三重簡易庭111年度重建小字第17號

• 裁判案由: 返還保證金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 112 年 02 月 23 日
• 當事人: 張庭誠、氧樂多社區管理委員會、陳俊瑩

臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
111年度重建小字第17號
原 告 張庭誠
被 告 氧樂多社區管理委員會

法定代理人 陳俊瑩

訴訟代理人 蘇紋仙
上列當事人間請求返還保證金事件，本院於民國112年2月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主　 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用新臺幣（下同）1,000元由原告負擔。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠原告於民國109年2月5日向訴外人佳峻建設股份有限公司（下
稱佳峻公司）購買坐落新北市林口區忠福路氧樂多社區D5棟7樓即現在門牌號碼新北市○○區○○路000○0號7樓房屋（下稱
系爭房屋），並簽訂氧樂多預售房屋買賣契約書（下稱系爭契約書）。嗣系爭房屋於110年8月1日進行裝潢並繳交保證
金32,000元予當初佳峻公司委託管理之翊鼎國際廣告股份有限公司，之後再由佳峻公司將上開保證金轉交予甫成立之氧樂多管理委員會，惟原告就系爭房屋進行裝潢施作時，既無污損社區任何設施，且冷氣鑽管線孔洞之行為，亦無違反氧樂多社區規約草約第16條第11款之約定，故被告應扣除水電及清潔費用2千元後無息退還保證金3萬元等語，為此，爰依系爭契約書約定，提起本訴等語。
㈡對被告答辯之陳述：
外牆現況為原證三照片所示。契約並無載明管線不得更換位置。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告3萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按年息5％計算之利息。
⒉請准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告係於佳峻公司代管期間未依佳峻公司原設計所預留套管位置配管線及未經佳峻公司同意逕自建築物外牆鑽孔，違反系爭契約書第17條第7款等約定，對大樓結構安全產生威脅
。被告接管後已數次善盡勸導請其儘速改善，不料原告卻依舊置若罔聞，甚至提起訴訟，對其他遵守規約之住戶顯失公平。
㈡氧樂多管理委員會於111年2月17日組織報備核准成立，嗣後於同年3月1日由起造人佳峻公司正式移交管理權與本會，雙方並簽訂協議書，而社區規約為公寓大廈組織成立與運作之依據，也是規範住戶權利義務之重要依據，法規之效力不因原告認知不同或否認而失去其效力。又依據公寓大廈管理條例相關規定，系爭房屋建築外牆乃不可分離之共同壁面，原告在系爭房屋之牆面鑽孔行為，已造成原外牆雙層鋼筋遭截斷破壞結構斷面，影響社區安全。另原告除與佳峻公司簽訂系爭契約書外，尚於同日即110年8月1日簽署「交屋切結書
」、「借屋裝潢契約書」，原告鑽孔行為，亦違反交屋切結書第2、3條之約定。
㈢被告主張建商留的管線，該管線應是預留下面，非上面。
㈣聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠按「住戶應遵守下列事項：....。五、其他法令或規約規定事項。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」公寓大廈管理條例第6條第1項第5款、第15條第1項、第2項分別
定有明文。次按所謂規約，乃公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，因區分所有權人會議為區分所有權人團體之最高意思決定機關，其所作之決議又係為區分所有權人之共同事務及涉及權利義務之有關事項而發，則凡屬區分所有人團體之構成員，均應受各區分所有權人間為共同關係所訂立之管理規約效力之拘束。又公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，而該規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，公寓大廈管理條例第56條第1項、第2項分別定有明文。是以，原告雖係與佳峻公司簽訂系爭房屋買賣契約，然佳峻公司身為起造人，於系爭大廈管理委員會成立前，為系爭大廈之管理負責人，嗣系爭大廈既已成立管理委員會，佳峻公司並將其於代管期間之權利義務移交給被告（本院卷第187頁）
，自應由被告負管理及維護之責，合先敘明。
㈡經查，系爭房屋牆面上方由原告雇工鑽孔，藉以安裝冷氣排水管乙情，為兩造所是認，並有系爭房屋外牆照片附卷可憑（本院卷第51頁），堪認原告於系爭房屋牆面鑽有孔洞無訛，而區分所有建築物基礎、樑柱、承重牆壁及樓地板構造、外牆、樓頂，以及連通數個專有部分之走廊、樓梯，與通往室外之門廳等，係屬建築物之基本構造部分或維持建築物所必要者，應不能以其位於專有部分牆面之外層或緊鄰專有部分，即認屬於專有部分，而應認均屬區分所有建築物專有部分以外之其他部分，為共用部分，是系爭房屋緊鄰專有部分之外牆，為系爭大樓外牆，乃共用部分，自屬明確。次查，依原告所提出之佳峻公司與其簽訂系爭買賣契約第17條第2
項第7款前段約定：「本公寓大廈周圍上下、外牆面為共用
部分，由全體住戶共同維護及使用…」（本院卷第39頁），再佐以原告簽訂之交屋切結書第3條：「交屋後本人保證不
做任何違章行為，若經發現或日後社區住戶及管理委員會有異議時，本人願無條件自行拆除並回復原狀，否則願負相關法律責任。」以觀，可知被告於進行裝潢時即已知悉其不得有任何其他違法使用之行為，更何況系爭契約書同條第8款
亦規範：「依本條各項之約定，買方如有任何違規使用情形，買方同意由管理委員會聘僱之管理服務公司制止或依法申報拆除、排除，其因此所支出之費用由該住戶負擔，絕無異議。」（本院卷第163頁），則在原告未證明社區區分所有
權人會議曾就原告施作事項作成任何原告得合法使用之決議之情況下，原告於系爭房屋之牆面鑽孔行為已違反系爭契約書之約定。職此，被告提出上述抗辯，並依據系爭契約書第18條第3項第1款之約定，暫不歸還裝潢保證金予被告，核屬有理。
四、綜上所述，原告依氧樂多預售房屋買賣契約書第18條第3項
第1款之約定，請求被告返還裝潢保證金3萬元及法定利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料，核與本件判決結果不生影響，毋庸逐一論述。
六、本件係就民事訴訟法第436條之8第1項適用小額程序所為原
告敗訴之判決，應依職權確定訴訟費用額為1,000元（第一
審裁判費），由原告負擔。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　23　　日三重簡易庭 法 官 王凱俐
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　2 　　月　　23　　日書記官　李采錡