三重簡易庭公所北縣蘆工字第0970016937號

• 裁判案由: 給付買賣價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 三重簡易庭
• 裁判日期: 98 年 04 月 09 日
• 法官: 趙炳煌
• 原告: 甲○○
• 被告: 丙○○

臺灣板橋地方法院三重簡易庭民事判決
原　　　告　甲○○
訴訟代理人　孫冬生律師
被　　　告　丙○○
訴訟代理人　陳韋霖律師
訴訟代理人　乙○○
上列當事人間給付買賣價金事件，於民國98年3 月26日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張㈠被告於民國94年3 月11日以總價新臺幣（下同）1,076 萬元購買原告所有坐落台北縣蘆洲市○○路97巷69號5 樓之房屋（以下簡稱系爭房屋），被告交付原告訂金100 萬元，並簽定房屋預定買賣契約書，被告於系爭房屋完稅時再支付原告600 萬元，及於94年9月8日系爭房屋點交時交付原告3,363,000 元，是被告尚欠系爭房屋未結清之尾款397,000元未清償。依買賣契約書第4條第2項第3款約定「甲方（即被告）接到乙方（即原告）通知交屋日期三天內應將尾款新臺幣參佰柒拾陸萬元及其他應負擔之各項費用全部付清後，乙方應將本約房屋交付予甲方。」查原告已於94年9
月8 日將系爭房屋現場點交予被告，而依本契約書上述約定，被告應即支付原告尾款376 萬元，惟交屋時被告僅交付3,363,000元，尚欠未結清之尾款397,000元，原告業於95年12月28日催告被告給付上開尾款，詎被告仍置之不理。㈡對被告抗辯之陳述：⑴被告於96年6 月29日答辯狀指稱系爭房屋有①②③三項之缺失，惟原告皆係按設計圖施工，點交時被告亦未提出意見。又其中①鍛造鐵門原設計即無此鍛造鐵門，係交屋後應大樓住戶之要求，做為美觀之用，而真正之安全大門係在第二道之門，故大門之電控鎖裝在第二道之安全大門上，未裝設在系爭鍛造鐵門上，且如裝在此鍛造鐵門上，因在戶屋如遇雨天電控鎖會有漏電之虞。而在②項中，設計圖亦未有封閉設計，而在③項中，燈泡燈具原來均有設，但交屋後使用難免損壞，被告雖稱係交屋時即存在之瑕疵，但未提出證據證明，況原告於使用執照發下前即提撥136,500 元之公共基金，由管理委員會全權使用，如住戶搬進後在使用中，發現需要維修、保養或增加設備自可向管理委員會提出動用公共基金，而非再由起造人負責。至第④項電梯鑰匙未分送各戶問題，按電梯安裝係由永大機電工業股份有限公司負責施工，鑰匙有兩隻，一為緊急開門用，因該鑰匙使用時有技術性，如使用不當會造成電梯摔落等後果，故由永大公司保管，另一把為開車箱內控制匣用，此鑰匙由永大公司交予建商，本應由管理委員會保管，因系爭建物管理委員會尚未成立，故暫由原告保管，但任何大廈或公寓均無規定電梯鑰匙發交每個住戶一把之事例，俾維護電梯使用之安全，故被告要求鑰匙分給各住戶之舉，並不足採。且經查系爭建物已於97年5 月11日成立管理委員會，並經台北縣蘆洲市公所北縣蘆工字第0970016937號函准予備查在案，在管理委員會移交清 第2 項中，已寫明電梯鑰匙已交由管理委員會保管，又在第12項中明定「本建築物及所有共同設備正常使用中。」並經台北縣政府工務局於97年6 月30日辦理移交見證。另夾層梯廳之使用及室內機房空間之使用，亦在97年6
月7日第一屆第二次區分所有權人大會會議第一案中決議『
69號1樓夾層梯廳，70號1樓夾層梯廳共同約定由一樓區分所有權人專用」，並一次各拿出5萬元回饋金及「各戶室內『
機房』共同約定由各戶專用」。而被告所謂電話裸線安裝不美觀，此乃見仁見智觀點不同，又關於「菱形框架」部分，原告係按圖施工，被告自行裝設鐵窗，放棄權利，應自行負責。另查室內瓦斯管係交由欣泰石油氣公司負責施工與設計，非原告責任。⑵查本大樓即台北縣蘆洲市○○路69號1、2、3 、4、5樓以及71號1樓共有6戶，每戶之室內皆有公共機房空間之設計，俾供大樓與住戶放置空調等相關設備之用。惟依本大樓建築圖設計，公共電梯機房係設在本大樓頂樓突二層，又各戶電錶、電氣控制箱、電信設備控制箱、有線電視控制箱、冷水設備、泵浦控制設備等，皆裝置於一樓公共通道兩側，因本大樓之公共電機設備等皆已有固定安置之場所，不須再裝置於每戶之公共機房空間，故現每戶內之機房空間皆由各戶自行放置電器設備之用，而被告竟謂應將系爭公共機房返還被告及其他全體共有人，實有謬誤。⑶按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應隨即通知出賣人;
