106年度重簡字第1688號｜民事：返還押租保證金｜裁判日期：107 年 10 月 31 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 106年度重簡字第1688號原　　　告即反訴被告　陸珩訴訟代理人　謝世瑩律師被　　　告即反訴原告　賴鴻慶賴鴻源共　　　同訴訟代理人　蔡正廷律師林宗憲律師張克豪律師上列當事人間請求返還押租保證金事件，於民國107年9月14日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。反訴被告應給付反訴原告賴鴻慶新臺幣壹拾柒萬玖仟陸佰肆拾肆元及自民國一百零六年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴被告應給付反訴原告賴鴻源新臺幣參拾貳萬貳仟肆佰貳拾玖元及自民國一百零六年十一月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之四十五，餘由反訴原告負擔。本判決反訴原告勝訴部分得假執行；但反訴被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣新臺幣壹拾柒萬玖仟陸佰肆拾肆元為反訴原告賴鴻慶，及以新臺幣參拾貳萬貳仟肆佰貳拾玖元為反訴原告賴鴻源，預供擔保或將請求標的物提存，均得免為假執行。事實及理由壹、本訴部分：一、原告起訴主張：其於民國101年6月1日向被告賴鴻慶承租坐落新北市○○區○○○路00號2樓房屋（下稱系爭19號房屋），及向被告賴鴻源承租坐落新北市○○區○○○路00號2 樓（下稱系爭21號房屋）、同路23號2樓房屋（下稱系爭房 23號房屋），租期均自101年6月1日至104年5月31日。嗣租期屆滿後，兩造復合意續訂新租約（下稱系爭租約），約定租期均為3年即自104年6月1日至107年5月31日（系爭租約載為30日），每間房屋每月之租金各為新臺幣（下同）26,000元，原告並於簽訂租約時，就每間房屋各交付3個月租金即 78,000元予被告作為押租保證金（即交付被告賴鴻慶78,00 0元、交付被告賴鴻源共156,000元），並於系爭租約第5條約定：「.... 乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」。其後原告因故無法續租上開3間房屋，遂向被告表示將承租至106年6月底，並願依系爭租約第19條1.：「租賃期間內乙方（指原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（指被告）一個月租金，乙方決無異議」之約定，每間房屋各賠償被告1個月之租金，被告亦表示原告應依系爭租約將房屋回復原狀交還，原告遂依系爭租約第9條約定，拆除房屋內之裝潢並予以騰空再復原二道磚門牆後，於106年7月11日通知被告收回房屋。詎被告竟以原告須將地面破損磁磚復原、牆壁及天花板重新油漆、拆除前承租人之招牌等理由，拒絕收回房屋及退還剩餘之押租保證金，然原告認於101年6月1日向被告承租房屋前，被告即已將之出租他人多年，且原告承租房屋時，前承租人之舊裝潢、舊招牌均未拆除，牆壁及天花板亦未重新油漆即直接由原告繼續承租，乃拒絕被告上開無理之要求，其自仍得依系爭租約前開第5條約定，請求被告退還每間房屋各扣除1個月租金後之押租保證金，經核算，被告賴鴻慶應退還原告關於系爭19號房屋之押租保證金52,000元（計算式：78,000元－26,000元＝52,000元），被告賴鴻源應退還原告關於系爭21號房屋、系爭23號房屋之押租保證金各52,000元，合計104,000元〔計算式：（78,000元－26,000元）＋（78,000元－26,000元）＝104,000元）。為此，爰依系爭租約第5條、第19條1.約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告賴鴻慶應給付原告52,000元，被告賴鴻源應給付原告104,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息 5%計算之法定遲延利息等事實。二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：（一）系爭契約終止時間點為106年8月7日，在此之前原告只說要協調終止系爭租約，並未明確返還承租房屋之日期，說明如下：按定有期限之租賃契約如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定，先期通知，民法第453條定有明文。次按非對話而為思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第95條第1項亦有明定，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力；又非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀之狀態而言（最高法院54年台上字第952號、58年台上第715號判例意旨參照）。