105年度重簡字第782號｜民事：給付租金等｜裁判日期：106 年 01 月 24 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決 105年度重簡字第782號原　　　告　王中彥被　　　告　忠悅生物科技有限公司法定代理人　何秋霖訴訟代理人　李慶峰律師上列當事人間請求給付租金等事件，於民國106年1月17日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸拾陸萬捌仟叁佰叁拾叁元及自民國一百零五年五月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣陸拾陸萬捌仟叁佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由甲、兩造聲明及陳述要旨：一、原告起訴主張： (一)緣原告於民國102年11月2日與被告之前法定代理人陳萱簽訂房屋租賃契約（以下簡稱系爭契約），約定由原告將所有門牌號碼新北市○○區○○里○○○路00巷00號5樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，租期三年即自102年11月16日起至105年11月15日止，每月租金為新臺幣（下同）25,000元，水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。詎料被告僅交付三個月租金，其餘各期自103年02月16日起迄今之房租均未支付，原告已依契約上所載地址，於105年2月1日以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約，然被告於105年2月4日收受後置之不理，且仍設籍於上述房屋所在地，兩造間之租賃契約於105年2月7日即已終止。而依據系爭契約第3條約定，被告尚積欠原告自103年2月16日起至105年2月7日止，23個月又22日之租金未付，數額為 593,333元（計算式：25000×23＋25000÷30×22＝575,000 ＋18,333＝59,333，元以下四捨五入，起訴時請求600,000 元，於106年1月17日減縮）。又原告依上開存證信函於105 年2月7日終止系爭租約後，被告仍持續使用系爭房屋，依民法第179條及第184條規定，原告得請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償，亦得依系爭契約第8條之約定，請求被告賠償按月以租金2倍計算之違約金即50,000元，爰先請求自105年2月8日起至105年5月7日止，3個月之違約金，合計150,000元，上開租金及違約金共計743,333元。 (二)系爭契約為有效，縱然事後被告之法定代理人有所變動，並不影響系爭契約為有效，且被告辯稱租賃契約不是這個租金金額以及對租賃期限提出質疑云云，然查依民事訴訟法第 277條前項規定，自應由被告負舉證責任。又系爭租約每月 25,000元，符合市場行情，並未過高。因為系爭房屋坐落於新北市○○區○○○路00巷00號5樓，為電梯華廈，總坪數約為35.9坪，附近租金行情約為600～1000元/坪，原告與被告所訂之租金25,000元，並未逾越附近租金行情。再者，被告自102年11月16日持續使用系爭房屋迄今（105年09月02日），也長達三年，此既然為被告所不否認，何以仍以系爭契約「期間長達三年，殊違常情」，顯然為故意曲解。此外，被告所提被證二房屋契約書，係被告於102年10月21日委託訴外人李仲亮會計師，僅用於申請被告所在地變更用途，與系爭房屋102年房屋稅繳款書併同送交新北市政府，上述情況被告之法定代理人皆知情並簽名如原證八。嗣後，被告確認所在地變更為系爭房屋地址後，於102年11月2日與原告簽訂系爭契約，每個月租金25,000元。故兩造確有每月租金 25,000元之約定存在。 (三)為此，爰本於租賃契約之法律關係提起本訴，並聲明︰求為判決：被告應給付原告743,333元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並陳明本件願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則請求駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保免為假執行，並以： (一)系爭契約實係原告與訴外人陳萱臨訟通謀虛偽意思表示之作，意圖據此侵害被告公司權益，當屬「無效」，原告主張顯屬無據，且被告公司對此另已提起刑事告發在案，且觀其租約內容，其中租金費用每月竟高達25,000元，期間更長達三年，殊違常情，至為灼然！況衡諸常情，倘有前述之租金云云(此為假設語，為被告否認），何以原告遲至今日，始為主張？何以訴外人陳萱於103年間變更負責人之際，簽訂此嚴重損害公司之合約且遲至今日始為主張亦未於交接時告知新任公司代表人？