三重簡易庭94年度訴字第442號

• 裁判案由: 返還租金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 94 年 09 月 28 日
• 法官: 張瑜鳳
• 當事人: 乙○○、全聯實業股份有限公司

台灣板橋地方法院民事判決　　　　　　　 94年度訴字第442號原　　　告
即反訴被告　乙○○
訴訟代理人　劉紀翔律師
被　　　告
即反訴原告　全聯實業股份有限公司
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　趙文銘律師
訴訟代理人　許英傑律師
上列當事人間94年度訴字第442號返還租金等事件於中華民國94
年9月14日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣貳佰伍拾萬伍仟元，及自附表一所示之利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應將如附表二所示之支票返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾參萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行實施前以新台幣貳佰伍拾萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用反訴原告負擔。
事 實 及 理 由
甲、本訴部分：
壹、原告部分：
（壹）訴之聲明：
一、被告應給付原告新台幣貳佰伍拾萬伍仟元整及自附表一所載利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告應將如附表二所示之支票二紙返還原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、原告願供擔保，請准宣告假執行。
（貳）、陳述：
一、原告為經營托兒所，於民國（下同）92年7月11日與被告簽
立「房屋租賃契約書」，由原告向被告承租座落於台北縣新莊市○○路82巷27號2樓房屋（下稱系爭房屋），雙方約明
租賃期限：自92年9月1日起至104年8月31日止；租金：每月新台幣（下同）300,000元整，但第一年租金優惠為150,000萬元整，且交屋日（簽約日次日）至起租日為裝修期，免收此期間租金；租金給付方式：每月為一期，每次交付十二期租金支票，交由被告按月兌付。押租金：900,000元，由原
告於簽定租約同時交付被告。雙方並另約明，被告應負責取得租賃物核准用途變更為托兒所使用，被告並同意原告於申請辦理立案時變更承租人，改以由立案所核准名稱為承租人，此均有兩造簽立之「房屋租賃契約書」可稽。嗣後，原告於已依約交付被告押租金900,000元，及第一年期（92年9月1日至93年7月31日）租金支票計11張，原告並於92年8月即
兩造約定之裝修期內，為本件租賃物雇工施作地坪水泥沙漿整體粉光工程，支出工程款計255,000元整，此有工程估價
單、施工照片、工程款匯款回條等為證。詎被告竟未依約於92年9月1日將可供托兒所立案之房屋交付原告使用，雖履經原告催告，被告均藉詞拖延，原告乃於93年5月19日以存證
信函函請被告儘速取得系爭建物核准變更用途為托兒所使用，並於同年9月8日再次函請被告限於七日內取得系爭建物核准變更用途為托兒所使用，惟被告仍未履約，原告遂於同年12月2日以（93）仰法字第1203號函通知被告解除契約，請
被告於函到日起三日內返還其尚未提示之租金支票，及其已兌領之租金支票金額計1,350,000元、押租金900,000元、地坪水泥沙漿整體粉光費用255,000元，共計2,505,000元；被告於93年12月3日接獲該函，竟不置理，此有中和積穗郵局
第一三六號存證信函、同郵局第二四七號存證信函，及92
年12月2日（93）仰法字第1203號函等為證。按查，出租人
應以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第423
條定有明文，本件兩造約定之租賃物為可供托兒所立案使用之房屋，被告未依約定將可供托兒所立案之房屋交付原告使用，業經原告解除兩造租賃契約，爰依民法第259條、第260條、第179條之規定，提起本件訴訟。
二、被告未依債務本旨將可供托兒所立案之房屋交付原告使用，應負債務不履行之責：
（一）被告雖稱，原告於簽約時僅稱係供其作為何嘉仁關係企業使用，並未特定作為托兒所使用，本件租賃之目的並非約定僅專供原告作為托兒所使用，原告自不得執此謂未獲准變更為托兒所使用，即屬不合使用收益狀態云云，惟查，兩造於「房屋租賃契約書」第2條第1項、第11條第3項、
第15條第2項已分別約明：被告應負責取得系爭建物核准
用途變更為托兒所使用，於92年9月1日交付原告使用，被告並應自交屋日起，提供可供『何嘉仁文教機構』顧客進出之出入口之適當位置供原告使用，被告並同意原告於系爭建物申請辦理立案時變更承租人，改由以立案所核准名稱為承租人等語，被告主張，本件租賃之目的並非約定僅專供原告作為托兒所使用云云，即非屬實，被告未依約定將已取得核准用途為可供托兒所立案之房屋交付原告使用，依民法第423條之規定，自應負債務不履行之責。