查系爭租約約定租賃期間自 104年6月1日至107年5月31日止，約定每間房屋每月租金各為26,000元，原告雖不願續租欲提前終止租約，惟從未向被告表達終止租約之意思表示，甚至於106年7月23日仍向被告親友表示其為承租人，要求其餘人等不得進入或干涉其對承租房屋之管理使用，顯見斯時原告仍無終止系爭租約之意思，而本件被告係於106年8月7日收到原告之起訴狀繕本，原告亦係於同日將承租之房屋鑰匙棄置於大樓管理室，依前揭說明，原告終止系爭租約之意思表示，係於106年8月7日始合法通知被告。（二）另按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年台上字第1631號判決意旨參照）。亦即押租金之目的係於擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係縱使消滅，亦需待承租人無租賃債務不履行之情事時，方得請求出租人返還押租金。觀兩造簽訂之系爭租約第19條1.約定：「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」且原告亦自認上開約定係要求自動扣除1個月之押租保證金作為違約賠償。且本件原告除上開提前終止租約之違約情形外，於106年8月7日終止租約前，每間房屋尚有106年7月1日至8月7日，共計1個月又7日之租金31,871，3間房屋共有租金95,613元〔計算式：26,000元×（1＋7/31）×3＝95,613元，元以下四捨五入，下同）未繳納，經扣除後原告得向被告賴鴻慶請求之押租保證金餘額為20,219元（計算式：78,000元－26,000元－31,871元＝20,219元），得向被告賴鴻源請求之押租保證金餘額為40,438元〔計算式：（78,000元－26,000元－31,871元）×2＝40,438元）〔被告合併誤算為原告得請求之餘額為8,387元，即每間房屋應退還2,796元（計算式：8,387÷3＝2,796元）〕，惟原告就回復承租房屋原狀之費用並未給付被告（詳見本件反訴部分之主張），再經扣除後，原告實際上已無任何押租保證金可請求被告返還。三、原告主張其於101年6月1日向被告賴鴻慶承租系爭19號房屋，及向被告賴鴻源承租系爭21號房屋、系爭房23號房屋，租期均自101年6月1日至104年5月31日。嗣租期屆滿後，兩造復合意續訂系爭租約，約定租期均為3年即自104年6月1日至107年5月31日（系爭租約載為30日），每間房屋每月之租金各為26,000元，原告並於簽訂租約時，就每間房屋各交付3 個月租金即78,000元予被告作為押租保證金（即交付被告賴鴻慶78,000元、交付被告賴鴻源共156,000元），並約定原告如不繼續承租，被告即應於原告遷空並交還房屋後將上開押租保證金無息退還原告等事實，業據其提出系爭租約3件為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、原告另主張其因故無法續租上開3間房屋，遂向被告表示將承租至106年6月底，並願依系爭租約第19條1.：「租賃期間內乙方（指原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（指被告）一個月租金，乙方決無異議」之約定，每間房屋各賠償被告1個月之租金，被告亦表示原告應依系爭租約將房屋回復原狀交還，原告遂依系爭租約第9條約定，拆除房屋內之裝潢並予以騰空再復原二道磚門牆後，於106年7月11日通知被告收回房屋，詎被告竟以原告須將地面破損磁磚復原、牆壁及天花板重新油漆、拆除前承租人之招牌等理由，拒絕收回房屋及退還剩餘之押租保證金，然原告認於101年6月1日向被告承租房屋前，被告即已將之出租他人多年，且原告承租房屋時，前承租人之舊裝潢、舊招牌均未拆除，牆壁及天花板亦未重新油漆即直接由原告繼續承租，乃拒絕被告無理之要求，其仍得依系爭租約第5條：「....乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金」之約定，請求被告退還每間房屋各扣除1個月租金後之押租保證金，經核算被告賴鴻慶應退還原告關於系爭19號房屋之押租保證金52,000元（計算式：78,000元－26,000元＝52,000元），被告賴鴻源應退還原告關於系爭21號房屋、系爭23號房屋之押租保證金各52,000元，合計104,000元〔計算式：（78,000元－26,000元）＋（78,000元－26,000元）＝104,000元）等事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。據此可知，本件主要之爭點厥為：（一）原告使用系爭19號房屋、系爭21號房屋、系爭23號屋屋至106年6月底止或106年8月7日止？（二）原告得請求被告退還之押租保證金各為多少？