買受人應於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物。民法第356 條第1項、第2項分別定有明文。本件系爭房屋被告自認係於94年9月8日點交，迄至被告於96年4月10日提出答辯狀抗辯止，已有1年7 個月之時間，顯逾從速檢查之時間，且被告亦未提出其所謂之瑕疵何以屬於交屋瑕疵及何以應由起訴人負責之理由，故被告之主張自屬無據。
二、被告則以㈠被告對原告之請求，主張同時履行抗辯按「因契約互負債者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。」民法第264條第1項設有明文。查兩造於民國94年3
月11日訂立買賣契約，並約定同年6 月30日完工交屋。詎原告非但遲至同年9月8日方點交系爭房屋，且系爭房屋屋況更有未依債之本旨給付之瑕疵，兩造於房屋現場點交，協議書中訂定「其餘事項另行討論」條款，待原告改善系爭房屋瑕疵後，被告再給付保留款40萬元，茲說明系爭房屋之瑕疵如下：⑴「電梯機房門外壁燈有燈座，無燈泡燈罩」及「頂樓雨遮下有出線盒及配線，但未裝有燈具」，此係自原告交屋時，即存在之瑕疵，而非交屋後發生，是原告負有排除該瑕疵之義務。⑵「電梯車廂內控制匣鑰匙未分送各戶」，原告誆稱：『係由電梯製造商統一保管，並無分支之鑰匙，亦無規定須分送給各住戶』，那被告試問：若系爭大樓電梯發生故障須要為緊急之處置時，難道要先通知電梯製造商，再等電梯製造商前來處理? 查系爭大樓僅有六戶，被告不解原告為何不將鑰匙，交由各住戶備用，反而交由不在系爭大樓居住之電梯製造商保管，其邏輯為何？且原告在交付系爭房屋後，尚未經管委會討論同意，即將電梯保養委由其他小廠執行，一度曾切斷與原廠的關係，那麼鑰匙還會在原廠保管嗎？⑶「電梯緊急電話裸線安裝不美觀」，原告應鑽孔穿線，方不致於減損系爭大樓之客觀價值。⑷「客廳密閉窗缺菱形框架」，原告向被告承諾客廳密閉窗裝設菱形框架，防止小孩子撞破玻璃，墜落至樓下，但原告交屋時卻僅在密閉窗玻璃貼上烤漆鋁條，未依約裝設框架，故無原承諾之防墜功能，並非被告不願裝設。⑸「室內瓦斯管穿牆位置錯誤未修改」，在交屋前工地丁○○主任已先告知被告，室內瓦斯穿牆位置錯誤，可能會因開關櫃門，切到瓦斯管，而導致使用上之重大危險，故其對被告承諾會做修改，然迄今卻仍未改善。⑹水塔及水泵浦未按施工圖及竣工圖所示位置施工，應予移設修繕恢復。⑺建物前方牌樓未依契約所附施工說明文件第一頁外觀項下所訂之材質及式樣施作，應予修繕恢復。綜上，原告因有上開未依債之本旨為完全之給付之情事，兩造因此約定「其餘事項另行討論」，待原告改善系爭房屋瑕疵後，被告再給付保留款40萬元，是以，被告以上開協議之內容，對原告之請求主張同時履行抗辯。㈡被告對原告之請求行使抵銷權：按「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償」民法第227 條定有明文。查本件原告因未依債之本旨履行契約，致被告至少受有1,065,660 元以上之損害，為此，爰依法行使抵銷權，茲分述理由如下：兩造於訂約時，原告僅提出室內配置圖，刻意隱藏公共設施「機房」納入室內面積使用之事實，致使被告誤以系爭房屋之公設僅占5%而購買。