（二）且查，系爭建物原核准用途僅能供市場使用，既不能供原告設立托兒所使用，亦不能供何嘉仁關係企業使用，被告自應負債務不履行之責。
（三）被告雖主張，本件租賃之目的並非約定僅專供原告作為托兒所使用，惟其既亦承認本件約定使用收益之租賃物係包含可供托兒所立案使用，其未依債務本旨履約，自應負債務不履行之責。
三、被告申請變更系爭建物用途之理由及未能獲准變更之原因，皆與原告無涉，被告主張本件係因可歸責於原告之事由致未能獲准變更用途云云，洵屬無據：
（一）被告雖稱，被告申請變更系爭建物二樓用途為供社會福利設施（含托兒所）使用，因受何嘉仁美語違規營業影響，致使本件之申請變更延宕，何嘉仁美語為原告之履行輔助人，是被告就本件申請變更事宜並無任何可歸責事由，反原告有之灼然云云，惟查，被告所稱之「何嘉仁美語」，應非民法所稱之「人」，被告如何能稱「何嘉仁美語」為「履行輔助人」？且認為係原告之「履行輔助人」？
（二）且查，原告就系爭建物，既未以自己名義提出托兒所立案申請，亦未以「何嘉仁美語」名義提出何種申請，則系爭建物二樓能否獲准變更為社會福利設施（含托兒所）使用，此與原告或「何嘉仁美語」何干？被告竟稱，本件係因可歸責於原告之事由致未能獲准變更用途云云，顯為不實。
（三）又查，依據被告在答辯一狀中之自認及所檢附之證據，本件被告申請變更系爭建物用途之經過似為：
１、92年4月11日（按此時兩造就承租系爭房屋尚無接觸），
被告以系爭建物（即「市八」市場）之一樓作為市場確已足敷使用為由，向台北縣政府申請准將二樓原核准市場用途變更為福利設施、托兒所使用。
２、台北縣政府因而於92年5月1日及92年7月9日分別函請新莊市公所「確實評估市八市場之使用狀況，並明確表示一樓作為市場是否確已足敷使用」、「俾利本府辦理後續事宜」。
３、新莊市公所乃於92年11月19日、93年1月19日分別函稱：
「倘業者欲變更作社會福利設施使用，請提出符合社會福利之使用方案，再由本所針對個案召開內部討論會議衡量是否變更使用，俾憑層轉縣府審核」、「請業者研議更為詳細可行之配套方案函報本所後，再由本所內部會議議決是否同意在法令允許範圍下作變更使用」等語。
４、新莊市公所嗣因各家業者之要求，另於93年3月17日召開
會議，決議：「本市獎投市場二樓是否應維持原規定作市場使用，將由公所委託民意調查機構作民意調查後，再決定是否准其變更為社會福利設施或是維持原市場用途」。５、由上可見，被告申請變更系爭建物用途之理由實為「系爭建物之一樓作為市場已足敷使用」，而其遲遲未能獲准變更用途之原因，則為被告未能依新莊市公所之要求提出「符合社會福利之使用方案」，且迄93年1月19日止，被告
仍未提出「更為詳細可行之配套方案」，是皆應與原告無涉，被告竟稱，本件係因可歸責於原告之事由致未能獲准變更用途云云，顯為不實。
（四）被告雖又稱，新莊市公所就被告申請系爭建物變更作托兒所使用，業已於94年5月9日同意備查云云，惟查，被告未於原告解除本件租約前，將可供托兒所立案使用之房屋交付原告使用，其於兩造租約解除後，能否獲得新莊市公所同意變更系爭建物用途，應已與本件無關，且查，被告在主、客觀條件並未改變的情況下，既能獲得新莊市公所同意變更系爭建物用途作托兒所使用，足見，新莊市公所是否同意變更系爭建物用途，實與原告無涉，被告竟稱，本件係因可歸責於原告之事由致未能獲准變更用途云云，顯屬不實。
四、 被告主張其無可歸責之事由云云，無可採信：
（一）被告主張，被告於92年4月11日，即系爭租約簽約前，業
已向台北縣政府提出使用執照核准變更為社會福利設施（含托兒所）之申請，足見並無可歸責於被告之事由甚明云云，惟查，被告縱已提出變更系爭建物用途之申請，惟被告既未於原告解除契約前，依兩造租約第十一條第三項「甲方（被告）負責取得二樓核准用途變更為托兒所使用」之約定，將獲准用途為托兒所使用之房屋交付原告，被告即已違約，被告僅以其已提出變更申請為由，主張無可歸責於被告之事由云云，已乏所據。
（二）且查，被告於92年4月11日提出變更申請後，台北縣政府
至92年7月9日（即兩造簽立系爭租約兩天前）仍僅函請新莊市公所「確實評估市八市場之使用狀況，並明確表示一樓作為市場是否確已足敷使用，於文到後二週內回覆本府」，是時，被告顯無事證理由足堪確信其於92年9月1日前可以獲得准許變更系爭二樓爭建物用途，被告竟故意隱瞞台北縣政府上開函文情形，信誓旦旦對原告保證，至遲可於9月1日前獲准變更用途為托兒所使用，誘使原告於92年7月11日與被告簽立系爭租約，若謂被告為使原告與其簽
立系爭租約，不惜惡意隱瞞實情、信口保證之行為為無可歸責之事由，其誰能信。
（三）再查，被告係因其未向新莊市公所提出「符合社會福利之使用方案」，且迄93年1月19日止，被告仍未提出「更為
詳細可行之配套方案」，致未能獲准變更用途，已詳如前述，被告豈得稱其未能履約為無可歸責之事由？
（四）又查，依被告於答辯一狀檢附之函文日期所示，被告顯未積極進行變更用途之申請，被告坐收租金，竟延宕申請變更用途相關後續作業，豈得謂無可歸責之事由。
五、被告提出之「博覽會社區管理委員會函」，並未送達原告，該函所載「河家人文理語文電腦補習班」亦與本件租賃無涉。