茲分別論述如下：（一）原告使用系爭19號房屋、系爭21號房屋、系爭23號屋屋至106年8月7日止：原告雖稱其因故無法續租上開3間房屋，遂向被告表示將承租至106年6月底（即30日），其聲請訊問證人陸聯祁於本院107年8月15日言詞辯論時並證稱曾於106年7月3日在租屋處向被告賴鴻慶的配偶確認租約終止後應該要拆除的設備或物品，拆完之後並在106年7月8日至10日一直聯絡被告原告賴鴻慶的配偶，都聯絡不到，一直到同年7月11日聯絡到人，對方當天來看房子，但不滿意現況，並要求把油漆刷成白色，天花板、地板也要弄好，當時伊有想要還房子的鑰匙，她卻不收等情，似在主張被告至遲亦於106年7月11日已表明欲返還承租之房屋於被告等情，然原告並未明確舉證證明其僅使用承租之房屋至106年6月30日止，且於106年7月11日係表明還將房屋返還被告賴鴻慶之配偶，遭拒絕後，復未真正將承租之房屋返還被告，並自承遲至106年8月7日始將承租之房屋鑰匙交至大樓管理室，而被告亦認此時原告始將承租房屋返還被告，足見原告使用系爭19號房屋、系爭21號房屋、系爭23號屋屋之最後日期為106年8月7日，非僅至同年至6月30日止。（二）原告得請求被告賴鴻慶返還之押租保證金為20,129元，得請求被告賴鴻源退還之押租保證金為40,258元：按兩造簽訂之系爭租約第19條1.約定：「租賃期間內乙方（即原告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方一個月租金，乙方絕無異議。」本件系爭租約之租期為104年6月1日至107年月31日，而原告表明因故無法續租上開3間房屋，即有提前遷離他處之意，且經本院認定原告使用承租之房屋致106年8月7日止，顯已提前搬遷，則原告就每間承租之房屋應各賠償被告1個月之租金26,000元；另原告既使用承租之房屋至106年8月7日止，亦應給付租金至該日止，而原告不爭執其僅繳納租金至106年6月30日止，則原告就每間承租之房屋，各尚積欠被告租金31,871元〔計算式：26,000×1＋7/31＝31,871元，元以下四捨五入）未清償，則被告主張應從原告交付之押租保證金中扣抵（即主張抵銷之意），經再扣除原告應賠償被告各1個月之租金26,000元後，原告得向被告賴鴻慶請求返還之押租保證金餘額為20,219元（計算式：78,000元－26,000元－31,871元＝20,219元），得向被告賴鴻源請求返還之押租保證金餘額為40,438元〔計算式：（78,000元－26,000元－31,871元）×2＝40,438元）（被告合併誤算為原告得請求之餘額為8,387元）。貳、反訴部分：一、反訴原告起訴主張：（一）反訴原告賴鴻慶為系爭19號房屋之所有人，反訴原告賴鴻源則為系爭21號房屋、系爭23號房屋之所有人，並將系爭房屋出租予反訴被告，用以作為經營補習班使用，兩造約定承租期間為3年即自104年6月1日至107年5月31日止，每間房屋每月租金各為26,000元，惟反訴被告竟提前終止系爭租約，並遲至106年8月7日始將承租之房屋鑰匙棄置於大棲管理室返還房屋。（二）按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第一項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條1項、第3項定有明文。又按「乙方（指反訴被告）於租期屆滿時，除經甲方（指反訴原告）同繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方....。」「契約期間內乙方若擬遷離他處時....，而應無條件將該房屋照原狀還甲方....。」「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」「乙方應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。」系爭契約第6條、第7條、第9條、第11條分別終有明文。據此可知，反訴被告於終止租約而返還承租之房屋時，應將房屋回復原狀，若有造成損壞，並應負修復或損害賠償之責。本件反訴被告提前終止系爭租約返還房屋後，反訴原告入屋檢查，發現有多處損壞，例如天花板、牆面、地磚均有破損，房間門並未裝回且與原有門型不符，窗戶未裝回或破損，反訴被告所設置之招牌、冷氣架未拆除，反訴原告乃發函通知反訴被告出面協商解決，但未獲置理，經反訴原告請博丞工程有限公司（下稱博丞公司）估價後，認修復上開毀損部分，於系爭19號房屋須支出440,450元，於系爭21號房屋須支出345,750元，於系爭23號房屋須支出268,150元（均未稅），均應由反訴被告負擔；另反訴被告尚有於106年7月、8月間使用承租房屋所生之水、電費未繳納，由反訴原告代為繳納，反訴被告應償還，此於系爭19號房屋，原告代墊之水、電費各366元、2,067元，於系爭21號房屋、系爭23號房屋，原告代墊之水、電費各共411元、3,346元。經核算，反訴被告應給付反訴原告賴鴻慶共464,906元〔計算式：440,450×1.05（含稅）＋ 366＋2,067＝464,906元〕，應給付反訴原告賴鴻源648 ,352元〔計算式：613,900×1.05（含稅）＋411＋3,346 ＝648,352元，元以下四捨五入），依序扣除反訴原告應退還之押租保證金2,796元、5,591元（計算式：2,796×2 ＝5,591元）後，反訴原告賴鴻慶、賴鴻源尚各得請求反訴被告給付462,110元（計算式：464,906－2,796＝462,110）、642,761元（計算式：648,352－5,591＝642,761元）。