臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

謝莉屏 住○○市○○區○○路0段000巷0號6樓

訴訟代理人

許俊仁律師

被告

劉翀安 住○○市○○區○○路00號

訴訟代理人

林紹源律師

　　　　　　李慧君律師

受 告知 人　謝利澄　　住○○市○○區○○路00000號5樓

　　　　　　謝郁沁　　住○○市○○區○○街000○0號6樓

　　　　　　謝羽潔　　住○○市○○區○○街000巷00號5樓

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年3月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；受告知人不為參加或參加逾時者，視為於得行參加時已參加於訴訟，準用民事訴訟法第63條之規定，同法第65條第1項、第67條分別定有明文。被告聲請對訴外人謝利澄、謝郁沁、謝羽潔告知訴訟（本院卷第61頁），經查本件原告請求被告騰空遷讓返還門牌號碼新北市○○區○○路00000號5樓房屋及編號32號平面車位(下稱系爭房屋)，而被告經營之寬美建設股份有限公司(下稱寬美公司)時，曾於民國108年7月26日間，與訴外人謝勝男及謝利澄簽訂委建契約書，約定寬美公司施作老屋重建工程之期間，應補貼謝勝男等自行在外租屋之房屋租金，惟其等遲未覓得合適租屋處，寬美公司遂提供系爭房屋予謝勝男等使用，嗣謝勝男於110年5月16日死亡，其繼承人為謝利澄、謝郁沁、謝羽潔(下稱謝利澄等3人，見限閱卷)，且系爭房屋現由謝利澄等3人占有使用中，倘本件訴訟因認被告無權占有系爭房屋，致原告勝訴而得請求遷讓返還系爭房屋，則本件訴訟結果對謝利澄等3人顯有法律上之利害關係，足認被告之聲請合於上開法律規定，爰依法將訴訟事件及進行程度通知謝利澄等3人（本院卷第105頁至109頁）後，均未聲明參加訴訟，爰列為受告知訴訟人，先予敘明。

二、原告主張：原告於108年9月4日與被告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定每月5日前繳納租金新臺幣（下同）25,000元，租賃期間自108年9月4日起至114年4月30日止，原告曾於系爭租約到期前，以114年4月11日板橋浮洲郵局存證號碼000054號函，通知被告將收回系爭房屋自用，故系爭租約租期屆滿即不再續約，請被告遵期返還系爭房屋，惟被告迄今仍未返還，爰依租賃契約第13條第1、3項及民法不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明如主文第一、二項所示。

三、被告則以：我們同意返還系爭房屋，但違約金部分希望可以酌減。系爭房屋目前是受告知人謝利澄等3人占有使用中等語。並聲明：原告之訴駁回。

四、得心證之理由：

㈠按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第3條約定：「租賃期間：自108年9月4日起至114年4月30日止」，第4條約定：「承租人每月租金為25,000元，並應於每月5日前支付」，第13條第1項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。」（本院卷第17至29頁）。經查，原告主張其與被告簽訂系爭租約，約定租賃期間至114年4月30日止，租期屆滿前原告曾以存證信函通知不續租等情，業據提出系爭租約及存證信函為證（本院卷第17至33頁），且被告亦未有所爭執，並同意返還系爭房屋，僅抗辯違約金過高云云(本院卷第125頁)，堪信原告前揭主張為真實。從而，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。

㈡次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。查系爭租約於租期屆滿時，業經原告通知被告不再續約而消滅，已如前述，而被告於系爭租約到期後，將系爭房屋交付謝利澄等3人占有使用中，迄今尚未返還，且未持續給付租金，亦經被告自承在案(本院卷第126頁)，足見被告114年4月30日租期屆滿後，已無占用系爭房屋之合法權源，竟仍允由謝利澄等3人無權占有系爭房屋，致原告受有相當於租金之損害，則原告依前開法律規定，請求被告自114年5月1日起，按月給付相當於租金之不當得利25,000元，即屬有據。

㈢再按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第252條所明定。然此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。

㈣查系爭租約第13條第1項及第3項約定：「㈠租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記。...㈢承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍(未足一個月者，以日租金折算)之違約金至返還為止。」，而被告於系爭租約租期屆滿後，未將系爭房屋返還原告等事實，業經本院認定如前，則原告依上開系爭租約之約定，請求被告給付違約金，堪認有據，核以被告將系爭房屋交付其承包老屋重建工程之屋主使用，性質上屬於供營業使用，且上開約定違約金之數額，與多數租賃契約之約定相較，亦無證據顯示有核過高之情形，本院應予尊重，不生酌減之問題，兩造均應受此約定之拘束，故原告請求被告自000年0月0日起，按月給付00,000元之違約金，應屬有據。被告空言辯稱違約金過高云云，並未舉證以實其說，自難認可採。

㈤末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。查依系爭租約第4條約定，被告每月租金應於每月5日前支付，係定有期限之給付，至租約期滿消滅後，被告未依約返還系爭房屋所應給付之相當月租金額及同額之違約金，亦應按月於給付期限屆滿時負遲延責任，則原告請求自各期應給付之日(即每月5日)翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，亦屬有據。

五、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，請求如主文所示，為有理由，應予准許。

六、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

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