111年度重簡字第351號｜民事：拆屋還地｜裁判日期：112 年 03 月 22 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決 111年度重簡字第351號原告王科開訴訟代理人彭瑞明律師被告張景棠訴訟代理人高立翰律師上列當事人間請求拆屋還地事件，於民國106年3月31日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地上，如附件新北市新莊地政事務所民國111年6月8日土地複丈成果圖所示之地上物〔暫編地號438（1），面積8.24平方公尺〕拆除，並將占用之土地返還原告及其他全體共有人。被告應給付原告新臺幣伍仟壹佰參拾陸元，及自民國一百一十年十二月二十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應自民國一百一十年十二月二十九日起至返還上開占用之土地之日止，按月給付原告新臺幣捌拾伍元。原告其餘之訴及其餘假執行之聲請均駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新臺幣參拾玖萬壹仟伍佰玖拾貳元為原告預供擔保或將請求標的物提存，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：其經由買賣於民國100年11月9日登記取得坐落新北市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）（應有部分為1/4)，暨其上同段1103建號建物即門牌號碼新北市○○區 ○○路00號3樓房屋（應有部分為全部）之所有權，被告則同為系爭土地之共有人（應有部分為1/4)，亦為其上同段1102建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路00○0號1樓、2樓房屋（下稱系爭房屋）之所有權人。嗣經發現被告所有系爭房屋，未經系爭土地全體共有人之同意，擅自以磚造隔間（紅色磚牆）等違法方式增建地上物（下稱系爭地上物），無權占有使用系爭土地之一部分，其占用位置及面積，經原告聲請鈞院囑託新北市新莊地政事務所（下稱新莊地政所）測量，結果如附件111年6月8日土地複丈成果圖所示〔暫編地號438（1 ），面積8.24平方公尺〕，原告自得本於所有權之作用，請求被告拆除系爭地上物，並將占用系爭土地之一部分返還原告及其他全體共有人。又原告自100年11月9日起取得系爭土地後，即遭被告無權占用，依社會通識，被告可獲相當於租金之不當得利，爰依法請求被告給付起訴前5年相當於租金之不當得利，以每月新臺幣（下同）2,000元計算，共12萬元。另被告亦應自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用之系爭土地之一部分之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,000元，此每月2,000元租金，係依據591租屋網租金行情資料算出。為此，爰依民法第767條第1項、第821條及第179條等規定，提起本件訴訟，並聲明請求：（一）如主文第1 項所示。（二）被告應給付原告12萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息。（三）被告應自起訴狀繕本送達翌日起至返還（一）所示部分土地之日止，按月給付原告2,000元，並願供擔保請准宣告假執行等事實。二、被告則求為判決駁回原告之訴及陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並辯稱：（一）兩造為鄰居，系爭房屋為被告所有，被告係自97年起即買受居住於系爭房屋，而該房屋買受時即為目前之現況，並無改變，是否有增建等情節，被告無法知悉。而系爭房屋雖經原告聲請測量，並經新莊地政所以如附件所示之土地複丈成果圖記錄在案，然該複丈成果圖並不能證明被告有無權占用系爭土地的事實。（二）又被告所有系爭房屋，無論係專有部分或共有部分，自87年起造後皆與現況相同，被告從未就建物為增建，所有住戶皆已依現狀使用至少近25年，應堪認全體共有人間就房屋之使用存在默示分管協議，原告應受拘束，原告主張無權占用，並無理由。且本件房屋乃採對稱式之建築形狀，被告所有系爭房屋中之1樓外與22號1樓之形狀完全相同，此乃本件勘驗時兩造及鈞院皆得以肉眼共見共聞之事實，可證該建物自起造時起即為現狀使用、現狀之建築，所有住戶亦有依現狀使用之默契。是以，原告主張系爭土地為系爭房屋之增建物所占用，即屬無據。（三）本件測量後所得之如附件所示土地複丈成果圖，並無法確定本次所量測之暫編438⑴地號上之系爭地上物為增建物：本件被告曾庭呈建築之竣工圖（見本院卷第41頁），依據其上記載，於壹層平面圖部分可以知悉，於建物前原先設計之空地為212公分×384公分，面積約為8.1408平方公尺，然據本件鑑定結果之438⑴部分，面積為8.24平方公尺，若按照該測量範圍拆除，不管是否有增建，勢必將拆除到被告私人所有之部分。