臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

陳勝男

訴訟代理人

毛順毅律師

被告

陳國樑

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年8月21日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告民事起訴狀訴之聲明第1項為：被告應將坐落新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）全部遷讓返還原告，給付租金新臺幣(下同)4,000元，及自民國113年6月14日起至遷讓之日止按月賠償4,000元。嗣原告於114年5月15日提出民事訴之追加暨陳報狀，變更上開聲明為：被告應給付原告39萬0,675元，及自本民事訴之追加暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。查原告所為上開變更前後之訴之聲明，均係基於兩造間所簽定之房屋租賃契約書（下稱系爭租約）為請求，並撤回遷讓房屋之請求，及就請求金額部分擴張應受判決事項之聲明，依上開規定，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告起訴主張：被告向原告承租系爭房屋，並簽立系爭租約，約定租期自106年2月15日起至113年6月14日止，被告將系爭房屋作為經營弘昌自助洗衣店多年，於租約到期後並未續約，原告取回系爭房屋後，發現被告除遺留大量垃圾外，其將房屋裝潢成洗衣店所改裝之排水管、電力設施、招牌均未拆除，且被告將系爭房屋作為洗衣店所產生之濕氣、熱氣，造成系爭房屋多處壁癌、廚房磁磚剝落。又洗衣店另要裝設排風管，造成系爭房屋窗戶破掉變形，被告亦將系爭房屋廁所弄得髒亂不堪且未清潔。原告多次向被告催告回復原狀，被告明確拒絕，並置之不理，原告僅能自己找廠商將系爭房屋修繕回復，花費22萬7,126元。又被告因開設洗衣店裝設通風管，造成浴室壁癌、壁磚掉落，回復原狀費用(含稅)共10萬4,549元。復以原告因本件訴訟委任律師為訴訟代理人，支出律師費5萬5,000元，應由被告負擔。再兩造租金扣除押租金後，被告承認尚欠原告4,000元。以上請求金額共計39萬0,675元（計算式：227,126元＋104,549元＋55,000元＋4,000元＝390,675元）。爰依系爭租約第3條、第9條、第12條、民法第213條第1項、第3項為請求，並聲明：⒈被告應給付原告39萬0,675元，及自民事訴之追加暨陳報狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告答辯意旨：系爭房屋在106年3月到10月間有大漏水，被告曾經跟原告調解，調解後才跟鄰居處理漏水，有請原告再用壁癌等損傷，但原告遲遲不來，導致很多裝潢、插座受損，原告也沒處理，後來原告不來處理，被告就繼續承租，但不租之後不要叫被告處理。系爭租約已於113年6月14日，並將系爭房屋返還原告。牆壁有毀損，原告不處理，我當然是原狀還給他，牆壁原來就是這樣。原告提出積欠租金4,000元的LINE部分，是我跟對方對話記錄，但他的押金跟我收2萬元，這個4,000元是以押租金1萬8,000元扣除的，所以被告積欠租金應為2,000元。對原告所提出之估價單，水泥台、裝潢及招牌部分被告不爭執，其他自然消耗部分，被告均爭執。並聲明：請求駁回原告之訴。

三、得心證之理由：

㈠按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條第1項、第3項定有明文。又系爭租約第3條約明：「租金每個月新臺幣2萬2,000元（收款付據）乙方（即被告，下同）不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外）。」、第9條約明「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方（即原告，下同）之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回復原狀。」、第12條約明「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」。再按當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。是主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證責任。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。

㈡原告主張被告未將系爭房屋回復原狀，經其自行修繕回復後，依系爭租約第9條規定，請求被告給付回復原狀費用部分：

⒈原告主張此部分之事實，業據提出系爭租約、系爭房屋修繕前後照片數張、鴻賓室內裝潢工程行（下稱鴻賓工程行）明細表、估價單各2份在卷為憑（本院卷第19至41頁、第183至189頁、第191至199頁）。至原告雖聲請發函詢問鴻賓工程行，然該工程行迄至本件言詞辯論終結前，均未回覆。被告則辯稱系爭房屋本即有漏水問題，且牆壁有壁癌、脫落、插座、電燈總座燒毀、浴室磁磚脫落，原告均未處理，除水泥台、裝潢及招牌拆除部分之費用不爭執外，其餘部分均否認應負回復原狀義務，並提出系爭房屋牆壁、插座等照片數張在卷為憑（本院卷第91至107頁）。

