臺灣新北地方法院民事判決

原告

黃慶玉

訴訟代理人

林郁翔

被告

精業建設股份有限公司

法定代理人

李明廣

訴訟代理人

侯傑中律師

上列當事人間請求減少價金等事件，於中華民國107年8月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

甲、兩造聲明及陳述要旨：

一、原告起訴主張：

(一)緣原告於103年間向訴外人王華英購買其向被告所預購之坐落新北市○○區○○段000○00000○00000○○○地號土地暨其上建物門牌號碼新北市○○區○○○路00號14樓房屋（下稱系爭不動產），嗣於103年12月3日完成系爭不動產之移轉登記，原告實際管領系爭不動產後，立即整室裝潢，於104年底陸續發現系爭建物牆壁有多處剝落，驚覺整體室內全數牆壁皆有瑕疵，乃於104年10月26日向管委會填寫維修紀錄表通知被告，更與建物所在之璀璨之都社區管委會及住戶多次與被告公司召開協調會，通知被告負責解決，被告於104年11月5日來函（發文字號：104精第000000000號）璀璨之都社區管理委員會承認牆壁瑕疵（承認該牆壁瑕疵為施工時添加物未適當攪拌均勻所造成）。經鑑定後確認：本件被告所交付之系爭建物因被告施工時品質管理不當，使用混有爐渣之材料，導致牆壁產生持續剝落之瑕疵，已足以減損其價值及通常效用，被告自應對原告負瑕疵擔保責任。

(二)房屋起碼之功能，非持續剝落的牆壁，此為其應有之品質，被告建屋出售，卻有上述牆壁剝落之瑕疵情事。建屋出賣者本應保證之標的物關於物之品質，自屬未完全依債務本旨給付之不完全給付，為可歸責於被告之情形。始知物之瑕疵即被告未完全給付之所在。出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疫，而其瑕庇係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院98年度台上字第1691號裁判要旨參照）。被告為系爭契約當事人，身為出售系爭不動產之人，自應就「房屋牆壁品質」負瑕疵擔保責任。原告自得依民法第359條、第179條「請求減價」，及得依民法第227條不完全給付、第360條「請求賠償」所生之損害，依法有據，自應准許。

(三)本件請求之金額如下：

1.減少價金309,071元：依台北市不動產估價師公會進行價值減損鑑定結果報告書第40頁所示，系爭建物於105年4月無瑕疵情況下價值為7,789,890元，具瑕疵價情況下房屋價值為7,462,160，價值減損327,730元，減損價金比率為4.207%。而原告向被告購買房屋時，給付之總價金為960萬元。故減損價金之金額為403,872元（9,600,000x4.207%=403,872元）。再者，依台北市不動產估價師公會報告第39頁指出，價值減損可分為「技術性減損」及「交易性減損」，所謂技術性減損為恢復不動產本來的外觀及效用所需之修復費用。但被告於交屋時為毛坯屋，無任何裝潢，因此恢復不動產於交屋時外觀及效用所需之修復費用應僅有粉刷層之維修費用。按新北市土木技師公會鑑定之維修費用，敲除粉刷層費用為18,395元、砂漿粉刷費用64,041元，總費用為82,436元。另加管理費、營業稅共15%，因此技術性減損金額為94,801元（〈18,395+64,041〉x1 .15% = 94,801元）。則交易性減損金額為309,071元（403,872- 94,801=309,071元）。故被告須返還之受領價金為309,071元。

2.回復全室牆壁至不脫落原狀所必要之修復費用及原告所有裝潢家俱先行拆卸待全室牆壁修復後再組裝所生費用，共520,640元：原告於105年初裝潢完成，但居住沒多久後，房屋牆壁開始出現剝落瑕疵。經原告聲請法院委託鑑定後，整體維修費用為新北市土木技師公會鑑定之維修費用281,351元及中華民國室內設計裝修商業同業公會全國聯合會鑑定之維修費用330,618元，總共611,969元。其中包含重複部分保護工程12,000元、拆除原有裝修層16,717元、客廳與廚房天花板29,600元及油漆工程33,012元，共91,329元。因此維修費用為520,640元。

