臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決

原告之訴駁回。

訴訟費用新臺幣1,500元由原告負擔。理由要領

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述，且無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告起訴主張：原告向被告買受坐落於新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍全部）及其上未經保存登記之門牌號碼新北市○○區○○路0段00巷00號房屋（下稱系爭房屋，與土地合稱系爭不動產），並於民國113年4月23日簽定價金信託履約證買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定價金為新臺幣(下同)780萬元，並於113年7月10日支付尾款及完成交屋。原告於交屋後進行整修，發現系爭房屋之2支樑柱、1支梯背、樓板5處、戶外樓板一大處皆有鋼筋外露之情形，為隱藏的重大缺陷，對系爭房屋的結構安全及使用功能産生影響，並有減損房屋價值之事實。經委請廠商評估修復上開鋼筋外露部分費用為8萬9,250元，原告通知被告，要求其承擔相應的修繕責任，被告拒絶支付相關費用。爰依民法物之瑕疵擔保規定，請求減少相當於上開修補費用之價金，並依不當得利之法律關係為請求返還，並聲明：被告應給付原告8萬9,250元。

三、得心證之理由：

㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第354條第1項、第359條、第366條固有明文。又民法關於買賣物之瑕疵擔保規定，非強行規定，當事人得以特約免除、限制之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任另有特約者，原則上自應從其特約，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權而為減少價金之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決意旨參照）。

㈡原告主張系爭房屋具有上開2支樑柱、1支梯背、樓板5處、戶外樓板鋼筋外露之瑕疵，且係隱藏之瑕疵，固據提出承鴻興股份有限公司報價憑單、標的現況說明書、系爭買賣契約書各1份、系爭房屋照片數紙在卷為憑（本院卷第19至25頁、第45至60頁）。然參諸系爭買賣契約書所附特約事項載明：「…⒉賣方（即被告）排除買賣標的（不動產）民法瑕疵擔保責任，買方（即原告）放棄買賣標的（不動產）之瑕疵擔保責任請求權。」，顯見兩造已特約免除被告之瑕疵擔保責任。原告雖主張：會簽這份（特約事項）是因為房屋稅籍無法過戶，所以才會去簽這份放棄瑕疵擔保，是針對無法過戶部分的瑕疵擔保。現況說明書上記載鋼筋裸露的問題是在外陽台部分，其他部分都沒有記載等語。惟以觀諸上開特約事項雖有載明「⒈買方知悉本買賣標的之稅籍無法辦理移轉，仍同意繼續購買，倘日後有任何爭議，概由買方自行承擔。與賣方、仲介、地政士、第一建經無涉。」等語，然與上開⒉所示內容係屬不同段落，尚無從推認上開⒉所示內容僅限於系爭房屋無法辦理移轉一事。又系爭買賣契約書並未將原告所提出之標的現況說明書列為契約附件，甚且上開現況說明書上並無買方簽名，顯見兩造於簽定系爭買賣契約時，係有意排除被告之瑕疵擔保責任，才會未將上開現況說明書列為契約附件，亦足認兩造已約定免除被告之瑕疵擔保責任。復查原告所提出之其他證據，尚不足以證明被告就系爭房屋應負瑕疵擔保責任，或有被告有故意不告知瑕疵之情形，揆諸上開說明，原告自不得再依物之瑕疵擔保請求權而減少價金。

㈢從而，原告請求被告給付8萬9,250元，為無理由，應予駁回。

四、本件訴訟費用為1,500元，併依職權確定由原告負擔。

臺灣新北地方法院三重簡易庭