臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

吳韋成

被告

陳美瑛

被告

陳家緣

共同訴訟代理人

陳漢恭律師

上列當事人間請求返還押租金事件，本院於民國112年8月31日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：

㈠原告為承租門牌號碼新北市○○區○○路000號建物整棟使用（下稱系爭房屋），而於民國111年9月19日與被告陳美瑛就系爭房屋簽立自111年11月5日起至116年11月5日止之租賃契約（下稱系爭契約），並經系爭房屋所在一樓之牛老爺飯館負責人即被告陳美瑛之妹妹被告陳家緣同意，於同年9月20日交付押租金15萬元（下稱系爭押租金）予被告陳美瑛。然原告嗣後得知系爭房屋之所有權人即訴外人吳建和於出租系爭房屋予被告陳美瑛時，並不同意其可轉租，原告擔心未來使用系爭房屋之權益遭受影響，遂向被告等人終止系爭租約及請求被告等人返還系爭押租金，被告竟拒不返還，爰依系爭契約及民法租賃之法律關係，請求被告等人連帶返還系爭押租金等語。

㈡聲明：被告應連帶給付原告15萬元，及自111年10月30日起至清償日止，按年息5％計算利息。

三、被告則以：

㈠原告向被告陳美瑛承租（轉租）系爭房屋並未給付租金及無償使用水電，上開費用均遭訴外人吳建和以交付之押租金扣抵，又被告陳家緣非系爭租約之當事人，原告也未舉證系爭押租金為其收受，卻因上開轉租遭受生財器具至少30萬元損失，故被告陳家緣一併主張抵銷。而原告一方面承租系爭房屋，又可以向被告請求返還系爭押租金，原告上開作法，被告自然無法認同。訴外人吳東和於系爭租約簽立時係在場，可推知訴外人吳建和同意本件轉租乙事，故並無所謂違法轉租。

㈡如提前解除契約，按系爭租約第8條規定，應於一個月前通知，然原告卻沒有據此通知，又原告先行使用系爭房屋所積欠房租88,886元及水電費5萬元，被告陳美瑛主張抵銷。

㈢系爭房屋9月20日就交予原告使用。被告同意原告從9月20日先進場，開始搬遷，只不過實際上可以自11月5日開始起算租金。但後來有發生違法轉租，與被告原先認知不同，因被告認為系爭租約是有效的，所以才同意讓原告先進場搬遷，假如系爭租約有違法轉租情形，就被告而言，也不可能讓原告從9月20日一直至10月31日可以無償使用該房屋，因為這其中還包含營業用的水電費，每月也有將近四萬元左右。

㈣聲明：原告之訴駁回。

四、本院之判斷：

㈠原告與被告陳美瑛於111年9月8日簽立系爭房屋租約，約定由被告陳美瑛提供系爭房屋與原告承租使用，同年月20日原告交付系爭押租金予被告陳美瑛。又系爭房屋之所有權人即原始出租人為訴外人吳建和出租系爭房屋予被告陳美瑛等情，為兩造所不爭執，並有兩造間之系爭契約、訴外人吳建和署名之租賃契約書等件影本在卷可稽，自堪信為真實，惟被告等人以前詞置辯，是本件所應審酌者厥為：⒈原告得否終止系爭契約？⒉原告如得終止系爭契約，系爭契約於何時經原告合法終止？⒊原告請求被告返還系爭押租金，有無理由？⒋被告主張抵銷相當於租金及水電費用合計13萬8,886元，有無理由？茲分述如下：

⒈原告得否終止系爭契約？

⑴按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。又按民法第347條前段規定，買賣瑕疵擔保規定，於買賣契約以外之有償契約準用之，租賃契約為有償契約，故關於買賣瑕疵擔保之規定，準用之。又出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行民法第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第349條、第353條、第226條第1項、第256條分別定有明文。準此，出租人對承租人自應負權利瑕疵擔保責任。而所謂權利瑕疵擔保，係指出租人應擔保第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利，第三人所主張之權利如妨害承租人之使用收益權，即有權利瑕疵可言；例如第三人主張所有權、用益物權，則承租人對租賃物約定之使用收益即受到妨礙，且第三人之權利須於在租賃物交付前發生（最高法院77年度台上字第2369號判決意旨參照）。再按契約除當事人為合致之意思表示外，須經債務人繼續之履行始能實現者，屬繼續性供給契約，而該契約倘於中途發生當事人給付遲延或給付不能時，民法雖無明文得為終止契約之規定，但為使過去之給付保持效力，避免法律關係趨於複雜，應類推適用民法第254條至第256條之規定，許其終止將來之契約關係，依同法第263條準用第258條規定，向他方當事人以意思表示為之（最高法院89年度台上字第1904號判決參照）。

