111年度重簡字第198號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：112 年 08 月 14 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 111年度重簡字第198號原告蔡宗淋訴訟代理人黃匡麒律師被告邵昱文訴訟代理人張仁興律師訴訟代理人邵正聖上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國112年7月14日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳拾貳萬零捌佰壹拾參元，及自民國一百一十二年三月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴及其餘假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔百分之十七，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣貳拾貳萬零捌佰壹拾參元為原告預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。事實及理由一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求：被告應將坐落新北市○○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並自民國110年11月10日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）23萬元，暨給付原告8萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣原告於112年7月14日最後變更聲明請求：被告應給付原告1,293,930元，及自被告於112年3月17日已遷讓返還系爭房之翌日即112年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息。此核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。二、原告起訴主張：（一）被告於110年7月19日向原告承租系爭房屋，供宏騏塑膠鋼模有限公司（下稱宏騏公司）使用，雙方簽訂有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自110年7月19日起至112年6月30日止，租金應按月於每月20日前給付46,000元，被告並給付押租金84,000元予原告。惟因被告之請託，故於締約後雙方同意自110年11月19日（起訴狀誤載為20 日，因租期自每月19日起算，末日為當月18日）起月租金方為46,000元，此前原告僅收取每月4萬元租金。然被告於110年9月20日最後一次給付租金（算至110年10月18日）後，自110年10月19日（原告誤算為20日，同前理由）起即未依約給付租金，先予敘明。（二）原告得終止系爭租約：１被告於110年9月間，先以系爭房屋之鐵門須修繕為由，通知原告修繕，經原告委請鐵工前往修繕，被告於現場臨時要求改換全新鐵門柱腳而非以修繕方式處理，並告知鐵工另有地板、天花板等處須修繕，然因新增地板、天花板等處原告事先不知情，故鐵工改於同年10月13日再次到場並依被告要求修繕鐵門完畢，並商討其餘各處應如何修繕，惟因被告刁難而使工人無法修繕，原告方迭於110年10月13日、18日、20日、23日數度前往協商均未果，是以被告已違反民法第429條之協力義務甚明。更有甚者，被告不僅拒絕原告僱工修繕，反提出卷附被證九之相關估價單據向原告請款，然觀其內容，可見被告所進行者實係室內裝修，被告於原告多次表示反對下，擅自進行系爭房屋之室內裝修，自行裝設隔間牆及門窗，並施作天花板等，被告亦違反系爭租約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告，下同）取得甲方（即原告，下同）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」經原告依系爭租約第14條約定：「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」以律師函通知被告終止系爭租約並請求返還系爭房屋，該律師函於110年11月10日送達被告，故系爭租約已於110年11月10日終止。