（三）為此，爰依民法前開規定及系爭租約前開約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：反訴被告應依序給付反訴原告賴鴻慶、賴鴻源462,110元、642,761元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。二、反訴被告則求為判決駁回反訴原告之訴及陳明如受不利判決，聲請願供擔保准免為假執行，並辯稱：（一）反訴被告於101年6月1日至104年5月31日向反訴原告承租前開3間房屋1次3年，3年期滿再續訂系爭租約。而於反訴被告自101年6月1日開始承租前，上開3間房屋皆曾租予他人，且前承租人於租約期滿後，原裝潢並未拆除即直接交由反訴被告承租使用，反訴原告如欲主張上開3間房屋有遭受損害，自應舉證證明反訴被告承租時房屋的原狀情況為何？現在毀損的狀況如何？及回復原狀之費用須由反訴負擔多少？等事項。（二）另就反訴原告出具之證據表示意見如下：１不爭執反訴原告主張曾發函通知反訴被告出面協商（見卷附被證1）之函文形式真正，但爭執其內容之實質真正。２不爭執由公證人作成之體驗公證書及現場錄影光碟（見卷附被證2）之形式及實質真正，惟上開證據無法證明其中記載之損害均為反訴被告所造成。３對於反訴原告出具之估價單（見卷附被證3），就其形式及實質真正均為爭執。４反訴原告雖提出4張照片（見卷附被證5）為證，主張此為上開3間房屋之地磚原來完好狀況，惟此等照片係於 95年6月8日拍攝，與提起本件反訴時間相隔已久，反訴被告否認照片所示為承租時之原狀。５關於鈞院擷取系爭19號房屋屋況照片（見107年7月6日言詞辯論筆錄後所附），表示意見如下： ①補習班招牌及冷氣架（見圖1）、鞋櫃及地板（見圖4至圖5）、前陽台6片玻璃貼紙（見圖6至圖8）、冷氣架（見圖11至圖12）、輕鋼架（見圖13、圖17）均非反訴被告承租後所裝設。 ②反訴被告承租時，窗框已架設冷氣管設備並無玻璃（見圖3、圖10），圖9處之紗窗即已破損，未見圖18處之木板有遮住管線，圖16處已有木做裝潢固定於地板上，故地板孔洞非原告所為，圖23處並無房門，圖26處已係玻璃門，圖28處之窗戶並無玻璃，圖22處並無瓦斯爐設備。 ③反訴被告承租後並未使用圖2之樓梯間、圖21處之插座。 ④圖16處之天花板破損，圖19處木板牆痕跡，圖20處牆壁不平整，圖24處天花板油漆剝落及破損，圖27處之天花板破損均係自然損耗，並非反訴被告所為。 ⑤反訴被告否認圖25處之壁面不平整。三、反訴原告主張反訴被告於終止系爭租約而返還承租之房屋時，應將房屋回復原狀，若有造成損壞，並應負修復或損害賠償之責。本件反訴被告提前終止系爭租約返還房屋後，反訴原告入屋檢查，發現有多處損壞，例如天花板、牆面、地磚均有破損，房間門並未裝回且與原有門型不符，窗戶未裝回或破損，反訴被告所設置之招牌、冷氣架未拆除，反訴原告乃發函通知反訴被告出面協商解決，但未獲置理，經反訴原告請博丞公司估價後，認修復上開毀損部分，於系爭19號房屋須支出440,450元，於系爭21號房屋須支出345,750元，於系爭23號房屋須支出268,150元（均未稅），均應由反訴被告負擔；另反訴被告尚有於106年7月、8月間使用承租房屋所生之水、電費未繳納，由反訴原告代為繳納，反訴被告應償還，此於系爭19號房屋，原告代墊之水、電費各366元、 2,067元，於系爭21號房屋、系爭23號房屋，原告代墊之水、電費各共411元、3,346元。經核算，反訴被告應給付反訴原告賴鴻慶共464,906元〔計算式：440,450×1.05（含稅）＋366＋2,067＝464,906元〕，應給付反訴原告賴鴻源648,352元〔計算式：613,900×1.05（含稅）＋411＋3,346＝648 ,352元，元以下四捨五入），依序扣除反訴原告應退還之押租保證金2,796元、5,591元（計算式：2,796×2＝5,591元）後，反訴原告賴鴻慶、賴鴻源尚各得請求反訴被告給付462,110元（計算式：464,906－2,796＝462,110元）、642,761元（計算式：648,352－5,591＝642,761元）等事實，業據其提出律師函、公證書、博丞公司於106年8月22日就反訴被告承租之3間房屋修繕出具之估價單3件（見卷附被證3）、水、電費繳費憑證、所有權狀等為證，而反訴被告就承租房租期間所生之前開水、電費由反訴原告代為繳納之事實不加爭執，然就反訴原告主張其應賠償或負擔回復承租房屋原狀所生費用部分，則予以否認之，並以前揭情置辯。經查：（一）按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第432條定有明文；次按「契約期間內乙方若擬遷離他處時....，而應無條件將該房屋照原狀還甲方....。」「房屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」系爭租約第7條、第9條分別約有明文。