六、綜上所述，被告於92年7月11日與原告簽立系爭租約時，被
告明知其於92年9月1日前，並無可能完成系爭房屋使用執照之變更，被告竟故意隱瞞實情，誆稱其至遲可於92年9月1日前獲准變更系爭建物用途為托兒所使用，誘使原告於92年7
月11日與被告簽立本件租約，實際上，遲至93年12月2日原
告解除系爭租約時，被告仍未能將可供托兒所立案使用之房屋交付原告使用，致生本件糾紛，原告因而解除租約，請求被告返還其已受領之給付，並返還不當得利、賠償損害，洵為有據，請予准許。
（參）證據：提出房屋租賃契約書、工程估價單、施工照片、工程款匯款回條、存證信函、律師函及回執等為證。
貳、被告部分：
（壹）被告答辯聲明：
一、請求駁回原告之訴。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
（貳）陳述：
一、本件被告並無可歸責之事由：
（一）按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條固定有明文。
（二）然，依臺灣高等法院85年上字第1419號判決：「按變更使用執照須由建物之所有人始能辦理，上訴人於知悉其出租房屋之用途與法令之規定不符，致其承租人不能取得合法營業之許可，竟不依約辦理，迄被上訴人通知解除之時，仍未為被上訴人申請辦理變更使用執照，其未即時為被上訴人辦理變更使用執照，致使被上訴人長期不能合法營業，終致終止兩造之租賃契約，而停止繼續營業，自屬有可歸責之事由。」之反面解釋，即若出租人已提出變更使用執照之申請，即難認出租人有可歸責之事由，出租人並無違約之情可言甚明。
（三）本件原告就系爭建物於92年7月11日訂立系爭租約時，僅
稱係供其作為何嘉仁相關企業使用，並未特定作為托兒所使用，此觀系爭租約前言載有「茲為乙方租用甲方所有房屋作為何嘉仁相關企業使用」、第六條：租賃標的物之使用（1）載有「本租賃標的物（含設備）係供乙方作為經
營何嘉仁相關企業使用」等語即明，是被告原證三所述渠承租系爭建物係作為托兒所使用云云並非事實，亦即本件租賃之目的並非約定僅專供原告作為托兒所使用，原告自不得執此認係本件租約之要素，謂未獲准變更為托兒所使用，即屬不合使用收益狀態，任意解除契約可明。
（四）況本件被告於92年4月11日（即系爭租約簽約前）業已向
台北縣政府提出使用執照核准變更為社會福利設施，托兒所（含育嬰安親班及托嬰）之申請（詳被證二），足見並無任何可歸責於被告之事由甚明！
（五）而於被告提出申請後，台北縣政府於92年5月1日原僅函請台北縣新莊市公所（下稱新莊市公所）確認系爭建物一樓市場部分是否已足敷使用（詳被證三），新莊市公所亦於92年5月13日通知會勘，惟未於會勘後，隨即回覆台北縣
政府可否。台北縣政府乃於92年7月9日再次函請新莊市公所明確表示系爭建物一樓作為市場是否確已足敷使用，並請新莊市公所於二週內回覆該府，俾避免影響民眾權益（詳原證四）。新莊市公所乃於92年11月19日函知含被告在內之各申請變更業者，倘欲變更作社會福利設施使用，請提出符合社會福利之使用方案，再由該所召開內部會議衡量是否同意變更使用，俾憑層轉縣府審核（詳被證五）。被告隨即提出使用方案請新莊市公所審核。然該所僅以請被告研議更為詳細之配套方案函報後，再由該所內部會議決定是否同意在法令允許下作變更使用（詳被證六）。正當被告不解何以新莊市公所就此次申請變更案，諸多刁難而不明就裡時，收到新莊市公所93年3月23日函（詳被證
七）附93年3月17日「本市獎投市場二樓變更為社會福利
設施適法性研討」會議記錄（詳被證八）方知，原來系爭建物原告所欲提供之使用對象何嘉仁相關企業何嘉仁美語，於系爭建物座落同市即新莊市，另有以「市七」、「市十一」等獎投市場之二樓未經申請變更為社會福利設施獲准，即出租予何嘉仁美語，違規經營遭人檢舉，並為新莊市市民代表群起向新莊市公所施壓（詳被證八頁二議程三：本市市民代表及本所主管內部討論。結論2、「目前『
市七』、『市十一』二樓未經申請變更為社會福利設施獲准即出租予何嘉仁美語經營…該違規部分請『市七』、『市十一』業者儘速依獎投合約書規定恢復作市場使用…」等語），新莊市公所並以前開93年3月23日函中明文通知
何嘉仁美語違規使用之「市七」、「市十一」二樓於申請變更為社會福利設施未獲准前，應依規定恢復作市場使用，俾利合法（詳被證七說明一）。被告方才恍然大悟原來本件申請較之前例為何如此緩慢，甚竟另需辦理民意調查（詳被證八頁二結論1、「本市獎投市場二樓是否應維持
原規定作市場使用，將由公所委民意調查後，再決定是否准其變更為社會福利設施或是維持原市場用途。」等語），均係因何嘉仁美語違規營業遭人檢舉不在話下。是被告就本件申請變更事宜並無任何可歸責事由，反原告有之灼然！蓋，原告若仍強調系爭建物係為供托兒所之用，則何嘉仁美語即為其履行輔助人，其違規營業致使本件之變更申請延宕，其履行輔助人之故意、過失，原告依民法第
224條應與其自己之故意或過失負同一責任，實應歸咎於
原告甚明！嗣經被告之努力，目前台北縣新莊市公所業已同意變更為托兒所使用，待台北縣政府審核通過即可完成變更程序（詳被證十二），在在足見本件變更程序，確實毫無可歸責被告之處！