3.回復原狀施工期間，原告因此無法使用系爭建物致需另外承租房屋，租屋支出62,620元、大樓管理費6,644元，共69,264元：依新北市土木技師公會鑑定報告第7頁所示「本回復工程預估約需4個月。」，而經不動產估價師公會實地考察系爭建物後，於鑑定報告第36頁列出系爭建物之月租金為15,6 55元，因此原告因維修施工而無法使用系爭房屋，需另外租用同等級房屋居住之費用為62,620元（15,655x 4）。維修期間尚須支付之大樓管理費為每個月1,661元，4個月大樓管理費共6,644元（1,661x4）。

4.經以上計算，共898,975元（減少價金309,071元、回復全室牆壁暨家俱先行拆卸再組裝費用520,640元、租屋支出62,620元、大樓管理費6,644元）。

(四)為此，爰依據依民法第359條、第179條、第227條、第360條之法律關係，請求被告給付898,975元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息（起訴時請求200,000元，於107年7月12日擴張），並陳明本件願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則請求駁回原告之訴，併陳明願供擔保，請准宣告免予假執行，並辯稱：原告向被告購買系爭建物不含停車位之總價為7,850,000元，故依減損價金比例應扣除車位部分，且系爭建物牆壁續剝落回復原狀之費用應為478,417元，至系爭建物回復原狀施工期間，原告因此無法使用上開建物致需另外承租房屋，租屋支出應以新北市土木技師公會鑑定報告所稱之35,096元（即每月8,774元）為準等語置辯。

乙、得心證理由：

一、本件原告主張向被告購買之系爭建物於交屋後牆壁有持續剝落之情形，被告亦不爭執，自應就系爭建物瑕疵負擔買賣物之瑕疵擔保責任，至原告請求瑕疵所致之減少之價金、建物修繕費用、另行租屋損害部分，惟為被告所爭執，並以前揭各詞置辯。是本件應審究者厥為：原告依民法第179條後段、第359條、第227條第項規定，請求被告返還受領之價金309,071元、建物修繕費用520,640元及另行租屋損害69,264元，有無理由？

二、就請求被告返還受領之價金309,071元部分：按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，同法第三百五十四條第一項前段定有明文。且損害賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故發生前之應有狀態，自應將事故發生後之變動狀況悉數考量在內。故於物被毀損時，被害人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復物之物理性原狀外，就其物因毀損所減少之交易價值，亦得請求賠償，以填補交易性貶值之損失而回復物之價值性原狀，最高法院104年度台上字第523號、93年度台上字第381號判決意旨足資參酌。準此，系爭建物因有應由出賣人負責之瑕疵時，買受人除得請求修補或賠償修復費用，以填補技術性貶值之損失而回復建物之物理性原狀外，因一般人不樂意購買有瑕疵之建物，是以建物縱經修復，與市場上無瑕疵之建物相較，其交易價額難免有所落差，買受人因而受有交易價值之減損，是買受人如能證明系爭建物因有瑕疵所減少之價額超過必要修理用時，就其差額自得請求賠償。次按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。主張「給付型不當得利」之原告，既因自己行為致原由其掌控之財產發生主體變動，則本於無法律上之原因而生財產變動消極事實舉證因難之危險，當歸諸原告，方得謂平。故在「給付型之不當得利」應由主張不當得利返還請求權人（受損人），就不當得利成立要件負舉證責任（最高法院100年度台上字第899號判決參照）。本件原告主張：被告受有多收買賣價金之不當得利，係基於原告之給付而發生之「給付型之不當得利」，依上說明，自應舉證證明被告之受利益無法律上之原因，即該給付欠缺給付之目的。經查：系爭建物於105年4月無瑕疵情況下價值為7,789,890元，具瑕疵價情況下房屋價值為7,462,160元，價值減損為327,730元一節，有本院依原告之聲請囑託台北市不動產估價師公會進行價值減損所提出之不動產估價報告書可參（參見摘要第3頁），計算結果，減損價金比例為4.207%。而原告向被告購買系爭建物不含停車位之總價為7,850,000元，此為原告所不否認，依減損價金比例4.207%計算結果，應為330,250元（7,850,000×4.207%=330,249.5，元以下四捨五入），而本件就系爭建物牆壁續剝落回復原狀之費用為478,417元，亦為原告所是認（參見本院107年8月28日本院言詞辯論筆錄），則系爭建物因有瑕疵所減少之價額（330,250元）既未超過必要修理用（478,417元），揆諸前開判決意旨，難謂原告因此受有損害或被告因而受有不當得利，原告即無從依民法第359條、第179條規定請求被告賠償其差額或返還不當得利，原告此部分之請求，難謂有據。