２縱認原告不得依系爭租約第9條約定終止租約（假設語），然被告業已積欠租金逾二個月（扣除押租金後），經催告後仍未見給付，原告亦得依民法第440條第1項、第2項規定，終止租約：被告辯稱自行修繕系爭房屋，以修繕費抵償應給付之租金云云，原告雖有收到卷附被證三之存證信函，然被告僅依個人喜好，進行辦公室之隔間裝修，並未就系爭房屋後方應維修部分進行修繕，系爭房屋於111年3月27日發生坍陷意外，更足證被告阻撓原告修繕後，並未自行修繕，方造成坍陷，被告既未進行修繕，自不得主張以修繕費用抵償應給付之租金。又被告自110年10月份起即未依系爭租約給付租金，即便以押租金84,000元抵扣，最遲於111年1月即已逾二個月未給付租金，經原告於111年4月7日發函，依民法第440條規定催告被告給付租金，並表明未於函到10日內給付，則終止租約，然迄今未見被告給付租金，為求慎重，原告並以民事準備二狀（被告於111年6月17日收受）再次重申終止系爭租約之意思表示。又即便被告提存租金70,768元（見卷附被證11），然原告亦已達到可以終止租約的情形，因被告是事後才去提存的。（三）被告於系爭租約終止後，應給付原告之總金額共1,293,930元，詳列如下：１律師費80,000元：按「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」系爭租約第12條定有明文。故原告得據此約定，請求被告負擔本件民事第一審之律師費80,000元。２被告積欠自110年10月19日起至112年3月17日止之租金計 606,965元（抵扣被告至多所得主張抵銷之修繕費用175,035元後）：被告自110年10月19日（即110年10月份）起即未依約給付租金，又被告所得主張抵銷之修繕費用至多為175,035元（約3.8個月租金），經抵扣後，被告自111年1月即有欠繳租金之情形，是被告欠繳111年1月至3月（計至111年4月18日）份之租金為100,965元（計算式：46,000元×6月－175,035元＝100,965元）。又被告係於112年3月17日遷讓返還系爭房屋，則被告自111年3月18日（原告誤算為19日）至112年3月17日止，被告仍占有使用系爭房屋11個月，共積欠租金506,000元（計算式：46,000元×11月＝506,000元)。合計共積欠租金60 6,965元（計算式：100,965元＋506,000元＝606,965元）。３租金一倍之違約金606,965元：按「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向已方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」系爭租約第6條定有明文。系爭租約第6條雖係使用「租期屆滿」之文字，惟當事人之真意應包含契約終止、解除等應返還租賃標的物之情形，此由同條後段文字「即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方」可知。退一步言，縱認非得逕予適用該條文（假設語），因租約屆期與契約終止均發生應返還房屋之效果，而系爭租約未載明終止之違約金條款應屬締約時之疏漏而非有意為之，故得類推適用之。被告既已積欠租金606,965元，原告自得依前開約定請求被告給付租金一倍之違約金606,965元。４綜上，經抵扣被告至多所得主張抵銷之修繕費用175,035 元後，被告尚應給付原告1,293,930元。為此，爰依系爭租約約定之法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告1,293,930元，及自被告於112年3月17 日已遷讓返還系爭房之翌日即112年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。三、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：（一）被告並未違約，原告2次終止租約均無理由：１本件係因租賃標的物即系爭房屋發生坍塌、牆壁龜裂及地板下沉等無法為合於契約約定通常之使用且有危險，經被告通知原告但未處理，始將原辦公室在室內搬遷以供依照租賃契約目的之通常使用，並確實免除損害之發生與擴大。被告並無可歸責事由，且屬避免生命及身體、財產損害之緊急避難行為，並無違約責任：被告雖係第三人宏騏公司負責人，並向原告承租系爭房屋供該公司使用。然系爭房屋於110年9月28日經被告父親邵正聖發現有天花板塌陷、牆壁龜裂及地板下沉情形（見卷附被證一），隨即聯繫系爭房屋之共有人蔡宗富，然原告置若罔聞，被告為避免損害擴大及安全上的疑慮，乃於同年10月1日、2日委請俊興工程行派訴外人施志明二度勘查系爭房屋，發覺有嚴重傾塌及竊占公有地等情事（見卷附被證二），期間被告經與原告協商系爭房屋該如何修繕，然原告卻置若罔聞，提不出具體解決方案，依民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，....