（六）然，反觀原告於被告交付系爭建物依簽約時之現況點交後，即持續於租金減半期間（詳被證一第三條，每月租金三十萬元，但第一年租金每月優惠為一十五萬元）起使用系爭建物之，迨新莊市公所，以前開93年3月23日函知何嘉
仁美語就其訴外違規使用之「市七」、「市十一」等二樓應恢復作市場使用後，乃以93年5月19日中和積穗郵局第
136號存證信函，欲將此項何嘉仁美語違規使用所導致未
獲准等情均歸責於被告，以求免除其給付租金之責，藉詞毀約之情不言可喻（詳原證三）。被告顧及雙方商誼於接獲該函後，猶未將93年6月之支票提示兌現，原告竟另委
請仰德法律事務所以（93）仰法字第1203號函（詳原證四）主張解除契約云云，實屬無理至極！詎原告更拒繳依兩造間之系爭租約第八條應繳之93年9月、10及11月份電費
，致受台灣電力股份有限公司以支付命令催討電費（詳被證九）。被告業已墊付一萬九千四百四十四元、利息及督促程序費用一千元，原告應返還與被告無疑。
二、對原告補充主張之答辯：
（一）原告辯稱「何嘉仁美語」並非民法上之人，何嘉仁美語如何能稱為原告之履行輔助人，且原告迄未以何嘉仁名義提出申請，與何嘉仁美語何關云云，然顯係文弄文字、避重就輕之詞，蓋：
１、何嘉仁相關企業一語於遞約之時本即未限定必以公司為限，縱以個人申請補習班之形式出現亦無不可，印證系爭租約僅約定以「供何嘉仁相關企業之使用」等語而非何嘉仁公司，未限制以法人之形式為限。況，原告前來遞約之初係透過陳玟娟小姐前來詢問被告出租意願（因何嘉仁公司業已多次與原係市場之不動產所有權人訂立多筆租金較一般行情為低之租約，食髓知味欲搶租低租金之處所）時，即表明係代表何嘉仁公司前來商談，並曾請被告之承辦人員至何嘉仁公司向被告之承辦人員為簡報。且本件租約原係以何嘉仁公司名義為簽約對象，迨簽約日，何嘉仁公司始以鼓勵員工創業之藉口將承租人名義改為乙○○君，並以何嘉仁公司董事朱嘉宗（詳被證九）擔任本件租約之連帶保證人之方式（詳被證一頁4），以取信被告，改以原
告名義簽約。
２、本件自始至終被告均係以何嘉仁公司為簽約及履行（或協助履行）對象，此由系爭租約處處可見何嘉仁字樣及何嘉仁公司要求保留「於申請辦理立案時變更承租人，改由以立案所核准之名稱為承租人」等情觀之即明（詳被證一前言、第6條第1項、第11條第1項）。況，事後前往系爭租
賃物與管理委員會詢問申請裝潢施工事宜，亦均見以何嘉仁美語名義對外為之（詳被證十一），鐵證如山，原告如何敢將事實顛倒黑白？「何嘉仁美語」或「何嘉仁相關企業」為原告之履行輔助人無疑！本件若追究變更程序尚未通過之責，應顯可歸責於原告甚明！
三、本件就變更托兒所使用事宜，並未約定期限，被告復已提出申請變更，無可歸責：
（一）查，本件原告一再主張本件變更托兒所使用用途，所憑無非僅以系爭契約第十一條第（1）項中載有：「甲方應自
交屋日起，提供下列適當之位置供乙方使用：1、供『何
嘉仁文教機構事業』顧客進出之出入口。2、供懸掛直式
、橫式廣告招牌」等語為由，攀附主張同條第（3）項：
「甲方負責取得二樓核准用途變更為托兒所使用。」亦為被告「交屋日」應完成之義務。
（二）然，原告所述顯屬無稽，此觀系爭契約第十一條第（1）
、（3）項係分項訂定，關於變更使用用途事宜，非訂於
第十一條第（1）項下之任何一款，自非「交屋日」所應
完成之義務即明。蓋，若兩造確實約定，被告需於交屋日即需完成變更登記，則何以未註明期限？甚將之分立兩項而為約定，而非約定於該項下之任何一款中？又，交屋狀況，系爭契約亦約明依簽約時之現況點交，此有系爭契約第十一條第（4）項可證，益證被告確未承諾原告該項變
更登記應於何時完成，交屋時僅以尚在申請變更中之「現況」點交即屬提出符合債之本旨之給付，債務即屬履行完畢，清償在案。抑且，遍觀系爭契約並未明文，原告租用系爭標的係專作托兒所使用，僅約明作為何嘉仁相關企業使用（系爭契約前言）。倘於原告立案後，被告方配合原告變更承租人，改由以立案所核准名稱為承租人。凡此，足證兩造間確無約定被告有於交屋日起，即需完成變更登記之義務無疑！原告將被告出資善意相助辦理變更使用用途之情誼棄如敝屣，甚忘恩負義毀約提起本件訴訟實非大企業所應為！商譽蕩然無存！
（三）本件被告早已提出變更用途之申請（期間未能通過之理由，概因原告所屬之何嘉仁公司之責，如前所述甚詳），迭經被告之努力，大費周章，方始取得新莊市公所准予變更用途之函文。揆諸首揭台灣高等法院判決可知，被告實無任何可歸責之事由，原告請求顯屬無稽甚明！
（參）證據：提出系爭租約、被告92年4月11日申請函一份、台
北縣政府92年5月1日北府建公字第0920282058號函一紙、台北縣政府92年7月9日北府建公字第0920446170號函一紙、新莊市公所92年11月19日北縣莊建字第0920062220號函一紙、新莊市公所93年1月19日北縣莊建字第0930003989
號函一份、新莊市公所93年3月23日北縣莊建字第0930016095號函一紙、新莊市公所93年3月17日「本市獎投市場二樓變更為社會福利設施適法性研討會」一份、臺灣臺北地方法院93年促字第35443號支付命令一份、經濟部網站下
載關於何嘉仁實業股份有限公司之基本資料一份、系爭租約封面一紙、原告以何嘉仁美語向博覽會社區管理委員會申請裝潢施工之函一紙、台北縣新莊市公所北縣莊建字第0940023213號函為證。