查兩造訂立買賣契約時，房屋結構及外牆磁磚均已施作完成，且原告亦提出室內配置圖及系爭房屋之廣告單予被告，被告因信賴系爭房屋格局方正，且公共設施面積僅占購買總面積5%，而向原告乃以每坪單價17.2萬元購買62.7坪之系爭房屋，被告於簽約前，為證實系爭房屋公設面積所占比例，曾至系爭大樓屋頂平台丈量，經與原告提供之廣告單上坪數相核算，核算結果公設面積僅占總面積5%，被告當時即向在場之原告表示「5%公設，非常合理」，原告當時亦未為反對之表示，但實際交屋之公設並非5%，是以，原告係故意隱瞞系爭房屋之公設比，將機房公設面積算入室內面積，致公設面積高達購買總面積25% 以上（後經台灣省建築師公會鑑定公設持分比率為34.56%-詳鑑定報告書附件九)，且因公共設備機房納入室內面積的結果，造成原本格局方正之房屋，變成凹字型之房屋（室內面積實際減少5.26坪，詳鑑定報告書第2 頁），經查，原告於簽約當時即明知房屋之格局係凹字型，卻故意隱藏此情，並提出反證2 之系爭房屋平面圖欺騙被告，致被告受有下列之損害：①原告於雙方簽約時未告知系爭房屋室內有機房公共設施，並將不合法的公設機房面積併入室內面積賣予被告，更於交屋後向台北縣工務局檢舉被告此部分是違建，致被告必須依峻工圖回復原狀，實際共支出201,740 元，此經台灣省建築師公會鑑定，回復原狀所需費用為208,228 元，是以，被告支出之回復原狀費用，係在合理範圍內。②系爭房屋室內因有一部分面積為機房設施，現被告已依法回復原狀，是以，被告有無法使用該機房之損害（即室內損失相當於一個機房的面積），經台灣省建築師公會鑑定之結果，被告無法使用該面積所生之價值貶損為788,600 元。③依系爭房屋廣告單（即契約所附之施工說明）第2 頁載明「牆面 (1)室內隔間用1/2B磚隔間」，及系爭買賣契約第7 條約定「本約房屋之施工標準，按建築管理機關核准之圖說及本約所附施工說明辦理」，且系爭房屋之施工圖及峻工圖上均載明「內隔間牆1/2B」，顯見系爭房屋之隔間原本即是紅磚隔間，且本大樓六戶均同，無任何一戶變更牆面材質，並無證人丁○○所證稱：被告有要求將「輕隔間改成紅磚隔間」之情事。再者，兩造約定94年6月30日完工
交屋，今假設被告有要求更改「輕隔間改成紅磚隔間，以及廁所浴缸的減作變更」，依證人丁○○證詞，施工期間大約25天，被告係在94年6月初要求，是以，原告亦可在94年6月30日以前完工交屋，並不會因被告之請求，導致原告遲延交屋，足見，有無更改「輕隔間改成紅磚隔間，以及廁所浴缸的減作變更」與原告交屋遲延，無因果關係存在。更何況，依系爭買賣契約第7 條「甲方（即被告）對於內部裝設如需變更時，須徵得乙方（即原告）之同意」，是若被告如真有上開請求導致交屋遲延之情形，原告亦得不同意被告之請求，或要求延後交屋之日期。經查，系爭房屋之交屋遲延，係因原告於94.03.11簽約後，空待至94.05.14使用執照核頒後，又接續趕作自家前後法定空地及室內夾層之違建，導致了交屋遲延，此皆係可歸責於原告之事由所致，而與被告無涉，原告交屋遲延日數為70日，依契約第八條之約定，故應給付懲罰性違約金75,320元予被告，其計算式如下：70日（交屋日期為94年9月8日）*1,076元（房屋總價千分之0.1)=75
,320 元等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告起訴主張被告於民國94年3 月11日向購買原告所有系爭房屋，詎被告尚欠系爭房屋未結清之尾款397,000 元未清償乙節，業據其提出系爭買賣契約書、房屋現場點交函各影本1 件，固為被告所不爭執，惟以⑴原告於雙方簽約時未告知系爭房屋室內有機房公共設施，並將不合法的公設機房面積併入室內面積賣予被告，更於交屋後向台北縣工務局檢舉被告此部分是違建，致被告必須依峻工圖回復原狀，實際共支出201,740 元，此經台灣省建築師公會鑑定，回復原狀所需費用為208,228 元，是以，被告支出之回復原狀費用，係在合理範圍內。⑵系爭房屋室內因有一部分面積為機房設施，現被告已依法回復原狀，是以，被告有無法使用該機房之損害（即室內損失相當於一個機房的面積），經台灣省建築師公會鑑定之結果，被告無法使用該面積所生之價值貶損為788,600元。⑶原告於94年3月11日簽約後，空待至94年5 月14日使用執照核頒後，又接續趕作自家前後法定空地及室內夾層之違建，導致了交屋遲延，此皆係可歸責於原告之事由所致，而與被告無涉，原告交屋遲延日數為70日，依契約第八條之約定，故應給付懲罰性違約金75,320元予被告，其計算式如下：70日（交屋日期為94年9月8日）*1,076元（房屋總價千分之0.1）=75,320元。被告以上開三項債權主張抵銷等語資為抗辯。