⑵經查，被告陳美瑛不否認與訴外人吳建和就系爭房屋成立租賃契約，依該契約第8條之規定，被告陳美瑛若欲將系爭房屋轉租與第三人，須事先得到訴外人吳建和同意，始得謂合法轉租，若未得訴外人吳建和事先同意，即屬違法轉租。且被告於書狀中自承訴外人吳建和於111年10月20日以被告違法轉租主張終止其與被告陳美瑛之上開系爭契約之事實（本院卷第52頁），則被告於111年10月20日起就系爭房屋即無使用收益權，而屬無權出租他人所有之系爭房屋，原告亦處於訴外人吳建和可能對其主張所有物返還請求權之不安定法律狀態中，而妨害原告對於系爭房屋之使用收益權，足認原告對於系爭房屋之使用收益權具有權利瑕疵。

⑶次查，本件兩造簽訂系爭契約時，被告陳美瑛係以自己之名義與原告簽立系爭契約，被告陳美瑛並未事先告知原告其曾向訴外人吳建和承租一事，又被告陳美瑛於本件審理進行中並未舉證其徵得訴外人吳建和同意，顯見被告陳美瑛實無轉租系爭房屋予原告之合法權源，被告陳美瑛雖辯稱訴外人吳建和有全權授權父親即訴外人吳東安處理此事，且有親自見聞其出租系爭房屋，然被告陳美瑛未提出證據以實其說，尚難採信，堪認上情原告之使用、收益租賃物受有妨害或妨害之虞，原告對於系爭房屋之使用收益權限具有權利瑕疵。從而，被告陳美瑛未經訴外人吳建和同意轉租系爭房屋予原告乃屬違法轉租，原告對於系爭房屋之使用收益權具有權利瑕疵，揆諸首揭說明，原告得依民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第1項、第263條準用第256條規定，對被告陳美瑛行使租賃契約終止權。

⒉原告如得終止系爭契約，系爭契約於何時經原告合法終止？經查，原告於111年10月21日寄發存證信函通知被告等人於收受後5日內返還系爭押租金，被告等人亦於即同年月24日收受知悉，有郵局存證信函用紙暨中華郵政掛號郵件收件回執各1份可證（本院卷第17至19頁），是以，從存證信函內文可知，被告陳美瑛於斯時應可理解原告終止契約之意思表示，即原告終止系爭契約之意思表示已到達被告陳美瑛，已生終止權之效力，揆諸前開說明，系爭契約至遲於同年月29日已然合法終止。

⒊原告請求被告返還系爭押租金，有無理由？

⑴按押租金在擔保租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責，茲租賃關係既已消滅，被上訴人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求上訴人返還押租金五十萬元，自為法之所許（最高法院83年度台上字第2108號判決參照）。

⑵經查，系爭契約於111年10月29日既已合法終止，系爭租賃關係即已消滅，且原告並無租賃債務不履行之情事，依上揭說明，原告請求被告陳美瑛返還系爭押租金15萬元，自屬有據。

⑶雖原告併請求被告陳家緣連帶返還系爭押租金等語，乃為被告陳家緣所否認，而本件與原告訂定租賃契約之相對人乃被告陳美瑛，依債之相對性原則，原告自不得向契約相對人以外之人即被告陳家緣為請求，縱被告陳家緣於系爭房屋一樓經營餐館，然契約相對人既仍為被告陳美瑛本人，而非被告陳家緣，則原告併請求被告陳家緣返還系爭押租金，要屬無據，不應准許，併此指明。

⒋被告主張抵銷相當於租金及水電費用合計13萬8,886元，有無理由？

⑴按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文。債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，他方尚無得主張抵銷之可言。又主張抵銷之當事人就其主張抵銷之債權及數額確實存在之事實負有舉證責任（最高法院88年度台上字第3398號判決意旨參照）。

⑵被告陳美瑛主張以原告應給付之水電費、違約金、提前使用系爭房屋而受有相當於租金之不當得利予以抵銷云云。然查，因其於111年9月20日與原告簽立系爭租約，並收取押租金後，即提供系爭房屋供原告進行裝潢或搬遷，並約定於111年11月5日始起算租賃期限，尚合於一般租賃契約履約常態，則原告於111年9月20日至10月30日使用系爭房屋顯係基於兩造簽立系爭租約之約定，尚難認有何不當得利可言。且因系爭租約尚未起算租賃期限，原告於租期起算前通知被告終止契約，被告亦無從主張系爭租約第21條約定之提前解約之違約金。另僅就系爭房屋水電費用部分，僅為被告陳美瑛之片面陳述，並未提出任何繳費單據等供本院佐憑，是被告陳美瑛主張以上開費用予以抵銷，洵屬無據。

㈡給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條分別定有明文。經查，本件原告之請求，屬無確定期限之給付，經原告以存證信函催告，並於111年10月24日合法送達被告陳美瑛(本院卷第17頁)，但因催告函另給被告陳美瑛5日之給付期限(本院卷第11頁)，故原告請求自該期限屆滿之翌日即同年10月30日起算遲延利息，自屬有據，應予准許。

五、綜上所述，原告依系爭租約及民法租賃之法律關係，請求被告陳美瑛給付15萬元，及自111年10月30日起（司促卷第17頁）至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列。

七、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。

八、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條。