據此可知，承租人於租賃期間本負有保管租賃物之義務，於返還租賃物時並負有回復租賃物原狀之義務，惟如其係依約定之方法或依物之性質而定之方法就奇賃物為使用、收益，縱有變更或毀損者租賃物時，亦不負損害賠償或回復原狀之義務。本件兩造就反訴被告提前終止系爭租約返還租價房屋時，反訴被告就房屋之毀損或回復原狀所生之費用是否應負賠償責任，互有爭執，本院即應本於前開論述說明認定之，至於反訴被告、反訴原告所分別聲請訊問之證人陸聯祁、陳桂枝於本院107年8月15日言詞辯論時證述之內容，經審酌後，並不影響本院之判斷，先予敘明。（二）本件兩造就反訴被告承租之3間房屋其承租前之原狀為何？均未提供本院明確之事證供判斷，本院為查明實情，乃於107年3月15日會同兩造於房屋現場勘驗，結果認：「被告訴訟代理人：新北市○○區○○○路00號二樓房屋，於106年12月出租他人使用，出租前已將所主張應回復原狀之情形，即修繕完畢出租前有錄影作為證明。兩造：同意就錄影現狀勘驗後做主張。法官：就21、23號2樓原告所主張部分做勘驗。並就被證三第2、3頁所載項目請兩造確認表示意見。估價單第3張21號2樓部分其中1、3項有關地磚修復部分。被告訴訟代理人：現場地磚有面積40Ｘ40平方公分，此部分要修繕更新。原告訴訟代理人：承租前已有前手承租，裝潢未拆除，再轉租給原告。法官勘驗現場：現場地磚有灰塵及毀損孔洞，及水泥漆，範圍在2間房間及客廳，不包含浴室及廚房。法官：估價單第3頁4、5項有樓梯地磚部分。被告訴訟代理人：有貼塑膠板，要更換。原告訴訟代理人：承租時現況就有貼塑膠布，承租期間並未使用。法官勘驗現場：樓梯有髒污情形，及黏貼膠水痕跡。法官：估價單6、7項整個建物天花板油漆部分。原告訴訟代理人：天花是裝輕鋼架，天花板及油漆是自然剝落。法官勘驗現場：天花板剝落嚴重，客廳後半段牆壁上下顏色有不一致，但有白色油漆漆過。原告訴訟代理人：上半部自然使用情形，下半部原來有貼類似膠布貼的板子，租期到是被告要求拆除，客廳上半部輕鋼架已拆除，也有披土。法官：估價單第8、9、10項部分，8項樓梯上天花板水管外露。被告訴訟代理人：原本有裝天花板。原告訴訟代理人：前手已經作輕鋼架，只是延用。第8項為客廳的天花板管線修復費用。法官：估價單第9項部分：被告訴訴訟理人：其中一間門已被拆除，另一間房間門改成有玻璃透視的門。原告訴訟代理人：這二個門承租時就缺少的，有玻璃的門是自行加裝未拆除。法官：估價單第11、12項部分。被告訴訟代理人11項是第1、2項修復之清運費用。原告訴訟代理人：沒有必要，同1、2項理由。法官：估價單12項部分。被告訴訟代理人：其中一房間貼有壁紙，其中一房間有4 片玻璃，其中三片貼有壁紙未拆除。原告訴訟代理人：承租時就有貼壁紙，窗戶前放有書櫃隔開窗戶。法官：估價單第12項部分。被告訴訟代理人：修繕窗戶玻璃包括樓梯上二樓之陽台，二片玻璃其中一片已拆除，一片用木板遮裝上去。原告訴訟代理人：沒有玻璃部分是裝設冷氣位置，冷氣無法使用退租後冷氣移走。窗戶裝木板是因龜裂，且有管線穿過，所以更換木板貼起來。法官現場勘驗：如被告所稱情形。法官：勘驗23號2樓部分：估價單1至9與21號2樓情形相似。第12項其中一間房間6片玻璃貼有壁紙，1片未拆除。原告訴訟代理人：壁紙前手承租時所留下，沒有書櫃擋住玻璃窗。被告訴訟代理人：靠近樓梯那扇窗戶缺1片玻璃。原告訴訟代理人：這2片玻璃1個放冷氣，一個本來就缺少玻璃。法官勘驗現場：樓梯間裝有10片玻璃，10片的下半部貼有黃色、橘色膠布。原告訴訟代理人：所貼膠布是前手所留下，原則上學生未使用這個樓梯間。被告訴訟代理人：19號2樓除光碟情形在屋外有全文補習班招牌。原告訴訟代理人：補習班名稱為欣全文理短期補習班。」等情，製有該日履勘筆錄1件及現場照片30幀附卷可稽；另本院復於107年7月6日言詞辯論時經兩造同意將系爭19 號房屋於反訴被告返還時之狀態，根據反訴原告提供經公證之錄影內容以截圖方式呈現，而製有截圖照片34幀附於該日言詞辯論筆錄後可稽。（三）本院依前開履勘筆錄、現場照片及錄影截圖照片，就反訴原告所提博丞公司出具之估價單3件（見卷附被證3，反訴被告雖爭執為真正，但本院認因受限兩造未聲請調查其他證據以明回復之範圍及費用，如由專業單位鑑定，故仍認有參酌之必要），一一認定反訴被告應負擔之修繕項目及金額如下：１系爭19號房屋部分： ①品名1、2、3、11─石英地磚室內40×40、水泥砂防水劑（材料）、工資、原有地磚拆除清運費：依截圖照片可知，現場地磚有灰塵、毀損孔洞，且其毀損情況非輕微，足認反訴被告顯未盡善良管理人之注意保管系爭19號房屋之地磚，致其受損嚴重，且依地磚受損嚴重情形，益見反訴被告並未依其性質而定之方法為使用，自應負賠償修繕回復原狀費用之責，其中之材料費為49,500元，工資為92,400元、拆除清運費為68,000元（具有工資性質）。 ②品名4、5─一樓至二樓梯地磚：截圖照片可知，現場樓梯有髒污情形及黏貼膠水痕跡，甚至部分磁磚已脫落，足認其髒污情形及黏貼膠水痕跡極難以清洗及去除，顯非依其性質而定之方法為使用之結果，反訴被告亦應負賠償修繕回復原狀費用之責，其中之材料費為10,000元，工資為30,000元。