參、法院之判斷：
一、兩造爭執之要旨：
（一）本件原告主張：兩造於92年7月11日簽訂「房屋租賃契約
書」，由原告向被告承租座落於台北縣新莊市○○路82巷27號2樓房屋（下稱系爭建物），租賃期限自92年9月1日
起至104年8月31日止，租金每月300,000元，但第一年租
金優惠為150,000萬元整，且交屋日（簽約日次日）至起
租日為裝修期，免收此期間租金；租金給付方式：每月為一期，每次交付12期租金支票，交由被告按月兌付，押租金900,000元，由原告於簽定租約同時交付被告。雙方並
約明，被告應負責取得租賃物核准用途變更為托兒所使用，被告並同意原告於申請辦理立案時變更承租人，改以由立案所核准名稱為承租人。原告於已依約交付被告押租金90 0,000元，及第一年期（92年9月1日至93年7月31日）
租金支票計11張，原告並於92年8月即兩造約定之裝修期
內，為系爭建物雇工施作地坪水泥沙漿整體粉光工程，支出工程款計255,000元。詎被告竟未依約於92年9月1日將
可供托兒所立案之房屋交付原告使用，雖履經原告催告，被告均藉詞拖延，原告乃於93年5月19日以存證信函函請
被告儘速取得系爭建物核准變更用途為托兒所使用，並於同年9月8日再次函請被告限於七日內取得系爭建物核准變更用途為托兒所使用，惟被告仍未履約，原告遂於同年12月2日通知被告解除契約，依民法第259條、第260條、第179條之規定，提起本件訴訟，請求被告返還其尚未提示之租金支票，及其已兌領之租金支票金額計1,350,000元、
押租金900,000元、地坪水泥沙漿整體粉光費用255,000
元，共計2,505,000元。
（二）被告答辯則以：
１、原告訂立系爭租約時，僅稱係供其作為何嘉仁相關企業使用，並未特定作為托兒所使用。亦即本件租賃之目的並非約定僅專供原告作為托兒所使用，原告自不得執此認係本件租約之要素，謂未獲准變更為托兒所使用，即屬不合使用收益狀態，任意解除契約。
２、況本件被告於92年4月11日（即系爭租約簽約前）業已向
台北縣政府提出使用執照核准變更為社會福利設施，托兒所（含育嬰安親班及托嬰）之申請，台北縣政府於92年5
月1日原僅函請新莊市公所確認系爭建物一樓市場部分是
否已足敷使用，新莊市公所亦於92 年5月13日通知會勘，惟未於會勘後，隨即回覆台北縣政府可否。台北縣政府乃於92年7月9日再次函請新莊市公所明確表示系爭建物一樓作為市場是否確已足敷使用，並請新莊市公所於二週內回覆該府，俾避免影響民眾權益。新莊市公所乃於92年11月19日函知含被告在內之各申請變更業者，倘欲變更作社會福利設施使用，請提出符合社會福利之使用方案，再由該所召開內部會議衡量是否同意變更使用，俾憑層轉縣府審核。被告隨即提出使用方案請新莊市公所審核。然該所僅以請被告研議更為詳細之配套方案函報後，再由該所內部會議決定是否同意在法令允許下作變更使用。而由新莊市公所93年3月23日函附93年3月17日「本市獎投市場二樓變更為社會福利設施適法性研討」會議記錄得知，系爭建物原告所欲提供之使用對象何嘉仁相關企業何嘉仁美語，於系爭建物座落同市即新莊市，另有以「市七」、「市十一」等獎投市場之二樓未經申請變更為社會福利設施獲准，即出租予何嘉仁美語，違規經營遭人檢舉，並為新莊市市民代表群起向新莊市公所施壓，新莊市公所並以前開93年3月23日函中明文通知何嘉仁美語違規使用之「市七」、
「市十一」二樓於申請變更為社會福利設施未獲准前，應依規定恢復作市場使用，俾利合法。係因何嘉仁美語違規營業遭人檢舉不在話下。是被告就本件申請變更事宜並無任何可歸責事由，原告則有之！
３、原告若仍強調系爭建物係為供托兒所之用，則何嘉仁美語即為原告之履行輔助人，其違規營業致使本件之變更申請延宕，其履行輔助人之故意、過失，原告依民法第224條
應與其自己之故意或過失負同一責任，實應歸咎於原告。嗣經被告之努力，目前台北縣新莊市公所業已同意變更為托兒所使用，待台北縣政府審核通過即可完成變更程序，在在足見本件變更程序，確實毫無可歸責被告之處。
４、原告於被告交付系爭建物依簽約時之現況點交後，即持續於租金減半期間起使用系爭建物，原告更拒繳依兩造間之系爭租約第八條應繳之93年9月、10及11月份電費，致受
台灣電力股份有限公司以支付命令催討電費，被告業已墊付一萬九千四百四十四元、利息及督促程序費用一千元，原告應返還與被告無疑（此部分另以反訴起訴請求，詳如入後述）。
５、本件就變更托兒所使用事宜，並未約定期限；且兩造間未約定被告有於交屋日起，即需完成變更登記之義務；被告復已提出申請變更，無可歸責之事由。本件原告一再主張本件變更托兒所使用用途，所憑無非僅以系爭契約第11條第1項中載有：「甲方應自交屋日起，提供下列適當之位
置供乙方使用：1、供『何嘉仁文教機構事業』顧客進出
之出入口。2、供懸掛直式、橫式廣告招牌」等語為由，
攀附主張同條第3項：「甲方負責取得二樓核准用途變更
為托兒所使用。」亦為被告「交屋日」應完成之義務。系爭契約第11條第1、3項係分項訂定，關於變更使用用途事宜，非訂於第11條第1項下之任何一款，自非「交屋日」
所應完成之義務即明。若兩造確實約定，被告需於交屋日即需完成變更登記，則何以未註明期限？甚將之分立兩項而為約定，而非約定於該項下之任何一款中？又，交屋狀況，系爭契約亦約明「依簽約時之現況點交」，此有系爭契約第11條第4項可證，益證被告確未承諾原告該項變更
