105年度重簡字第1350號｜民事：侵權行為損害賠償｜裁判日期：105 年 10 月 12 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 105年度重簡字第1350號原　　　告　陳綉月被　　　告　林美麗訴訟代理人　林婉玲上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，於民國105年10月5日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣叁萬陸仟元及自民國一百零五年九月七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。事實及理由一、原告起訴主張： (一)緣原告於民國104年5月15日向被告承租名下所有坐落新北市○○區○○路000號1樓之房地（下稱系爭房地），雙方並有簽訂房屋租賃契約書，內容約定租賃期間自民國104年5月15日起至民國107年5月15日止，共計三年，每月租金新台幣（下同）36000元，並有押金72000元。然原告承租系爭房地後，始知遭被告詐欺，因原告向被告承租系爭房地時，有向被告說明要經營歡暢KTV使用，被告再三保證說一切均沒問題，原告始向被告承租；然原告裝修好，請林金珠建築師聲請主管機關公安檢查，經林金珠建築師查覆系爭房地後，竟發現系爭房地之騎樓是違建且為住宅大樓，根本就不能供租卡拉0K使用，原告才明白是被被告所設計。而被告於房屋租賃契約中寫明：「若承租方租不到三年就要扣一個月的租金…等。」；被告明知系爭房地之騎樓乃違建，不可租借他人經營歡暢KTV之場合用，卻出租予原告使用，顯有意圖設計原告，並從中獲取不當得利。又原告因被告刻意隱瞞系爭房地違建事實，而遭主管機關裁罰，致原告平白損失幾十萬元，此時原告向被告說明，被告竟要求原告立刻搬遷，並苛扣原告押金一個月，原告不服，因當初乃被告先刻意隱系爭房地違建事實，後又再三保證系爭房地經營歡暢KTV沒問題，如今卻要原告承受所有損失並在苛扣原告一個月租金，被告所作所為，乃法理不容，且被告礙於欺騙伎倆已曝光，恐遭主管機關開罰被告（房東），心急之下，叫喚一位三重區黑道份子名叫盧炳煌之人到系爭房地，語帶威脅並恐嚇原告要其一個月內搬遷並揚言105年5月9日一樓部分要清空讓他照相回去交差，豈料同年5月5日被告又叫黑道份子盧炳煌來系爭房地叫囂，原告驚恐之下，跟黑道份子說還沒有找到適合的店，會盡速去找，此時盧炳煌竟大聲咆哮原告，並砸毀原告店內的設施，原告實無奈，只能向法院提起本訴。 (二)綜上所述，被告所作所為，已直接造成原告損害，故要求被告賠償相關損失，損失項目如下： 1.被告涉嫌教唆他人砸店導致原告身心受創，為此請求精神慰撫金20000元。 2.被告應退回苛扣原告之押金一個月即36,000元。 3.砸毀店內裝潢部分： (1)陳永木匠工資包含材料43000元。 (2)吳清堂木匠工資包含材料22000元。 (3)吳順利木匠工資包含材料5800元。 (4)營業用招牌安裝工資拆除6000元。 (5)王學時一、二樓油漆工資包含材料15000元。 4.被告要求原告提前搬離致原告支出之費用： (1)5月8日康馨搬家公司3台7500元。 (2)5月15曰吉元搬家公司2台半6500元。 (3)吳順利拆除裝潢工資2500元。 (4)拆除冷氣四台包含運費5500元。 5.上述共計169800元。 (三)為此，爰依租賃契約及侵權行為損害賠償之法律關係，請求判決被告應給付原告169800元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 (四)對被告抗辯之陳述：當時伊有跟被告說伊要經營卡拉OK，被告同意，伊並不是登記小吃店，是歡唱飲食店。是被告房子違建，所以伊無法登記。而歡唱飲食店就是指卡拉OK。被告在105年5月5日去伊承租的房子砸店。租賃稅金由原告負擔不合理，所以被告不能扣原告這36,000元等語。二、被告則請求駁回原告之訴，並辯稱： (一)原告在104年5月初向被告承租系爭房地時，是向仲介示，其是要租用該房屋經營小吃店，故當時被告即依原告告知之使用目的‧將系爭租賃物租借予原告，並約定如被證一號房屋租賃契約書所記載之各項租賃條件。然而原告之後竟在系爭房屋違法經營性屬「視聽歌唱業」之低消費卡拉OK「歡暢飲食坊」，與當初告知被告是承租經營小吃店的使用目的截然不同，如原告否認，則請傳喚仲介李錫榮到庭作證。 (二)更有甚者，依據新北市政府工務局104年8月6日新北工使字第1041416336號函文第二點說明，該「歡暢飲食坊」在104 年5月27日經新北市政府商業活動聯合查報小組勘查時即經發現，原告是在未辦理建築物公共安全檢查簽證及申報作業之情況下即開始營業，換言之，原告之「歡暢飲食坊」完全是在未完成安全檢查之情況下非法營運。