四、按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年4月19日77年度第7次民事庭會議要旨參照）。是買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生債務不履行責任。經查：⑴本件買賣標的雖為可得確定，且為特定物之買賣，然兩造於96年3 月31日簽定系爭買賣契約關於買賣標的部分僅約定「房屋基地坐落：蘆洲市○○段169、169-1兩筆，蘆洲市○○路97巷69號5 樓（含公共設施在內，以工務局核定之圖樣為準）。精確面積以地政機關丈量結果為依據。」證人林素薰並於本院98年3 月26日言詞辯論期日時證稱：「（原告訴訟代理人：96年5 月10日答辯狀說明代書林小姐可以證明所簽買賣契約面積為62.7坪包含使用面積及公共設施。）（法官問：你是否知情？）我告知雙方面積以地政登記面積為準，合約書上也是如此訂定，雙方是價金合意後才訂約。」、「（被告訴訟代理人：合約第一條約定本契約價格已議定總價為準，精確面積以地政機關測量為準，當時確定面積是否已經知悉？）應該是出來了，但是我手上沒有。」、「（被告訴訟代理人：為何第一條內容提到含公共設施在內以工務局核定之圖樣為準？）這是例行標準，一切事宜還是以工務局為準。使用執照是5 月份才出來，買賣合約書是3 月31日簽約，所以當時不知正確面積。」等語，顯見兩造於簽定系爭買賣契約時並未明確約定系爭房屋之面積及建物面積與公設面積配置比例等事項，而依被告所提出之銷售圖所示，既記載系爭房屋格局之配置，則在交易習慣上，已足使一般購屋者，信賴上開銷售圖為契約內容之一部分。惟查，臺北縣政府係於94年5 月11日核發系爭房屋之使用執照，有使用執照存根影本1 份附卷可稽，復依系爭房屋之竣工圖所示，因系爭房屋室內一部分面積為機房設施，顯核與上開銷售圖格局配置不同，並致原告所交付之系爭房屋面積短少乙節，業經本院囑託台灣省建築師公會台建師北鑑字第436 號鑑定結果「九、鑑定結果：（二）如以銷售圖計算系爭房屋產權面積為221.16平方公尺（66.9坪），當回復竣工圖後之產權面積為202.46平方公尺（61.24 坪），兩者權狀面積相差66.9坪－61.24坪＝5. 66坪，但實際使用面積相差為5.35×3.25＝17.39 平方公尺」，足徵被告抗辯系爭房屋
有面積不足之瑕疵乙節應為真正。而此面積短少部分之瑕疵，既係契約成立後始發生，則原告就該瑕疵，除應依民法第354條規定負物的瑕疵擔保責任外，依前揭最高法院77年4月19日77年度第7 次民事庭會議要旨所示，尚構成不完全給付之債務不履行問題至明。⑵又查，台灣省建築師公會台建師北鑑字第436 號鑑定結果並認依建築技術規則建築設計施工篇第168 條規定，系爭房屋空間為不計容積之公共空間之一，另一內政部92年7月15日內授營建管字第0920087944 號函示，是項機房空間應屬公寓大廈共有部分，且不得約定專用，有上開鑑定報告書在卷可稽。是原告自不得將上開屬公寓大廈共有部分即機房空間作為系爭房屋之內部面積，並作為系爭買賣契約之一部分，而出賣予被告，原告除將之作為系爭買賣契約之一部分，致被告受有系爭房屋面積不足之損害外，並因系爭房屋所留設之機房隔間已不存在，並納入室內使用，及機房出入口已封閉，經臺北縣政府工務局以96年11月20日北工使用第0960765628號函通知應將機房隔間及其出入口恢復原狀，被告業依上開通知將之回復原狀，並支出回復原狀之必要費用201,740元 等情，亦有上開臺北縣政府工務局函及裝修工程報價單暨收據各1 紙附卷可稽，則被告上開回復原狀之必要費用，自屬因原告之不完全給付所生之損害甚明。
五、次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。民法第227 條第1項及第2項分明定有明文。原告非依債務之本旨所為系爭房屋面積短少之給付，原告應負物之瑕疵擔保責任，同時構成債務不履行之不完全給付，債務之不完全給付而生之損害賠償請求權，與原告為出賣人應負物之瑕疵擔保責任係不同之請求權，同時亦為競合之請求權，惟各有其時效之規定，不完全給付損害賠償請求權應適用民法第125 條一般請求權15年時效之規定，則原告以本件系爭房屋係於94年9
