103年度重簡字第151號（確認租賃契約無效之訴） - 三重簡易庭｜2026 司法院判決書查詢系統

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決 103年度重簡字第151號原　　　告　孫詠涵訴訟代理人　孫彩鳳原　　　告兼訴訟代理人韓文玲訴訟代理人　施作昌被　　　告　徐良泗王朝林宋安亞張志民共　　　同訴訟代理人　鄒孟昇律師上列當事人間請求確認租賃契約無效之訴事件，於民國103年6月30日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由甲、兩造聲明及陳述要旨：一、原告起訴主張： (一)兩造均為新北市○○區○○路000號大樓社區（下稱系爭社區）住戶，長年以來由6樓住戶擔任樓管，負責社區簡易修繕保管行為。於民國（下同）100年間，6樓住戶搬遷後，改由5樓住戶擔任樓管，於102年6月13日社區會議中決議由住戶輪流擔任，並於102年7月間由三樓住戶即被告張志民擔任社區管理員。被告徐良泗與系爭社區簽訂全牆廣告看板租賃契約（下稱廣告租賃契約），租賃期間自101年7月1日起至 102年6月30日止，每月租金12,000元。 (二)該廣告租賃契約屆期後，102年6月13日本社區住戶決議同意被告徐良泗以每月18,000元續租，並將系爭社區中三戶住戶同意續約之文件交付予被告徐良泗，請其主動徵求其他住意後始可簽訂本項合約，原告復於102年10月29日以存證信函通知被告徐良泗應於一星期內重新簽訂契約，未獲被告徐良泗回應。另被告徐良泗於102年11月18日所簽訂廣告牆合約（下稱系爭合約），非102年6月13日本社區住戶會議之決議內容，系爭合約內容之變更並未經原告之同意，且契約起迄日期標示不清、廣告外牆圖面亦標示不正確。況該次會議僅有社區住戶3戶即被告王朝林、宋安亞、張志民參與，尚包含承租人配偶即被告張志民本身，足認該次會議決議未超過共有人過半數或應有部分合計過半數之同意，未符合民法第820條規定，系爭合約自屬無效。系爭合約既然無效，依民法第767條規定，被告徐良泗自應將系爭社區大樓外牆廣告布幕全部拆除，並應依廣告租賃契約按月賠償2倍違約金即 24,000元至遷讓完畢為止等語，並聲明：（一）確認被告徐良泗與被告王朝林、宋安亞、張志民於102年11月18日所簽訂之廣告牆合約租賃契約無效。（二）被告徐良泗應拆除新北市○○區○○路000號大樓外牆之全部廣告布幕並按月賠償24,000元（即2倍之違約金）至遷讓完了為止。 (三)對被告抗辯之陳述：社區公告欄上曾公告主管機關申請同意報備歡喜樓社區管理委員會（下稱觀喜樓管委會）之文件，然原告未曾收到成立觀喜樓管委會之開會通知及會議內容，不知何時成立？且依據觀喜樓管委會報備資料顯示其於102 年12月4日完成報備，則於102年11月18日尚未成立管委會，自不能以觀喜樓管委會代理社區出租廣告等語。二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱： (一)系爭社區之1、2樓及7、8樓為樓中樓，區分所有權人為原告韓文玲及訴外人即被告王朝林之母林阿嬌，3樓區分所有權人為被告張志民（即被告徐良泗之配偶），4樓區分所有權人為被告宋安亞，5樓區分所有權人為訴外人陳福進，是系爭社區共有6位區分所有權人，合先敘明。 (二)系爭社區無公共基金，亦未規定區分所有權人須繳納管理費，但系爭大樓之共用部分仍須經費維護，為解決上揭共用部分維護之經費問題，系爭社區之全體區分所有權人於90年間均同意以出租系爭社區大樓外牆予他人設置廣告物之租金作為系爭社區共用部分之維護費用，等於以出租系爭社區外牆予他人設置廣告物之租金代替系爭社區全體區分所有權人應繳納之管理費，自此以後，系爭社區外牆每年均出租予他人設置廣告物，此為系爭社區全體區分所有權人對於系爭社區大樓外牆一致同意之管理方法，合於修正前民法第820條第1項規定，有拘束全體區分所有權人及其繼受人之效力。 (三)於94年間，被告宋安亞擔任系爭社區管理員，其於當時代表系爭社區將大樓外牆出租予訴外人新思維廣告有限公司設置廣告物，亦未遂一徵得其他區分所有權人之同意，亦未請全體區分所有權人於租賃合約書上簽名。另陳福進擔任系爭社區管理員時，於100年至101年間將系爭社區大樓外牆出租予訴外人鈞程有限公司、香檳房屋仲介有限公司、許楚瑜時，均有簽訂租賃契約，而此三次租賃亦係由陳福進自行決定，並代表系爭社區出租，並未請全體區分所有權人於租賃合約書上簽名。後來於101年7月1日與被告徐良泗簽訂廣告租賃契約時，出租人欄位亦僅由訴外人7、8樓區分所有權人林阿嬌之配偶王進坤、陳福進及被告宋安亞簽名，並未請其他區分所有權人於租賃契約上簽名。