登記應於何時完成，交屋時僅以尚在申請變更中之「現況」點交即屬提出符合債之本旨之給付，債務即屬履行完畢，清償在案。
（三）依上述兩造之主張及陳述可得知，本件爭點即在於：系爭租賃契約是否約定被告於交屋時應完成將系爭建物「取得核准用途變更為托兒所使用」之義務？是否可得歸責於被告未完成此義務？就前揭取得核准用途變更之事宜，雙方是否有約定完成之期限？以下分別論述之。
二、得心證之理由：
（一）兩造對於系爭建物訂立租賃契約，就租期、租金及押金給付方式、裝修期等事項均有書面合意，而原告簽約後已交付押租金900,000元及第一年期（92年9月1日至93年7月31日）租金支票11張，原告並於92年8月為系爭建物施作地
坪水泥沙漿整體粉光工程之事實，兩造並不爭執，應可認為真實。
（二）惟兩造對於租賃契約中被告是否應完成將系爭建物「取得核准用途變更為托兒所使用」之義務，以及是否約定此義務完成之期限、可歸責於何方致使此義務未完成等，迭有爭執。經查：
１、由契約明文約定可知，被告應負責將系爭建物「取得系爭建物核准用途變更為托兒所使用」之義務。
（１） 依兩造所簽訂之「房屋租賃契約書」第1條第1項約定租賃期間、裝修期（交屋日至起租日其間為裝修日）、交屋日（預定交屋日：簽約日次日），租金優惠等。第11條第1項、第2項、第3項及第4項分別約定：
「甲方應自交屋日起，提供下列適當之位置供乙方使用：
1、供『何嘉仁文教機構事業』顧客進出之出入口。
2、供懸掛直式、橫式廣告招牌。
3、甲方負責取得二樓核准用途變更為托兒所使用。
4、交屋狀況，依簽約時之現況點交。」
第15條第2項則約定：
「被告同意乙方於辦理立案時變更承租人，改由以立案所核准名稱為承租人，租賃條件不變，連帶保證人不變。」
（２）由上述契約文字可知，足見被告應負責取得系爭建物核准用途變更為托兒所使用，於92年9月1日交付原告使用，被告並應自交屋日起，提供可供『何嘉仁文教機構』顧客進出之出入口之適當位置供原告使用，被告並同意原告於系爭建物申請辦理立案時變更承租人，改由以立案所核准名稱為承租人，此由前揭契約之明文約定可知。被告抗辯本件租賃之目的並非約定僅專供原告作為托兒所使用，並以系爭契約之前言、第六條第一項約定之內容為依據云云，即與事實不符。蓋契約之前言及第6
條第1項既明文「作為何嘉仁相關企業之使用」、「作
為經營何嘉仁相關企業使用」，而所謂『何嘉仁相關企業使用』既係概括之規定，自應配合契約其他文字及條件，用以特定本租賃契約之主要內涵。被告竟以前揭文字抗辯本件租賃目的非僅專供作為托兒所使用，恐有斷章取義、以偏概全之嫌。
（３）再查：本件契約第11條第1項既約定：「甲方（即被告
）應自交屋日起，提供適當位置供乙方（即原告）使用，（1）供『何嘉仁文教機構事業』顧客進出之出入口
。、、、（2）甲方負責取得二樓核准用途變更為托兒
所使用。」，又第15條第2項約定「被告同意乙方於辦
理立案時變更承租人，改由以立案所核准名稱為承租人，租賃條件不變，連帶保證人不變。」足見被告於訂立系爭租約時，已預知原告辦理托兒所立案登記時，須變更承租人之姓名，前述均足以證明「取得系爭建物核准用途變更為托兒所使用」，確係被告依本件契約所應履行之義務無誤。況查，被告於簽訂本契約之前，即已像台北縣政府提出使用執照核准變更為社會福利設施、托兒所之申請，而簽約後，仍持續配合新莊市公所之要求，提出符合社會福利之使用方案供審查，足見被告於簽約時及履行階段，已確實明瞭應提供符合契約約定用途之建物，方符合債之本旨。
２、由本件被告歷次申請變更系爭建物用途之經過，可知被告於交屋時確實未完成該事項。
（１）又，被告確實自92年4月11日起，屢次備件向台北縣政
府聲請准將系爭建物二樓原核准市場用途變更為福利設施、托兒所使用。直至94年5月9日，新莊市公所函覆同意被告之聲請而備查，若被告認此非系爭契約所訂立之義務，何以被告持續提出使用方案供新莊市公所審核？？足見被告抗辯「取得系爭建物核准用途變更為托兒所使用」非本件契約之義務，即無理由。
（２）再查：由兩造提出之聲請文書及台北縣政府、新莊市公所等函文可知，本件之聲請過程以及日期分別為：
①92年4月11日（此時兩造尚未訂立系爭租約）：被告以
系爭建物（即「市八」市場）之一樓作為市場確已足敷使用為由，向台北縣政府申請准將二樓原核准市場用途變更為福利設施、托兒所使用。（被告公司92全聯董招字第一七○○號函）
②92年5月1日及92年7月9日：台北縣政府分別函請新莊市公所「確實評估市八市場之使用狀況，並明確表示一樓作為市場是否確已足敷使用」、「俾利本府辦理後續事宜」。（北府建公字第0920282058號函、第0920446170號函）
③92年11月19日、93年1月19日：新莊市公所分別函稱：「
倘業者欲變更作社會福利設施使用，請提出符合社會福利之使用方案，再由本所針對個案召開內部討論會議衡量是否變更使用，俾憑層轉縣府審核」、「請業者研議更為詳細可行之配套方案函報本所後，再由本所內部會議議決是否同意在法令允許範圍下作變更使用」等語。（北縣莊建字第0920062220號函、第0930003989號函）④93年3月17日：新莊市公所召開會議，決議：「本市獎