如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」被告即於110年10月6日及同年月18日分別以蘆洲中原路郵局第189號、第203號存證信函，及於同年11月1日以五股中興路郵局第298號存證信函（見卷附被證三），限期催告原告應依民法第429條規定修繕租賃物，但其不依約依法修繕，因系爭房屋有安全上的疑慮，被告遂接受施志明之建議，將系爭房屋塌陷處空出不予使用，而在系爭房屋前方另行設置辦公處所，此為避免損害擴大之緊急避難行為，被告所為於法有據，並告知原告被告已自行僱工在系爭房屋內另行修建新辦公空間。再者，系爭房屋之後方終於111年3月27日坍塌、地基掏空，經新北市政府水利局陸續於111年年4月14日及28日至現場會勘，而依111年4月14日會勘紀錄（見卷附被證五）所載：「...1.經現場會勘，五股區御史路179號、183號、185號及187號後方御史坑溪護岸崩塌嚴重....，因有立即性危險，現場已通知地主及承租戶（工廠）搬離，避免意外發生。....」；及111年年4月28日會勘紀錄（見卷附被證六）所載：「....二、新莊地政事務所：國有地五股坑一段465地號與私有地五股坑一段471地號交界處，現場指界約位於工廠內縮3.5m處。三、蔡宗淋（即原告）地主（五股區五股坑一段471地號）：1.設置在國有地之工廠建物，願意自行拆除退縮至五股坑一段471地號。....五、臺灣省土木技師公會：....5.初步研判左岸護岸崩塌損壞原因為：護岸上方以混凝土牆填土達3m以上，並設置高約6m廠房，超額加載大於護岸設計強度，致使護岸損壞。陸、會勘結論：1.今日邀集相關單位會勘，經臺灣省土木技師公會初勘研判御史坑溪左岸崩塌損壞原因為護岸上方以混凝土牆填土達3m以上，並設置高約6m廠房，超額加載大於護岸設計強度，致使護岸損壞，現場傾斜或崩塌損壞區段長約55m，崩塌處上方增設混凝土牆陷落，廠房地基掏空（如照片）。....」等情，可知系爭房屋後方之所以崩塌，全係因原告貪婪竊占國有地擅自加高護岸混凝土牆，超額加載大於護岸設計強度，不顧溪流沿岸居民之生命財產安全所造成。原告雖指稱因被告刁難而使工人無法修繕，被告違反民法第429條規定之協力義務等情，然被告承租系爭房屋時，該屋原狀係屬空曠空間並無任何隔間，當宏騏公司欲進場使用時，方由邵正聖僱工於系爭房屋後方臨溝圳處上方隔出辦公室空間，辦公室旁邊即為廁所；而辦公室與廁所前方之空間係屬工作場所，平常即置放天車等大型工作機具（見卷附被證四）並無多餘空間可供挖土機等工程車出入。又原告雖曾委請證人鄭文凱前來探勘，但證人鄭文凱並未實際進行修繕，究其原因係「我提的修繕金額很高，屋主不同意」(見鈞院111年9月28日言詞辯論筆錄）。另由證人鄭文凱證述「跟屋主反應的金額，因為尚未實際修繕，確實的金額無法確定，屋主這時候也沒有明顯的反應，我最後十一月份講完之後，屋主沒有明顯的拒絕，也沒有同意」等情（見同上言詞辯論筆錄），另可證明原告並未負擔、亦未決定及未僱工進行修繕系爭房屋。故原告主張終止租約，並非適法。２本件原告未依債之本旨，提供合於約定使用收益狀態之租賃標的物，被告自得對於租金給付主張同時履行抗辯權，故原告主張因被告遲付租金而終止租約，亦無理由：查系爭房屋在110年9月28日後，因其後方發現有嚴重龜裂及地面下陷等危險情狀，被告已經無法維持合於契約目的之使用，原告已未依債之本旨提供合於約定使用收益狀態之租賃標的物，終至於111年3月27日系爭房屋之後方範圍（廁所及原辦公室位置等，嗣後發現係位在水利地上）發生陷落崩塌，整個地面塌陷，建築物之辦公室範園、廁所及後半側亦均遭拉扯塌落，建築物廠房之地基亦呈現流失掏空情況，此更顯現原告並未依法提供合於租賃契約目的之租賃標的物。按諸民法第423條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」可知租賃物之交付與合於約定使用、收益狀態之保持，乃出租人之主要義務，與承租人支付租金之義務，彼此有對價關係，如於租賃關係存續中，出租人未使租賃物合於约定使用收益狀態，而致承租人不能達租賃之目的者，承租人非不得行使同時履行抗辩權，而拒絕租金之給付(最高法院99年度台上字第526號、93年度台上字第770號等判決要旨參照）。是以本件自110年9月28日之後，原告未提供及保持合於約定使用收益狀態之租賃標的物，關於嗣後期間租金之對待給付，被告得主張同時履行抗辯。３本件租金之收取兩造係約定由原告（或其代理人）至被告處收取，由被告簽發票據用以給付並經其簽收，亦即本件租金債務之履行方式係為往取債務。