⒉又承租人於租賃契約終止後所負之返還義務，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整修者。承租人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損，不應要求承租人回復至未使用房屋之狀態。

⒊本院衡酌上情及被告對於拆除系爭房屋之水泥機座、裝潢、招牌等費用支出，為回復原狀所必要費用不爭執等情，認上開鴻賓工程行估價單（日期114年7月17日）所載項次一「拆除工程」，包含：洗衣機水泥機座拆除、客廳裝潢拆除（木作隔間及矽酸鈣天花板）、排水管、風管、瓦斯管拆除、營建廢棄物、外面招牌拆除、樓中樓樓版拆除，共計7萬7,310元（含稅為8萬1,176元），屬回復原狀所必要之費用，應堪認定。至於鴻賓工程行估價單（日期114年7月17日）所載其餘各式工程，諸如：電箱移位、全室換線（錶後）、全室開關插座更換、燈座更換（8盞及2個修飾蓋）、廁所電燈LED等機電工程；樓中樓樓版拆除後牆面抹平粉光、廚房磁磚剝落處粉光補平、廚房磁磚（嚴重裂痕處修補）等泥作工程；全室油漆（原油漆牆面）之油漆工程；前電捲門線路查修、廁所鋁窗（含安裝崁縫）、鋁窗玻璃更換（含邊框打膠）等鋁窗、鐵件工程；廁所磁磚及衛浴設備清潔之清潔工程，及另一鴻賓工程行估價單（日期113年8月26）所載廁所牆地拆除（含垃圾清運）、牆面泥作打底、防水施作、牆面貼壁磚、地坪貼磚、廁所新增熱水管及衛浴設備安裝、金級省水馬桶、洗臉盆、臉盆瀧頭、除霧化妝鏡等，顯係系爭房屋本體或附屬設施之修繕或更新，難認係被告自行裝設，且原告就系爭房屋本體或設施之損壞，究係因可歸責於原告所致，抑或自然折舊或減損所致，及該附屬設備之毀損情形，是否有維修或換新之必要性等節，均未能舉證，揆諸上開說明，其自不得請求該部分之回復原狀費用。準此，原告所得請求被告回復原狀之費用應為8萬1,176元，逾此部分之請求，為無理由。

㈢原告依系爭租約第3條規定，請求被告給付租金部分：原告就此部分主張，業據提出兩造LINE對話擷圖1份在卷為憑（本院卷第155至167頁），而觀諸被告於該對話記錄表示：「…這個月房租會由押金1個月扣除，差4,000元會匯款給你…」，可知被告係以應付1個月租金扣除原告應返還之押租金後，認其尚積欠4,000元租金為計算。被告固不否認有於上開LINE對話擷圖內容，然辯稱：該金額係以原積欠租金扣除押租金1萬8,000元為計算，然原告實際收取之押租金為2萬元，故其積欠原告租金金額應為2,000元等語。查：系爭租約自112年6月15日起至113年6月14日止，所約定之租金為2萬2,000元（本院卷第37頁），又參諸兩造於105年10月15日簽定系爭租約時所約定之押租金為2萬元（本院卷第31頁），況遍翻原告所提出之歷年租約，並無押租金為1萬8,000元之記載，則被告尚積欠原告之租金，自應以系爭租約所約定之租金2萬2,000元，扣除其於簽約時所給付之押租金2萬元為計算，是被告上開辯解，尚非無稽，原告所得請求之租金為2,000元（計算式：22,000元－20,000元＝2,000元），逾此部分之請求，為無理由。

㈣原告依系爭租約第12條規定，請求被告賠償律師費部分：原告就此部分主張，固據提出律師費收據1紙在卷為憑（本院卷第189頁）。查：系爭租約第12條固有如原告涉訟所繳納之律師費用，應由被告負賠償責任之約定，然以原告所得向被告請求損害賠償者，應以必要者為限（民法第216條第1項參照），而我國民事訴訟法關於民事簡易程序並非採取律師訴訟主義（或律師強制主義），即原告無必須委任律師代理之必要，其自難據此向被告請求因本件訴訟委任律師所支出之律師費，是原告此部分之請求，要屬無據。

四、從而，原告依系爭租約及民法第213條第3項規定，請求被告給付8萬3,176元（計算式：81,176元＋2,000元＝83,176元），及自民事訴之追加暨陳報狀繕本送達翌日即114年5月16日起至清償日止，按年息5％計算之法定遲延利息，為有理由；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣新北地方法院三重簡易庭