投市場二樓是否應維持原規定作市場使用，將由公所委託民意調查機構作民意調查後，再決定是否准其變更為社會福利設施或是維持原市場用途」。（見會議記錄結論１～３）
⑤93年3月23日：新莊市公所函覆被告公司，應依前揭會
議結論辦理：「在申請變更為社會福利設施未獲准前，應依貴我獎投合約之規定作市場使用，倘目前為其他用途，應儘速導正俾利合法。」（北縣莊建字第0930016095號函）
（３）由上可見，被告申請變更系爭建物用途之理由實為「系爭建物之一樓作為市場已足敷使用」，而其遲遲未能獲准變更用途之原因，則為被告未能依新莊市公所之要求提出「符合社會福利之使用方案」，且迄93年1月19日
止，被告仍未提出「更為詳細可行之配套方案」，致使新莊市公所未能以內部會議議決是否同意其變更使用。而於本訴訟進行中，新莊市公所業已於94年5月9日同意備查，業據被告提出北縣莊建字第0940023213號函為證，惟查，此時距離契約訂立時間（92年7月11日）已將
近兩年之久。被告辯稱係因原告之原因導致未能及時獲得變更核准云云，由前揭函文等資料顯示，並未能證實其說。
３、被告抗辯「何嘉仁美語」為原告之履行輔助人，並無理由。
復按，被告抗辯「何嘉仁美語」為原告之履行輔助人，因該事業違規營業遭人檢舉、導致被告聲請未能核准云云，惟查：本件契約之承租人並非以「何嘉仁美語」之名義簽約，縱使契約中有約定系爭建物「作為何嘉仁相關企業使用」等文字，亦不能據此即證明「何嘉仁美語」為原告之履行輔助人，況且被告所謂該事業在其他單位違約營業云云，既無證據以實其說，被告亦不能證明該違約事實，與被告無法完成契約規定之聲請義務之間，有何絕對關聯性，其抗辯自不足採。
４、本件契約確實訂有履行期間，且被告尚未依債之本旨履行契約。
本件租賃契約期間自92年9月1日，起至104年8月31日，簽約日為92年7月11日，簽約次日為交屋日，至92年8月31日為裝修期間，此期間並有免收租金之優惠，契約第2條既
定有明文，足見簽訂本件契約時，被告尚未完成變更使用登記申請之義務，才會預留將近兩個月的時間，俾以完成申請程序以及給予原告裝修期間之優惠。被告抗辯未承諾原告該項變更登記應於何時完成，交屋時僅以尚在申請變更中之「現況」點交，即屬提出符合債之本旨之給付，債務即屬履行完畢云云。惟查：本件契約第11條關於「交屋狀況」之約定，係指系爭建物之物理現況而言，亦即「依簽約時之現況點交」，係關於建物狀況之確認，而非關於「本件租賃契約之約定義務之履行」現況。蓋簽約日之次日即為交屋日，簽約當時既已知曉該變更義務尚未完成，此適足以證明何以兩造會在同條約第三款再將「甲方（被告）負責取得二樓核准用途變更為托兒所使用」列明其上。蓋若以簽約時之「申請中」狀況點交即符合本契約債之本旨，則何以劃蛇添足多列前揭第三款於其上？足見「交屋狀況」與本件契約主要約定之義務「完成取得核准用途變更為托兒所使用」不同，自不得相提並論，被告據此作為未約定履行期間之理由，即無理由。
（三）至被告所舉臺灣高等法院85年上字第1419號判決：「按變更使用執照須由建物之所有人始能辦理，上訴人於知悉其出租房屋之用途與法令之規定不符，致其承租人不能取得合法營業之許可，竟不依約辦理，迄被上訴人通知解除之時，仍未為被上訴人申請辦理變更使用執照，其未即時為被上訴人辦理變更使用執照，致使被上訴人長期不能合法營業，終致終止兩造之租賃契約，而停止繼續營業，自屬有可歸責之事由。」之反面解釋，認本件被告已提出變更使用用途之申請，即難認有可歸責之事由，並無違約之情云云，惟查：前揭判決係指出租人於知悉房屋用途與法令不符、致使承租人無法取得合法營業許可，又不依約辦理之情形，究其本旨，係指租賃契約之出租人及承租人應依債務本旨履行，若未依約履行，自應負債務不履行之責。不能由所謂反面解釋，即可推論出：「已提出申請者即無可歸責事由」。
（四）按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第423條定有明文。又「契約解除時，當事
人雙方回復原狀之義務，依左列規定：一、由他方受領之給付物，應返還之。二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。五、就返還之物，已支出必要或有益之費用，得於他方受返還時所得利益之限度內，請求返還」，民法第259條第2款、第5款分別定有明文。本件
被告依租賃契約，對系爭建物應負有「完成取得核准用途變更為托兒所使用」之義務，並應在期限內完成，已如前述，被告未依約定將已取得核准用途為可供托兒所立案之房屋交付原告使用，依民法第423條之規定，其未提供符
合約定使用狀態之租賃物予承租人即原告，自應負債務不履行之責。原告既於93年5月19日、同年9月8日以存證信
函催告被告履行後，再於93年12月2日以律師函通知被告
解除契約，有前揭存證信函、律師函附卷可稽，兩造租賃契約即已合法解除，依民法第259條規定，被告自負有回
復回狀之義務。原告於訂約時交付原告如附表一編號1之
押租金900,000元、編號2至10（92年9月起至93年5月）之租金支票經兌領後共計1,350,000元，以及附表二所示之
支票二紙，被告自應返還之。又原告雇工於92年8月即兩