而本件自110 年10月之後，原告均未前來收取租金，被告並非其依兩造約定前來收取租間但拒不給付，因此原告主張被告有租金債務屆期未為給付等情，亦無理由：按往取債務，必須債權人於清償期屆滿後，至債務人住所收取時，債務人拒絕清償，始負給付遲延之責任，倘債權人未赴債務人住所收取，祇構成債權人受領遲延，債務人不負給付遲延之責任。故耕地出租人以承租人積欠地租達兩年之總額為原因終止租約，應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付，於往取債務，並須於催告期滿，至承租人之住所收取，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約（最高法院95年度台上字第144 號判決要旨參照）。查本件兩造（包括以其他地主共有人簽約之租賃契約）間租賃契約中有關租金給付方式，向係約定由出租人至被告處收取租金支票，此有歷年來之租金付款簽收簿可稽（見卷附被證10，第3頁為本次租賃契約之簽收薄，蔡月娟為原告之女、被證12之末頁）。亦即關於租金之收取兩造合意對於被告而言係為往取債務。但本件自110年10月之後，原告均未前來收取租金，原告雖稱於111年4月7日以存證信函催告云云，然此除不得單方面變更兩造所合意之往取債務履約方式外，暫不論兩造間之爭議事項，原告亦未曾前往被告處收取租金，則自110年10月起被告並不負有給付遲延之責任，因此原告主張被告有租金債務屆期未為給付等情，亦無理由。（二）本件並無原告所謂積欠租金達兩期而得終止租約之情事，因有下列項目及金額可扣抵，且被告前已於110年11月1日以存證信函通知原告主張為抵銷之意思表示（見卷附被證3第5、6頁）：１原告自承有被告有交付84,000元押租金可資抵扣。２被告為維持租賃標的物之安全及通常使用，得以所為之修繕費用243,545元（見卷附被證9）主張抵銷：原告應修繕系爭房屋卻於被告通知之期限內，甚至迄111年3月27日系爭房屋後方全面坍塌時均未修繕，而系爭房屋之辦公室及廁所等範圍，因上開情狀急需處理，被告為求安全及依據合約通常使用之必要，僅得委請俊興工程行對於部分工項為修繕並對於受損之辦公室為遷移，致支出費用243,545元，以維持租賃標的物合於約定之使用收益狀態，亦有證人施志明之證述(見鈞院111年11月11日言詞辯論筆錄）足以為證，被告自得依民法第430條、第226條等規定，主張互為抵銷。３系爭房屋自110年9月28日起陸續塌陷，因該等環境並非安全，無法為通常之使用、收益，因此自110年9月28日起被告所使用之系爭房屋面積顯有減縮，被告應有減少每月租金之合法權源，且系爭房屋已一部滅失（崩塌滅失的面積是21.2坪），縱仍應給付租金，被告亦主張應減少每月租金34%（廁所扣5%租金，其他扣減租金29%）：①查出租人（原出租人蔡宗富）於出租時口頭告知被告系爭房屋之面積為120坪。嗣經兩造在112年5月3日會同在現場測量，系爭房屋總面積（含後半部崩塌前）只有107.4坪（見卷附被證14）。坍塌之面積依據兩造會勘之時所測量為21.2坪。然坍塌之位置另有樓中樓之10坪之夾層空間作為獨立空間使用，並且是「廁所」所在。②廁所扣減5%租金：系爭房屋之唯一「廁所」，於此次亦完全坍塌滅失，被告認為要扣減5%租金，因業已嚴重影響租賃標的物之獨立使用。③其他扣減租金29%：坍塌之面積應為31.2坪（21.2坪＋10坪之夾層空間），占系爭房屋總面積107.4坪之29%（計算式：31.2坪÷107.4坪）。４被告已於111年11月10日提存租金70,768元（見卷附被證 11，提存111年8月至10月20日的租金）。（三）本件租賃契約係為定型化契約，所為加重被告單方面之責任以及對於被告單方面有重大不利益等顯失公平之條款，均應無效，故原告主張律師費由被告負擔以及所謂違约金等，均無理由，且本件被告並無可歸責而違約之情事：本件原告主張依系爭契約第6條：「乙方（即被告）於租期屆滿迹，....甲方（即原告）每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止」、第12條：「乙方若有違約情事，至損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償」等約定，被告應負擔律師費及賠償一倍違约金情。惟本件並非「租期屆滿」，並無上開契約笫6條約定之適用，遑論有何類推適用之可能。且上開定型化契約之條款，顯然均非兩造平等合意所為議定，更屬民法第247條之1第2款及第4款所定：「加重他方當事人之責任」、「其他於他方當事人有重大不利益」之條款，應屬無效。（四）本件業經兩造協議於112年3月17日完成系爭房屋之騰空點交事宜。（五）被告最後一次付租金是在110年9月20日（即110年9月19日至110年10月18日之租金）。