此外，因鈞院向新莊地政所調閱系爭房屋之複丈成果圖（即臺北縣新莊地政事務所建物測量成果圖重編後1102建號，見本院卷第91頁），可看出不含凸出平台部分之建物長度為11.12公尺，然對照前述被告所提出之竣工圖壹層平面圖部分，可知系爭房屋原先設計之長度僅有1100公分即11公尺（見壹層平面圖部分左侧），可知最終建築之長度更長，所保留之空地長度可能已非前述所提即之212公分(是否即為扣除12公分後之公分無法確認）；且按照上開鈞院卷第91頁之測量成果圖以觀，寬度也非原先竣工圖所設計之384公分，而係372公分，如此一來於真實建築完成後所保留之空地，面積究竟為何根本無法探究，假設直接以200公分x372公分，保留之空地事實上面積更僅有7.44平方公尺，已小於測量所得之438⑴部分許多，該部分是否為增建，實有疑義。基上，本件所測量之438⑴部分土地上之地上物，並無法證明為增建，縱使有部分增建亦非全部皆為增建，故無法按照該測量結果予以拆除。（四）原告從未舉證其所指稱之占用部分租金行情為若干，亦無說明其計算之方法為何，其請求不應准許。更遑論本件無論是否有增建，都應具有默示分管協議存在，被告絕非無法律上原因而受有利益，故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，亦非有據。三、原告主張其經由買賣於100年11月9日登記取得系爭土地（應有部分為1/4)，暨其上系爭房屋屋（應有部分為全部）之所有權，被告則同為系爭土地之共有人（應有部分為1/4)，亦為系爭房屋之所有權人。又被告所有系爭房屋之一部分地上物即系爭地上物，占有使用系爭土地之一部分，其占用位置及面積經原告聲請本院囑託新莊地政所測量，結果如附件111年6月8日土地複丈成果圖所示〔暫編地號438（1），面積8. 24平方公尺〕等事實，有原告提出各該建物登記謄本、土地登記謄本、現場照片等為證，且經本院於111年5月20日會同兩造及新莊地政所人員到場勘驗屬實，製有本院該日履勘筆錄、現場照片、如附件新莊地政所111年6月8日土地複丈成果圖在卷可稽，並為被告所不爭執，足認被告所有系爭房屋之一部分地上物即系爭地上物，確實占有使用系爭土地之一部分，且面積為8.24平方公尺。四、原告另主張被告未經系爭土地全體共有人之同意，擅自增建系爭地上物，無權占有使用系爭土地之一部分，原告自得本於所有權之作用，請求被告拆除系爭地上物，並將占用系爭土地之部分返還原告及其他全體共有人等事實，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項及第821條分別定有明文。又按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權。惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分〔最高法院62年台上字第1803號判例要旨（但本則判例，依據108年1月4日修正，108年7月4日施行之法院組織法第57條之1第2項，其效力與未經選編為判例之最高法院裁判相同，下同）、最高法院81年度台上字第1818號判決要旨參照）。另按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決要旨參照）。本件被告雖辯稱：依新莊地政所作成之如附件土地複丈成果圖，並無法確定所量測之438⑴土地上之系爭地上物為增建物，該複丈成果圖並不能證明被告有無權占用系爭土地的事實等情。然本院依職權向新莊地政所調取被告所有系爭房屋興建完成後所製作之測量成果圖（見本院卷第91頁），可知其基層（即1樓）登記範圍包含層次面積37.47平方公尺、停車場15平方公尺、前後平台計5.29平方公尺，此等部分為被告所有系爭房屋中1樓之專有部分，而原告主張應除之系爭地上物與此1樓前方平台部分相連接（平台後再連接停車場），此有本院前開履勘筆錄及現場照片可徵。而本院為查明系爭地上物是否坐落於系爭房屋1樓前方平台及停車場內？乃就：「....經貴所作成如附件一所示複丈成果圖（即如附件所示），請惠予查明勘測範圍之建物「指438（1），面積8.24平方公尺」，是否坐落在如附件二建物測量成果圖（即本院卷第91頁所示）中基層建物之停車場及前方平台之專有範圍內？如有，請另以複丈成果圖標出坐落專有範圍內之位置及面積」等事項，向新莊地政所查詢，結果覆稱：「有關測量成果圖勘測範圍並無坐落建物測量成果圖中基層建物之停車場及平臺等專有範圍」等情，此有該所111年12月14日新北莊地測字第1116061601號函在卷可佐，顯見系爭地上物係於系爭房屋建築完成後所增建，並未位於系爭房屋專有部分內，縱非被告所增建，然其既為被告目前占有使用中，被告即具有管領支配及處分權限，被告如無合法權源，被告即負有拆除系爭地上物，並將占用之土地返還原告及其他全體共有人之義務。（二）至於被告是否有合法權源使用系爭地上物占有系爭土地之一部分？就此被告雖另辯稱：其所有系爭房屋，無論係專有部分或共有部分，自87年起造後皆與現況相同，被告從未就建物為增建，所有住戶皆已依現狀使用至少近25年，應堪認全體共有人間就房屋之使用存在默示分管協議，原告應受拘束，原告主張無權占用，並無理由等情。然此為原告所否認，且系爭地上物既為增建物，已如前述，顯非在系爭房屋起造時之現況範圍內，有人增建時，縱使系爭土地上之共有人均未有反對之表示，其未反對之原因有多端，可能因權利意識之欠缺、或礙於情面、或對法律規定有所誤解，甚或因本身亦擅自在系爭土地搭蓋建物使用而噤聲等，無法據以認定全體共有人間即有分管協議之默示意思表示，有可能只是「單純之沈默」，被告並未舉證證明，全體共有人具有特別情事，依社會觀念可認已為一定默示之意思表示，故本院實難認定系爭土地全體共有人就被告之系爭地上物占用系爭土地上開特定一部分，有默示分管協議存在，則系爭地上物占用系爭土地如附件土地複成果圖所示8.24平方公尺部分，即屬無權占有，原告依民法767條第1項及第821條等規定，請求被告予以拆除並將占用之土地返還原告及其他全體共有人，即屬有據。