顯係原告因與新任公司代表人何秋霖不睦，而事後與訴外人陳萱通謀虛偽意思表示杜撰系爭契約，據此請求不實租金，以掏空被告公司，至為灼然！實則，被告與原告簽訂租賃契約之內容係：租期自102年10月1日起至 103年9月30日止，僅為一年，且租金僅為每月2千元，此有真正之房屋租賃契約書可資為憑！且原告與訴外人陳萱於臺灣新北地方法院檢察署105年度偵字第16802號偽造文書案偵訊中，均已自認前揭租賃契約書，洵屬真正。況該租賃契約書上均有被告大小章以及原告與訴外人陳萱親筆簽署，益徵原告所據顯係事後為圖掏空公司而臨訟杜撰者。 (二)又查，依前揭房屋租賃契約書內容可知，租期自102年10月1日起至103年9月30日止，僅為一年；且租金僅為每月2千元。蓋原告王中彥實係被告公司持有60%股份之股東，雖未直接參與公司經營，惟均領取被告公司股東分紅等，是以本件系爭租金部分，實為每月二千元整！且倘如原告所述之租金(此為假設語，被告否認），何以被告公司往年財務報表中，如：99年度及100年度之損益表(被證三），均無記載如此數額之租金支出？顯有違常理，且益徵原告與訴外人陳萱事後為圖掏空公司而臨訟杜撰之舉！再查，本件系爭租賃物所處相類地段、屋況之租金市場行情，約為9,000元至 15,000元間，已非如原告所述25,000元之譜。不寧惟是，本件系爭租賃物竟另有「和晙貿易有限公司」設址租用，而非被告公司單獨使用之情，衡諸常情，該租金更應低於前揭市場行情，當非如原告所提之數額等語置辯。乙、得心證之理由：一、原告主張：被告之前法定代理人即陳萱以被告之名義向其承租系爭房屋，期間自102年11月16日起至105年11月15日止，每月租金為25,000元，然被告自103年02月16日起迄今之租金均未支付，原告復於105年2月1日以存證信函通知被告限期繳清及搬遷，並表明終止租約一節，業據提出房屋租賃契約、新莊郵局第118號存證信函及掛號郵件收件回執等件為證，被告到庭固不爭執兩造有租賃關係存在及自103年02月 16日起迄今之租金未付暨收受原告催告存證信函之事實，惟否認租期為3年及租金為每月25,000元，並就原告給付之請求另以前詞置辯。是以本件所應審酌者，乃在於：兩造就租期及租金之約定為何？被告有無違約之情形？若有，應給付之違約金以若干為適當？二、按「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。」，民法第87條第1項本文定有明文，又「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條前段亦定有規定，而第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證責任（最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。（一）本件被告確有租用系爭房屋一節，此為被告所不爭，然被告否認租期為3年及租金為每月25,000元，依舉證責任分配原則，原告應就此有利於己即「租期為3年及租金為每月25,000元（即系爭契約為真正）」之事實負舉證責任。經查：原告聲請訊問之證人即被告前任法定代理人陳萱到庭具結證稱：「（問：擔任忠悅生物科技有限公司之法定代理人之期間，公司在何處營業？有無更換地址？）答：剛開始是在重慶北路，一直到95年11月才搬到新莊五工三路就是系爭房屋。營利事業登記一直設籍在臺北市信義區的文昌街，但沒有在那邊營業，在102年11月4日才變更公司所在地為五工三路。辦理公司變更登記，是請會計師辦理，當時有先簽一個2000元的合約，那是會計師說的，只是形式寫個大概。95年11月搬來有先簽一年，租金是2 萬5千元，96年11月到期之後就沒有在簽約，因為是親戚關係。租金一直都是2萬5千元。之前租金都是付現金。支付租金有無記帳要問會計師。外帳都是由會計師處理，內帳只是簡單的記載，由張小姐跟賴小姐作。原告沒有在公司擔任什麼職位。」、「（問：既然公司從95年開始就搬到系爭房屋，每個月都付2萬五千元，那為什麼要寫一個 2000元合約？）答：只是暫時寫一個合約，上面也沒有寫說要付款的日期。每個月的租金2萬5千都是在16日會付。」、「（問：有於102年9月30日與原告簽約，承租新北市○○區○○○路00巷00號5樓房屋？原因、租賃期間、租金數額、給付方式、使用範圍？）答：這個就是要設籍登記的時候，會計師請我們暫時寫的。何先生也知道，有一份給會計師的那份，何先生前面也有簽名。」、「（問：2000元的租約簽了之後也是付2萬5千元？）答：2000元的租約是為了公司設籍，簽了約之後也是付2萬5千元，之前的帳冊要請會計去找出來。」等語（參見本院105年11月8日言詞辯論筆錄第2頁至第3頁、105年12月6日言詞辯論筆錄第3頁），再參酌證人於105年12月6日提出被告公司102年9月及102年11月支出帳，其上確有於105年9月15日及 102年11月15日支出房租25,000元之記載，衡情證人陳萱之證述，並未違背常理。