原以被告持門牌新莊市○○路000○0號房屋稅單辦理變更戶籍登記，原經該所獲准在案，嗣經該所以該址未編釘門牌為由請被告撤銷戶籍登記，被告不服提起訴願，經臺北縣政府決定駁回訴願，被告不服，向臺北高等行政法院提起訴訟，經臺北高等行政法院以90年度訴字第4716號判決原告之訴駁回，此有臺北縣政府訴願決定書（案號：00000000）、臺北高等行政法院90年度訴字第4716號判決（附卷可參，足見被告等人與原告簽訂系爭租賃契約前，明知系爭建物並非新北市○○區○○路000○0號，戶政事務所亦未為此門牌號碼之編訂，竟向原告陳稱「從牆壁開始至鐵捲門即為新北市○○區○○路000○0號的範圍」，並於系爭租賃契約上載明房屋所在地為新北市○○區○○路000○0號，嗣經原告向新北市政府民政局查證後，始發現系爭建物之門牌號碼根本不存在，迄今被告無法提出系爭建物係合法房屋、有「新北市○○區○○路000○0號」門牌號碼之證明，足證被告以不實事實欺瞞、誤導原告簽訂系爭租賃契約。又原告於簽訂系爭租賃契約後之103年8月4日致電被告陳茂源詢問房屋是否為合法建物乙節，就門牌部分，被告陳茂源向原告訛稱契約載明中正路只是一個目標給你呀，後面有括孤寫新莊路，不然中正路前後門牌900多號，就這靠近那裡啊。戶政事務所有將○○路000○0號門牌號碼預留起來等語，此有錄音譯文在卷可佐，被告陳茂源身為代書，受被告陳美華、陳雅莉委託處理系爭建物出租事宜，且其就系爭建物之用途知之甚稔，並自承之前承租公司均以新北市○○區○○路00號與46號為營利事業登記之地址，而非以○○路000○0號為營業登記，新北市○○區○○路00號與46號為不同之房屋標的，復明知原告承租系爭建物係作為開設寵物飼料用品店使用，竟仍以未為門牌編訂、無法為營業登記之新北市○○區○○路000○0號，作為租賃標的物，使原告陷於錯誤，誤信系爭建物為合法建物，進而與被告簽訂系爭租賃契約，則原告依前揭規定，撤銷其受被告詐欺所為簽訂系爭租賃契約之意思表示，自屬有據。被告抗辯:被告自103年7月8日依現況將租賃物交由原告整修，然原告迄至103年12月間仍未完成整修，原告並積欠自103年10月份起之租金，經被告以存證信函催告限期整修完畢，原告不理，被告不得不解除兩造之租賃契約云云，並無理由。

(三)另按「因被詐欺或脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。」「法律行為經撤銷者，視為自始無效。」「無效法律行為之當事人，於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任」民法第九十二條、第一百十四條、第一百十三條分別定有明文。本件原告主張其撤銷因被告之詐欺之意思表示，則依民法第114條第1項之規定，系爭租賃契約即視為自始無效，被告等現無法律上之原因而向原告收取之押租金156,000元與第一個月租金52,000元（或被告所稱之兩造之租期始於103年10月1日開始，故九月份係屬延長裝修期間之補貼），即屬無法律上之原因而受有利益，並致原告受有損害，依民法第179條之規定，被告等即應返還予原告。原告另主張其因要修繕房屋而清運系爭建物內之廢棄物，支出清理費用94,000元，系爭租賃契約既經原告撤銷意思表示而自始無效，則被告即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有損害，應返還原告94,000元云云。然按依民法不當得利之規定請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者為要件，苟他人並未受有利益，即與不當得利之要件不合。查，原告雖清運系爭建物內之廢棄物，支出清理費用94,000元，惟被告倘未出租系爭建物本無需清理系爭屋內部物品或雜物，亦無需因為了裝璜或裝修而拆除或清理系爭建物內部物品或雜物，則原告清理系爭建物內廢棄物，對被告並無任何實益可言，況原告亦尚未修繕系爭房屋，自難謂被告有何得利可言，是依前揭不當得利之要件，須一方受有利益，被告既未受有利益，原告依不當得利之法律關係請求被告給付前開款項，即無理由，應不准許。

(四)再按因故意侵權行為而負擔之債，其債務人不得主張抵銷，民法第339條定有明文。本件被告辯稱原告應將系爭建物回復原狀，回復原狀費用400,000元，主張抵銷系爭租賃契約應返還原告之押租金云云，惟查，被告前開詐欺原告簽訂系爭租賃契約，核屬故意侵權行為，揆諸前開規定，被告對於其因本件故意侵權行為而負擔之損害賠償債務，即不得主張抵銷。是被告所為抵銷之抗辯，尚非可採。

(五)從而，原告依不當得利等法律關係，請求判決如主文第一項之所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。

七、本判決原告勝訴部分，係依簡易程序而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3 款規定，爰依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。惟被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額併准許之。

八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款、第392條第2 項，判決如主文。

臺灣新北地方法院三重簡易庭