五、原告復主張系爭土地遭被告無權占用，依社會通識，被告可獲相當於租金之不當得利，爰依法請求被告給付起訴前5年相當於租金之不當得利，以每月2,000元計算，共12萬元。另被告亦應自起訴狀繕本送達翌日起至返還占用之系爭土地之一部分之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利2,000元等情，雖亦為被告所否認。惟查：（一）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採（最高法院著有61年台上字第1695號判例要旨參照）。本件被告既無權占有系爭土地特定部分8.24平方公尺，已如前述，則被告獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，堪可認定，原告自得請求被告給付自起訴時（訴訟繫屬日即110年11 月30日）回溯5年期間（即自105年12月1日起至110年11月30日止）之相當於租金之不當得利，及自起訴狀繕本送達翌日即110年12月29日起至被告拆除系爭地上物並返還占用土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，惟原告就系爭土地之應有部分只有1/4，其得請求被告給付之相當於租金之不當得利數額，亦應按1/4計算。（二）再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，而此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而上開規定所稱申報年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算，尚須斟酌基地及建築物之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地及建築物之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。茲查系爭土地105年及106年之申報地價均為每平方公尺7,280元，107年及108年之申報地價均為每平方公尺7,120元，109年至110年之申報地價均為每平方公尺7,040元，此有本院依職權向新莊地政所查得之申報地價公務用謄本在卷可參。又本院審酌系爭土地位於新北市林口區之住商混合區，鄰近有士昌藥局、7-ELEVEN超商、加油站、早午餐店、麵館，生活機能尚佳等情，此有本院依職權得之Google地圖畫面及本院上開履勘筆錄可稽，是依系爭土地之地理位置、工商業繁榮程度、經濟價值、商業活動、交通狀況、生活機能以及被告占有使用土地之用途等情狀，本院認原告得請求被告給付占用系爭土地相當於租金之不當得利，以系爭土地申報總價年息7%計算較為適當。據此核算，原告得請求被告給付自105年12月1日起至110年11月30日止計5年，相當於租金之不當得利數額共5,136元；被告並應自110年12月29日起至返還占用之系爭土地之一部分之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利數額為85元（計算式均詳如附表所示），原告以每月2,000 元計算當於租金之不當得利數額，洵非有據。六、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第821條及第179條等規定，提起本件訴訟，並聲明請求：如主文第1、2、3項所示，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。七、本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回；另被告陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額併予准許如主文第6項但書所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　22　　日法官趙義德以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。中　　華　　民　　國　　112 　年　　3 　　月　　22　　日書記官張裕昌附表占用系爭土地5年期間之相當於租金之不當得利及自110年12月29日起按月應給付原告之相當於租金之不當得利計算式：申報地價×占用面積㎡×7%×年×應有部分（元以下四捨五入，下同）自105年12月1日起至106年12月31日止（即1年又31天） 7,280元×8.24㎡×7%×〔1+31/365〕年×1/4＝1,139元自107年1月1日起至108年12月3 1日止（即2年） 7,120元×8.24㎡×7%×2年×1/4＝2,053元自109年1月1日起至110年11月30日止(即1年又334天) 7,040元×8.24㎡×7%×〔1+334/365〕年×1/4＝1,944元自110年12月29日起按月應給付原告 7,040元×8.24㎡×7%×（1/12）年×1/4＝85元 5年期間之相當於租金之不當得利共5,136元（1,139元＋2,053元＋1,944元＝5,136元）

三重簡易庭111年度重簡字第351號

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