臺灣新北地方法院三重簡易庭民事簡易判決

原告

陳怡芳

被告

楊長穎

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年7月28日言詞辯論終結，本院判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。上開規定於簡易程序亦有適用。原告起訴聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）192,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡被告應將門牌號碼新北市○○區○○路000號3樓之2房屋(下稱系爭房屋)遷讓返還原告。嗣於民國115年6月23日言詞辯論期日當庭追加第3項聲明為：被告應自114年12月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告29,000元。核屬基於同一基礎事實請求，並擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許。

二、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自114年2月15日起至115年8月14日止，每月租金為29,000元，於每月15日前繳納，並由被告交付原告押租金58,000元。詎被告自114年5月起即未依約支付租金，欠繳情形如附表所示，截至114年12月，尚積欠租金共192,000元，經原告定期催告，被告仍未給付，原告乃於114年12月8日以通訊軟體對被告為終止租約之意思表示。又被告迄未返還系爭房屋，妨害原告之使用收益權利，被告應自爭租約終止後之翌日即114年12月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利。為此，爰依民法第439條前段、第455條前段、第179條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告192,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈡被告應將系爭房屋遷讓返還予原告。㈢被告應自114年12月9日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告29,000元。

二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。

三、本院之判斷：

㈠原告主張被告向其承租系爭房屋，約定租賃期間自114年2月15日起至115年8月14日止，每月租金為29,000元，於每月15日前繳納，而被告自114年5月起未依約給付租金，給付情形如附表所示，計算至114年10月，被告欠繳之租金共149,000元（計算式：29,000元＋29,000元＋19,000元＋29,000元＋14,000元＋29,000元=149,000元），經原告定期催告，被告仍未給付租金，原告遂於114年12月8日以通訊軟體為終止租約之意思表示，而被告迄今仍未返還系爭房屋等情，業據提出房屋租賃契約書、內湖江南郵局存證信函及掛號回執、兩造間通訊軟體對話紀錄截圖、公證書等件為證，而被告經合法通知，迄未到場或具狀爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，依民事訴訟法第436條第2項、第280條第3項本文準用第1項規定，視同自認，堪信原告上開主張為真實。

㈡請求租金部分：

⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號判決意旨參照）。

⒉原告雖請求被告給付租金192,000元，惟查：被告依系爭租約，應按月於每月15日前給付租金29,000元，而被告114年5月至同年10月（即114年5月15日起至114年11月14日止）尚欠租金共計149,000元，業經本院認定如前，是原告請求被告給付此部分租金，自屬有據；又原告固亦請求被告給付114年11月（即114年11月15日起至114年12月14日止）租金19,000元以及同年12月（即114年12月15日起至115年1月14日止）租金24,000元（如附表編號7、8），然兩造間租賃關係業於114年12月8日終止（詳後述），則原告自僅能請求租賃期間存續之114年11月15日起至同年12月8日止共24日之租金計23,200元（計算式：29,000元×24/30＝23,200元），扣除被告已給付之10,000元、5,000元租金（見附表編號7、8備註欄）後，原告尚能請求8,200元（計算式：23,200元－10,000元－5,000元＝8,200元）；再者，被告已交付押租金58,000元與原告，此為原告所是認，依前開說明，於兩造租賃關係終止後，發生當然抵充之效力。準此，原告本件能請求被告給付之租金應為99,200元（計算式：149,000元＋8,200元－58,000元=99,200元），逾此範圍之請求，難認有據，不應准許。

㈢請求返還系爭房屋部分：

⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號判決意旨參照）。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，亦為民法第455條前段所明定。

⒉查被告欠繳之租金達149,000元以上，已超過2個月租金額，經原告定期限催告，被告仍未給付欠繳之租金，依前開說明，原告自得終止兩造間之租賃關係，是原告主張其已於114年12月8日合法終止兩造間之租賃關係，應屬可採。又被告迄未返還系爭房屋而繼續占用，已如前述，是原告依民法第455條前段之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，亦屬有據。

㈣請求返還不當得利部分：

⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。次按無權占有他人之物為使用收益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之價額（最高法院106年度台上字第461號判決意旨參照）。

⒉查兩造間之租賃關係業於114年12月8日合法終止，且被告至今仍未返還系爭房屋等情，業經本院認定如前，是被告於租賃關係終止後仍占有使用系爭房屋，已屬於無正當權源之無權占有，致原告無法使用收益，依前開規定及說明，被告獲有相當於租金之不當得利。是原告主張被告應自114年12月9日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告29,000元，即屬有據。

四、綜上所述，原告依民法第439條前段、第455條前段、第179條之規定，請求被告應給付原告99,200元，及自起訴狀繕本送達之翌日即115年1月13日（本院卷第59頁）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，並請求被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，暨請求被告應自114年12月9日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月給付原告29,000元，均有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。

五、本件原告勝訴部分適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴之判決，應依民事訴訟法第389條第1項第3款規定職權宣告假執行。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

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