113年度重簡字第495號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：113 年 07 月 16 日

臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決 113年度重簡字第495號原告張倬榮被告曹永睿送達地址：新北市○○區○○路○段0 0巷00號0樓被告臻丞科技有限公司法定代理人謝政益訴訟代理人翁億椿上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年7月2日言詞辯論終結，本院判決如下：主文被告曹永睿應給付原告新臺幣貳拾參萬零參佰捌拾伍元，及其中新臺幣肆萬伍仟捌佰陸拾壹元自民國一百一十三年二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告曹永睿負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行；但被告曹永睿如以新臺幣貳拾參萬零參佰捌拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分被告臻丞科技有限公司（下稱臻丞公司，原名珈瑞國際行銷有限公司）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體部分一、原告主張：被告曹永睿於民國111年8月22日向原告承租新北市○○區○○路0段00號4樓房屋及地下第3層編號第15號之機械式停車位（下稱系爭房屋），約定租賃期間自民國111年9月1日起至114年8月31日止，租金按月於每月1日前給付新臺幣（下同）31,500元，押金63,000元，每月房屋管理費計2,185元由被告負擔，並簽定房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約A）。詎被告曹永睿自112年9月1起即未繳租金及管理費，原告為此於112年11月14日以台北迪化街郵局430號存證信函催告被告曹永睿於文到七日內給付，於112年11月14日送達系爭租約A指定址「臺北市○○區○○路00巷00○0號」，詎被告曹永睿竟仍未繳納租金及管理費，原告為此於112年12月7日以台北迪化街郵局491號存證信函通知終止系爭租約A，依系爭租約A第12條、第14條第1項第2款，被告曹永睿應返還系爭房屋，及給付自112年9月1日起至112年12月7日止之租金101,613元、管理費7,048元，並自112年12月8日起至騰空遷讓系爭房屋止，相當每月租金之不當得利及違約金共63,000元；另因被告曹永睿希望能將被告臻丞公司之地址設在系爭房屋，原告遂於與被告曹永睿簽立系爭租約之同時，亦與被告臻丞公司簽立房屋租賃契約（以下簡稱系爭租約B），約定將系爭房屋出租予被告臻丞公司，約定租賃期間自111年9月1日起至114年8月31日止，租金按月於每月1日前給付19,000元，詎被告臻丞公司簽約後均未繳納過租金，經原告於112 年11月14日以台北迪化街郵局431號存證信函通知於文到7日內給付，被告臻丞公司仍未繳納，為此原告於112年12月7日以台北迪化街郵局490存證信函通知終止系爭租約B，依系爭租約B第14條，被告臻丞公司應返還系爭房；爰提起本件，並聲明:⑴被告曹永睿及臻丞公司應將系爭房屋騰空並遷讓返還原告，⑵被告曹永睿應給付原告108,661元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，⑶被告曹永睿應自112年12月8日起至騰空並遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告63,000元。二、被告臻丞公司未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，被告曹永睿則辯稱：系爭租約A並未載明每月幾號給付房租，伊都是每月5日、8日或假日均在15日前給付，並未欠繳房租，又當時簽立系爭租約A時被告臻丞公司之法定代理人未在台灣，因此先用伊個人名義簽立系爭租約A，嗣後再打一份被告臻丞公司的系爭租約B，當時有與原告講好系爭租約B是為了讓伊去辦理公司遷移地址，實際租約係伊那份系爭租約A，繳房租相關費用亦是伊所繳納，管理費和停車費伊有繳到113年6月，原告只有繳納一次三個月，伊沒有欠租金，但原告112年9月11日就說房子不租給伊，要伊搬家，所以伊當然自112年9月起就不付租金，嗣因原告找人恐嚇伊，所以伊已於113年6月17日搬走，系爭租約A就中斷了，而且為何要伊付違約金等語。三、法院之判斷: （一）原告主張被告曹永睿向其承租系爭房屋，並因被告臻丞公司欲設址於系爭房屋，故原告與被告曹永睿、臻丞公司分別簽立系爭租約A、B等語，業據提出房屋租賃契約二件為證，被告曹永睿則自認有與原告簽立系爭租約A之事實，惟辯稱系爭租約B只是為辦理被告臻丞公司遷移地址之用，實際租約應為系爭租約A等語，且為原告自認屬實，應認原告於系爭房屋之租賃關係乃係存在於原告與被告曹永睿間，系爭租約B之簽立為原告與被告臻丞公司雙方通謀虛偽之意思表示，應屬無效，故原告依系爭租約B請求被告臻丞公司遷讓返還系爭房屋，自屬無據。（二）又原告主張系爭租約A已因被告曹永睿積欠租金而於112年12月7日終止，被告曹永睿應遷讓返還系爭房屋，並給付112年12月7日前之尚欠租金及管理費共108,661元，及自112年12月8日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付不當得利及違約金共63,000元等語，為被告曹永睿以前詞置辯，查: ⑴系爭租約A是否已於112年12月7日終止？ ⒈按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力（最高法院96年度台上字第2792號民事裁判要旨可參）。