四、原告主張被告於110年7月19日向原告承租系爭房屋，供宏騏公司使用，雙方簽訂有系爭租約，約定租期自110年7月19日起至112年6月30日止，租金應按月於每月20日前給付46,000元，被告並給付押租金84,000元予原告。惟因被告之請託，故於締約後雙方同意自110年11月19日（起訴狀誤載為20日，因租期自每月19日起算，未日為當月18日）起月租金方為46,000元，此前原告僅收取每月4萬元租金。然被告於110年9月20日最後一次給付租金（算至110年10月18日）後，自110年10月19日（原告誤算為20日，同前理由）起即未依約給付租金等事實，業據其提出系爭租約為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。五、原告另主張被告於110年9月間，先以系爭房屋之鐵門須修繕為由，通知原告修繕，經原告委請鐵工前往修繕，被告於現場臨時要求改換全新鐵門柱腳而非以修繕方式處理，並告知鐵工另有地板、天花板等處須修繕，然因新增地板、天花板等處原告事先不知情，故鐵工改於同年10月13日再次到場並依被告要求修繕鐵門完畢，並商討其餘各處應如何修繕，惟因被告刁難而使工人無法修繕，原告方迭於110年10月13日、18日、20日、23日數度前往協商均未果，是以被告已違反民法第429條之協力義務甚明。更有甚者，被告不僅拒絕原告僱工修繕，反提出卷附被證九之相關估價單據向原告請款，然觀其內容，可見被告所進行者實係室內裝修，被告於原告多次表示反對下，擅自進行系爭房屋之室內裝修，自行裝設隔間牆及門窗，並施作天花板等，被告亦違反系爭租約第9條約定：「房屋有改裝施設之必要時，乙方（即被告，下同）取得甲方（即原告，下同）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」原告乃以律師函通知被告終止系爭租約並請求返還系爭房屋，該律師函於110年11月10日送達被告，故系爭租約已於110年11月10日終止。又縱認原告不得依系爭租約第9條約定終止租約（假設語），然被告業已積欠租金逾二個月（扣除押金後），經催告後仍未見給付，原告亦得依民法第440條第1項、第2項規定，終止租約，經原告於111年4月7日發函催告被告給付租金，並表明未於函到10日內給付，則終止租約，然迄今未見被告給付租金，故系爭租約亦已終止等事實，則為被告所否認，並以前揭三、（一）所示情詞置辯：經查：（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第432條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年台上字第222號、99年度台上字第526號、96年度台上字第1415號等判決要旨參照）。查系爭房屋之一部（即系爭房屋之後半部）自110年9月28日起，即陸續有天花板塌陷、牆壁龜裂及地板下沉且不斷擴大之情事，此有被告提出之現場照片（見卷附被證二）在卷可稽，原告復供陳被告於110年9月間，先以系爭房屋之鐵門須修繕為由，通知原告修繕，經原告委請鐵工前往修繕，被告於現場臨時要求改換全新鐵門柱腳而非以修繕方式處理，並告知鐵工另有地板、天花板等處須修繕等情，顯見系爭房屋確有即陸續有天花板塌陷、牆壁龜裂及地板下沉且不斷擴大等情事，且系爭房屋經新北市政府水利局於111年4月14日、28日二度至現場會勘後，結論認：「...1.經現場會勘，五股區御史路....183號....後方御史坑溪護岸崩塌嚴重....，因有立即性危險，現場已通知地主及承租戶（工廠）搬離，避免意外發生。」「五、與會人員：....二、新莊地政事務所：國有地五股坑一段465地號與私有地五股坑一段471地號交界處，現場指界約位於工廠內縮3.5m處。三、蔡宗淋（即原告）地主（五股區五股坑一段471地號）：1.設置在國有地之工廠建物，願意自行拆除退縮至五股坑一段471地號。....。陸、會勘結論：1.今日邀集相關單位會勘，經臺灣省土木技師公會初勘研判御史坑溪左岸崩塌損壞原因為護岸上方以混凝土牆填土達3m以上，並設置高約6m廠房，超額加載大於護岸設計強度，致使護岸損壞，現場傾斜或崩塌損壞區段長約55m，崩塌處上方增設混凝土牆陷落，廠房地基掏空....」