反訴被告雖稱承租時之現況就貼有塑膠布，且承租期間並未使用，然此樓梯其髒污情形及黏貼膠水痕跡極難以清洗及去除，如承租前現況即為如此，反訴被告未向反訴原告反應改善後即逕同意租用，顯然不合常情；另觀該樓梯與系爭19號房屋連成一體，為該屋結構之一部分，且有供上下樓之功能，若謂非在反訴被告承租範圍內，亦與常用情有悖，是以被告此部分辯解，非可採信。 ③品名6、7─油漆、披土：依截圖照片，雖可知室內天花板、牆面油漆剝落情況嚴重，然反訴被告係自101 年6月1日向承租系爭19號房屋，原租期自101年6月1 日至104年5月31日。嗣租期屆滿後，兩造復合意續訂系爭租約，約定租期均為3年即自104年6月1日至107 年5月31日，嗣反訴被告於106年8月7日終止租約，此為反訴原告所是認，足見反訴被告租用系爭19號房屋期間長達5年餘，則上開油漆剝落現象，衡情應屬自然老化現象，且係反訴被告依其性質而定之方法為使用之結果，自不負賠償修繕回復原狀費用之責（此部分材料費為16,200元，工資為68,850元）。 ④品名8─木作天花板包管路、樓梯扶手重整裝：依截圖照片，雖可知一至二樓樓梯裝設有扶手，靠近樓梯上方天花板有管路外露現象，然此現況與一般樓梯扶手及管線安裝方式，並無特別不同，在反訴原告未舉證證明有何回復狀必要之情況下，其請求反訴被告負擔修繕回復原狀之費用11,500元，非屬有據。 ⑤品名9─房間開關門、美固門：依截圖照片可知，室內一個房間之房門遭拆除，另一房間之木門被更換成玻璃門，此顯係人為之結果，反訴被告就更換玻璃門部分不爭執改裝後未回復成木門，雖辯稱另一個房門承租時就缺少，然此與一般室內房間缺房門之常情未合，反訴被告自應負修繕回復原狀費用之責，此部分費用共6,000元（為材料費）。 ⑥品名10、11─廚房天花板塑膠板：此部分之修繕費用，項目過於籠統，無法確定係何部分應回復原狀，且系爭19號房屋室內原有之裝潢如何？未有精確照片供比對，加以裝潢經過5年多之時間，自然耗損，亦屬當然，可認係反訴被告依其性質而定之方法為使用之結果，反訴被告自不負賠償修繕回復原狀費用之責（此部分材料費為3,000元，工資為33,000元）。 ⑦品名13、14─原有天花板、木隔屏、木條板、招牌1 組、冷氣架6組、牆面線路拆除清運：此部分之修繕費用，項目亦過於籠統，無法確定係何部分應回復原狀，且室外裝設之招牌名稱為「全文補習班」，無證據證明係反訴被告經營之補習班；另冷氣架、牆面線路為一般常用之裝置，非可遽認係反訴被告所另外裝設，且時隔日久，難免耗損，亦屬依其性質而定之方法為使用之結果，反訴被告不負賠償修繕回復原狀費用之責（此部分費用共40,000元）。 ⑧品名15、16─窗戶玻璃10片：依截圖照片可知，室內僅有一片玻璃破損，應屬外力不當使用所致，反訴被告應負修繕回復原狀費用之責，惟更換10片玻璃之材料費共9,000元，工資共3,000元，依比例更換一片之材料費為900元，工資為300元；至於其餘九片窗戶玻璃，只是貼有貼紙，是否有更換之必要，且依其狀況，應為依其性質而定之方法為使用，反訴被告應否負回復原狀之責，均誠值可疑？反訴原告逕予更換並請求反訴被告賠償回復原狀之費用，應非有據。 ⑨以上合計，反訴被告應賠償反訴原告賴鴻慶回復原狀之費用，工資部分共190,700元（計算式：92,400＋ 30,000＋68,000＋300＝190,700元），材料費共66,400元（計算式：49,500＋10,000＋6,000＋900＝66,400元）。另系爭19號房屋已修繕完畢再出租予他人，然反訴原告賴鴻慶並未提供統一發票作為支出憑證，則其得請求反訴被告賠償之費用，應不再加計5%之營業稅（就系爭21號房屋、系爭23號房屋部分，亦同此認定，不另論述），併予認定。２系爭21號房屋部分： ①品名1、2、3、11：石英地磚40×40室內、水泥砂防水劑（材料）、工資、原有地磚拆除清運費：因現場地磚有灰塵、毀損孔洞及水泥漆，並參酌本院所拍攝照片，足認反訴被告顯未盡善良管理人之注意保管承租房屋之地磚，致其受損嚴重，且依地磚受損嚴重情形，益見反訴被告並未依其性質而定之方法為使用，自應負賠償修繕回復原狀費用之責，其中之材料費為43,500元，工資為81,200元、拆除清運費為58,000元（具有工資性質）。 ②品名4、5：一樓至二樓梯地磚：此樓梯有髒污情形及黏貼膠水痕跡，並參酌本院所拍攝照片，足認其髒污情形及黏貼膠水痕跡極難以清洗及去除，顯非依其性質而定之方法為使用之結果，反訴被告亦應負賠償修繕回復原狀費用之責，其中之材料費為10,000元，工資為30,000元。反訴被告雖稱承租時之現況就貼有塑膠布，且承租期間並未使用，然此樓梯其髒污情形及黏貼膠水痕跡極難以清洗及去除，如承租前現況即為如此，反訴被告未向反訴原告反應改善後再租用，顯然不合常情，且觀該樓梯與系爭21號房屋連成一體，為該屋結構之一部分，且有供上下樓之功能，若謂非在反訴被告承租範圍內，亦與常用情有悖，是以被告此部分辯解，非可採信。 ③品名6、7─油漆、披土：依現場照片，雖可知室內天花板、牆面油漆剝落情況嚴重，然反訴被告係自101 年6月1日向承租系爭21號房屋，原租期自101年6月1 日至104年5月31日。