由此足見，系爭社區大樓外牆出租予他人設置廣告物乙事，係由當時社區管理員自行決定，不須徵得其他全體區分所有權人之同意，亦不須由全體區分所有權人於租賃契約上簽名，至為明顯。 (四)另依系爭社區住戶於102年6月13日開會決議第2點記載「外牆出租續約一年每月$18000元」，又102年10月17日社區住戶會議及第一次區分所有權人會議記載關於提案三之記載：「社區外牆廣告出租合約尚未正式與三樓張先生簽約，但於102年6月13日會議中已口頭契約，約定至102年7月起以18000/月，租約一年，102年7月張先生已付18000，是否要繼續租約並正式簽約。」，復參以證人陳福進於103年2月26日言詞辯論期日到庭結證稱：「（問：在102年6月13日有無開過會議？）有。當時有我、六樓孫詠涵、三樓張志民、還有我太太在旁邊，其他層都沒有到。」、「（問：當時有作成什麼決議﹝提示開會決議﹞？）我們有作成會議記錄，有關外牆出租18000元一事是三樓張先生提出，我有重覆唸給原告孫詠涵聽，問有無意見，我忘記她有無回答，後來我就把它作成會議記錄並公告。」、「（問：102年11月18日之合約書，你有無同意？）沒有拿給我簽，也沒有通知我，我不知道，當時我拿給被告簽合約時，代表我同意續租，只是不知道被告為何沒有簽。」等語，由上可知，訴外人陳福進、原告孫詠涵及被告張志民於102年6月13日已口頭同意以每月 18,000元將系爭社區大樓外牆續租予被告徐良泗，租賃期間1年，僅尚未訂立書面契約，被告張志民已於102年7月代被告徐良泗支付租金18,000元予系爭社區，另系爭社區4樓區分所有權人宋安亞及7、8樓區分所有權人林阿嬌（被告王朝林代理）亦同意被告徐良泗續租系爭社區大樓之外牆，足證系爭社區3樓、4樓、5樓、6樓及7、8樓之區分所有權人均已同意將系爭社區大樓外牆續租予被告徐良泗，依民法第820 條第1項規定，系爭合約已經成立並已生效。況由原告102年12月10日民事起訴狀所附附件二存證信函記載：「…台端向本社區租賃廣告外牆之合約尚未完成，請於一週內補齊合約，並按合約日期及金額執行。…」，足見原告並非不同意將系爭社區大樓外牆續租予被告徐良泗，僅要求於一週內補齊（書面）契約，並要求按合約日期及金額執行，益證系爭合約業已成立。至原告於本件主張未同意續租云云，顯係臨訟編造，不足採信。 (五)末由新北市林口區公所所檢送之觀喜樓管委會成立報備相關資料可知，觀喜樓管委會區分所有權人第二次會議（下稱系爭社區第二次會議）於102 年11月18日召開，首先成立管理委員會並選任7、8樓住戶即被告王朝林擔任主任委員，其次則係完成廣告牆合約（請參閱上揭會議記錄「其他討論事項」第1點及第2點）。由上可知，歡喜樓社區管理委員會於 102年11月18日成立後，旋即以歡喜樓社區管理委員會名義與被告徐良泗簽訂系爭合約，是本件系爭合約之兩造為歡喜樓社區管理委員會及被告徐良泗，自無原告所稱無權代理之問題。又本件系爭合約之兩造既係歡喜樓社區管理委員會與被告徐良泗，則原告將王朝林、張志民及宋安亞同列為被告，亦有未洽。 (六)綜上所述，本件系爭合約係歡喜樓管委會與被告徐良泗簽訂，已合法成立且生效，並非無權代理，且原告不得主張公寓大廈管理條例第33條第1款規定，是原告訴請確認本件系爭合約無效及訴請限期遷讓所有外牆廣告布幕之請求云云，洵屬無據；其訴請「按租金貳倍之違約金至遷讓完了之日為止」，亦失所附麗，不應准許。乙、程序方面：一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度臺上字第1240號判例可資參照。原告主張系爭合約未經系爭社區區分所有權人會議決議，為此請求確認系爭合約無效，則系爭合約是否有效存在，即屬不確定，而此種不確定之狀態復得以本確認判決加以除去，參照上開判例意旨，應認原告對被告有即受確認判決之法律上利益，原告提起本件確認之訴，自應准許。二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告徐良泗與本社區於民國（下同）102年11月18日所簽訂之廣告牆合約租賃契約無效，嗣於103年5月2日追加王朝林、宋安亞、張志民為被告，並變更及追加聲明為：「確認被告徐良泗與被告王朝林、宋安亞、張志民於102年11月18日所簽訂之廣告牆合約租賃契約無效。被告徐良泗應拆除新北市○○區○○路000號大樓外牆之全部廣告布幕並按月賠償新臺幣（下同） 24,000元（即2倍之違約金）至遷讓完了止」，核原告變更追加前、後請求之基礎事實，均係基於被告徐良泗與原告所屬社區所簽訂之廣告牆合約之同一事實所生，各請求利益在社會生活上可認為同一或關連，與原請求之訴訟及證據資料得相互援用，屬請求之基礎事實同一，揆諸首揭規定，應予准許。