原告主張因被告曹永睿自112年9月1起即未繳租金及管理費，經原告於112年11月14日以台北迪化街郵局第340號存證信函催告於文到七日內給付並送達其指定地址「臺北市○○區○○路00巷00○0號」，被告曹永睿竟仍未繳納，原告因此於112年12月7日以台北迪化街郵局第941號存證信函通知終止系爭租約A等語，業據提出各該存證信函、信封各二件影本為證，被告曹永睿固抗辯其未居住該「臺北市○○區○○路00巷00○0號」地址云云，惟被告曹永睿並未舉證證明之，且此址乃係被告曹永睿之戶籍地址，並為其於系爭租約A所記載之地址，此有個人戶籍資料及房屋租賃契約在卷可稽，復參以系爭租約A第17條所約定：「除本契約另有約定外，租賃雙方相互間之通知，以郵寄為之者，應以本契約所記載之地址為準；任一方地址如有變更，應即書面通知他方；如因地址變更或拒收，致通知無法到達他方時，以第一次郵遞之日期推定為到達日。」，是以前開二件存證信函既經分別於112年11月14日及12月7日郵寄送達該址，而經郵局招領後，以招領逾期退回，揆諸前開說明，應認各該催告及終止之意思表示均已到達被告曹永睿而發生效力。 ⒉依系爭租約A第14條第1項第2款約定:「乙方（即被告曹永睿）遲付租金之總額達二個月之金額，並經甲方（即原告）定相當期限催告，仍不為支付。」，為原告得提前終止租約之事由，而被告曹永睿既自認其自112年9月起即未再繳付租金之事實，且其所繳納之押金63,000元，並不得抵充租賃期間之租金，亦經兩造於系爭租約A第4條第2項約明，是以原告於112年11月14日以存證信函催告被告曹永睿於文到七日內給付所積欠已達二個月餘之租金，被告曹永睿仍未繳納，原告再於112年12月7日以存證信函通知終止系爭租約A，即屬有據，應認系爭租約A已於112年12月7日終止。 ⑵原告請求被告曹永睿騰空遷讓返還系爭房屋，有無理由？系爭租約A已於112年12月7日終止，固如前述，惟被告曹永睿抗辯其已於113年6月17日搬走之事實，既為原告所自認（見本院113年7月2日言詞辯論筆錄），原告此部分請求，即無理由。 ⑶原告請求被告給付112年12月7日前之尚欠租金、管理費共1 08,661元，及自112年12月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付63,000元，有無理由？ ⒈原告主張被告自112年9月1日起至112年12月7日止，尚欠租金101,613元及管理費7,048元，共108,661元等語，為被告曹永睿爭執管理費部分，而依原告於審理中所提且為被告自認真正之租金及管理費繳納明細，其中112 年7月至112年12月7日終止租約止之管理費（含車位管理費）共6,972元（即【2,185元×3】+【1,785元×7/31 】＝6,972元，小數點以下四捨五入，下同）確係由原告所代為繳納，則加上被告曹永睿112年9月至112年12月7日止之尚欠租金101,613元（即【31,500元×3】+【31,500元×7/31】＝101,613元），原告得請求112年12月7日前之尚欠租金及管理費共108,585元（即6,972元+101,613元）。惟押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨可資參照），此並為系爭租約A第21條所明定，原告尚未返還被告曹永睿二個月押金63,000元之事實，兩造不爭執，揆諸前開說明，被告曹永睿所欠租金及管理費108,585元，經扣抵押金後，原告僅得請求被告曹永睿給付45,585元，逾此部分，則屬無據。 ⒉原告主張依系爭租約A第12條請求被告自112年12月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付63,000元等語，觀以系爭租約A第12條第3項約定「乙方未依第一項規定返還租賃房屋時，申方除按日向乙方請求未返還租賃房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額計算之違約金（未足一個月者，以日租金折算）至返還為止。」，被告曹永睿於112年12月7日租約終止後，既直至113年6月17日才搬走，則原告請求自112年12月8日至113年6月17日期間相當月租金31,500元計算之損害168,000元（即【31,500元×5】+【31,500元×10/30】＝168,000 元）。惟按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第252條定有明文。本院審酌被告曹永睿於租約終止後遲延返還系爭房屋所致原告之積極損害及所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益，衡諸被告曹永睿不依約返還系爭房屋，導致原告須為追討或喪失其他利用機會等不利益，再考量目前社會經濟處於存款低利率之狀況，且原告已有請求相當於月租金之損害等情，認原告請求按月依相當月租金額計算之違約金，依一般通念尚屬過高，應予酌減為按月以相當月租金額之1/10即3,150元計算為適當，是原告另請求被告曹永睿自112年12月8日起至113年6月17日止之違約金16,800元（計算式:【31,50元×5】+【31,50元×10/30】＝16,800元），洵屬有據，逾此部分，則屬無據。綜上，原告此部分得請求被告曹永睿給付相當月租金之損害及違約金應為184,800元（即 168,000元+16,800元＝184 ,800元）。（三）從而，原告本於系爭租約A之約定，請求被告曹永睿給付230,385元（即184,800元+45,585元＝230,385元），及其中 45,585元及自起訴狀繕本送達翌日即113年2月13日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之其餘請求，為無理由，應予駁回。（四）本件判決事證基礎已臻明確，原告其餘主張、陳述及所提證據，經本院審酌後，認與判決結果已無影響，爰不再一一論述，併予敘（五）本判決原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；並依職權酌定相當擔保金額，為被告曹永睿得免假執行之宣告。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　16　　日臺灣新北地方法院三重簡易庭法官葉靜芳以上為正本係照原本作成。如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。書記官許雁婷中　　華　　民　　國　　113 　年　　7 　　月　　16　　日

三重簡易庭113年度重簡字第495號

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