等情，此有被告提出之新北市政府水利局111年4月18日新北水養字第11100705065號、111年5月5日新北水養字第1110821872號函暨分別所附之111年4月14日、111年4月28日五股區御史路179 至183號後方御史坑溪護岸崩塌之會勘紀錄（見卷附被證五、六）為證，參以被告被告承租系爭房屋係系供宏騏公司作為廠房使用等情，已如前述，可知原告所提供之租賃物即系爭房屋自始即占用國有地，一部分有遭拆除之風險，且因為護岸上方以混凝土牆填土達3m以上，並設置高約6m廠房，超額加載大於護岸設計強度，致使護岸損壞，現場傾斜或崩塌損壞區段長約55m，崩塌處上方增設混凝土牆陷落，廠房地基掏空等情事，原告顯自始未提供合於契約約定使用、收益之系爭房屋供被告租用，且於租賃關係存續中亦未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，為承租人之被告自得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，原告即不得以被告已積欠租金逾二個月為由，依民法第440條第1項、第2項規定終止系爭租約。（二）另按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。本件被告辯稱原告應修繕系爭房屋卻於被告通知之期限內，甚至迄111年3月27日系爭房屋後方全面坍塌時均未修繕，而系爭房屋之辦公室及廁所等範圍，因有上開情狀急需處理，被告為求安全及依據合約通常使用之必要，僅得委請俊興工程行對於部分工項為修繕並對於受損之辦公室為遷移，致支出費用243,545元，以維持租賃標的物合於約定之使用收益狀態等情，有其提出之存證信函、辦公室搬遷費用明細及相關支出統一發票、單據等為等證（見卷被證三、九），且原告復不否認有收受上開存證信函，則在系爭房屋自始未合於約定使用、收益之狀態下，顯有修繕之必要，而原告最終未完成修繕，自難謂被告有何違反民法第430條所定協力務之情事；況且，證人即原告所僱前往系爭房屋為修繕行為之鄭文凱於本院111年9月28日言詞辯論期日到庭結證稱：「（問：是否幫忙修繕五股區御史路183號的廠房？）有，去年十月份有去修大門的電動鐵門，當時房客也在場，屋主來一下就走了，沒有開發票，忘記多少錢。接著在今年四月、五月也是原告請我修繕廠房後方坍塌工程，因為三月份有坍塌，把坍塌的部分拆除，重新施作，有去好幾次，最後有完工，用電房客也是有給電。」「（問：是否除了上面兩次以外，還去修繕？）中間有去三或四次，有去看一下。想說去年十月修完大門之後，因為廠房後面有稍微坍方，有跟原告說要修，過年前去過兩次，過完年後又去兩次。每次去都會找屋主帶我去，我知道雙方有訴訟，我都跟房客說讓我進去看，房客同意讓我進去看。我有將如何修理的想法跟房客講，屋主沒有回應，我提的修繕金額很高，屋主不同意，房客也有拒絕，房客不同意我修繕，我有把計畫提給屋主，當時雙方已經有在訴訟。我提出計畫之後跟屋主討論之後，再跟房客講，因為訴訟的問題，我施工的時候噪音會很大，會有比較大的震動，因為房客認為他們的產品不能受到大的震動，所以不同意我施工。補充：跟屋主反應的金額，因為尚未實際修繕，確實的金額無法確定，屋主這時候也沒有明顯的反應，我最後十一月份講完之後，屋主沒有明確的拒絕，也沒有同意，也跟房客講，但都沒有下文。」等情，而被告所僱修繕搬遷系爭房屋辦公室之證人施志明於本院111年11月11日言詞辯論期日到庭結證稱：「（問：提示被證九，七張俊興工程行出具的統一發票，是否你們工程行開立的發票）對，工程我負責的。」「（問：做什麼工程，時間？）110年10月1日，去五股御史路183號房屋施工，這天是先去看，坍塌的問題，坍塌在原辦公室，看完之後覺得有立即性危險，我告訴被告說辦公室是否往前移。費用如估價單所示。把舊辦公室的隔間拆除，往前移，做一個新的辦公室。發票就是修繕時所估，我是先把帳單送被告，原告有說帳單拿回去一個禮拜要把錢付給我，但退回來。」「（問：為何原告說要把帳單拿回去，再付錢給你？）場勘完後，說有立即危險，要馬上移辦公室，被告有告知原告，有請原告本人來看，工班也有來看，當場現場看完之後就沒有再理，就維修都沒有處理，施工期間有發存證信函，後來工班有來。原告來現場的時候，被告有跟原告講說移廠房的費用要由原告來付，原告不講話，就離開了，後來就沒再來了。但是期間原告的工班，有來幫我施工，18900元輕隔間天花板補強，這是原告的工班來做的。我一個月內完工，完工後將帳單送被告。錢最後是被告付給我的。」「（問：針對地板下陷、天花板坍塌，是否有修繕？）已經地基挑空，我們沒有能力處理，沒有修繕，只是把辦公室移至前方而已，舊辦公室是被告進駐時自己施工的，舊辦公室有部分的拆除，舊辦公室沒有鏤空，地上有很大的裂縫，延伸至廁所，沒有辦法修補，地下是鏤空的。」等情，足見被告真意並非拒絕原告於110年9月、10月間之僱工為修繕之行為，乃因兩造就修繕之具體方法及實際金額歧異、差距甚大，致修繕無果，甚或無從修繕（地基挑空），則被告僱工自行修繕並搬遷辦公室之行為，難謂違反系爭租約前開第9條約定，原告以此為由，向被告終止系爭租約，亦非有據。