丙、得心證理由：一、原告主張：被告徐良泗使用新北市○○區○○路000號大樓外牆之全部架設廣告布幕之事實，固據其提出廣告租賃契約、存證信函、廣告牆合約、大樓外牆廣告照片等件為證，被告徐良泗固不否認上情，惟否認係無權使用，並以前詞置辯，被告王朝林、宋安亞、張志民等亦否認有無權代理之情形，。則以系爭合約係被告並以前詞置辯。二、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」，公寓大廈管理條例第8條第1項、第10條第2項分別定有明文，則公寓大廈周圍上下、外牆面如符合法令規定並經區分所有權人會議之決議，自得設置廣告物，且得由管理委員會負責管理。經查：觀喜樓之區分所有權人已於102年11月18日召開第二次會議，決議成立管理委員會，並決議由王朝林擔任主任委員，同時第二個議案即討論廣告牆合約完成（合約到期日前委外承包），有新北市林口區公所檢送之觀喜樓管理委員會成立報備資料中第二次區分所有權人會議記錄可佐（參見本院卷第122頁），再觀諸原告提出之系爭合約（參見本院卷第26頁）之記載，出租人為「觀喜樓管委會」、承租人為「徐良泗」，於立約人甲方欄位有「觀喜樓社區管理委員會」用印，並有被告王朝林、宋安亞、張志民等人之簽名，立約人乙方欄位，則有「徐良泗」用印，足見系爭合約係由被告王朝林代理觀喜樓管委會與被告徐良泗所簽訂。原告雖主張其未收受該次會議開會通知云云，然為被告所否認，原告亦未舉證以證明上情，縱認原告上述屬實，按民法第56條第1項規定：「總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對於召集程序或決議方法，未當場表示異議者不在此限」，而公寓大廈管理條例就區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程決議之效力雖未規定，惟召集公寓大廈區分所有權人會議之人，多非法律專家，對召集程序或決議方法是否合於法令或章程，未必熟悉，如認召集程序或決議方法有違反法令或章程情事，即認為無效，益增紛擾，對公寓大廈區分所有權人未必有利，應屬法律漏洞，而公寓大廈區分所有權人會議，性質與民法社團總會相同，自應類推適用民法社團總會決議相關規定填補之。換言之，區分所有權人如認區分所有權人會議之召集程序違反法令或章程時，得於區分所有權人會議決議後3個月內請求法院撤銷其決議，然於法院撤銷決議前，該決議仍屬合法有效，其對各住戶自有拘束力存在，是原告如認系爭社區第二次區分所有權人會議之召集方法有違反法令章程者，應於決議後3個月內請求法院撤銷其決議，在法院撤銷決議前，仍應受其拘束，原告復自承：「我們有一直陳情，但知道可以起訴時，已超過3個月。」等語（參見本院103年6月30日言詞辯論筆錄），則觀喜樓社區之區分所有權人既於102年11月18日召開第二次會議，決議完成廣告牆合約，復由觀喜樓管委會主委王朝林代表系爭社區與被告徐良泗簽訂系爭合約，系爭合約自無無效之事實存在，是原告請求確認系爭合約無效云云，即屬無據，自不足採。三、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段明文規定。本件系爭合約既由觀喜樓管委會與被告徐良泗所簽訂，則被告徐良泗占用系爭社區大樓外牆之全部搭建廣告布幕即非無權占有，原告自無權要求被告徐良泗拆除系爭社區大樓外牆之全部廣告布幕，被告徐良泗亦無按月賠償24,000元即2倍違約金至遷讓完了為止之義務，是原告主張依民法第767條規定，請求被告徐良泗應拆除系爭社區大樓外牆之全部廣告布幕並按月賠償違約金至遷讓完了止云云，亦屬無據。四、從而，原告主張依民法第820條、第767條之規定，請求確認系爭合約無效，並請求被告徐良泗拆除新北市○○區○○路000號大樓外牆之全部廣告布幕並按月賠償24,000元（即2倍之違約金）至遷讓完了為止，均為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併此敘明。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 7 月 21 日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官李昭融以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 21 日書記官馬秀芳

三重簡易庭103年度重簡字第151號

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