月8日點交，迄至被告於96年4月10日提出答辯狀抗辯止，已有1年7個月之時間，顯逾民法第356 條買受人從速檢查之時間云云，自有誤解。查被告上開回復原狀之必要費用201,740元，未逾台灣省建築師公會所鑑定施工費用208,228元，應以被告實際支出之費用201,740 元為因原告之不完全給付所生之損害，被告自得依上開不完全給付之規定，請求原告賠償其損害。再查：經本院囑託台灣省建築師公會就系爭房屋因之交易價值貶損所為鑑定，依北鑑字第436號鑑定結果「
（三）以雙方買賣契約第二條約定之買賣總價新臺幣1,076
萬元計，則當時買賣單價為1,076萬元/66.9坪＝16.08 萬元/坪，故就使用面積之價值為16.08萬元/坪×5.26坪＝84.58
萬元，惟回復原狀後，系爭空間仍有公設持分面積（5.74－5.26＝0.48坪）之產權價值，故就其使用面積之價值貶損為84.58萬元－16.08萬元/坪×0.48坪＝78.86萬元。」是被告
因原告所交付之系爭房屋之面積短少所生交易價值之貶損之損害為78.86 萬元，應可認定。此部分亦為原告之不完全給付所生之損害，被告得請求原告賠償其損害。
六、末查，系爭買賣契約第8條約定系爭房屋應於94年6月30日完工，而系爭房屋迄至同年9月8日點交之事實，固為兩造所不爭執，惟按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第230 條定有明文。本件依證人丁○○於本院98年2 月26日言詞辯論期日證稱：「（被告買蘆洲市○○路97巷69號5樓房屋，原先約定94年6月30日交屋，後於94年9月8日才交屋原因為何？）因為被告弟弟的小孩要念書，所以先簽約，讓他辦理入籍手續，94年6 月30日當時還沒有完工，94年6 月初當時他還拿機房隔間的設計圖給我，原先機房隔間是用輕隔間要改成用紅磚隔間，以及廁所浴缸的改建，當時他要點交的時候有推託，所以延至94年9月8日才交屋。隔間工程完工的時間大約是在25天後左右。被告一直認定機房不能依照房屋市價賣出，所以被告一直不點交。」等語。查買賣房屋，因房屋有瑕疵，買受人應依瑕疵擔保及不完全給付之法律關係行使權利，不得以物有瑕疵之理由拒絕受領點交，而使遲延點交之違約責任歸出賣人負擔。本件既係因被告要求系爭房屋之改建，且因機房依照房屋市價出賣問題推託延遲受領，而致系爭房屋無法按期點交，自係有不可歸責於原告之事由，被告對原告無違約金請求權，則被告以原告交屋遲延日數為70日，依系爭契約第8 條之約定，應給付被告懲罰性違約金75,320元云云，即屬無據。
七、按「二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷」、「抵銷，應以意思表示向他方為之。其相互間債之關係，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額而消滅。」民法第334條、第335條第1
項分別定有明文。綜上所述，原告因不完全給付致被告所生系爭房屋之面積短少所生交易價值之貶損之損害為788,600
元及被告上開回復原狀之必要費用為201,740 元，即應由原告負賠償責任。原告依系爭買賣契約，固取得請求被告給付買賣價金之債權397,000 元，惟當事人雙方既互負債務，而其給付種類均為金錢之債，二債權並均屆清償期，且並無不能抵銷之情形，是以被告自得以其對原告所有之損害賠償債權與對原告所負之買賣價金之債務主張抵銷。被告抵銷之抗辯，為有理由。經抵銷後，原告對被告之買賣價金之債權397,000 元，自已消滅不存在。從而，原告請求被告給付買賣價金397,000元及自94年9月12日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 　國 98 年 4 月 9 日臺灣板橋地方法院三重簡易庭
法 官 趙炳煌
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 　國 98 年 4 月 9 日書 記 官 胡明怡