臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決

原告

日翔租賃興業股份有限公司

法定代理人

林榮顯

訴訟代理人

李佳蕙

訴訟代理人

傅嘉和

訴訟代理人

杜欣鴻

訴訟代理人

林家麒

訴訟代理人

詹濰軒

被告

謝子齊

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國110 年4 月6日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：緣被告於民國108 年10月9 日向原告承租新北市○○區○○○路000 號14樓之10之房屋，約定租期2 年，即自108 年10月16日起至110 年10月15日止，每月1 日前應給付租金（含管理費）新臺幣12,000元。詎被告於租賃期間，積欠109 年7 月份及8 月份之租金共計2 期，經原告於109 年8 月21日以存證信函催告被告應於同年8 月31日前清償積欠之租金，否則將於函達之次月末日終止租約，然被告於8 月24日收受後，仍未遵期繳清積欠之租金，系爭租約已於109 年9 月30日終止，足見兩造間之租賃關係已合法終止而消滅，而被告目前仍占用系爭房屋之行為，妨害原告對於系爭房屋使用收益之權利。為此，爰依系爭租賃契約第12條第1 項及民法第455 條之規定，提起本件訴訟等語，求為判決：被告應將坐落新北市○○區○○○路000 號14樓之10之房屋騰空遷讓交付原告。並陳明願以現金或合作金庫銀行營業部無記名可轉讓定存單供擔保後，請准宣告假執行。

三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

四、法院之判斷：原告主張之事實，固據提出新北市青年社會住宅房屋租賃契約書、三重正義郵局第1312號存證信函、國內各類掛號郵件執據及郵件收件回執等件資料為證。然查：

㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之租額，不得終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。次按土地法第100 條第3 款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2 個月以上時」。該條款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516 號判例意旨、95年度台上字第206 號、91年度台簡上字第16號裁定意旨參照）。是故出租人以承租人欠租經催告仍不履行為由終止租約，應類推適用土地法第100 條第3 款規定先扣除擔保金（即押租金）後積欠租金逾2 個月時，始得行使上開權利。又關於擔保金抵償租金規定之旨趣在保護承租人權益，避免其因一時資力不足即遭出租人終止租約，故不得以特約排除法律所設之限制，應屬民法第71條所稱之強制規定，如有違反，應屬無效。

㈡經查，被告雖因未繳納109 年7 月份、8 月份之租金，經原告於109 年8 月21日寄發存證信函催告被告於同年8 月31日前給付上開積欠之租金，否則將自函到之次月末日終止租賃契約，該意思表示已於109 年8 月24日送達被告，然依原告所提出存證信函所附附表一未繳款明細表之記載，斯時被告積欠109 年7 月份、8 月份2 個月之租金合計24,000元及違約金480 元，惟被告於簽立系爭租約時有繳付24,000元之房屋押金，此有青年出租住宅押租金收據可按，則類推適用土地法第100 條第3 款規定，就被告積欠之租金額自應先以其繳付之房屋押金抵償。至兩造間系爭租賃契約第4 條第1 項末段雖約定承租人於租賃期間，不得主張以擔保金（押金）抵付租金，惟揆諸前開說明，該約定因違反法律強制規定，應屬無效，仍應以被告於簽立系爭租約時所繳付之押金24,000元依序抵償違約金480 元及2 個月未支付之租金，是原告於109 年8 月21日催告被告於限期內給付租金時，被告遲付之租金總額僅為480 元，尚未達2 個月之租金額，依上揭說明，原告尚不得依民法第440 條之規定行使終止租賃契約之權利。從而，原告以上開存證信函催告被告於109 年8 月31日前給付積欠租金，逾期即於109 年9 月30日終止租賃契約，自不生合法終止租賃契約之效力，故原告主張系爭租賃契約於109 年9 月30日即已終止乙節，應無足採。

五、綜上所述，原告於109 年9 月30日對於被告終止兩造間租賃契約，並不合法，已如上述，則原告依據系爭租賃契約第12條第1 項及民法第455 條之規定，請求被告應將坐落新北市○○區○○○路000 號14樓之10之房屋騰空遷讓交付原告，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失其依據，應併予駁回。

六、本件事證已臻明確，原告其餘主張、攻擊防禦方法及所提之證據，均核與本件判決所認結果不生影響，爰毋庸逐一再加論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。