（二）被告另辯稱：系爭契約係原告與陳萱基於通謀虛偽意思表示所簽訂云云，惟為原告所否認，揆諸前開判例意旨，自應由被告就原告與陳萱二人間為通謀而為虛偽意思表示一節，負舉證責任。經查：被告雖以原告及證人陳萱偽造及行使系爭契約而向臺灣新北地方法院檢察署提出告訴，經檢察官偵查後認無任何積極證據可證原告及證人陳萱有於104年間偽造系爭契約而認原告及證人陳萱均罪嫌不足而處分不起訴在案，有原告提出臺灣新北地方法院檢察署 105年度偵字第16802號檢察官不起訴處分書影本1份為證，核證人陳萱於偵查中所陳稱之：租賃合約、專業諮詢顧問合約均為伊擔任忠悅公司負責人期間所簽立，會有告證3、告證6不同租約2份，是因為忠悅公司要辦理設籍登記，會計師說需要先有一份租賃契約，可以登記地址，所以先簽立告證6租約，告證6租約上並未約明何時給付租金，只是先讓會計師拿去設籍登記等語，與證人陳萱於本院結證之情節並無不同，此外，被告復未提供任何證據以證明系爭契約有無效之情形，是其所辯，自難信為真實。（三）綜上，由原告所為舉證，已足以證明：系爭契約為真正，兩造間就系爭房屋之租賃期間為3年，租金每月為 25,000元，原告此部分之主張，堪信為真實。三、次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。經查：被告於承租後僅支付三個月租金，自103年2月16日起之租金均未支付，原告已於105年2月1日以存證信函通知被告文到3日內付清欠租，若逾期未付，即以該函做為終止租約之意思表示，然被告於105年2月4日收受後均置之不理，兩造間之租賃契約於105年2月7日即已終止。而兩造間就系爭房屋之租金約定為每月25,000元，業經認定如上，則被告自103年2月16日起至105年2月7日止，積欠23個月又22日之租金未付，數額為593,333元（計算式：25000×23＋25000÷ 30×22＝575,000＋18,333＝593,333，元以下四捨五入），依約被告自負有給付之義務，原告此部分之請求，為有理由。四、再按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號著有判例可稽。經查：故兩造間之租賃契約業於105年2月7日終止，而兩造間就系爭房屋之租金約定為每月25,000元，已如上述，被告於租賃契約消滅後未依民法第455條前段約定將系爭房屋交還原告，仍繼續使用占有使用系爭房屋及設籍，此為被告所不爭，揆諸前開判例意旨，被告可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告亦得請求被告自105年2月8日起至105年5月7日止，按月給付25,000元之相當於租金之不當得利。五、從而，原告依據租賃契約之法律關係，請求被告給付租金 593,333元及不當得利或違約金150,000元，合計743,333元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，於上開668,333元及自105年5月26日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、本件既經本院認定原告依據不當得利之法律關係請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由，則原告另主張依據侵權行為損害賠償請求權請求被告給付，自毋庸再予審酌，且因系爭契約第8條第2項係約定：「（2）乙方於終止租約經甲方定三日以上催告搬遷…，而仍不交還房屋，自…終止租約…之翌日起，乙方應給付甲方按照房租兩倍計算之違約金。」，然原告於105年2月1日寄發之存證信函雖限期被告繳清欠租，惟就搬遷部分並未定三日以上期限催告，難謂與上開約定相符，原告自無從依上開約定請求被告給付違約金，又本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427條第1項至第4項訴訟適用簡易程序所為判決，就被告敗訴部分，爰依職權宣告假執行及被告得供相當擔保金額而免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 106 年 1 月 24 日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官李昭融以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本庭（新北市○○區○○路0段000號）提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 1 月 24 日書記官王敏芳

三重簡易庭105年度重簡字第782號

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