臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決

原告

李民芬

被告

許松淵

訴訟代理人

曾瑜晧

被告

黃建學

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年1月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由要領

壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時訴之聲明第一項原為：被告應理賠壁癌修繕金額費用、拆除門及補水泥費用。嗣於民國112年1月3日言詞辯論期日時，當庭更正為被告應連帶給付原告新臺幣（下同）10萬元，核屬原告就原聲明予以事實上、法律上之更正，並非訴之變更或追加，揆諸前揭說明，尚無不合，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：

㈠原告於111年7月15日向被告許松淵購買門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號4樓之15房屋（下稱系爭房屋），買賣價金為210萬元，並簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)及填具標的物現況說明書，保證系爭房屋無滲漏水情形，詎原告交屋時發現系爭房屋牆面均有壁癌等瑕疵，經估價需支出修繕費10萬元，被告許松淵應負不完全給付之債務不履行責任，賠償原告所受之損害，又被告黃建學為帶看之房屋仲介，曾口頭答應原告願意支付修繕費用，卻置之不理。為此，爰依民法物之瑕疵擔保規定提起本件訴訟等語。

㈡對被告答辯之陳述：那天去帶看時，被告黃建學有保證壁癌部分他會修繕，去店裡簽約後，他們就不讓我看房了，直到8月17日去看，8月18日拿權狀，被告有意不讓我再看房。門進去有木板牆遮住，拆掉木板牆才發現有一道木門，因為不知道拆除後會不會有危險，就不知道能不能拆。有一道壁癌是電視、冰箱擋住，當時看房完全沒有移動家具。請求被告黃建學連帶賠償，是因為他口頭上有說會處理，同時有二個業務，只有被告黃建學答應。請求賠償10萬元，有估價依據，於另案111年度重小字第4015號卷內有提出。

㈢聲明：被告應連帶給付原告10萬元。

二、被告則以：

㈠原告購買系爭房屋係與友人討論後始為簽約，並非如原告所稱倉促簽約。被告所提壁癌一事，於簽約前帶看時一望即知有此情形，且已明確告知被告不負修繕責任。交屋後基於善意，被告曾帶甲級水電工程師前往系爭房屋詳細檢查，確認系爭房屋浴室管線已經改成明管，沒有漏水疑慮。兩造約定依現況交屋、賣方不負修繕責任，即已特約免除被告全部物之瑕疵擔保責任，其中自包含漏水瑕疵方面之責任，原告請求被告負物之瑕疵擔保責任，應無理由。

㈡當初室內空間大小、壁癌狀況於原告看屋時均有提供謄本、壁癌照片供原告參考，原告看完後也有親筆簽名。簽約後，我們是把鑰匙交給屋主，不然有破壞處，無法釐清責任歸屬。不動產說明書有騎縫章，且於房屋現況說明書載明水管更新過部分，也有讓原告親筆簽名。

㈢聲明：原告之訴駁回。

三、本院之判斷：本件原告依系爭契約書主張被告應負物之瑕疵擔保責任，賠償其所受之損害等節，為被告所否認，並以前詞置辯。則原告依民法物之瑕疵擔保之相關規定，請求被告連帶給付10萬元，有無理由？

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第354條第1項、第355條第1項分別定有明文。又系爭契約書第5條第2項約定：「物之瑕疵擔保：賣方保證本買賣標的於交屋前無物之瑕疵存在，如有前開情事，除契約另有約定外，賣方應負瑕疵擔保責任。本項瑕疵非屬重大瑕疵者，買方不得解除契約，僅得請求價金。」（本院卷第35頁）。

㈡經查，原告主張系爭房屋有壁癌之瑕疵，業據提出系爭房屋拆除原裝潢後之照片存卷（本院111年重小字4015號卷【下稱本院4015號卷】第25至29頁），觀諸其中廁所門旁原放置冰箱之牆面、及夾層樓梯下方之牆面，對比被告提出之交屋前照片（本院卷第53至59頁），均存有在交屋前原告看屋時無法知悉之壁癌，則原告依前述系爭契約書第5條第2項之約定及民法第354條第1項規定請求出賣人即被告許松淵負瑕疵擔保責任，即屬有據。

㈢被告雖辯稱系爭房屋有壁癌之情況，原告在交屋前已經知悉云云，然依被告所提出之交屋前照片觀之（本院卷第53至61頁），系爭房屋僅有門外及通往屋內夾層之木樓梯旁牆面均有一望即知、明顯可見之壁癌存在，則原告於交屋後，挪移原放置冰箱之牆面及拆除裝潢木板後始發現之壁癌，則非原告於交屋前已知悉之瑕疵，則被告此部分抗辯，即不足採。

㈣被告另辯稱系爭契約書第11條有載明「依現況固定物點交」等語（本院卷第39頁）。然查，系爭契約書所附標的物現況說明書第31項次：「是否有滲漏水之情形」，兩造於上開約定事項簽名、蓋章，並註記「111年6月20日」、勾選「否」等情，此有系爭契約書所附標的物現況書明書在卷可查(本院卷第49頁)，則被告許松淵於對於系爭房屋交付前之現況，即應擔保並無漏水（含壁癌滲水）之情形，被告主張當初交屋前有向原告口頭說明就一望即知之壁癌部分，屋主不修理以現況交屋，然倘有此約定，被告即應於備註說明欄明確勾選賣方不修理以現況交屋，然被告捨此不為，自無從遽為其有利之認定。

㈤被告復辯稱系爭契約書第11條有勾選其他欄載明「依現況固定物點交」等語（本院卷第39頁），依此被告以系爭房屋現況交屋，即已免除物之瑕疵擔保責任云云。惟按按解釋意思表示，固應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，但契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，即不得反捨契約文字而為曲解(最高法院96年度台上字第1300號判決意旨參照)。查系爭契約書第11條係約定「賣方願意附贈買方之設備項目（已簽約現況為主），但不負擔瑕疵擔保責任」，足認約定該免除瑕疵擔保責任之範圍，應僅限於被告許松淵出賣系爭房屋所附贈之設備。據此，則該其他欄所載之「依現況固定物點交」之範圍，亦應僅限於前揭附贈之設備，而不及於系爭房屋本身之屋況。

㈥次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第359條前段定有明文。又法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號民事判決要旨參照）。經查：原告主張依系爭房屋壁癌瑕疵之修復費用10萬元，業據提出海天聯合興業有限公司室內壁癌整修工程報價單存卷為憑（本院4015號卷第35頁）。因此本為出賣人為善盡其瑕疵擔保之責任所應支出將系爭房屋修繕至無漏水狀態之費用，故應等同於該系爭房屋因漏水瑕疵所減少之交易價值應為合理，是本院認得以系爭房屋壁癌修繕費用共計10萬元，作為原告得向被告許松淵請求減少價金之數額之參考。

㈦至被告黃建學僅係居間仲介原告及被告許松淵簽立系爭房屋買賣契約之人，原告自無從請求被告黃建學就系爭房屋之瑕疵連帶負瑕疵擔保責任，是原告請求被告黃建學連帶給付10萬元，即屬無據，應予駁回。

四、綜上所述，原告依系爭契約約定及民法物之瑕疵擔保責任之相關規定請求被告許松淵給付10萬元，為有理由，應予准許。逾此部分，即屬無據，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，核與判決結果不生影響，毋庸再予論述。

六、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。