六、原告所主張得以終止系爭租之情事，既非適法，而被告復未以前開抗辯事由終止系爭租約，則系爭約本應於約定之租期內持續存在，惟兩造業於本件訴訟中之112年3月17日完成系爭房屋之騰空點交確認事宜，亦即系爭房屋已於該日由被告交還原告受領，此有被告提出之該日租賃標的物點交確認書（見卷附被證13）為證，復為原告所所不爭執。本院觀該確認書內容，並探求兩造真意，足認兩造訂之系爭租約係業經兩造於112年3月17日合意終止。系爭租約既已合意終止，則兩造就終止前因租約所生之權利義務關係應為結算，且被告復已抗辯得以所支出之上開修繕費抵扣應給付之租金（詳下述），被告即無再主張同時履行抗辯而拒絕給付租金之必要。七、茲就原告於終止系租約後，得請求被告給付之項目及金額，分別審酌認下如下：（一）律師費80,000元及租金一倍之違約金606,965元部分：系爭租約第12條固約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」惟按惟按「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。」亦為民法第247條之1第2款所明定。又所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言（最高法院94年度台上字第2340號判決意旨參照）。查觀諸上開租約內容，屬事先印妥者，為一方預定用於同類之契約甚明，而前開條款，復約定訴訟費用及律師費用均由被告負擔，此與我國民事訟制度原則上採取敗訴之被告始負擔訴訟費用及第一、二審訴訟不採律師強制之制度不符，顯已加重被告之責任；參諸被告即承租人相對於原告即出租人之地位，處於經濟上之弱勢，就租約具體內容絲毫沒有與原告磋商之機會，且兩造間並未約定當原告違約時，應如何賠償被告相同費用等情事，足見上開租約第12條之約定，顯失公平，並已加重被告之責任，應認為無效，則原告據此約定請求被告賠償律師費用8 萬元，並非有據。又爭租約第6條雖另約定「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向已方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議。」惟本件系爭租約係經「兩造合意終止」，且終止前原告並未取得合法約止租約之權源，已如前述，參以被告既已於112年3月17日將系爭房屋騰空點交原告受領，即無違反前開約定之情事，故原告據以請求被告給付租金一倍之違約金606,965元，同非有據。（二）終止租約前，被告應給付之租金部分：原告主張被告積欠自110年10月19日起至112年3月17日契約終止日之租金，為被告所不爭執。據此核算，被告於上開期間內（共16個月又27日），於110年10月19日至11月18日，應給付1個月之租金4萬元，於110年11月19日至112年3月17日止，每月應給付租金46,000元，計應給付731,400元〔計算式：46,0 00元×（15＋27/30）月＝731,400元，元以下四捨五入，下同〕。二者合計，被告共應給付原告租金771,400元（計算式：40,000元＋731,400＝771,400元）。八、另按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。本件被告於租約終止前固應給付原告租金771,400元，惟被告辯稱有下列項目及金額可扣抵，爰主張與其應給付原告之租金債務互為抵銷。茲分別審酌認定如下：（一）被告自110年9月28日（開始塌陷日）起至112年3月17日日（兩造合意終止，被告遷出之日）止，得請求減免之租金計152,274元：按本節規定，於買賣契約以外之有償契約準用之。但為其契約性質所不許者，不在此限；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第347 條、第359條分別定有明文。本件兩造簽訂之系爭租約為有償契約，則前開有關買賣標的物瑕疵擔保之規定，得加以準用；再按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之（最高法院73年台上字第1173號判例要旨參照，但本則判例，依據108年1月4日修正，108年7月4日施行之法院組織法第57條之1第2項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同）。據此可知，租賃標的物如為不動產（如本件系爭房屋），其所含面積缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，即屬物有瑕疵，承租人得依前開規定，向出人請求減少其租金。