嗣租期屆滿後，兩造復合意續訂系爭租約，約定租期均為3年即自104年6月1日至107 年5月31日，嗣反訴被告於106年8月7日終止租約，此為反訴原告所是認，足見反訴被告租用系爭21號房屋期間長達5年餘，則上開油漆剝落現象，衡情應屬自然老化現象，係反訴被告依其性質而定之方法為使用之結果，自不負賠償修繕回復原狀費用之責（此部分材料費為13,800元，工資為58,650元）。 ④品名8─木作天花板包管路、樓梯扶手重整裝：依現場照片，雖可知一至二樓樓梯裝設有扶手，靠近樓梯上方天花板有管路外露現象，然此現況與一般樓梯扶手及管線安裝方式，並無特別不同，在反訴原告未舉證證明有何回復狀必要之情況下，其請求反訴被告負擔修繕回復原狀之費用8,000元，非屬有據。 ⑤品名9、10─美固門、房間開關門更換：依現場照片可知，室內一個房間之房門遭拆除，另一房間之木門被更換成玻璃門，此顯係人為之結果，反訴被告就更換玻璃門部分不爭執改裝後未回復成木門，雖辯稱另一個房門承租時就缺少，然此與一般室內房間缺房門之常情未合，反訴被告自應負修繕回復原狀費用之責，其中材料費為6,000元，工資為27,000元。 ⑥品名12、13─窗戶玻璃8片：依現場履勘驗結果及照片可知，樓梯上二樓之陽台，二片玻璃其中一片已拆除，一片用木板遮裝上去，反訴被告雖辯稱沒有玻璃部分是裝設冷氣位置，冷氣無法使用退租後冷氣移走。窗戶裝木板是因龜裂，且有管線穿過，所以更換木板貼起來等情，然依其所辯，此二片窗戶玻璃應係反被告於安裝冷氣或管線時所拆卸，自應於遷讓返還系爭21號房屋時回復其原狀而負擔回復原狀費用之責，惟更換8片玻璃之材料費共7,200元，工資共24,000元，依比例更換2片之材料費為1,800元，工資為600元；至於其餘6片窗戶玻璃，亦只是貼有貼紙，是否有更換之必要，且依其狀況，應為依其性質而定之方法為使用，反訴被告應否負回復原狀之責，均誠值可疑？反訴原告逕予更換並請求反訴被告賠償回復原狀之費用，應非有據。 ⑦以上合計，反訴被告應賠償反訴原告賴鴻源回復原狀之費用，工資部分共196,800元（計算式：81,200＋30,000＋27,000＋58,000＋600＝196,800元），材料費共61,300元（計算式：43,500＋10,000＋6,000＋ 1,800＝61,300元）。３系爭23號房屋部分： ①品名1、2、3、9：石英地磚40×40室內、水泥砂防水劑（材料）、工資、原有地磚拆除清運費：：因現場地磚有灰塵、毀損孔洞及水泥漆，並參酌本院所拍攝照片，足認反訴被告顯未盡善良管理人之注意保管承租房屋之地磚，致其受損嚴重，且依地磚受損嚴重情形，益見反訴被告並未依其性質而定之方法為使用，自應負賠償修繕回復原狀費用之責，其中之材料費為40,500元，工資為75,600元、拆除清運費為50,000元（具有工資性質）。 ②品名4、5─油漆、披土：依現場照片，雖可知室內天花板、牆面油漆剝落情況嚴重，然反訴被告係自101 年6月1日向承租系爭23號房屋，原租期自101年6月1 日至104年5月31日。嗣租期屆滿後，兩造復合意續訂系爭租約，約定租期均為3年即自104年6月1日至107 年5月31日，嗣反訴被告於106年8月7日終止租約，此為反訴原告所是認，足見反訴被告租用系爭23號房屋期間長達5年餘，則上開油漆剝落現象，衡情應屬自然老化現象，係反訴被告依其性質而定之方法為使用之結果，不負賠償修繕回復原狀費用之責（此部分材料費為10,200元，工資為43,350元）。 ④品名6─木作天花板包管路、樓梯扶手重整裝：依現場照片，雖可知一至二樓樓梯裝設有扶手，靠近樓梯上方天花板有管路外露現象，然此現況與一般樓梯扶手及管線安裝方式，並無特別不同，在反訴原告未舉證證明有何回復狀必要之情況下，其請求反訴被告負擔修繕回復原狀之費用7,000元，非屬有據。 ⑤品名7、8─房間開關門更換2片、美固門：依現場照片可知，室內一個房間之房門遭拆除，另一房間之木門被更換成玻璃門，此顯係人為之結果，反訴被告就更換玻璃門部分不爭執改裝後未回復成木門，雖辯稱另一個房門承租時就缺少，然此與一般室內房間缺房門之常情未合，反訴被告自應負修繕回復原狀費用之責，其中材料費為6,000元，工資為25,000元。 ⑥品名10、11─窗戶玻璃10片：依現場履勘驗結果及照片可知，樓梯上二樓之陽台，二片玻璃其中一片已拆除，一片用木板遮裝上去，反訴被告雖辯稱沒有玻璃部分是裝設冷氣位置，冷氣無法使用退租後冷氣移走。窗戶裝木板是因龜裂，且有管線穿過，所以更換木板貼起來等情，然依其所辯，此二片窗戶玻璃應係反被告於安裝冷氣或管線時所拆卸，自應於遷讓返還系爭23號房屋時回復其原狀，負擔回復原狀費用之責，惟更換10片玻璃之材料費共7,500元，工資共30,000 元，依比例更換2片之材料費為1,500元，工資為600 元；至於其餘8片窗戶玻璃，亦只是貼有貼紙，是否有更換之必要，且依其狀況，應為依其性質而定之方法為使用，反訴被告應否負回復原狀之責，均誠值可疑？反訴原告逕予更換並請求反訴被告賠償回復原狀之費用，應非有據。 ⑦以上合計，反訴被告應賠償反訴原告賴鴻源回復原狀之費用，工資部分共151,200元（計算式：75,600＋50,000＋25,000＋600＝151,200元），材料費共48,000元（計算式：40,500＋6,000＋1,500＝48,000元）。