三、就系爭建物回復原狀費用520,640元部分：按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號民事判例意旨參照）。又物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明。經查：就系爭建物牆壁續剝落回復原狀之費用，被告抗辯應為478,417元，原告亦同意上開數額（參見107年8月28日本院言詞辯論筆錄），從而，原告依民法第359條規定，請求被告給付系爭建物回復原狀費用，於478,417元為有理由，逾此部分請求，則為無理由。又本院既認原告此部分之請求為有理由，則關於原告另依第227條第2項債務不履行規定為請求部分，即無再加論究必要，附此敘明。

四、就回復原狀施工期間，原告因此無法使用上開建物致需另外承租房屋，租屋支出62,620元、大樓管理費6,644元，共69,264元部分：本件系爭建物確有應由被告負物之瑕疵擔保之瑕疵一節，此為被告所不爭，而系爭建物因上開瑕疵修復時間約需4個月之情，亦有新北市土木技師公會及台北市不動產估價師公會所出具之鑑定報告可參，復為兩造所不爭（參見上揭筆錄），又原告主張伊於系爭建物修復期間因無法居住，而須另行在外租屋，每月租金經台北市不動產估價師公會鑑定系爭房屋之月租金為15,655元之情，已據提出台北市不動產估價師公會所出具之鑑定報告為證，被告雖抗辯：應以新北市土木技師公會鑑定報告所稱之35,096元（即每月8,774元）為準云云，然查：新北市土木技師公會鑑定報告所稱之每月租金8,774元之計算方式為：以系爭不動產中房屋之課稅現值及土地公告現值之總數，再乘以中華郵政股份有限公司前一年度一年期定期儲金平均利率計算（參見鑑定報告第75頁），則該計算方式與市場計算租金行情之方式相去甚遠，難期客觀，反觀台北市不動產估價師公會出具之鑑定報告，計算租金係參考系爭建物近鄰地區內個別條件相近之社區大樓，包括同一社區及其他建設公司所興建之社區之租賃案例進行鑑定（參見鑑定報告第36頁），應較為客觀且符合市場行情，兩造復同意由本院就系爭建物維修期間原告需另行租屋所支出費用損害之數額依民事訴訟法第222條規定，依職權而為裁量（參見上揭筆錄），爰酌定系爭建物維修期間原告需另行租屋所支出費用每月應為15,000元，合計4個月期間之所需費用為60,000元（計算式：15,000×4＝60,000），原告之請求，於此範圍內，為有理由，逾前開範圍之請求，則無理由。

五、綜上所述，原告主張依民法第359條、第179條、第227條、第360條之規定，請求被告給付898,975元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息率5%計算之利息，於538,417元（計算式：478,417＋60,000＝538,417）及自105年4月27日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此之請求，難謂有據，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、本判決所命給付，原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核並無不合，爰酌定如主文所示之相當之擔保金額，予以准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其餘假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。另就被告敗訴部份，併依被告之聲請，宣告被告供相當之擔保後得免為執行，特此敘明。

臺灣新北地方法院民事第九庭