111年度重小字第2119號｜民事：返還保證金｜裁判日期：112 年 07 月 07 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決 111年度重小字第2119號原告林凱莉訴訟代理人張軒鳴被告氧樂多社區管理委員會法定代理人陳俊瑩訴訟代理人蘇紋仙張麗華上列當事人間請求返還保證金事件，經本院於民國112年6月7日言詞辯論終結，本院判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用新臺幣1,000元由原告負擔。事實及理由要領壹、程序方面按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；簡易訴訟程序，除本章別有規定外，仍適用第一章通常訴訟程序之規定；第436條之規定，於小額程序準用之，民事訴訟法第255條第1項第3款、第436條第2項、第436條之23分別定有明文。本件原告起訴時原請求被告應給付原告新臺幣（下同）3萬元，及自民國111年1月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣原告於111年10月21日言詞辯論期間當庭就利息部分之請求變更為自支付命令狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，核原告前揭變更，屬縮減應受判決事項之聲明，揆諸前開說明，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：（一）原告前與訴外人佳峻建設股份有限公司（下稱建商）簽訂之預售房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約），以預售屋之形式購買被告管委會所在社區（下稱被告社區）之房屋，為被告社區之區分所有權人。依系爭買賣契約第18條第3項之約定，住戶於裝修前須繳納裝潢保證金新臺幣(下同）3萬元（下稱系爭保證金），於裝修完成後將如期退還，原告並已如期繳交。被告管委會並於111年2月22日以函文方式要求建商將包含系爭保證金在內之全體住戶繳交保證金，均匯款至其所指定之帳戶，且原告所繳納之系爭保證金亦於被告社區111年3月份之財務總表上列為暫收款（參見111年7月6日書狀附件四、五）。（二）詎於原告於110年10月初完成裝潢後，向被告請求返還系爭保證金，卻遭被告以原告「洗洞」違反前開系爭買賣契約第18條第3項規定云云為由拒絕退還系爭保證金，並稱系爭保證金已遭建商罰款： ⒈依上開財務總表顯示，系爭保證金屬於暫收款，並未遭建商罰款，且前開第18條第3項約定內容僅為「住戶裝修需繳交裝潢保證金以及於裝修後如有汙損社區任何設施，需自行恢復或由賣方代為恢復，其費用由裝潢保證金中多退少補扣除」而已，並未規定住戶洗洞即扣除保證金，建商亦從未以罰款名義為由沒收裝潢保證金，是被告管委會空以原告違反規定為由，拒不返還系爭保證金，顯然未盡其應注意之義務。 ⒉依公寓管理大廈條例第56條第3項第1款之規定，獨立建築物所有權之牆壁以牆之外緣為界。本件原告洗洞之位置為獨立建築物所有權之牆壁，此觀房屋契約之房屋平面圖影本即可知悉（參見附件八），是該部分應屬原告之專有部分，被告管委會自不得以原告更動專有部分為由，作為不退還系爭保證金之理由。 ⒊又系爭社區之草約上亦無任何不得洗洞之規定，此經原告詢問新北市工務局之回函結果（參見附件九）亦可知悉。此外，原告於110年8月21日簽屬借屋裝修申請書也未註明住戶不得洗洞，且系爭社區之裝潢驗收項目中亦無牆面洗洞之欄位（參見附件十至十一）。 ⒋至於社區規約中雖約定不得破壞社區整體外觀，惟原告於裝修時已自行花費2500元特別訂製加裝與牆面同色管罩以包覆白色冷氣管線，且前揭規約中並未就「影響外觀」為明確之定義，被告不斷以該規定為由拒絕退還原告系爭保證金，原告始提起本件訴訟以求救濟。（三）被告雖稱原告之行為違反「【氧樂多】裝潢施工管理辦法」（下稱裝潢施工辦法）云云，惟前開辦法係於110年9月3日始由建商於代管期間創立表單，而原告自110年8月21 日後即未再簽署任何文件，該辦法自不能拘束原告。（四）末查，建商於110年12月26日召開社區第一屆區分所有權人會議（參見附件六），被告管委會之第一屆委員任期亦於110年12月26日生效，原告於111年1月9日出席第二次會議時曾明確表達返還系爭保證金之請求，並記載於該會議之臨時動議提案四（參見附件七），可知原告曾向被告管委會明確表達希望返還系爭保證金之請求。被告管委會如認原告之裝修有任何違反約定之情況，本應就原告之違反行為進行舉證並通報主管機關，再依公寓管理大廈條例第8條第3項之規定進行處理，而非逕行沒入系爭保證金拒絕返還。（五）並聲明：被告應給付原告3萬元，及自民國111年1月9日起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告則以：（一）原告於裝潢時違反系爭買賣契約規定，未按起造人設計所預留空調配管孔位施工，亦未經許可即擅自於建築物外牆任意洗孔安裝室外機，致建商代管期間查驗不合格，而將原告所繳交之系爭保證金全數賠償予建商： ⒈被告社區係由建商所起造，原告與建商除簽立系爭買賣契約外，原告亦於110年8月21日簽立「交屋切結書」（申證12）、「借屋裝潢申請書」（申證13）。又被告社區各項住戶於辦理交屋時，房屋內部之裝潢工程均依建商代管期間所制定之「【氧樂多】裝潢施工管理辦法」（即裝潢施工辦法，參見申證3）約定，繳交清潔費1,000元及裝潢保證金3萬元，保證金之目的係針對公共區域造成損壞之修復履約保證，若公共區域於施工期間受有損害，造成損害之住戶即須負賠償責任。