（四）另按物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196 條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必要者為限(例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊）〔最高法院77年度第9次民事庭會議決議(1)意旨參照〕。觀此決議意旨，重在權利人主張物被毀損，請求修復費用時，如修復料係以新品換舊品，新品即應予以折舊，以免因而受有差價之不當得利，此於權利人依民法第213條第2、3項規定，請求支付回復原狀所必要之費用時，亦有應予折舊之適用，是以本件反訴原告請求反訴被告賠償回復承租房屋原狀之費用時，就材料費部分，即應予折舊。查反訴原告係於85年間即取得系爭19號、21號、23號房屋之所有權狀，此為反訴原告所是認，並有其提出之所有權狀在卷可稽，至106年8月7日時，系爭19號、 21號、23號房屋已使用超過20年，則其回復原狀所應支出之材料費，均應予折舊。而依行政院所頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊率表」之規定，房屋附屬設備最長耐用年限最長為15年，依定率遞減法，每年折舊至少千分之142。其最後一年之折舊額，加歷年折舊累積額，總和不得超過該資產成本原額之十分之九」之計算方法，就材料修復費用，經折舊所剩之殘值為十分之一（即系爭19號房屋為6,640元，即系爭21號房屋為6,130元，系爭23號房屋為4,800元），至於工資部分，毋庸折舊，反訴被告則應全額負擔。經核算，就系爭19號房屋，反訴被告應賠償反訴原告賴鴻慶回復原狀之費用共197,340元（計算式：190,700＋6,640＝197,340元），就系爭21號房屋，反訴被告應賠償反訴原告賴鴻源回復原狀之費用共202,930元（計算式：196,800＋6,130＝202,930），就系爭23號房屋，反訴被告應賠償反訴原告賴鴻源回復原狀之費用共156,000元（計算式：151,200＋4,800＝156,000元）。加上反訴被告不爭執應償還反訴原告代墊之水、電費後，反訴原告賴鴻慶就系爭19號房屋得請求反訴被告給付199,773元（計算式：197,340＋366＋2,067＝199,773元），反訴原告賴鴻源就系爭21號、23號房屋共得請求反訴被告給付362,687元（計算式：202,930＋156,000＋411＋3,346 ＝362,687元）。參、反訴原告為抵銷抗辯後，本訴及反訴勝敗之結論：一、綜上所述，就本訴部分，原告得請求被告賴鴻慶返還前開押租保證金之餘額為20,129元，得請求被告賴鴻源返還前開押租保證金之餘額為40,258元；反訴部分，反訴原告賴鴻慶就系爭19號房屋得請求反訴被告給付199,773元，反訴原告賴鴻源就系爭21號、23號房屋共得請求反訴被告給付362,687 元。經反訴原告主張抵銷後，原告即反訴被告不得再向被告即反訴原告請求返還任何押租保證金，而反訴被告則應給付反訴原告賴鴻慶179,644元（計算式：199,773－20,129＝179,664元），應給付反訴原告賴鴻源322,429元（計算式：362,687－40,258＝322,429元）。二、從而，（一）原告依系爭租約第5條、第19條1.約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告賴鴻慶應給付原告52,000元，被告賴鴻源應給付原告104,000元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。（二）反訴原告依民法前開規定及系爭租約前開約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：反訴被告應依序給付反訴原告賴鴻慶、賴鴻源179,644 元、322,429元，及均自起訴狀繕本送達翌日即106年11月9 日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。肆、假執行及免為假執行之宣告：本件反訴原告勝訴部分，係適用簡易程序所為反訴被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；另反訴被告陳明願供擔保請准免為假執行，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額併准許如主文最後1項但書所示。伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。中華民國 107 年 10 月 31 日法官趙義德以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。中華民國 107 年 10 月 31 日書記官葉子榕

三重簡易庭106年度重簡字第1688號

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