臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決

原告

吳明哲

訴訟代理人

邱懷靚律師

被告

陳冠妘

上列當事人間請求終止租約等事件，經本院於民國115年6月11日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，嗣後雖具狀陳稱其因開庭當天對路況不熟，才會遲到20分鐘，聲請再開辯論等語，縱認屬實，亦非屬民事訴訟法第386條第2款所列「可認為係因天災或其他正當理由者」之情形，而本件復核無民事訴訟法第386條所列各款情事，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

二、原告主張：原告欲開設韓式料理餐廳，經由第三人媒介而與被告見面確認屋況可正常使用後，而於民國114年9月26日與被告簽訂住宅租賃契約書（下稱系爭租約），約定由原告向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路000○0號房屋（下稱系爭房屋），租期自114年10月1日起至124年9月30日止共計10年，租金每月新臺幣（下同）8萬元，另水費每年4萬元，每期應於當年12月底前繳納12個月租金及水費共100萬元，而114年10至11月共2個月期間為裝潢免租金期間，原告並於簽約當天給付13個月（即114年12月至115年12月）租金含水費共108萬4000元予被告，隨即開始進行裝潢施工，並預計於115年1月13日開幕；詎料，原告於裝潢完成近9成之際，突於114年12月22日接獲被告通知系爭房屋經新北市政府違章建築拆除大隊（下稱違建拆除大隊）認定為違章建築，並訂於115年1月5日起執行拆除等語，原告至此始知悉系爭房屋是違章建築，不得作為其他使用；而被告明知系爭房屋是違章建築，且曾於102年間遭拆除後重建之事實，隨時有被主管機關拆除之虞，竟未向原告告知，顯已違反出租人附隨義務，且所提供系爭房屋全部遭匡列為違章建築，已達無法使用之狀態，而未保持合於約定使用收益之收態，亦與債之本旨不符，已違反民法第423條規定，原告租賃系爭房屋開設餐廳之目的顯然無法達成，被告自屬債務不履行，經原告於115年1月7日以存證信函終止系爭租約，被告於同年1月9日收受通知；爰本於民法第179條規定請求被告返還溢收（即115年1月9日至116年12月31日）之租金及水電費共97萬8667元，及依民法第227條第1項、第226條第1項債務不履行規定請求被告賠償裝潢費用損害349萬3410元，合計共447萬2077元之事實，業據原告提出與所述相符之系爭租約、114年房屋稅單、兩造間之LINE對話紀錄擷圖、新北市板橋區農會匯款申請書、工程承攬合約書、裝修前外觀及內部照片、裝修設計圖及裝修施工照片（含拆除工程、冷氣工程、水電工程、輕鋼架工程、天花板及鐵件工程、玻璃及鐵件工程、泥作工程、木作工程、油漆工程、監視器工程、招牌工程）、違建拆除大隊違章建築認定通知書及拆除時間通知單、違建拆除大隊勘查紀錄表、臺北台塑郵局31號存證信函及收件回執、已完成施作工程報價單、土地登記第二類謄本等件為據（卷第21至137頁），並有新北市政府稅捐稽徵處三重分處函及檢送系爭房屋之115年課稅明細表（卷第157至159頁）、違建拆除大隊函及檢送系爭建物涉及違章建築之相關資料（卷第161至183頁）在卷可稽。被告則就原告上開主張之事實，已於相當期日受合法通知，而於言詞辯論期日不到場，亦未提出任何準備書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，自堪信原告之主張應為真實。

三、出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。民法第423條、第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。而出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423條之規定自明，故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任；另契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227條不完全給付之規定行使其權利（參看最高法院96年度台簡上字第18號、98年度台上字第222號判決意旨）。是交付、保持合於約定使用之租賃物為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，而構成不完全給付。且當事人債之關係存續期間，為促進實現主給付義務，或為維護他方當事人人身或財產上之利益，基於誠實信用原則而有相關之附隨義務，關於契約標的之品質、瑕疵存否內容之告知，即為契約上之附隨義務，則以營業為目的之租賃標的物，承租人往往須就租賃標的物重為裝潢並支出相當費用，且繼續營業相當期間始得回收，故租賃標的物是否為違章建築，有無被主管機關拆除之虞，均屬租賃契約之重要內容。而出租人如知悉承租人租賃房屋目的在營業，租賃期間又非屬短期，為促進主給付即租賃標的物之使用、收益，使承租人得以長時間營業而使給付利益獲得最大可能之滿足，維護承租人財產上利益，出租人自有就租賃標的物是否為違章建築及有無被主管機關拆除之虞之事實告知承租人之附隨義務。經查：

㈠本件原告為開設韓式料理餐廳而向被告承租系爭房屋，業如前述，復參諸卷附兩造簽訂之系爭租約，租期長達10年之久，並給予原告2個月裝潢免租金期間，益徵被告知悉原告承租系爭房屋係作為長期經營餐廳之營業用途，自須確保原告在租期內均能合法使用收益系爭租賃物，方能達成原告租屋用以營業之目的，被告依約自負有提供合於約定使用、收益租賃物予原告使用之主給付義務，並有告知承租人即原告系爭房屋是否屬違章建築及有無被主管機關拆除之虞之附隨義務。

㈡然而，觀系爭租約於現況確認書內，就系爭房屋是否為違章建築及有無被主管機關拆除之虞等情，被告並未加以註明（卷第35頁），且觀兩造間之對話紀錄擷圖，亦未見被告在簽約前，有向原告告知說明系爭房屋為違章建築及有無被拆除之虞等情，而被告既為系爭房屋之屋主，就系爭房屋屬違章建築及有無被拆除之虞乙節，衡情應無不知之理，竟於出租系爭房屋時，未告知承租系爭房屋用以作為餐廳長期營業使用之原告上情，已有違依系爭租約所負之附隨義務，揆諸前揭說明，被告既已違反附隨義務，且所提供租賃物係違章建築，於原告承租後即收受主管機關通知拆除，而有被拆除無法使用之虞，亦違反租賃物保持合於約定使用之主給付義務，而構成不完全給付，且此係可歸責被告並已無法補正，原告爰通知被告終止租約，並依不當得利規定請求被告返還終止後溢收之租金及水費共97萬8667元【計算式：（已收取108萬4000元）－（1個月又9天租金即10萬4000元）－（1個月又9天水費即4274元）＝97萬5726元】，及依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求被告賠償其因履行系爭租約及後續為營業所支出之相關裝潢費用349萬3410元（計算式及付款資料，詳卷第45頁、第49頁、第119至129頁），共計446萬9136元，自屬有據。

四、從而，原告本於民法第179條及依民法第227條第1項準用同法第226條第1項規定，請求被告給付446萬9136元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即115年5月8日（繕本於同年5月7日送達，卷第155頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。

五、本件係適用簡易訴訟程序而為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，失所依據，應予駁回。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣新北地方法院三重簡易庭