而依裝潢施工辦法第6條：「住戶裝設冷暖型室外機時，應依規定地點裝設，…」、第9條：「為保障本建物主要構造安全，不得有拆除、挖掘、穿鑿埋設管線等破壞行為，冷氣室外機依建設公司原設計預留套管施工勿私自洗洞，如擅自任意破壞，應負一切損害賠償及法律責任。」，及特別注意事項第1條：「…則本社區大樓周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部份之防空避難設備，不得變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」等約定可知，原告所為之洗洞行為已違反裝潢施工辦法，依同辦法第7條、第13條等規定，系爭裝潢保證金自不予退還。 ⒉依原告與建商所簽訂之系爭買賣契約第18條第3款約定：「（一）買方交屋後若欲裝潢者，每戶應繳納裝潢保證金新台幣參萬元整，每戶並酌收清潔費用新臺幣壹仟元整。裝潢完成若有汙損社區任何設施，買方應負修復賠償之責，如買方未於賣方催告期間內完成清理或復原者，賣方有權代為修繕或清理，其費用自裝潢保證金中扣除，買方不得提出異議，不足部分並應補足；若無損害本社區各項公共設施如電梯、門廳、外觀或堆置垃圾等事宜，經工地主任或管理服務人員簽認後始可申請無息退還裝潢保證經。…… 」等語可知，原告於裝潢時應注意上情，如有違反情事，系爭保證金即有遭扣除之可能。另依區分所有權人會議決議之氧樂多社區規約第16條第11款：「禁止私自變更外牆結構，破壞社區整體外觀」規定，亦約定區分所有權人不得逕自破壞社區結構及外觀。 ⒊又依交屋切結書第2條之約定：「……有關該房屋之一切事務，均由本人自理，與貴公司無涉。但仍須依代理管理人或社區管理委員會（若已成立）所定之管理規約約束。」等語可知，原告之裝潢行為須遵守被告管委會之規定。 ⒋原告未依前開規定私自洗洞，致建商扣押系爭保證金並要求其復原所受損害之部份，竟轉而向被告要求退還系爭保證金。原告於110年10月初申請退還系爭保證金時，該筆款項雖已由建商匯款至被告之帳戶，惟被告管委會既非執行罰款之當事人，且直至111年2月17日始正式向機關報備成立（參見反證3），自無須就原告於管委會成立前之糾紛負責。（二）並答辯聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由（一）原告主張之前揭事實，業據其提出系爭房屋預售買賣契約書、保證金繳交收據、系爭預售屋銷售頁面、被告管委會要求建商移交保證金內容函文、原告與建商人員對話紀錄、被告管委會111年3月份財務總表、第一屆區分所有權人會議紀錄、洗洞核准平面圖、新北市政府工務局函文、系爭房屋裝潢申請書、裝潢驗收單、洗洞後房屋現狀照片（支付命令卷第11至27頁、111年7月16日書狀附件）等件為證，被告則不爭執未退還原告保證金等情，惟就原告之請求，則另以前詞置辯。（二）經查，依前揭原告與建商所簽訂之系爭買賣契約第18條第3款約定：「（一）買方交屋後若欲裝潢者，每戶應繳納裝潢保證金新台幣參萬元整，每戶並酌收清潔費用新臺幣壹仟元整。裝潢完成若有汙損社區任何設施，買方應負修復賠償之責，如買方未於賣方催告期間內完成清理或復原者，賣方有權代為修繕或清理，其費用自裝潢保證金中扣除，買方不得提出異議，不足部分並應補足；若無損害本社區各項公共設施如電梯、門廳、外觀或堆置垃圾等事宜，經工地主任或管理服務人員簽認後始可申請無息退還裝潢保證經。……」等語，為兩造所不爭執。本件保證金之收取及決定扣款情形，經本院依職權函詢建商即佳峻建設股份有限公司後，其函覆結果為：「一、E5棟4樓於110年8 月21日交屋，110年8月21日收到該戶之裝潢保證金，依照預售房屋買賣契約書第十八條第三項約定收取其保證金。」、「（保證金）無返還，因該戶於外牆洗洞已違反買賣契約書第十八條第三項規定損害外觀等事情，故未能取得管理服務人簽認，後於111年3月10日移交給氧樂多社區管理委員會。」等語，有該公司112年5月8日回函在卷佐參，依前開內容可知，上開建商公司為與原告就系爭房屋成立系爭買賣契約之當事人，且因建商已認定原告之洗洞行為違反買賣契約書不予發還系爭保證金，是縱使該筆金錢嗣後於111年3月10日移交予被告管委會，性質上亦非屬將暫收款項交由管委會嗣後認定並發還原告，無從令被告推翻上開建商之判斷逕行將之發還原告，故原告如認其洗洞行為未違反買賣契約之約定，本應向建商公司另為主張，而非請求被告管委會直接返還，是其主張被告管委會已收受移交之該筆保證金，應負返還責任云云，尚無從採信。四、從而，原告請求被告給付3萬元，及自支付命令狀繕本送達翌日起，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。五、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認均不影響本判決結果，爰不再逐一論駁，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 112 年 7 月 7 日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官王雅婷以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決所違背之法令及具體內容。二、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。中華民國 112 年 7 月 7 日書記官陳芊卉

三重簡易庭111年度重小字第2119號

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