新北市工務局雖曾以104.06.10新北工使字第1041026446號函，要求原告補辦申報手續，然在104年7月22日進行複檢時卻發現，原告仍未依法辦理公共安全檢查及申報作業，故新北市工務局即以原告違反建築法第77條第3項及建築物公共安全檢查簽證及申報辦法，對原告(即建築物使用人)陳綉月「歡暢飲食坊」進行裁處(見被證二號)。在此之後，聯合查報小組又分在104 年12月23日、105年1月25日及105年3月1日，對原告在租賃物現址經營之「歡暢飲食坊」進行複查並命其限期辦理建築物公共安全檢查簽證及申報作業，以免致生危害公共安全之重大事故，事有新北市工務局於歷次複檢後，以105.01.08 新北工使字第000000000號及105.03.16新北工使字第 0000000000號對原告裁處罰鍰並命限期改善之行政處分函文可茲證明(見被證三、四號）。 (三)被告於收到前開工務局所核發之歷次行政處分函副本後，為確保出租予原告之房屋之合法使用及安全，多次促請原告不得在繼續違法經營該「歡暢飲食坊」，惟原告不僅對工務局之裁處均置之不理，更在未取得被告之同意下，變更該建物之使用人為第三人張燦榮（同見被證三、四號），藉以規避工務局之罰鍰，其惡意為違法經營之行為實已違背雙方間所簽訂之房屋租賃契約書第8及第10條之約定，並嚴重侵害被告房屋所有權人之利益及危害公共安全。且新北市政府城鄉發展周亦在多次發函通知原告不得在該處非法經營性屬視聽歌唱業之「歡暢飲食坊」未果之情況下.以該「歡暢飲食坊」之營運已經違反都市計畫法新北市施行細則第14條第1項第10款之規定為由，以105.04.18新北城開字第 1050617233號函進行裁罰，並在第六點說明中要求被告維護系爭租賃房屋之合法使用，否則即併對被告同時處罰並斷水斷電(見被證五號）。 (四)基於上情，為維護被告之權益及公共安全被告即於105年4月以原告違反租賃契約第8條及第10條約定，依據租賃契約書第14條解除本租賃契約，並要求原告至遲應於105年5月14日將系爭租賃房屋回復原狀後予以返還，原告當時亦表示同意，不意，被告於5月初前往查看原告搬遷進度時，竟發現原告仍持續在該處非法經營「歡暢飲食坊」，完全無搬遷之意，雙方因此發生爭吵，原告最終雖於105年5月15日搬離，但不僅未依約給付當月份之房租、租賃稅、二代健保等費用，且未將被告當初所交付之房屋鑰匙二支、磁扣一個及鐵捲門遙控器二個返還予被告，房屋內狀況亦髒亂不堪，鐵捲門更是遭到外力劇烈撞擊變形完全無法修復(見被證六號），導致被告因而受有高達273,856元之清理修理費用(見附表一及修理費用單據）。又按系爭租賃契約第9條：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築；乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」，本即屬於雙方合意約定由原告自行負擔之費用，故原告並無依約請求被告予以給付之權利。更遑論，原告違反系爭房屋租賃契約之事實已如前述，被告依租約第14條規定解約，本即無須對原告負擔任何賠償之責任，故原告訴請被告賠償之本案各項損失，全屬毫無依據。 (五)綜上，因原告並未按雙方訂約時合意之使用目的（即經營小吃店），而私下改經營性屬視聽歌唱業之「歡暢飲食坊」（即卡拉O K店），且原告所經營之「歡暢飲食坊」未依建築法、建築物公共安全檢查簽證及申報辦法之規定，完成建築物公共安全檢查之簽證及申報作業，進而遭到主管機關多次以嚴重影響公共安全為由進行裁罰，同時，原告為規避處罰，竟擅自將房屋權利全部或一部份頂讓或以其他變相方法由他人使用。（即變更房屋之使用權人為訴外人張燦榮），而依系爭租賃契約第8條：「乙方未經甲方同意，不得私自將房屋權利全部或一部份頂讓或以其他變相方法由他人使用。」及第10條「房屋不得供非法使用影響公共安全。」之約定，凡此在在證明原告確有違法使用系爭房屋之事實，故被告在多次阻止均無效之情形下，依民法第438條第2項、系爭租賃契約第14條「乙方如違背契約規定，甲方可解約收回租賃房屋，且無須就乙方所主張受有之損失負任何賠償責任」規定，乃是合法終止或解除租約而收回房屋。 (六)被告沒有去砸店，又原告的押金有72,000元，其中36,000元是扣抵105年4月15日至105年5月14日的租金，另外36,000元是拿去繳合約第15條的租賃稅金49,000元，因為被告房租有降價，所以約定原告要負擔租賃稅等語。