查本件系爭房屋之一部（即系爭房屋之後半部）自110年9月28日起，即陸續有天花板塌陷、牆壁龜裂及地板下沉且不斷擴大之情事，且該等環境並非安全，無法為通常之使用收益，則自「110年9月28日」起，被告所使用系爭房屋面積顯有減少，應認被告自110年9月28日起，有減少每月租金之合法權源〔惟被告主張自110年10月份（即19 日）起開始扣減計算，見本院111年5月26日言詞辯論筆錄）；又兩造業經確認崩塌面積為21.2坪（崩坍前系爭房屋面積為107.4坪，崩坍後面積僅剩86.2坪），雖被告另爭執稱：原出租人蔡宗富口頭告知系爭房屋出租時之總面積為120坪、坍塌部分另有10坪之夾層空間（樓中樓），也應減少租金、廁所滅失要扣減5%租金等情，然均為原告所否認，且廁所滅失之部分業計入崩塌面積21.2坪之內，又被告並未提出其他更積極證據以實其說，難謂可信，自應以崩塌面積21.2坪及系爭房屋原總面積107.4坪之比例，計算被告所得減少之每月租金，依此計算減少比例為19.74%（計算式：21.2坪÷107.4坪＝19.74%，小數點第2位以下，四捨五入）。據此核算，自110年10月19日起至110年11月18日止，被告得請求減少之租金為7,896元（計算式：月租金4萬元×19.74%＝7,896元）；自110年11月19日起至1 12年3月17日止，被告得請求減少之租金為144,378元〔計算式：46,000元×（15＋27/30）月×19.74%＝144,378元〕。二者合計，被告所得請求減少之租金共152,274元（計算式：7,896元＋144,378＝152,274元〕。（二）被告得以押租金84,000元為抵充（高法院87年度台上字第1631號判決要旨參照），另其依民法第326條規定提存之租金70,768元，已生清償效力，均應用以扣抵被告應給付之租金，為原告所不爭執。（三）被告所得為抵銷之修繕費用應為243,545元：本件被告辯稱原告應修繕系爭房屋卻於被告通知之期限內，甚至迄111年3月27日系爭房屋後方全面坍塌時均未修繕，而系爭房屋之辦公室及廁所等範圍，因有上開情狀急需處理，被告為求安全及依據合約通常使用之必要，僅得委請俊興工程行對於部分工項為修繕並對於受損之辦公室為遷移，致支出費用243,545元，以維持租賃標的物合於約定之使用收益狀態等情，有其提出之存證信函、辦公室搬遷費用明細及相關支出統一發票、單據等為等證（見卷被證三、九），已如前述。原告固主張被證9中，如搬運費、冷氣移機、其他工程水電、電視及第四台移機、空壓機移機費用、電話移機費用、監視鏡頭移機費用等，均非屬系爭房屋之修繕費，故被告所得主張抵銷之修繕費用至多為175,035 元等情，然原告自110年9月28日起所為提出之賃標的物即系爭房屋，即陸續有天花板塌陷、牆壁龜裂及地板下沉且不斷擴大之情事，自難謂符合債之本旨，而應負債務不履行損害賠償責任，且本件崩塌面積21.2坪占系爭房屋比例19.74%，非謂狹小，更有安全上之疑慮，亦如前述。從而，被告為求安全及依系爭租約之通常使用必要，委請俊興工程行為部分工項之修繕並將原辦公室往前遷移，因而支出費用243,545元（相關明細及支出單據見卷附被證九），均可認為係因原告未符合債之本旨之提出所生需被告額外負擔之必要費用，是以此243,545元之費用支出，本院認與本件租賃標物的之前開瑕疵有相當因果關係存在，原告對此費用支出，應負償還責任。九、經以上核計，可知原告得請求被告給付之租金共771,400元，被告得抵銷之金額共550,587元（計算式：152,274元＋84, 000元＋70,768元＋243,545元＝550,587元），經被告主張互為抵銷後，原告尚得向被告請求給付220,813元（計算式：771,400元－550,587元＝220,813元）。十、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付220,813元，及自被告於112年3月17日已遷讓返還系爭房之翌日即112年3月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。十一、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；另被告陳明如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許如主文第4項但書所示。十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　14　　日法官趙義德以上正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　112 　年　　8 　　月　　14　　日書記官張裕昌

三重簡易庭111年度重簡字第198號

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