造約定之裝修期內，為本件租賃物雇工施作地坪水泥沙漿整體粉光工程，支出工程款計255,000元，此有工程估價
單、施工照片、工程款匯款回條等為證，此舉自不得認為非對系爭建物之有益費用，被告對此亦未爭執，自應負返還其金額之責。
（五）兩造其餘主張及攻擊防禦方法，因本件事證已臻明確且無礙於本件之認定及判決之結果，本院即無庸逐一論述，併此敘明。
（六）從而，原告爰依租賃契約、損害賠償及不當得利之法律關係，請求被告給付2,505,000元，以及自附表一所示利息
起算日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。又原告已交付如附表二所示之支票二紙，被告亦應返還之。
肆、假執行之宣告：
兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，分別併予准許之。
伍、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告部分：
一、訴之聲明：
反訴被告應給付反訴原告2,270,444元及自反訴附表一所載
利息起算日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，訴訟費用由反訴被告負擔，並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）反訴被告片面解除合約並無理由，除應依約給付被告租金、違約金外，更應給付反訴原告墊付其未按時繳納之水、電等費。
（二）按「每月租金計新台幣參拾萬元整。雙方同意前三年租金不調漲，自第四年起每兩年調漲百分之三，但第一年租金每月優惠為新台幣壹拾伍萬元整，若優惠期間乙方使用範圍超過二分之一時，租金恢復為參拾萬元整。」、「因乙方營業必須之水、電、瓦斯、管理費及營業稅等，由乙方負擔」系爭租約第三條、第八條第二項分別定有明文，反訴被告自當按時繳付租金及相關費用，誠信履約。反訴原告嗣後不再提示票據，僅為維護商譽所需，並非同意不再請求租金。
（三）反訴被告以93年5月19日中和積穗郵局第136號存證信函拒絕給付自六月起迄今之租金，原告更拒繳依兩造間之系爭租約第八條應繳之93年9月、10及11月份電費，致受台灣
電力股份有限公司以支付命令催討電費（詳被證九）。被告業已墊付一萬九千四百四十四元、利息及督促程序費用一千元，原告應返還與被告。
貳、反訴被告部分：
一、答辯聲明：
請求駁回反訴原告之訴，訴訟費用由反訴原告負責，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
本件租賃契約已經合法解除，反訴原告不得再行請求。反訴被告曾在93年5月對反訴原告行使同時履行抗辯，反訴原告
亦同意自93年6月起不再請求租金。對於電費部分，反訴被
告無給付義務。
參、法院之判斷：
（一）反訴原告主張：因可歸責於反訴被告之原因導致反訴原告無法完成「完成取得核准用途變更為托兒所使用」之義務，反訴被告解除租賃契約無理由。且依租約第八條反訴被告應繳之93 年9月、10及11月份電費未繳及督促程序費用共計20,444元，反訴原告先予墊付，故起訴請求反訴被告返還如反訴附表一所示之租金、電費及利息等語。反訴被告則辯稱：租賃契約已合法解除，反訴原告同意自93年6
月起不再請求租金，電費部分反訴原告請求無理由等語。（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。按「出租人應以合
於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第
423條定有明文。本件租賃契約，既約定反訴原告應負擔
「完成取得核准用途變更為托兒所使用」之義務，並應在期限內完成，已經本訴之理由論斷如前，反訴原告未依約定將已取得核准用途為可供托兒所立案之房屋交付反訴被告使用，依民法第423條之規定，即未提供合於契約約定
使用狀態之租賃物與反訴被告，自應負債務不履行之責。反訴被告於93年5月19日、同年9月8日以存證信函催告反
訴原告履行無效，再於93年12月2日以律師函通知反訴原
告解除系爭租賃契約，有前揭存證信函、律師函附卷可稽，兩造租賃契約即已合法解除，亦即本件契約解除之原因，係因可歸責於反訴原告之事由，並無證據證明反訴被告有何歸責之事由，本件反訴原告請求反訴被告應給付如反訴附表一所示之租金，即無理由，應予駁回。再查反訴原告並未舉證證明有支付電費之事實，其訴狀所述及之被證九亦未見其提出，是反訴原告此部分之主張亦無理由，併予駁回。
（三）從而，反訴原告依契約之法律關係，請求反訴被告給付
2,270,444元以及如反訴附表一所示之法定利息，即無理
由，應予駁回。其訴既經駁回，及假執行之聲請即無所附麗，併予駁回。
肆、據上論結，本件反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　9　　月　　28　　日
臺灣板橋地方法院民事第七庭
法　官　張瑜鳳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　94　　年　　9　　月　　28　　日
書記官　杜佳雯