三、得心證之理由：原告主張其向被告承租系爭房地經營卡拉OK店使用，店名為「歡暢飲食坊」，且事前業經被告同意作為卡拉OK店使用，「歡暢飲食坊」所在之系爭房地後因未能完成公共安全檢查簽證及申報，被告恐遭主管機關開罰，竟要求原告提前搬離系爭房地，並於105年5月5日派人前來砸店，致原告身心受創，請求被告賠償精神慰撫金2萬元、店內裝潢損壞91,800元、提前搬遷所生費用22,000元，並返還遭被告以租賃稅及二代健保費苛扣之其中一個月押租金36,000元，合計被告應給付原告169,800元乙節，業據原告提出估價單、房屋租賃契約書為證。被告並不爭執兩造成立系爭租約，且有依系爭租約第15條原告應負擔房屋之租賃稅及二代健保費之約定為由扣抵一個月押租金，惟否認有派人前來砸店，且辯稱：原告並未按訂約時合意之使用目的（即經營小吃店），而改經營性屬視聽歌唱業之「歡暢飲食坊」（即卡拉O K店），且原告所經營之「歡暢飲食坊」未符合法律規定影響公共安全，同時，原告為擅自將房屋權利全部或一部份頂讓或以其他變相方法由他人使用（即變更房屋之使用權人為訴外人張燦榮），有違反系爭租賃契約第8條、第10條約定，被告乃依民法第438條第2項、系爭租賃契約第14條之規定，合法終止系爭租約，無須對原告負擔任何賠償之責任等語。是本件應審究之點厥為：1.被告有無派人砸毀原告經營之「歡暢飲食坊」？原告請求被告賠償因砸店所受之精神上損害即慰撫金2萬元、店內裝潢損壞91,800元，有無理由？2.系爭租約係否合法終止？原告請求被告給付提前搬遷所生費用22,000元，並返還遭被告以租賃稅及二代健保費苛扣之其中一個月押租金36,000元，有無理由？茲分述如下： (一)被告有無派人砸毀原告經營之「歡暢飲食坊」？原告請求被告賠償因砸店所受之精神上損害即慰撫金2萬元、店內裝潢損壞91,800元，有無理由？按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明定。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例意旨參照。申言之，侵權行為所發生之損害賠償請求權，應具備加害行為、侵害權利、行為不法、致生損害、相當因果關係、行為人具責任能力及行為人有故意或過失等成立要件，若任一要件有所欠缺，即無侵權行為責任之可言，且原告應就上開要件負舉證責任。本件原告固主張被告派黑道份子盧炳煌前來砸毀原告經營之「歡暢飲食坊」，應負侵權行為損害賠償云云，然原告迄未提出任何證據以實其說，本院依法自難為有利於原告之認定，是原告執此主張，即屬無據，故原告請求被告給付精神慰撫金2萬元、店內裝潢損壞91,800元，均無理由，應予駁回。 (二)系爭租約係否合法終止？原告請求被告給付提前搬遷所生費用22,000元，並返還遭被告以租賃稅及二代健保費苛扣之其中一個月押租金36,000元，有無理由？ 1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約。承租人非經出租人承諾，不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者，除有反對之約定外，承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定，將租賃物轉租於他人者，出租人得終止契約。民法第438條、第443條定有明文。次按建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。有左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除：二、未依第七十七條第一項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者。四、未依第七十七條第三項、第四項規定辦理建築物公共安全檢查簽證或申報者。建築法77條第1、3項、第91條第1項第2、4款亦定有明文。 2.查依系爭租賃契約書第8條：「乙方（即承租人原告，下同）未經甲方（即出租人被告，下同）同意，不得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房屋。」、第10條「房屋不得供非法使用或存放危險物品影響公共安全。」、第14條：「甲乙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回租賃房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」之約定，可知就本件租賃契約中，業經兩造合意被告不得將系爭房地之權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法供由他人使用，且原告就系爭房地之使用需合法而不得違反法律，此有系爭租賃契約附卷可稽；次查，原告使用系爭房地經營「歡暢飲食坊」作視聽歌唱場所使用（即卡拉OK），然未辦理建築物公共安全檢查簽證及申報，經限期補辦而未辦理，違反建築法第77條第3項規定，原告乃遭主管機關處罰罰鍰，隨後原告變更系爭房地所在「歡暢飲食坊」之使用權人為訴外人張燦榮，且系爭房地之公共安全檢查仍不符規定，「歡暢飲食坊」之使用權人乃遭主管機關連續開罰等情，亦有新北市政府工務局104年8月6日新北工使字第1041416336號函、105年1月8日新北工使字第000000000號函、105年3月16日新北工使字第1050409609號函、105年4月18日新北城開字第1050617233號函在卷可參，足見原告確實違反系爭租賃契約書第8條、第10條之規定而就系爭房地未為合法使用復將系爭房地之使用權轉讓於他人，則被告乃依民法第 438條、第443條之規定及系爭租賃契約書第14條之約定，終止兩造間之系爭租賃契約，經核於法，洵無違背，是被告據此辯稱：業已合法終止系爭租賃契約而收回系爭房地，原告因此所受之損失被告無需負責等語，即屬有據，故原告請求被告給付提前搬遷所生費用22,000元，亦無理由，應予駁回。雖原告主張其向被告承租系爭房地係為經營卡拉OK店使用，且事前業經被告同意等語，惟依舉證責任分配原則，此節仍應由原告負舉證責任，乃原告迄未提出任何資料佐證兩造確有此「同意作為卡拉OK店使用」之合意，是其執此主張，即屬不能採信。 3.按「乙方應於訂約時，交於甲方新台幣柒萬貳仟元正作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，系爭租賃契約第5條亦定有明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決參照）。是系爭租賃契約既已終止，則原告已給付之押租金，於扣除原告於系爭租賃契約中應負擔之債務後若有賸餘，被告即應返還。本件兩造俱不爭執原告給付有押租金72,000元予被告，且其中36,000元業經扣抵原告之欠租，是原告主張被告應返還剩餘押租金36,000元等語，惟被告辯稱剩餘押租金36,000元業經扣抵原告應付之租賃稅、二代健保等語，查系爭租賃契約第15條固約定「…房屋之租賃稅、水電費、二代健保及營業上必須繳納之稅捐由乙方自行負擔…。」等語，然按凡有中華民國來源所得之個人，應就其中華民國來源之所得，依本法規定，課徵綜合所得稅；本法稱中華民國來源所得，係指左列各項所得：五在中華民國境內之財產因租賃而取得之租金；個人之綜合所得稅，就個人綜合所得總額，減除免稅額及扣除額後之綜合所得淨額計徵之。個人之綜合所得總額，以其全年下列各類所得合併計算之：第五類：租賃所得及權利金所得：凡以財產出租之租金所得，財產出典典價經運用之所得或專利權、商標權、著作權、秘密方法及各種特許權利，供他人使用而取得之權利金所得，所得稅法第2條第1項、第8條第5款、第13條、第14條第1項第5類分別定有明文，又民法第427條亦規定「就租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔。」，復按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度臺上字第2340號判決可資參照）。是可知，因租賃而取得之租金所得，核屬出租人之個人綜合所得稅類之一種，依所得稅法自應向出租人課徵綜合所得稅，且原告即承租人相對於被告即出租人之地位，尚處於經濟弱勢，自不應由承租人負擔，是上開約定顯失公平，應認為該約定無效，則被告所辯剩餘押租金36,000元業經扣抵原告應付之租賃稅云云，即非可採，此外，被告未就因原告之故意過失致被告受有修繕費用120,000元、鐵捲門損害60,000元等情舉證證明，是原告請求被告返還押租金36,000元，為有理由，應予准許。 (三)綜上，原告得向被告請求之金額為36,000元即押租金。四、從而，原告依租賃契約及侵權行為損害賠償之法律關係，請求被告給付36,000元及105年9月7日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、本件原告勝訴部分，係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。七、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條，判決如主文。中華民國 105 年 10 月 12 日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官游婷麟以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中華民國 105 年 10 月 12 日書記官姚孟君

三重簡易庭105年度重簡字第1350號

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